số 91 cơ sở đào tạo của cả nước được Bộ công nhận. Việc tổ chức thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá BĐS, quản lý điều hành SGD BĐS; cấp chứng chỉ định giá BĐS là một trong những chức năng hoạt động của Sở xây dựng. Tuy nhiên với nhu cầu thực tế hiện nay thì việc chỉ có Sở xây dựng đào tạo chứng chỉ BĐS là khá khó khăn, do đó hiện tồn tại rất nhiều cơ sở đào tạo về chứng chỉ BĐS. Theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Cơ quan điều hành Mạng các SGD BĐS Việt Nam, mặc dù được công nhận khá nhiều nhưng phần lớn các cơ sở đào tạo có tư cách pháp nhân là công ty, cơ sở đào tạo là các trường cao đẳng, đại học, viện nghiên cứu liên quan tới BĐS chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thực tế này khiến chất lượng đào tạo nghiệp vụ BĐS hiện nay chưa cao cho dù các cơ sở này đã có ý thức tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Các chuyên gia trong ngành viện dẫn: chỉ cần qua 6 buổi học là có thể thành chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS. Thời gian này không thể đủ để học về pháp luật, các nghị định, thông tư quy định trong lĩnh vực và hiểu về thủ tục, hồ sơ chứ chưa nói tới kỹ năng hành nghề… Việc quá dễ dãi, đơn giản trong quy định điều kiện hành nghề môi giới, định giá BĐS cũng như thủ tục thành lập SGD BĐS cũng là nguyên nhân dẫn đến trình độ, kỹ năng hành nghề của đội ngũ những người hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS còn yếu.
Ngoài ra, việc nhiều cơ sở tự tổ chức đào tạo chứng chỉ môi giới, định giá BĐS với chất lượng chưa đảm bảo thể hiện sự hạn chế trong công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực này.
4 Theo Báo cáo tổng kết sàn giao dịch BĐS năm 2010 của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng. Xây dựng.
Bên cạnh đó, hoạt động của các nhân viên tại sàn còn nhiều bất cập. Nhiều SGD BĐS mang danh "sàn" nhưng thực chất chỉ là vỏ bọc bên ngoài, nhiều nhân viên của SGD BĐS đứng tại sàn chỉ để cò mồi mua bán chuyển nhượng BĐS không qua sàn. Có khi bản thân người làm môi giới ở sàn nào đó lợi dụng danh nghĩa sàn mời khách đến và tư vấn bằng miệng khi bán được dự án đó chỉ là cá nhân với nhau mà chủ sàn lại không hề biết nên khó kiểm soát hết yếu tố này. Thực tế cho thấy dù giao dịch qua sàn thì khách hàng vẫn rất khó tiếp cận nguồn hàng ngay từ đầu. Và do sự chênh nhau về thông tin nên không thể loại trừ ưu thế của những người tiếp cận được thông tin trước, tức đội ngũ nhân viên bán hàng. Dù quy định cũng đặt ra trách nhiệm nặng nề đối với đội ngũ môi giới SGD BĐS, thế nhưng rất khó đánh giá tính minh bạch và mức độ tin cậy của các sàn vì sàn giao dịch chỉ quản lý được công việc, không quản lý được con người. Mặc dù số lượng chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý SGD BĐS hàng năm liên tục tăng, tuy nhiên vẫn chưa có ai kiểm tra trình độ, tư cách những người được cấp các loại chứng chỉ này một cách rõ ràng. Vẫn có không ít trường hợp vì chạy theo hoa hồng môi giới mà nhân viên tại sàn tìm mọi cách bán sản phẩm cho khách hàng, đến khi gặp rủi ro vẫn chỉ có khách hàng chịu thiệt. Chẳng hạn như đối với trường hợp nhà phố đơn lẻ vốn không có giá đồng nhất như căn hộ chung cư, tình trạng các nhân viên môi giới hét giá xảy ra khá phổ biến. Đây được coi là yếu tố khó khăn trong việc kiểm soát hoạt động của chính SGD BĐS, đồng thời là yếu tố nhằm hạn chế hoạt động của SGD BĐS.
