Do các dự án BĐS thường có thời gian đầu tư dài nên việc dự báo được các thay đổi trong quá trình thực hiện cũng như vận hành dự án là rất cần thiết. Cán bộ thẩm định cần thường xuyên tham khảo các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau (các số liệu thống kê, các phân tích của các nhà chuyên môn, các thay đổi chính sách của nhà nước…) để tiến hành dự báo về cung cầu BĐS trong tương lai, các biến động giá cả nguyên vật liệu, biến động giá cả sản phẩm của dự án trong tương lai, từ đó nâng cao chất lượng thẩm định dự án.
2.3. Minh họa công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS : 2.3.1. Thẩm định khách hàng 2.3.1. Thẩm định khách hàng
Cán bộ thẩm định đã căn cứ vào hồ sơ khách hàng cung cấp, đồng thời thực hiện phỏng vấn trực tiếp đại diện công ty để tiến hành thẩm định tư cách pháp lý. Đồng thời, cán bộ thẩm định đã sử dụng phương pháp so sánh đối
chiếu những hồ sơ khách hàng cung cấp với những giấy tờ cần thiết theo quy đinh của ngân hàng.
2.3.1.1. Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng :
Công ty đã cung cấp các giấy tờ để chứng minh tư cách pháp lý của công ty bao gồm:
- Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thanh Niên là công ty cổ phần được thành lập từ việc chuyển đổi từ Doanh nghiệp Thành Đoàn. - Công ty Cổ phần Thanh Niên được tổ chức và hoạt động theo Luật
Doanh nghiệp và các văn bản pháp luật có liên quan, có tư cách pháp nhân phù hợp với pháp luật Việt Nam.
- Quyết định thành lập số 237/QĐUB ngày 17/11/1988 của UBND TP.Hồ Chí Minh.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Số 12.03.000.062 do Sở kế hoạch và đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 26/10/2006, cấp thay đổi lần thứ 3 ngày 18/06/2007.
- Quyết định số 5758/QĐUB ngày 11/11/2005, về phê duyệt phương án và chuyển Công ty Xây dựng Thanh niên thành Công ty Thanh Niên. - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103004582. Đăng ký lần
đầu, ngày 06/04/2006. Đăng ký thay đổi lần thứ 1, ngày 19/07/2007. Đăng ký thay đổi lần 2, ngày 19/5/2009.
- Là Công ty Cổ phần (nhà nước -Thành đoàn TPHCM, nắm giữ 30% vốn điều lệ). Hạng DN: Hạng II.
Những ngày đầu thành lập, hoạt động chính của công ty là kinh doanh xuất nhập khẩu sắt thép các loại và kinh doanh nhà ở. Trước những chuyển biến của nền kinh tế nói chung và đặc biệt là thị trường địa ốc, công ty Cổ phần Thanh Niên đã tiến hành đa dạng hóa lĩnh vực cũng như quy mô họat động của công ty. Lĩnh vực được chú trọng nhất là đầu tư - kinh doanh Bất động sản. Từ đó phát triển thêm các lĩnh vực liên quan khác như các dịch vụ tư vấn, đấu giá bất động sản. Không những thế, Thanh Niên còn xây dựng đội ngũ kiến trúc sư cho riêng mình để chủ động thực hiện việc thiết kế xây dựng các công trình của Thanh Niên cũng như của các đối tác.
Nhận xét: Hồ sơ pháp lý của khách hàng đầy đủ và hợp pháp. Công ty Cổ phần Thanh Niên có đầy đủ tư cách pháp nhân để quan hệ đầu tư với Ngân hàng.
