Hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Phòng Đầu tư

TRNG I HC KINH T TP HCM KHOA KINH T PHÁT TRIN  CHUYÊN  TT NGHIP HOÀN THIN CÔNG TÁC THM NH D ÁN BT NG SN TI PHÒNG U T GVHD: Nguyn Ngc Danh SVTH: Nguyn Th Thanh Thm TP. HCM, nm 2012 Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh SVTH : Lương Thị Thanh Thắm 1 LỜI CẢM ƠN Đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Phòng Đầu tư – Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu ” được hoàn thành là do sự đóng góp tận tình Thầy Nguyễn Ngọc Danh và tập thể anh chị nhân viên của Phòng Đầu tư – Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu đã cung cấp những số liệu, những kinh nghiệm quý báu, những ý kiến đóng góp thiết thực những câu hỏi trò chuyện nhiệt tình nhằm làm cho đề tài thêm phong phú. Xin chân thành cảm ơn  Tập thể thầy cô giáo đã tận tâm giảng dạy truyền đạt những kiến thức bổ ích cho em.  Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu đã tạo điều kiện để em được thực tập tại Ngân hàng.  Tập thể anh chị nhân viên của Phòng Đầu tư – Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu.  Xin chân thành cảm ơn Thầy : Nguyễn Ngọc Danh đã tận tâm góp ý xây dựng nội dung đề tài phong phú và sâu sắc. Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh SVTH : Lương Thị Thanh Thắm 3 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Tp Hồ Chí Minh, ngày …… tháng … năm 2012 Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh SVTH : Lương Thị Thanh Thắm 5 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Tp Hồ Chí Minh, ngày …… tháng … năm 2012 Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh SVTH : Lương Thị Thanh Thắm 7 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 11 Lý do chọn đề tài : 11 Mục tiêu nghiên cứu 11 Phạm vi nghiên cứu 12 Đối tượng nghiên cứu 12 Phương pháp nghiên cứu 12 Kế cấu đề tài 12 PHẦN NỘI DUNG 13 CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU VÀ PHÒNG ĐẦU TƯ 13 1.1. Tổng quan về ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) : 13 1.1.1. Giới thiệu tổng quát : 13 2.1. Dự án BĐS và yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Phòng đầu tư : 18 2.1.1. Tổng quan về dự án đầu tư Bất động sản : 18 a. Khái niệm dự án BĐS : 18 b. Các loại hình đầu tư bất động sản : 18 c. Rủi ro trong hoạt động đầu tư BĐS : 18 d. Tình hình đầu tư BĐS thời gian qua 19 2.1.2. Đặc điểm của các dự án đầu tư BĐS 20 2.1.3. Yêu cầu của công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại Phòng đầu tư 21 2.2. Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại Phòng đầu tư 22 2.2.1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS : 22 a. Mục đích : 22 b. Phạm vi áp dụng : 22 c. Trách nhiệm chung : 23 d. Quy trình thực hiện : 23 2.2.2. Nội dung thẩm định dự án đầu tư BĐS : 27 2.2.2.1. Thẩm định khách hàng : 27 a. Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng : 27 b. Thẩm định năng lực tài chính và tình hình hoạt động của khách hàng 27 2.2.2.2. Thẩm định dự án đầu tư : 29 a. Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án 29 b. Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án 29 c. Thẩm định phương diện thị trường của dự án 30 d. Thẩm định phương diện kỹ thuật của dự án 30 Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh SVTH : Lương Thị Thanh Thắm 8 e. Thẩm định về phương diện tổ chức quản lý thực hiện dự án 31 f. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn 31 g. Thẩm định hiệu quả về mặt tài chính của dự án 31 h. Phân tích rủi ro dự án 33 2.2.3. Phương pháp thẩm định các dự án BĐS : 34 a. Phương pháp thẩm định theo trình tự : 34 b. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu: 34 c. Phương pháp phân tích dựa trên độ nhạy của dự án đầu tư : 35 d. Phương pháp dự báo 35 2.3. Minh họa công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS : 35 2.3.1. Thẩm định khách hàng 35 2.3.1.1. Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng : 36 2.3.1.2. Thẩm định tài chính khách hàng : 37 Nhận xét của cán bộ thẩm định : 40 2.3.2. Thẩm định dự án đầu tư : 40 2.3.2.1. Giới thiệu chung về dự án đầu tư : 40 2.3.2.2. Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án : 41 2.3.2.3. Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án : 42 2.3.2.4. Thẩm định thị trường và khả năng cạnh tranh của dự án : 42 2.3.2.5. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án : 45 2.3.2.6. Thẩm định về phương diện tổ chức quản lý và thực hiện dự án: 46 2.3.2.7. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn 47 2.3.2.8. Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án : 48 2.3.2.9. Phân tích rủi ro dự án : 51 a. Rủi ro về tiến độ thực hiện : 51 b. Rủi ro trong việc xây dựng dự án: 51 c. Rủi ro về thị trường 51 d. Rủi ro trong khả năng quản lý dự án: 52 2.4. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại phòng đầu tư : 52 2.4.1. Những kết quả đạt được : 52 2.4.2. Những hạn chế : 54 a. Về quy trình thẩm định 54 b. Về phương pháp thẩm định 54 c. Về nội dung thẩm định 54 d. Về vấn đề thu thập và xử lý thông tin 55 2.4.3. Nguyên nhân gây ra những hạn chế 55 a. Nguyên nhân khách quan 55 Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh SVTH : Lương Thị Thanh Thắm 9 b. Nguyên nhân chủ quan 56 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 57 3.1. Định hướng hoạt động của Ngân hàng và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS trong thời gian tới: 57 3.1.1. Định hướng phát triển của Ngân hàng Á Châu : 57 3.1.2. Định hướng phát triển của Phòng đầu tư đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS : 57 3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Phòng đầu tư : 57 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện các nội dung thẩm định dự án BĐS 58 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định dự án 60 3.2.3. Giải pháp nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định 60 3.2.4. Giải pháp đối với công tác thu thập, tổng hợp thông tin và đầu tư trang thiết bị cho quá trình thẩm định dự án 61 3.3. Một số kiến nghị : 62 3.3.1. Kiến nghị với nhà nước và các bộ ngành có liên quan 62 3.3.2. Kiến nghị đối với chủ đầu tư 63 KẾT LUẬN 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC 66 BÁO CÁO TÀI CHÍNH NĂM 2010 77 Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh SVTH : Lương Thị Thanh Thắm 11 PHẦN MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài : Trong công cuộc đổi mới và phát triển đất nước thì đầu tư luôn được coi là động lực và là đòi hỏi cấp bách của chúng ta. Những năm qua, tốc độ đầu tư trong nền kinh tế có sự tăng trưởng mạnh mẽ, có được vậy không thể không kể đến vai trò của các ngân hàng thương mại với tư cách là đối tác lớn cho các dự án đầu tư. Trong vài năm gần đây, công tác thẩm định dự án đầu tư ở Việt Nam đang ngày càng được hoàn thiện cho thích hợp với tình hình kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định dự án đầu tư vẫn còn nhiều bất cập, chất lượng thẩm định dự án chưa cao, dự án đầu tư chưa thực sự có hiệu quả trong việc đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Đứng trước thực tế đó, đòi hỏi phải không ngừng nâng cao chất lượng thẩm định dự án. Với tư cách là người tài trợ vốn cho dự án thì công tác thẩm định dự án đầu tư là không thể thiếu được trong hoạt động của các ngân hàng. Làm tốt công tác thẩm định dự án đầu tư sẽ góp phần quyết định trong việc nâng cao hiệu quả đầu tư, giảm rủi ro cho ngân hàng, góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh đối với doanh nghiệp. Như vậy, việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư không chỉ có ý nghĩa đối với sự tồn tại và phát triển của ngân hàng mà còn góp phần tiết kiệm vốn cho toàn xã hội, thúc đẩy mở rộng, phát triển an toàn, hiệu quả cho nền kinh tế đất nước, định hướng đầu tư đúng đắn cho các doanh nghiệp. Đóng góp vào quá trình chung đó phải kể đến Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB), một đơn vị đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong hoạt động đầu tư do đã chú trọng đến chất lượng tín dụng ngay từ khâu thẩm định mà đại diện là Phòng đầu tư . Qua quá trình thực tập tại Phòng đầu tư, em nhận thấy Phòng đầu tư đã thẩm định và đầu tư vào khá nhiều dự án, trong đó dự án đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ khá cao. Công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng đã có rất nhiều thay đổi cho phù hợp với những yêu cầu mới, nhằm giúp ban lãnh đạo Ngân hàng có quyết định đầu tư đúng đắn và giảm thiểu rủi ro cho hoạt động đầu tư. Mặc dù vậy, vẫn còn những tồn tại cần tháo gỡ. Vì vậy, trên cơ sở kiến thức đã được học và nghiên cứu thực tế trong thời gian thực tập tại Phòng đầu tư, nhận thức được vai trò quan trọng của công tác thẩm định dự án đầu tư và những hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm định tại Ngân hàng, em đã chọn đề tài nghiên cứu : “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Phòng đầu tư” để làm chuyên đề thực tập. Mục tiêu nghiên cứu Tìm ra những điểm còn yếu kém trong công tác thẩm định dự án BĐS tại Phòng Đầu tư – Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. Từ đó đưa ra biện pháp khắc phục để hoàn thiện công tác này. Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh SVTH : Lương Thị Thanh Thắm 12 Phạm vi nghiên cứu Phòng Đầu tư – Trực thuộc Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu. Trụ sở chính : Tầng 2 – Tòa nhà Citilight - 45 – Võ Thị Sáu – Phường ĐaKao – Quận 1 – Tp Hồ Chí Minh. Điện thoại : (84.8) 6290 5997 Fax : (84.8) 6290 5998 Website : www.acb.com.vn Đối tượng nghiên cứu Công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại Phòng Đầu tư – Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp được sử dụng trong đề tài này là : phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu, giáo trình, các tài liệu tham khảo của Phòng Đầu tư, quan sát và thu thập những thông tin thực tế trong quá trình thẩm định dự án tại Phòng Đầu tư. Kế cấu đề tài Chương 1 : Tổng quan về ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu và Phòng Đầu tư. Chương 2 : Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại Phòng Đầu tư. Chương 3 : Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại Phòng Đầu tư. Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh SVTH : Lương Thị Thanh Thắm 13 PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU VÀ PHÒNG ĐẦU TƯ 1.1. Tổng quan về ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) : 1.1.1. Giới thiệu tổng quát : Bối Cảnh Thành Lập Pháp lệnh về Ngân hàng nhà nước và Pháp lệnh về ngân hàng thương mại, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính được ban hành vào tháng 5 năm 1990 đã tạo dựng một khung pháp lý cho hoạt động ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) đã được thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 24/04/1993, GIấy phép số 553/GP-UB do Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh cấp ngày 13/05/1993. Ngày 04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động. Vốn điều lệ Kể từ ngày 31/12/2010 vốn điều lệ của ACB là 9.376.965.060.000 đồng (Chín nghìn ba trăm bảy mươi sáu tỷ chín trăm sáu mươi lăm triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng). Tầm nhìn Ngay từ ngày đầu hoạt động, ACB đã xác định tầm nhìn là trở thành ngân hàng thương mại cổ phần bán lẻ hàng đầu Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế xã hội Việt Nam vào thời điểm đó “Ngân hàng bán lẻ với khách hàng mục tiêu là cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ” là một định hướng rất mới đối với ngân hàng Việt Nam, nhất là một ngân hàng mới thành lập như ACB. Sản phẩm dịch vụ chính - Huy động vốn (nhận tiền gửi của khách hàng) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng. - Sử dụng vốn (cung cấp tín dụng, đầu tư, hùn vốn liên doanh) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng. - Các dịch vụ trung gian (thực hiện thanh toán trong và ngoài nước, thực hiện dịch vụ ngân quỹ, chuyển tiền kiều hối và chuyển tiền nhanh, bảo hiểm nhân thọ qua ngân hàng. - Kinh doanh ngoại tệ và vàng. - Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ. Mạng lưới kênh phân phối Gồm 325 chi nhánh và phòng giao dịch tại những vùng kinh tế phát triển trên toàn quốc . CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHÒNG ĐẦU TƯ 2.1. Dự án BĐS và yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Phòng đầu tư : 2.1.1. Tổng quan về dự án đầu tư Bất. và Phòng Đầu tư. Chương 2 : Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại Phòng Đầu tư. Chương 3 : Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động. tư đã thẩm định và đầu tư vào khá nhiều dự án, trong đó dự án đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ khá cao. Công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng đã có