5 Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học”, Sàn giao dịch BĐS – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS, Văn Thị Anh, Dân sự K32B
4.3. QUY ĐỊNH VỀ CÔNG KHAI, MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (Đánh lại số tiêu đề)
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (Đánh lại số tiêu đề)
Công khai, minh bạch thông tin trên thị trường BĐS là một yêu cầu cấp thiết và là mục tiêu quan trọng của việc ra đời SGD BĐS. Bởi nguồn thông tin trong TT BĐS có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người tiêu dùng; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này khi tham gia vào thị trường BĐS.
SGD BĐS ra đời đã góp phần cung cấp nguồn thông tin cho thị trường BĐS không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến nay. Giai đoạn trước năm 2009, các nguồn thông tin trên thị trường rất phong phú: qua môi giới; qua người quen; qua sàn giao 7http://www.vnbatdongsan.vn/chi-tiet-tin/bao-gio-san-tro-thanh-cho-dau-moi-bat-dong-san.html
dịch và các nguồn khác. Tuy nhiên, thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ.Điều này đã giải thích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó Nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các thông tin trên thị trường chính xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS. Từ năm 2009 đến nay, giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD BĐS mà cơ cấu nguồn thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực. Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các nguồn thông tin trên thị trường8. Vai trò của SGD BĐS ngày càng được thể hiện rõ nét, cho thấy SGD BĐS hiện nay đang hoạt động ngày càng hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy được vai trò của mình hơn.
Bên cạnh những đóng góp tích cực của các SGD BĐS đối với việc công khai, minh bạch nguồn thông tin trên TT BĐS hiện nay, vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm từ hoạt động của chính các SGD BĐS, gây ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển lành mạnh TT BĐS. Vi phạm điển hình tại các SGD BĐS hiện nay, thông tin qua SGD BĐS đang rất lộn xộn, khó kiểm soát, đúng hơn là chưa có một cơ chế nào để kiểm soát tính chính xác, trung thực của các nguồn thông tin về BĐS qua sàn. Cụ thể, cuối năm, trong khi các SGD BĐS hầu như đã nghỉ Tết sớm thì trên các sàn giao dịch mạng Internet, tin rao bán, cho thuê nhà đất vẫn được cập nhật liên tục. Khảo sát qua một loạt các trang rao vặt nhà đất trên mạng Internet, số lượng tin đăng vẫn tăng đều đặn. Điển hình như trên mục giao dịch của Dothi.net, cận Tết nhưng mỗi ngày cũng có khoảng gần 1.000 tin rao vặt các loại gồm mua bán, cho thuê. Trên website batdongsan.com.vn, số lượng tin mới được cập nhật cũng khá nhiều. Các tin rao vặt chủ yếu vẫn là các dự án đang trong kế hoạch bán hàng, những thông tin bán chiếm ưu thế. Bởi thực tế cho thấy ngay cả khi Tết đến, hoạt động của các SGD BĐS đã nghỉ, thì sàn trên mạng vẫn hoạt động, do các công ty có một nhân viên phụ trách đăng tin riêng. Họ luôn phải cập nhật liên tục để tin rao vặt không bị trôi xuống. Và thường chỉ có ngày 29, 30 và mấy ngày Tết sẽ không
8 Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học”, Sàn giao dịch BĐS – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS, Văn Thị Anh, Dân sự K32B quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS, Văn Thị Anh, Dân sự K32B
có tin rao vặt BĐS. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư dành một ngân sách lớn để quảng bá rầm rộ trên các báo, thậm chí có 4, 5 trang trên một tạp chí hạng sang để quảng cáo một dự án và việc quảng bá trên Internet cũng được coi là một phần không thể thiếu. Theo đó có thể thấy, với nhiều nguồn thông tin phong phú và đa dạng, song tính kiểm soát nguồn thông tin thì lại rất hạn chế. Ngoài ra việc cung cấp thông tin từ SGD BĐS chưa thực sự đáng tin cậy, có sự mâu thuẫn trong việc thông tin về BĐS đối với các sàn khác nhau, không đảm bảo khi cung cấp thông tin của SGD BĐS. Với cùng một loại BĐS, nhưng ở mỗi sàn khác nhau lại có những nguồn thông tin khác nhau, khiến các nhà đầu tư, những người muốn mua BĐS không biết phải kiểm tra thông tin như thế nào.
Pháp luật về kinh doanh BĐS đã đưa ra giải pháp về công khai, minh bạch là các giao dịch nhà dự án phải thông qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, với việc thực hiện và xử lý các thông tin tại sàn như hiện nay thì giao dịch trên sàn cũng chưa phải là giải pháp công khai, minh bạch đầy đủ. Việc thực hiện cơ chế thông tin công khai, minh bạch trên sàn này chỉ bảo đảm công khai, minh bạch được các thủ tục giao dịch trên sàn, còn bản chất là thông tin các dự án như thế nào, chủ đầu tư ra sao, dự án có bao nhiêu đơn vị BĐS, đã bán được bao nhiêu, còn lại bao nhiêu, hay như bán nhà trên giấy… vẫn chưa thực sự công khai. Những sai phạm từ các SGD BĐS hiện nay thực chất là sự bắt nguồn từ những sai phạm của chính các chủ đầu tư. Bởi có những chủ đầu tư chỉ có một, hai dự án nhưng cũng thành lập sàn riêng để bán sản phẩm của mình trong khi đáng ra họ phải giao sản phẩm của mình cho các sàn giao dịch khác bán. Nếu chủ đầu tư nào cũng lập sàn thì rất khó để có được các sàn hoạt động đúng chuẩn khi mà nguồn cung của các sàn đều rất hạn chế. Do đó, minh bạch phải bắt đầu từ chủ đầu tư dự án, dự án phải được cơ quan thẩm định xem xét, các đơn vị liên quan phải công bố những căn cứ pháp lý về dự án như: dự án được phê duyệt, có giấy phép xây dựng chưa… hay những thông tin về quy hoạch, giải phóng mặt bằng… đang ở giai đoạn nào cũng cần phải được thông tin công khai. Mặc dù còn nhiều điểm hạn chế trong việc cung cấp nguồn thông tin minh bạch cho TT BĐS, song cũng không thể phủ nhận những tác động tích cực của SGD BĐS đối với thị trường ngay khi xuất hiện.