5 Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học”, Sàn giao dịch BĐS – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS, Văn Thị Anh, Dân sự K32B
3.1.1.Quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu về tổ chức và hoạt động của
chưa đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu về tổ chức và hoạt động của SGD BĐS
a. Quy định về thành lập Sàn
Theo quy định pháp luật, sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân. Theo quy định của Luật dân sự, Pháp nhân được thành lập theo thủ tục do pháp luật quy định, có tên gọi riêng phân biệt với các pháp nhân khác, nhân danh mình để hoạt động, tự chịu trách nhiệm về các hoạt động. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản chưa quy định về thủ tục thành lập Sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ quy định về thủ tục thông báo hoạt động, dẫn tới hiện nay không có căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định thời điểm thành lập Sàn. Trong khi thời điểm thông báo hoạt động Sàn không phải là căn cứ pháp lý để chứng minh việc thành lập Sàn.
b. Về tư cách pháp nhân và tên gọi của Sàn giao dịch bất động sản
Việc quy định sàn giao dịch bất động sản sử dụng con dấu riêng hoặc sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động gây rắc rối trong quản lý và vận hành Sàn, đồng thời cũng chưa phù hợp hẳn với quy định pháp luật. Theo quy định pháp luật, SGD BĐS là pháp nhân, vì vậy nếu sàn giao dịch sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động là chưa phù hợp về quy định pháp luật về pháp nhân; vì chức năng và phạm vi hoạt động của công ty và sàn là khác nhau, nếu sử dụng chung pháp nhân thì không tách bạch được về tư cách và phạm vi hoạt động; mặt khác pháp nhân - công ty được thành lập theo thủ tục do Luật doanh nghiệp quy định, ra đời và hoạt động từ trước; trong khi sàn cũng là pháp nhân, nếu sàn sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động, có nghĩa là pháp nhân – sàn giao dịch bất động sản chưa thực hiện thủ tục thành lập pháp nhân theo quy định pháp luật. Trong trường hợp này, tư cách pháp lý của sàn chưa rõ ràng cụ thể.
Mặt khác, sàn là pháp nhân, trong khi pháp nhân phải có tên gọi riêng, trường hợp sàn và công ty sử dụng chung một con dấu, dẫn tới trường hợp một con dấu lại được sử dụng để đóng dưới tên của công ty và sàn, trong khi công ty và sàn lại có tên gọi khác nhau. Điều này chưa phù hợp với quy định pháp luật về pháp nhân.
Pháp luật chưa quy định phân biệt rõ việc công ty thành lập sàn để cung cấp các dịch vụ bất động sản và công ty thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của chính công ty mà không cung cấp dịch vụ cho bên thứ ba. Theo quy định pháp luật về chức năng của sàn là cung cấp các dịch vụ bất động sản. Vì vậy, mặc dù chủ đầu tư chỉ có ngành nghề kinh doanh bất động sản, không đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, thông báo thành lập sàn chỉ để bán các sản phẩm do công ty đầu tư, nhưng cũng không thể hạn chế sàn cung cấp các dịch vụ bất động sản cho bên thứ ba. Đây là điểm hạn chế rõ nét trong việc quy định về tổ chức các hoạt động của sàn, làm hạn chế hoạt động, tạo sự yếu kém và đơn điệu trong hoạt động của SGD BĐS hiện nay. Với việc quy định chung chung của pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện mở ra một số sàn hoạt động chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS, hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS.
d. Về hoạt động của Sàn
Pháp luật chưa quy định rõ thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua Sàn. Theo quy định tại Phụ lục 04 của Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì giấy xác nhận được cấp sau khi Hợp đồng mua bán được lý kết. Theo quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết sau khi có giấy xác nhận giao dịch qua sàn. Hai quy định mâu thuẫn này dẫn tới việc lúng túng trong áp dụng pháp luật.
e. Về giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua Sàn
Pháp luật chưa quy định cụ thể giá trị của giấy xác nhận giao dịch qua sàn đối với giao dịch cho thuê và cho thuê mua. Nếu không quy định giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua sàn cho hai loại hình giao dịch này thì việc quy định cho thuê và cho thuê mua phải thực hiện qua sàn là vô nghĩa và mục đích công khai, minh bạch các giao dịch qua sàn cũng không được phát huy hiệu quả.
