HOÀN THIỆN CÔNG tác THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ bất ĐỘNG sản làm tài sản đảm bảo PHỤC vụ CHO VAY tại NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN sài gòn THƯƠNG tín CHI NHÁNH THĂNG LONG

BĐS là một dạng tài sản đặc biệt, đa dạng, các yếu tố cấu thành giá trị tài sản BĐS rất phức tạp và cũng khác biệt rất nhiều so với các tài sản là động sản hay các loại tài sản khác, thậ

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH - -

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN THƯƠNG TÍN-

CHI NHÁNH THĂNG LONG

Họ và tên sinh viên : NGUYỄN THỊ THU PHƯƠNG

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng em, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế tại Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín chi nhánh Thăng Long, và dưới sự hướng dẫn của thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Phương

Các số liệu trong nghiên cứu là trung thực và có nguồn gốc cụ thể, rõ ràng Nếu có bất kỳ gian lận nào em xin hoàn toàn chịu trách nghiệm trước nhà trường, Khoa Tài Chính và hội đồng chấm khóa luận

Hà Nội, ngày 05 tháng 05 năm 2016

Người cam đoan Nguyễn Thị Thu Phương

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

ĐGBĐS Định giá bất động sảnNHTM Ngân hàng thương mạiVAMC Công ty quản lý tài sảnNHNN Ngân hàng nhà nước

PGD Phòng giao dịch

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ

LỜI CAM ĐOAN 1

1.2.2 Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế 10

1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 19

KẾT LUẬN Chương 1 31

Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Sacombank- chi nhánh Thăng Long 35

KẾT LUẬN chương 2 54

KẾT LUÂN chương 3 63 Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Sacombank- chi nhánh Thăng Long Error: Reference source not found

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

1.2.2 Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế 10

1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 19

KẾT LUẬN Chương 1 31

Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Sacombank- chi nhánh Thăng Long 35

KẾT LUẬN chương 2 54

KẾT LUÂN chương 3 63

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do và tính cấp thiết của đề tài

Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để cho vay”, ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong luân chuyển dòng vốn

từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn Để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công tác

“cho vay” của mình Vấn đề an toàn trong hoạt động tín dụng là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống ngân hàng Khi tiến hành cho khách hàng vay vốn thì khách hàng cần phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể cho ngân hàng Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản Đây là tài sản có giá trị lớn thường được sử dụng trong thế chấp vay vốn

Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị của tài sản đảm bảo, cụ thể là bất động sản còn nhiều vướng mắc và hạn chế, thiếu đồng bộ dẫn đến cuộc khủng hoảng nợ xấu trong thời gian vừa qua Xuất phát từ mong muốn tìm hiểu kĩ hơn về công tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt là định giá bất động sản đảm bảo tiền vay, em đã tiếp xúc thực tế với công tác định giá bất động sản đảm bảo tiền vay tại chi nhánh Thăng Long ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín, em đã

quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản làm

tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân Hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín Chi nhánh Thăng Long” làm đề tài khóa luận của mình.

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Mục tiêu của đề tài là tìm hiểu, phân tích công tác định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank) Trong đó chú trọng tìm hiểu các khía cạnh liên quan đến quy trình và phương pháp định giá bất động sản Từ đó tìm ra một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Sacombank nói riêng và cho toàn hệ thống ngân hàng nói chung

3 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận đã sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử

Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp và phân tích số liệu từ Internet, các bài báo, các bài nghiên cứu trong và ngoài nước

Phương pháp so sánh, đối chiếu số liệu thu thập được

4 Nội dung nghiên cứu

Đề tài được chia thành ba chương như sau:

Chương 1: Lý luận chung về công tác định giá bất động sản.

Chương 2:Thực trạng công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay tại

Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi nhánh Thăng Long

Chương 3:Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho

vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi nhánh Thăng Long

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG

CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai) Ở Việt Nam, khái niệm về bất động sản được quy định tại Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005: “Bất động sản

là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà , công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Như vậy, bất động sản được hiểu một cách khái quát là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Một tài sản được coi là bất động sản khi

có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người,

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất công năng, hình thái của

nó không thay đổi,

- Tồn tại lâu dài

1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt có 8 đặc điểm cụ thể sau:

• Thứ nhất, bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời được, do vậy nó có tính cố định về vị trí Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố môi trường

• Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của bất động sản thể hiện ở cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

• Thứ ba, bất động sản có tính khan hiếm

• Thứ tư, bất động sản mang tính cá biệt Không có bất động sản nào giống bất động sản nào

• Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng của VHXH, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

• Thứ sáu, bất động sản mang tính ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn

• Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị lớn

• Thứ tám, bất động sản chịu sự quản lý của pháp luật và chính sách của Nhà nước

nó cũng là một bộ phận hợp thành của các BĐS khác Tuy nhiên không phải mọi đất đai đều là BĐS Chỉ có những phần diện tích đất đai không di dời hoặc di dời không đáng kể, được xác định chủ quyền riêng, được đo lường và lượng hóa giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường tính toán nhất định

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà ở, công trình xây dựng, đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền không tách rời với công trình xây dựng đó Các công trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai, như: vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây); các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao Một số công trình khai thác mỏ (hầm lò)

và các tài sản khác do pháp luật quy định

Việc phân định các loại BĐS như trên giúp người định giá hiểu được bản chất của các BĐS, từ đó rút ra các đặc điểm riêng biệt của BĐS để có cơ sở xác định giá trị của tài

sản BĐS Ngoài ra, bất động sản còn được phân chia theo tình trạng sử dụng, theo quyền tài sản hoặc theo chức năng sử dụng

1.1.2 Bất động sản thế chấp

1.1.2.1 Khái niệm bất động sản thế chấp

Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản

Bất động sản thế chấp có những đặc điểm như sau:

- Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của thị trường Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất

- Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là

hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản.

- Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ còn quyền

sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu

1.1.2.2 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp

Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại Bao gồm các tài sản chủ yếu như đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng có thể là các tài sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và sau thời điểm ký kết hợp đồng thếchấp) như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng trong tương lai…

Để trở thành tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay, các BĐS cần phải thỏa mãn các điều kiện:

-Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp BĐS -BĐS không có tranh chấp: là các BĐS mà tại thời điểm ký kết giao dịch đảm bảo, chủ sở hữu BĐS đó không bị người thứ ba khiếu kiện tại Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

-BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được: là các BĐS không bị cấm lưu hành theo qui định của pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp Đối với hoạt động cho vay có thế chấp của các NHTM thì yêu cầu về tính thanh khoản của tài sản thế chấp là hết sức quan trọng Bởi vậy bên cạnh những điều kiện về tính chất pháp lý của BĐS thì điều kiện về khả năng dễ chuyển nhượng, hay tính chất thanh khoản trên thị trường của tài sản thế chấp được các NHTM hết sức quan tâm

Để xác định được mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của khách hàng và giá trị của tài sản đảm bảo, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt động cho vay thế chấp là đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm ký kết

hợp đồng bảo đảm Đối với mỗi một loại tài sản nhất định, tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm của tài sản đó và mối quan hệ với khách hàng mà ngân hàng có các cách thức xác định giá trị khác nhau BĐS là một dạng tài sản đặc biệt, đa dạng, các yếu tố cấu thành giá trị tài sản BĐS rất phức tạp và cũng khác biệt rất nhiều so với các tài sản là động sản hay các loại tài sản khác, thậm chí ở một số nước người ta coi tài sản BĐS là các tài sản quyền năng (tức là tài sản thể hiện dưới dạng quyền sở hữu

và quyền sử dụng BĐS đó chứ không phải bản thân BĐS), bởi vậy việc xác định giá trị BĐS đòi hỏi phải có những phương pháp và cách thức xác định riêng

1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

Định giá bất động sản( ĐGBĐS) là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Từ khái niệm trên, ta có thể đưa ra 4 đặc trưng cơ bản về ĐGBĐS như sau:

- ĐGBĐS chính là quá trình đánh giá hay ước lượng quyền được sở hữu BĐS hoặc quyền được nhận các khoản thu nhập cụ thể được hình thành của chủ thể nào đó

- ĐGBĐS là một quá trình xác định giá trị cho một BĐS mà giá trị này có thể được người mua, người bán hoặc nhà đầu tư chấp nhận làm cơ sở đàm phán để đi đến các quyết định có lợi nhất

- ĐGBĐS là việc thiết lập một hệ thống quy trình, thủ tục và phương pháp thích hợp nhất nhằm có được giá trị của bất động sản trong từng tình huống, mục đích, cơ sở định giá nhất định

- ĐGBĐS là quá trình xác định mức độ hữu ích của B ĐS trên cơ sở hiểu biết sâu sắc về nó trong một môi trường xác định, tại một thời điểm nhất định để phục

vụ cho một mục tiêu nhất định theo một phương pháp nhất định và trên quan điểm của một bên nhất định

1.2.2 Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế

Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất động sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực.Người ta đẩy giá mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước xuống để kiếm lời

Cho nên xác định giá trị hàng hóa theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực với thị trường là rất quan trọng Định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả.

Như vậy, thẩm định giá trị bất động sản có những vai trò cơ bản đối với nền kinh tế như sau:

- Minh bạch hóa giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn…) thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

- Là cơ sở để chủ sở hữu, cơ quan quản lý đưa ra những quyết định, chính sách kinh tế để đầu tư, khai thác, sử dụng bất động sản hợp lý, hiệu quả

- Công tác thẩm định giá trị bất động sản phát triển tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển

- Việc định giá bất động sản một cách hợp lý giúp các công tác quản lý của Nhà nước như xử án, đền bù, bồi thường giải tỏa, thu hồi đất được công bằng, minh bạch hơn; giảm bớt số lượt khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến bất động sản, góp phần bảo đảm trật tự an toàn xã hội

1.2.3.Các nguyên tắc định giá bất động sản

Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy định và nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc

cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của BĐS

1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là sự sử dụng có thể nhất của một BĐS thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được cho phép về pháp lý, khả thi

về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất của BĐS khi nó được định giá

- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định trong

điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ

sở để người ta đánh giá, quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS có thể mang lại Do đó, giá trị của một BĐS được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

1.2.3.2 Nguyên tắc thay thế

- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không vượt quá chi phí có một BĐS tương đương

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền nào

đó nếu với số tiền ít hơn vẫn có thể có một bất động sản tương tự

Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống các phương pháp định giá

1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

- Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

1.2.3.4 Nguyên tắc đóng góp:

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay một bộ phận cấu thành BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

1.2.3.5 Nguyên tắc cung- cầu

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS

Giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị BĐS Trong thị trường dưới sức ép của cung, cầu giá cả có thể có khoảng cách rất

xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh các BĐS với nhau phải phân tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định

- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị BĐS là dựa vào giá thị trường của BĐS Giá thị trường của BĐS tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Cung và cầu luôn thay đổi theo thời gian Vì vậy thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tố này đối với các gaio dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh BĐS cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

1.2.4 Quy trình định giá bất động sản

Qui trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kết thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho khách hàng Ở mỗi bước trong qui trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công việc,

bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc Ở mỗi ngân hàng thương mại, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những qui định và trình tự các bước trong việc xác định giá trị BĐS

Theo tiêu chuẩn định giá số 5 (ban hành kèm theo Thông tư số BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài Chính) có quy định quy trình thẩm định giá Việt Nam gồm 06 bước

a) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề

nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá

b) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ

sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản

Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá

1.2.4.2 Lập kế hoạch thẩm định giá

Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:

a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

b) Nội dung kế hoạch bao gồm:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập

về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,

thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp

- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)

1.2.4.3 Thu thập thông tin

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản

Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá

và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh) Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết

Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn

Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tin liên

quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có)

1.2.4.4 Phân tích thông tin

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng Cụ thể:

a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật).

b) Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ

và các yếu tố khác.

c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm

sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể Khi đó cần cân nhắc đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản.Thẩm định viên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với những yếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh sau:

- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo quy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật

- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Việc sử

dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem xét các yếu tố vật chất, kỹ thuật như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của tự nhiên và các yếu tố vật chất, kỹ thuật khác Một số tài sản có thể đạt được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó khi kết hợp với một số tài sản nhất định khác.Trong trường hợp này, các thẩm định viên phải xác định tính khả thi và khả năng kết hợp với một

số tài sản nhất định đó để đưa ra quyết định về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

- Khả thi về tài chính: Sau khi đáp ứng được hai tiêu chí đầu tiên, thẩm định viên cần phân tích thêm để xác định khả năng tạo ra thu nhập, hoặc lợi tức bằng hoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng các chi phí hoạt động, chi phí sử dụng, đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính và thu hồi vốn Mọi kế hoạch sử dụng tạo

ra lợi nhuận dương được coi là khả thi về mặt tài chính

Để xác định tính khả thi về tài chính, thẩm định viên phải ước tính tổng thu nhập trong tương lai kỳ vọng có thể có được từ mỗi mục đích sử dụng tiềm năng Các khoản bỏ trống, thất thu, chi phí hoạt động và các chi phí cần thiết khác để áp dụng mục đích sử dụng tiềm năng được trừ vào thu nhập để có được thu nhập hoạt động thuần Nếu lợi nhuận tạo ra từ việc sử dụng đủ để đáp ứng các tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận kỳ vọng thì việc sử dụng là khả thi về mặt tài chính

Tuy nhiên trong số các mục đích sử dụng khả thi về mặt tài chính thì mục đích

sử dụng tạo ra lợi nhuận cao nhất phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của ngành thì đó là mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất

1.2.4.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có)

Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành

Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ

rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá

Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác

Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:

- Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá

- Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này

1.2.4.6 Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá.

Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá

- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá

- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành

theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.

1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản

Hiện nay, có 04 phương pháp định giá bất động sản chủ yếu được sử dụng để định giá bất động sản thế chấp trong ngân hàng gồm: phương pháp so sánh ; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư

1.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về giá đất, mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể

và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất

2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của

so sánh

Mức điều chỉnh về giá

do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên

cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

+(-)

2.Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hiện có trên đất.

Chi phí thay thế công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới

có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, bố cục công trình

-Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó

3 Ước tính mức độ giảm giá của công trình hiện có trên đất=Mức giảm giá tự nhiên+ Mức giảm giá do lỗi thời chức năng+ Mức giảm giá do lỗi thời bên ngoài

4 Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu

12.5.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần

định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích

sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a được tính theo định mức, đơn giá do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình

quân một năm =

Thu nhập bình quân một năm -

Chi phí bình quân một năm

4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá

= Thu nhập ròng bình quân một nămLãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở,

công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm

a và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu

Tổng doanh thu phát triển = ∑i=n + i

i

r TR

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá =

Tổng doanh thu phát triển -

Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá

= Giá trị của thửa đất cần định giá

Diện tích thửa đất cần định giá

Bảng 1.1.Ưu nhược điểm của các phương pháp thẩm định

PP so sánh PP chi phí PP thu nhập PP thặng dư

Ưu điểm Là phương pháp

định giá khá đơn giản, không đòi hỏi nhiều các yêu cầu

kỹ thuật

Kết quả thể hiện giá trị thị trường của BĐS

Được sử dụng thích hợp khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánhThích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

Có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất

Có mức độ chính xác cao

Nhược Phụ thuộc vào độ Cũng phải dựa Trong nhiều

điểm tin cậy của thông

tin thu thập đượcĐòi hỏi TĐV phải

có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường

vào các dữ liệu thị trườngChi phí không bằng giá trị và không tạo ra giá trị

Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên chủ quan và khó thực hiện

trường hợp có thể thiếu cơ sở

dự báo các khoản thu nhập tương laiKết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi

sự thay đổi của các tham

cầu mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản Nó đặc biệt thích hợp cho

các bất động sản có tính đồng nhất cao như các căn hộ chung cư, các dãy nhà liền kề

được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản cùng khu vực

BĐS có mục đích sử dụng đặc biệt:trường học, bệnh việnBĐS chuyên dùng: nhà máy điện, lọc dầuBĐS dùng cho mục đích bảo hiểm, đấu thầu

BĐS mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, …

1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại

1.2.6.1 Nhóm nhân tố khách quan

a Các nhân tố về điều kiện tự nhiên

Điều kiện tự nhiên là nhân tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí cả về tương đối và tuyệt đối cho BĐS, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá Những BĐS ở những vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiện phát triển của BĐS thì giá trị BĐS sẽ tăng cao Những BĐS có hình thể, kích thước, diện tích khác nhau cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị định giá, do đó sẽ ảnh hưởng đến việc định giá của các cán bộ ngân hàng

b Môi trường pháp lý- cơ chế chính sách

BĐS là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật Do đó những qui định của Nhà nước về sở hữu, sử dụng BĐS, điều kiện BĐS tham gia vào các giao dịch thế chấp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quá trình nhận tài sản đảm bảo

là các BĐS và do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá Các chính sách của nhà nước trong việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng công trình cũng sẽ tác động đến việc định giá của ngân hàng Khi có sự thay đổi trong các qui định của nhà nước về qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và phát triển công cộng sẽ ảnh hưởng đến kết cấu cơ sở hạ tầng, và tác động đến thị trường bất động sản, điều này sẽ làm cho giá trị BĐS thay đổi theo.Bên cạnh đó các qui định của Ngân hàng Nhà nước và của bản thân các NHTM về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản đảm bảo ảnh hưởng đến giá trị tài sản cho vay, do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp

c Môi trường kinh tế

Điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cả trên thị trường BĐS tăng cao Do đó BĐS ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực đó sẽ cao hơn các khu vực khác Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho sản xuất cũng tăng theo, do đó sẽ làm gia tăng lượng vốn vay tại các NHTM, điều này làm cho số lượng các cuộc định giá ngày càng gia tăng Như vậy môi trường kinh

tế thuận lợi sẽ ảnh hưởng đến công việc định giá cả về số lượng và chất lượng

1.2.6.2 Nhóm nhân tố chủ quan

a Quan điểm của các NH về vấn đề định giá BĐS thế chấp

Mục tiêu hoạt động của Ngân hàng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu này các ngân hàng sẽ xác định các chiến lược kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiện hoạt động của mình trong mỗi một giai đoạn cụ thể Bởi vậy quan điểm của từng ngân hàng về định giá BĐS thế chấp cũng không giống nhau Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi ro, các Ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay, trong đó có qui định về tài sản đảm bảo, do đó việc định giá BĐS thế chấp sẽ được nới lỏng Trong thời kỳ khủng hoảng, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng ngày càng lớn, các ngân hàng

sẽ có nhiều biện pháp nhằm thắt chặt hoạt động cho vay, và có những qui định khắt khe hơn về việc định giá tài sản đảm bảo BĐS Hơn nữa tùy thuộc vào điều kiện hoạt động, môi trường cạnh tranh và tỷ trọng tài sản đảm bảo /tổng dư nợ cho vay mà các ngân hàng có sự đầu tư hợp lý hay không vào việc định giá BĐS thế chấp

Quan điểm về vấn đề định giá của ngân hàng còn được thể hiện thông qua quan điểm về phát triển hoạt động thế chấp tài sản BĐS Với quan điểm thế chấp tài sản chỉ với mục đích cho vay, thì vấn đề định giá BĐS thế chấp sẽ được các ngân hàng làm căn cứ xác định mức cho vay hợp lý trên cơ sở giảm thiểu rủi ro, do đó giá trị BĐS thế chấp sẽ khác xa nhiều so với giá trị thị trường của BĐS, và việc định giá BĐS thế chấp sẽ mang tính chủ quan của từng ngân hàng, hoặc theo từng loại hình ngân hàng căn cứ vào mức độ xác định rủi ro và tỷ lệ thu hồi BĐS khi khách hàng không trả được nợ, cũng như mức độ cạnh tranh trên thị trường tài chính tiền tệ Với quan điểm thế chấp tài sản với mục đích xa hơn là phát triển thị trường tài chính thứ cấp, giá trị BĐS cần xác định theo giá trị thị trường Do đó việc định giá BĐS cần

có sự thống nhất cả về qui trình và phương pháp trong toàn bộ hệ thống ngân hàng, các tổ chức tín dụng, và cần coi đó là một hoạt động độc lập

b Cách thức tổ chức và qui trình định giá BĐS thế chấp.

Công tác tổ chức định giá hết sức quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiêp hay không chuyên nghiệp trong quá trình định giá Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong hệ thống ngân hàng sẽ làm cho công tác tổ chức định giá trở nên đơn

giản hơn.Việc xây dựng qui trình định giá chuẩn, đơn giản, rõ ràng sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của công tác định giá, do đó cũng sẽ ảnh hưởng tới việc định giá

c Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp.

Bất động sản là các tài sản mang tính đặc thù, đặc biệt, lại chịu tác động của nhiều nhân tố cả khách quan và chủ quan Việc lựa chọn phương pháp định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá Trong định giá BĐS không có phương pháp nào là chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên giác độ phù hợp với điều kiện áp dụng và loại hình BĐS thế chấp, và quan trọng hơn là giảm thiểu chi phí trong quá trình định giá Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp căn cứ trên cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ giúp cho người định giá đưa ra mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có cơ

sở khoa học và sẽ giảm chi phí cho công tác định giá

d Hệ thống thông tin định giá

Mặc dù thông tin là yếu tố khách quan từ thị trường nhưng việc xây dựng hệ thống thông tin lại hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan của người định giá và chiến lược của từng ngân hàng Để xác định giá trị BĐS đòi hỏi người định giá phải thường xuyên thu thập và xử lý thông tin Hơn nữa các phương pháp áp dụng thường dựa chủ yếu vào phương pháp so sánh giá bán trên thị trường Bởi vậy hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở để người định giá đánh giá và phân tích chính xác, từ đó ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá và làm giảm rất nhiều chi phí và thời gian cho việc định giá BĐS

e Đội ngũ nhân lực

Trong bất kỳ điều kiện nào thì nguồn nhân lực cho công việc định giá cũng hết sức quan trọng Phẩm chất đạo đức và trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá BĐS Việc định giá BĐS là một hoạt động mang tính chất chuyên môn cao, đòi hỏi cán bộ định giá phải là người có kiến thức chuyên môn, am hiểu bản thân BĐS và các yếu

tố tác động đến giá trị BĐS Bên cạnh đó phẩm chất đạo đức cũng là một nhân tố

ảnh hưởng và chi phối rất lớn đến công tác định giá Việc xác định giá trị BĐS thế chấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đế giá trị của các khoản vay Trong vấn đề này luôn luôn nảy sinh các mối quan hệ chi phối ảnh hưởng đến công việc của người định giá Do đó nếu cán bộ định giá không có phẩm chất đạo đức tốt, vì lợi ích cá nhân

có thể thông đồng với bên thế chấp để nâng cao giá trị BĐS vượt quá giá trị thực của nó, làm ảnh hưởng đến chất lượng và kết quả định giá

Như vậy, ĐGBĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM chịu tác động của nhiều nhân tố, bao gồm các nhân tố khách quan và chủ quan Sự phân biệt giữa các nhân tố chỉ có tính chất tương đối Trong nhiều trường hợp giữa các nhân tố có sự tương tác với nhau Việc nhận diện đầy đủ các nhân tố đó là cơ sở để hoàn thiện công tác ĐGBĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM một cách khoa học, phù hợp quy luật phát triển của nền kinh tế

1.3 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NGÂN HÀNG TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY

1.3.1 Kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VP Bank

Ngân hàng VPBank đã xác định được mục tiêu của việc định giá BĐS thế chấp là phải sát với giá thị trường, chính vì vậy mà giá trị của BĐS được định giá được tham khảo thêm với các bất động sản khác đã giao dịch trên thị trường

Tất cả các yếu tố quan trọng liên quan đến bất động sản cần được định giá đặc biệt là yếu tố pháp lý được các cán bộ phòng thẩm định rất coi trọng

Trong những trường hợp BĐS khó xác định về giá trị, ngân hàng cũng quyết định sử dụng đến giá của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp làm giá trị tham khảo

Đạo đức nghề nghiệp của nhân viên định giá được đề cao

Các phương pháp định giá cũng được vận dụng hợp lý trong quy trình xác định giá trị bất động sản, những phương pháp này thường không quá khó Những phương pháp chủ yếu được vận dụng là phương pháp so sánh( dùng cho định giá đất) và phương pháp chi phí ( dùng cho định giá công trình trên đất)

Trong biên bản định giá và báo cáo định giá quy trình đầy đủ những yếu tố cần thiết về BĐS mục tiêu cho việc xác định giá trị: miêu tả vị trí, hiện trạng sử dụng, khả năng chuyển nhượng trên thị trường….

1.3.2 Kinh nghiệm đinh giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Ngoại thương

Yếu tố quan trọng nhất của việc nhận tài sản bất động sản là xác định được yếu tố pháp lý, những yếu tố liên quan ảnh hưởng đến giá trị của tài sản BĐS

Xác định được những trường hợp nào mà cán bộ không thực hiện ước tính mà phải theo doanh mục đã được ngân hàng quy định để định giá BĐS và cũng cho phép lấy giá của những nhà định giá chuyên nghiệp làm giá tham khảo Đồng thời trong quy định của ngân hàng cũng đề cập đến yếu tố đạo đức nghề nghiệp của cán

bộ khi làm công tác nhận hay thẩm định giá tài sản bất động sản

Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp

Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, mục tiêu cho việc ước tính giá trị như về hiện trạng sử dụng bây giờ và trước đây…

Kết luận : Mỗi ngân hàng đều có quan điểm định giá thế chấp khác nhau, tùy

thuộc vào điều kiện và khả năng của mình Các phương pháp định giá được sử dụng đơn giản, không quá khó Các ngân hàng đều coi trọng yếu tố pháp lý khi tiến hành định gía thế chấp, do đó hạn chế được phàn nào rủi ro tín dụng

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong Chương 1, khóa luận đã đưa ra những kiến thức cơ bản về bất động sản và định giá bất động sản thế chấp cùng với nội dung các nguyên tắc, phương pháp, quy trình định giá và các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản Đây chính là cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu đánh giá công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay tại chi nhánh Sacombank Thăng Long