2.3.1.2. Thẩm định tài chính khách hàng :
BÁO CÁO TÀI CHÍNH TÓM TẮT QUÝ III NĂM 2011
Đơn vị tính : VN đồng
Stt NỘI DUNG SỐ DƯ ĐẦU NĂM SỐ DƯ CUỐI KỲ
I Tài sản ngắn hạn 347,620,299,570 416,372,135,616 1 Tiền và các khoản tương đương tiền 97,958,962,671 6,882,160,673 2 Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn
3 Các khoản phải thu ngắn hạn 104,016,010,203 52,577,543,501 4 Hàng tồn kho 108,966,127,469 289,352,788,164 5 Tài sản ngắn hạn khác 36,679,199,227 67,559,643,278 II Tài sản dài hạn 1,403,702,258 1,680,621,698
1 Các khoản phải thu dài hạn
2 Tài sản cố định 891,436,658 1,168,356,098 - Tài sản cố định hữu hình 891,436,658 1,168,356,098 - Tài sản cố định vô hình
- Tài sản cố định thuê tài chính - Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 3 Bất động sản đầu tư
4 Các khoản đầu tư tài chính dài hạn
5 Tài sản dài hạn khác 512,265,600 512,265,600 III TỔNG CỘNG TÀI SẢN 349,024,001,828 418,052,757,314 IV Nợ phải trả 313,947,272,352 379,836,536,294 1 Nợ ngắn hạn 313,753,263,610 379,578,136,825
V Nguồn Vốn chủ sở hữu 35,076,729,476 38,216,221,020 1 Vốn chủ sở hữu 35,076,729,476 38,216,221,020 - Vốn đầu tư của chủ sở hữu 18,000,000,000 18,000,000,000 - Thặng dư vốn cổ phần 1,200,000,000 1,200,000,000 - Vốn khác của chủ sở hữu
- Cổ phiếu quỹ
- Chênh lệch đánh giá lại tài sản - Chênh lệch tỷ giá hối đoái
- Các quỹ 7,703,548,460 9,293,919,189
- Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 8,173,181,016 9,722,301,831 - Nguồn vốn đầu tư XDCB (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2 Nguồn kinh phí và quỹ khác
- Nguồn kinh phí
- Nguồn kinh phí hình thành TSCĐ
VI TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 349,024,001,828 418,052,757,314 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 2011
STT CHỈ TIÊU KỲ BÁO CÁO LŨY KẾ
1 Doanh thu bán hàng và cung cấp DV 66,023,364,554 212,099,039,982 2 Các khoản giảm trừ doanh thu
3 Doanh thu thuần vê bán hàng và
cung cấp dịch vụ 66,023,364,554 212,099,039,982 4 Giá vốn hàng bán 64,042,663,618 205,723,161,223 5 LN gộp về bán hàng và cung cấp DV 1,980,700,936 6,375,878,759 6 Doanh thu hoạt động tài chính 2,812,570,512 6,331,454,844
8 Chi phí bán hàng
9 Chi phí quản lý doanh nghiệp 1,791,688,771 5,186,630,602 10 Lợi nhuận thuần từ hoạt động KD 2,851,794,880 7,333,356,167
11 Thu nhập khác 250,000,000
12 Chi phí khác 155,644,453
13 Lợi nhuận khác 94,355,547
14 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 2,851,794,880 7,427,711,714 15 Thuế thu nhập doanh nghiệp 749,807,938 1,959,609,047 16 Lợi nhuận sau thuế TNDN 2,101,986,942 5,468,102,667
17 Lãi cơ bản trên cổ phiếu 1,168 3,038
18 Cổ tức trên mỗi cổ phiếu
Căn cứ vào báo cáo tài chính doanh nghiệp cung cấp, cán bộ thẩm định đã tính toán các chỉ tiêu để đánh giá tình hình hoạt động của doanh nghiệp trong các năm từ 2009 – 2011 như sau:
STT CHỈ TIÊU 2009 2010 2011
1 Cơ cấu tài sản và cơ cấu nguồn vốn 1.1 Cơ cấu tài sản
1.1.1 TSNH / tổng tài sản 99,44% 99,63% 99,59%
1.1.2 TSDH / tổng tài sản 0,56% 0,37% 0,41%
1.2 Bố trí cơ cấu nguồn vốn
1.2.1 Nợ phải trả / tổng nguồn vốn 90,30% 90,50% 90,86% 1.2.2 Nguồn vốn CSH / tổng nguồn vốn 9,7% 9,5% 9,14%
2 Khả năng thanh toán
2.1 Khả năng thanh toán hiện hành 1,11 1,1 1,09 2.2 Khả năng thanh toán nhanh 0,13 0,21 0,33
3 Tỷ suất sinh lời
3.1 Lợi nhuận sau thuế / tổng tài sản 1,72% 2,03% 2,33% 3.2 Lợi nhuận sau thuế / doanh thu 1,50% 2,22% 2,57% 3.3 Lợi nhuận sau thuế / Nguồn vốn CSH 17,78% 20,56% 25,44% Nhận xét của cán bộ thẩm định :
Về cơ cấu tài sản và cơ cấu vốn :
Tài sản ngắn hạn luôn chiếm tỉ lệ cao trong tổng tài sản, điều này chứng tỏ khả năng thanh khoản của công ty luôn ở mức cao.