f. Về công bố thông tin Bất động sản
Luật hiện hành còn nhiều lỗ hổng trong việc quy định về tổ chức và hoạt động của SGD BĐS. Với việc cung cấp thông tin BĐS của SGD BĐS, mục đích của sàn là cung cấp các thông tin một cách cụ thể, chính xác; tuy nhiên Luật thực định lại chưa quy định rõ việc công bố thông tin trên báo chí là loại báo nào, việc công bố
trên các tạp chí, tập san có được không. Bởi với việc cung cấp thông tin BĐS từ các nguồn khác nhau cũng khá quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiệp trong hoạt động đặc trưng và nhạy cảm này, đồng thời còn để tạo sự tin tưởng của các chủ thể khi thực hiện các hoạt động giao dịch BĐS.
g. Về giao dịch
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua SGD BĐS do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản đó. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định cụ thể và chi tiết về trình tự thủ tục giao dịch qua sàn. Nếu không quy định thì việc xác định có một người hay nhiều người đăng ký mua bất động sản không thể thực hiện, nguyên tắc giao dịch qua sàn khó được đảm bảo.
Ngoài ra, chưa có quy định về tiêu chuẩn của các tài liệu phục vụ công bố thông tin bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản; quy định việc lưu trữ và thời gian lưu trữ, trách nhiệm cung cấp thông tin của Sàn cho khách hàng và các cơ quan quản lý các nội dung này.
h. Về trách nhiệm pháp lý của tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới
Sàn giao dịch và các tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới, tư vấn, định giá chưa được quy định trách nhiệm pháp lý đối với hoạt động cung cấp dịch vụ. Chính việc thiếu quy định của luật mà các sàn hiện nay hoạt động dịch vụ BĐS chưa phát huy hết trách nhiệm cũng như việc cung cấp dịch vụ chưa thể hiện hết vai trò quan trọng của mình. Ngoài ra, luật cũng chưa quy định các biện pháp để bảo đảm thực hiện các trách nhiệm nghĩa vụ pháp luật, như quy định bắt buộc phải mua bảo hiểm nghề nghiệp đối với các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này.
i. Về hoạt động môi giới
Hoạt động môi giới là một dịch vụ được rất nhiều các chủ thể, không chỉ có SGD BĐS thực hiện. Bởi đây là hoạt động rất quan trọng trong các giao dịch BĐS,
đồng thời là dịch vụ phổ biến, cần thiết của các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy chế để quản lý hoạt động môi giới. Hoạt động môi giới hiện nay chưa có tiêu chuẩn, chưa có hệ thống các quy định về trình tự thủ tục thực hiện, cơ chế bảo đảm tính công khai minh bạch, xác định trách nhiệm của hoạt động môi giới… là những thiếu sót cần được bổ sung thêm để hoàn thiện hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, tránh tình trạng lộn xộn trong hoạt động môi giới như hiện nay. Đối với công ty môi giới, hiện nay ngoài SGD BĐS, các công ty vẫn có quyền thực hiện các dịch vụ bất động sản khác một cách độc lập, như môi giới độc lập, tư vấn độc lập… Điều này gây khó khăn cho việc quản lý và gây lúng túng cho khách hàng trong việc lựa chọn công ty cung cấp dịch vụ.
j. Về quy định chung của pháp luật
Luật hiện nay mới chú trọng quản lý, điều chỉnh hành vi của các chủ thể có chức năng hoạt động do Luật quy định. Đối với nhóm chủ thể đối lập (các tổ chức, cá nhân) không có chức năng và không được thành lập theo quy định nhưng vẫn hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản thì không có nhiều quy định để quản lý. Đây là khoảng trống lớn của pháp luật. Trong tình hình hiện nay, chủ thể thực hiện đúng quy định thì bị kiểm soát, quản lý chặt; chủ thể không nằm trong khuôn khổ quy định thì hoạt động và khó nằm trong quản lý. Ví dụ: Công ty có Sàn giao dịch thì bị quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch; công ty không có Sàn giao dịch, sử dụng Sàn khác để giao dịch thì tránh né được sự kiểm soát, quản lý…
Tóm lại, SGD BĐS là loại hình kinh doanh còn khá mới mẻ và Luật kinh doanh BĐS cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện, do đó pháp luật hiện hành không thể điều chỉnh hết mọi hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Rõ ràng, hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS để áp dụng thống nhất. Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường BĐS, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của SGD BĐS với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch. Với nhiều lỗ hổng và thiếu sót của luật như hiện nay; thể chế chưa đủ cụ thể, chi tiết để điều tiết hoạt động của sàn
được coi là kẽ hở khá lớn, gây khó khăn và chưa tạo sự kiểm soát chặt chẽ trong việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS.