Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, cán bộ thẩm định phải dựa trên những nội dung đã thẩm định ở trên như:
- Đánh giá tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn ( lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa tài sản cố định (TSCĐ), khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả.
- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán doanh thu dự kiến hàng năm của dự án.
- Đánh giá khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền sản xuất để xác định giá thành sản phẩm, dịch vụ, tổng chi phí sản xuất trực tiếp.
- Nghiên cứu các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác định phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách.
Trên cơ sở những căn cứ này, cán bộ thẩm định sẽ thiết lập các bảng tính toán hiệu quả tài chính của dự án làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu quả và khả năng trả nợ vốn vay. Các bảng tính cơ bản bắt buộc phải thiết lập kèm theo Báo cáo thẩm định bao gồm:
- Báo cáo kết quả kinh doanh
- Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ.
- Nguồn trả nợ của khách hàng về cơ bản được huy động từ ba nguồn chính gồm lợi nhuận sau thuế để lại, khấu hao cơ bản và các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án.
Đặc biệt, trong quá trình đánh giá hiệu quả tài chính của dự án BĐS, có 2 nhóm chỉ tiêu cần phải tính toán cụ thể, gồm có :
- Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:
Giá trị hiện tại thuần (NPV): là hiệu số giữa giá trị hiện tại của dòng tiền thu và giá trị hiện tại của dòng tiền chi được tính với một mức lãi suất chiết khấu nào đó. Dự án khả thi khi NPV > 0
Suất sinh lời nội bộ (IRR): là một suất chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại thuần bằng không (NPV= 0). Dự án khả thi khi IRR > hoặc bằng lãi suất vay vốn.
ROE: lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (đối với dự án có vốn tự có tham gia)
- Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ: Nguồn trả nợ hàng năm
Thời gian hoàn trả vốn vay
Ngoài ra, tùy theo đặc điểm của từng dự án, các chỉ tiêu khác như: Khả năng tái tạo ngoại tệ, khả năng tạo công ăn việc làm… sẽ được đề cập đến tùy theo từng dự án cụ thể.