Do chỉ đầu tư chủ yếu trong lĩnh vực xây dựng nên công ty vẫn thường xuyên phải có một khoản nợ phải trả chiếm tỉ lệ rất cao so với nguồn vốn chủ sở hữu. Do cần nhiều vốn đầu tư, nên phải vay ngân hàng và nợ tiền nguyên vật liệu xây dựng cho đến khi thu hồi vốn nhờ hoạt động bán các sản phẩm của dự án bất động sản. Điều này cũng khá bình thường đối với một công ty xây dựng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Về khả năng thanh toán :
Khả năng thanh toán hiện hành luôn ở mức > 1, nên công ty vẫn đảm bảo được khả năng trả nợ cho chủ nợ. Do vấn đề thanh khoản luôn được đảm bảo với các tài sản ngắn hạn chiếm tỉ lệ cao dễ chuyển đổi thành tiền mặt.
Khả năng thanh toán nhanh dao động ở mức chấp nhận được. Như đã nói ở trên do và công ty hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, giá trị hàng tồn kho bao gồm chi phí xây dựng dở dang các công trình và chi phí xây dựng dở dang dự án..., dẫn đến công ty luôn có một khoản tồn kho rất lớn. Khả năng thanh toán nhanh trong trường hợp này là hoàn toàn bình thường. Về tỷ suất sinh lợi :
Do đặc điểm là công ty dựng thường xuyên thực hiện nhiều dự án đan xen lẫn nhau, lúc bán ra sản phẩm dự án này đồng thời cũng là lúc đầu tư thực hiện dự án mới nên tỉ suất sinh lợi của công ty không cao so với các công ty hoạt động trong những lĩnh vực khác. Nhưng nhìn chung, công ty vẫn kinh doanh rất có hiệu quả bằng chứng là tỉ suất sinh lợi vẫn tăng đều hàng năm, hoạt động kinh doanh vẫn có lời.
Từ những phân tích trên cho thấy, công ty đang hoạt động rất có hiệu quả. Các tỷ số tài chính đều đáp ứng được yêu cầu. Có khả năng trả nợ, khả năng sử dụng nguồn vốn rất có hiệu quả, khả năng sinh lời cao. Tóm lại, công ty có đủ điều kiện cũng như năng lực tài chính trở thành đối tác đầu tư với Ngân hàng 2.3.2. Thẩm định dự án đầu tư :
2.3.2.1. Giới thiệu chung về dự án đầu tư :
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Thanh Niên (cùng góp vốn Công ty Cổ phần Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình)
- Địa điểm dự án : 91 - Phạm Văn Hai - Phường 3 - Quận Tân Bình. Thuộc một phần thửa 10 thuộc tờ bản đồ số 16; Bộ Địa chính, phường 3, quận Tân Bình (theo bản đồ hiện trạng vị trí số 20303/GĐ-TNMT do Sở Tài nguyên và Môi trường duyệt ngày 28/08/2005)
- Hình thức quản lý dự án : 500 người. - Diện tích sử dụng đất : 2.581 m2
- Thời gian thực hiện dự án : Quý 2/2010 đến quý 2/2012 Ngày khởi công : 23/06/2010
Ngày hoàn thành : 14/04/2012 - Đất xây dựng tại trệt : 1.081 m2 - Đất cây xanh : 676 m2
- Đất giao thông nội bộ - sân bãi : 824 m2 - Mật độ xây dựng : Khối đế : 54,4% Khối tháp : 43% - Hệ số sử dụng đất : Khối đế : 1,98 Khối tháp : 6,25
- Tổng số căn hộ/nền/Villa : 130 căn hộ, từ 80 ÷ 200 m2 - Tổng mức phí đầu tư dự kiến : 468 tỷ VNĐ
2.3.2.2. Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án :
Cán bộ thẩm định đã căn cứ vào hồ sơ khách hàng cung cấp, sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án. Hồ sơ khách hàng cung cấp bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 2665/SXD do Sở Xây Dựg cấp ngày 23/03/2004.
- Văn bản số 618/UBND - CNN ngày 06/02/2006 của Ủy ban nhân dân thành phố v/v cho Công ty Cổ phần Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình chuyển mục đích sử dụng đất tại số 91 - Phạm Văn Hai - Phường 3 - Quận Tân Bình.
- Về phòng cháy và chữa cháy : Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy và chữa cháy số 368/TD-PCCC ngày 10/02/2010 do Sở Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy Tp. HCM cấp.
- Văn bản số 280/Tg1-QC ngày 31/03/2010 của Cục Tác Chiến - Bộ Tổng Tham Mưu v/v chấp thuận độ cao tĩnh không.
- Văn bản số 2734/UBND-ĐTMT ngày 14/06/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc mặt bằng tại số 91 - Phạm Văn Hai - Phường 3 - Quận Tân Bình. - Tờ trình số 45/TAMEXIM-SXD ngày 21/06/2010 của Công ty cổ
phần Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình v/v thẩm định và phê duyệt dự án ĐTXD công trình Chung cư cao tầng, tại số 91 - Phạm Văn Hai - Phường 3 - Quận Tân Bình.
- Báo cáo số 0801100105 ngày 21/06/2010 của Phòng thẩm định dự án về việc thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư cao tầng Central Plaza tại số 91 - Phạm Văn Hai - Phường 3 - Quận Tân Bình. - Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình "Chung cư
cao tầng Central Plaza tại số 91 - Phạm Văn Hai - Phường 3 - Quận Tân Bình" số 79/QĐ-SXD-TĐDA ngày 22/06/2010 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Nhận xét: Hồ sơ pháp lý của dự án đầy đủ, tuân thủ đúng pháp luật và là cơ sở quan trọng để Công ty tiến hành thẩm định dự án.
2.3.2.3. Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án :
Trên cơ sở của Đồ án quy hoạch chung của Quận Tân Bình đã được UBND Thành phố phê duyệt - theo đó Khu vực dự án thuộc Cụm 4 với chức năng chính là khu trung tâm thương mại - dịch vụ, khu khách sạn du lịch, tài chính ngân hàng, khu trung tâm văn hóa, thể dục thể thao và khu dân cư tập trung. Dự án được thực hiện sẽ phù hợp với quy hoạch chung và góp phần xây dựng quận Tân Bình thành một quận đô thị văn minh và từng bước hiện đại.
Xây dựng khu dân cư và thương mại hoàn chỉnh, tạo tiền đề kích thích sự phát triển chung, hài hòa với các công trình khác trong khu vực.
Đáp ứng quá trình đô thị hóa một cách trật tự, mỹ quan theo đúng quy họach đạt hiệu quả cao về kinh tế xã hội mà vẫn bảo vệ môi trường.
Nằm gần cửa ngõ ra vào sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất rất thuận tiện để vào trung tâm thành phố cùng vị trí mặt tiền đối diện khu phố chợ đường Phạm Văn Hai thuộc khu buôn bán sầm uất của quận Tân Bình, dự án Central Plaza được xem là khu cao ốc căn hộ có vị đắc địa để ở hay đầu tư.
2.3.2.4. Thẩm định thị trường và khả năng cạnh tranh của dự án : Trong báo cáo thẩm định dự án của chủ đầu tư đã đưa ra những phân Trong báo cáo thẩm định dự án của chủ đầu tư đã đưa ra những phân tích kỹ về thị trường và khả năng tiêu thụ của sản phẩm. Tuy nhiên, việc cán bộ thẩm định đánh giá lại nội dung này là rất quan trọng bởi vì mục tiêu mong muốn được cấp vốn đầu tư, chủ đầu tư có thể đưa ra những đánh giá chủ quan, lạc quan triển vọng của thị trường và khả năng tiêu thụ của sản phẩm. Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu, (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
phương pháp dự báo để tập trung phân tích, nghiên cứu các nội dung trong khía cạnh thị trường thông qua các luồng thông tin khác nhau như các báo cáo thống kê, phân tích tình hình thị trường cuả các chuyên gia, các nhận định dự báo thị trường trên các phương tiện truyền thông, từ đó tiến hành tổng hợp và đưa ra các đánh giá nhận xét khách quan sau:
Sản phẩm của dự án : Căn hộ chung cư cao cấp. Với các loại diện tích:
- 60.89 – 68.08 m2 (1PN, Phòng ăn, bếp, 1WC, 1 palcony). - 84.73 – 84.87 m2 (2PN, Phòng ăn, bếp, 2WC, 2 palcony).
- 105.3 – 109.02 – 111.03 – 111.72 m2 (3PN, Phòng ăn, bếp, 3WC, 2 palcony)
Về tình hình cung các căn hộ tại khu vực :
Nhu cầu về nhà ở là rất lớn, nhưng không phải ai cũng có điều kiện để mua nhà, nhất là trong bối cảnh lãi suất cao như hiện nay. Những người mua được là những người có nguồn tiền mặt sẵn có và thu nhập ổn định.
Mặc dù đã có nhiều dự án căn hộ bình dân được khởi công và chào bán trên thị trường, nhưng trên thực tế, không phải dự án nào cũng có thể bán được. Có thể thấy, căn hộ được nhiều người mua lựa chọn thường có