SGD BĐS là loại hình kinh doanh cần thể hiện tính chuyên nghiệp và điều kiện cơ sở vật chất hiện đại, đảm bảo cho các giao dịch được thực hiện qua sàn đạt hiệu quả, đồng thời việc cung ứng các dịch vụ kinh doanh BĐS nhanh chóng, minh bạch. Tuy nhiên, với cách thức hoạt động của sàn hiện nay, chỉ một số ít sàn đạt chuẩn về chất lượng từ đội ngũ chuyên viên đến cơ sở vật chất. Hiện tại Hà Nội đã có một số công ty kinh doanh BĐS đã đầu tư rất lớn cho sàn để có thể tích hợp hệ thống công nghệ hiện đại, bao gồm hệ thống thư viện dữ liệu điện tử mở cùng đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, hội tụ được nhiều chuyên gia giỏi trong lĩnh vực kinh doanh BĐS như tư vấn, quản lý đầu tư, môi giới, thẩm định BĐS… Thực tế cho
thấy, bên cạnh những sàn hoạt động theo kiểu “thừa lượng thiếu chất” hiện nay, vẫn có không ít doanh nghiệp đã đầu tư cho sàn giao dịch một cách thực sự và nghiêm túc. Trước hết, thể hiện bằng việc mạnh dạn đầu tư về cơ sở vật chất và nhân sự nhằm nâng cao chất lượng hoạt động và coi việc mở SGD BĐS là một hoạt động đầu tư đầy tiềm năng… Mới đây nhất, Công ty CP Vincom cũng đã tự nâng cấp và mở rộng sàn lên tới 1.000 m2, nằm ngay tại tầng 4, tòa nhà Vincom 191 Bà Triệu, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội. Dựa trên nguồn lực, kinh nghiệm của một thương hiệu BĐS hàng đầu, sàn giao dịch BĐS Vincom không chỉ đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn (cấp 1) của Bộ Xây dựng, mà còn được đầu tư xây dựng theo tiêu chuẩn hiện đại, ứng dụng những mô hình SGD BĐS của các nước tiên tiến. SGD BĐS Vincom không chỉ cung cấp tất cả dịch vụ tiện ích như: giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; môi giới BĐS; tư vấn BĐS mà còn sẵn sàng nhận giao dịch các BĐS ngoài thương hiệu của chủ đầu tư. Đồng thời, sàn còn có hệ thống cơ sở dữ liệu khách hàng lớn, tiềm năng. Điều đó sẽ giúp tăng tính thanh khoản cho các sản phẩm BĐS của khách hàng tới giao dịch tại sàn.
4.2. HƯỚNG DẪN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN QUA SÀN (Đánh lại tiêu đề cho thống nhất cả về nội dung và số tiêu đề nhé) (Đánh lại tiêu đề cho thống nhất cả về nội dung và số tiêu đề nhé)
Tại Điều 59 của Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định: việc kinh doanh BĐS thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Khi thực hiện các giao dịch trên sàn thì cá nhân, tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để niêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS. Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu cầu của khách hàng thì hợp đồng giao dịch BĐS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phối của nhân viên sàn. Với việc quy định về giao dịch qua sàn đã hạn chế tính rủi ro khi thực hiện giao dịch BĐS. Trước đây, người dân muốn mua BĐS rất khó. Đa phần phải qua nhiều mối quan hệ. Sàn giao dịch BĐS ra đời giúp cho doanh nghiệp có nơi để bày bán sản phẩm và khách hàng tiếp cận được dịch vụ BĐS dễ dàng hơn. Hiện nay, SGD BĐS là mô hình mới, do đó nhiều người còn chưa quen với việc thực hiện các giao dịch qua sàn, tuy nhiên càng về sau, nhu cầu tự bảo vệ quyền lợi của người dân càng cao, nên việc thực hiện các giao dịch thông
qua sàn càng được chú trọng nhiều hơn. Bởi qua sàn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Tâm lý của đa phần người dân Việt Nam hiện nay là hay bị tác động bởi đồn thổi, chạy theo phong trào, không có thói quen tư duy, phân tích kỹ các khoản đầu tư. Thị trường BĐS là thị trường có lợi nhuận cao nhưng cũng đầy rủi ro. Nếu cứ đầu tư theo phong trào, nghe đồn thổi sẽ rất nguy hiểm. Do đó, giao dịch BĐS qua sàn có lợi cho cả người bán, người mua, người đi thuê và người cho thuê BĐS. Tại sàn giao dịch, người mua có nhiều điều kiện lựa chọn món hàng phù hợp và người bán cũng có cơ hội tiếp cận với nhiều người có nhu cầu.
Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS tại Hà Nội nói riêng và TT BĐS Việt Nam nói chung là các giao dịch ngầm phi chính thức. Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của SGD đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn. Theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn, do đó từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường5. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và những gói dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên SGD cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch Nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng kể.
Mặc dù quy định mọi giao dịch phải qua sàn, không cho phép các sàn giao dịch được phép kinh doanh, nhưng không ít sàn vẫn cố tình vi phạm. Cụ thể:
Thứ nhất: Về điều kiện BĐS được giao dịch qua Sàn
SGD BĐS khi thực hiện giao dịch mua bán, môi giới; một số dự án trong điều kiện chưa đầy đủ tính pháp lý: chưa xây xong phần móng, việc chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư cấp 1 sang cấp 2 chưa hoàn thành nhưng chủ đầu tư cấp 2 đã bán