Thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng HaBuBank: Tình hình và giải pháp

Tình hình thẩm định tại Ngân hàng HaBuBank

Cán bộ thẩm định sau khi kiểm tra xem xét, nếu có đủ điều kiện giải ngân thì lập Phiếu yêu cầu giải ngân, Phí Quản lý tín dụng chuyển cho Cán bộ hỗ trợ đối chiếu tờ trình thẩm định về mục đích sử dụng vốn vay để trình Trưởng (phó) Phòng nghiệp vụ và thủ trưởng đơn vị phê duyệt (nếu không chấp thuận giải ngân thì phải ghi rừ lý do và thụng bỏo lại cho chủ đầu tư hoặc thụng bỏo cho chủ đầu tư hoàn thiện các điều kiện theo yêu cầu của thủ trưởng đơn vị). Trường hợp phát hiện chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, tài sản bảo đảm không đủ bảo đảm cho khoản vay, hay bị hư hỏng thì cán bộ thẩm định cùng Trưởng (phó) phòng nghiệp vụ phải có đề xuất cụ thể với lãnh đạo đơn vị hoặc Ban điều hành để xử lý như: yêu cầu bổ sung các biện pháp và tài sản bảo đảm, ngừng cho vay, thu nợ trước hạn, phát mại tài sản thế chấp, yêu cầu đơn vị bảo lãnh trả nợ thay, hay khởi kiện.

Đánh giá tình hình thẩm định về bất động sản

Để hạn chế rủi ro này cần phải đánh giá năng lực quản lý của doanh nghiệp hiện tại (năng lực điều hành, trình độ chuyên môn, kinh nghiệp của đội ngũ lãnh đạo, quản lý dự án). Thẩm định cơ cấu tổ chức và xem xét hợp đồng thuê quản lý dự phòng của dự án. +Rủi ro bất khả kháng. Để hạn chế rủi ro này, cần kiểm tra bảo hiểm tài sản, bảo hiểm kinh doanh. nghiệp; khu chế xuất; Công trình công cộng như: chợ, công viên, khu vui chơi.. Những dự án bất động sản có những đặc điểm riêng biệt so với các dự án khác. Vì vậy việc thẩm định đối với nó cũng có những đặc điểm riêng. Dự án bất động sản có một số đặc điểm riêng như sau:. Dự án bất động sản thường gắn với đất đai, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt đông. Vì vậy dự án đầu tư bất động sản có một số đặc điểm riêng sau:. Đầu tư về bất động sản bao giờ cũng cần vốn rất lớn. Vốn này lại không có tính linh hoạt cao hay tính thanh khoản của nó không cao. Bởi vì vốn bỏ ra lớn nhưng thời gian để hoàn thành dự án và thu hồi vốn có thể lâu. Mặt khác, đầu tư lớn, thời gian dài, nên độ rủi ro của nó rất cao. Nhưng đi kèm với độ rủi ro cao là lợi nhuận thu được cũng rất lớn. Rủi ro thường đi kèm với lợi nhuận. Những dự án có độ rủi ro cao, nhưng nếu thành công thì nó cho lợi nhuận cũng cao. Dự án bất động sản cần phải chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng. Dự án cần phải quan tâm đến mức sống chung của nơi thực hiện dự án, quan tâm tới thị hiếu người tiêu dùng, chú ý đến nhu cầu, thị trường tiêu thụ.. Đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn với hoạt động xây dựng.Để đầu tư có hiệu quả yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực nhất định trong lĩnh vực này. Chủ đầu tư phải có năng lực về tài chính, năng lực kinh nghiệm trong những dự án tương tự và năng lực trong việc thực hiện dự án. Yêu cầu này sẽ chọn lọc những nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia vào lĩnh vực khó khăn, mạo hiểm và nhiều rủi ro này. Các công trình được hình thành phải đảm bảo yêu cầu về kĩ thuật, có kiến trúc đẹp, hài hòa với môi trường, đảm bảo tính kinh tế, phù hợp với yêu cầu phát triển của địa phương, quốc gia. Đối với các dự án bất động sản Ngân hàng ngoài việc thẩm định giống các dự án khác, Ngân hàng còn phải chú ý thẩm định kĩ một số điểm sau:. Thứ nhất, dự án đầu tư bất động sản vay vốn lớn, tính thanh khoản không cao vì thế khi thẩm định cần quan tâm tới thời gian thu hồi vốn đầu tư của dự án. sẽ cho thấy khả năng trả nợ của dự án, xem xét khả năng trả nợ vốn là mối quan tâm hàng đầu của các Ngân hàng. Vì nếu dự án có khả năng trả nợ thì các ngân hàng mới dám cho vay vốn. Thứ hai, đầu tư bất động sản có độ rủi ro lớn, những bù lại lợi nhuận rất cao, vì thế khi xem xét thẩm định ta phải chú ý đến biên an toàn của dự án đầu tư. Đánh giá dự án bằng phương pháp phân tích độ nhạy của dự án. Thứ ba, khi thẩm định về dự án đầu tư bất động sản cần thẩm định về thị trường của dự án, cần chú ý tới người tiêu dùng cuối cùng sản phẩm của dự án.Thị trường sẽ quyết định dự án có khả thi hay không. Vì vậy không thể bỏ qua việc nghiên cứu thị trường của dự án. Ngân hàng cần phải chú ý nghiên cứu đến khả năng cạnh tranh của sản phẩm, những dự án cùng loại đang được triển khai trên cùng địa bàn, nghiên cứu cung cầu về sản phẩm, nghiên cứu địa bàn nới dự án thực hiện để xem thuận lợi và khó khăn đối với dự án.. Những dự án bất động sản thường là vốn lớn nên khi sản phẩm bán ra thường có tình trạng bị các nhà đầu cơ mua lại nhưng họ thường đặt mua mà chưa trả tiền ngay và sau đó bán cho người tiêu dùng với giá cao, đến khi người tiêu dùng cuối cùng trả tiền thì họ mới trả tiền cho dự án, điều này làm cho những tính toán ban đầu của dự án bị sai lệch, gây ra tình trạng sản phẩm của dự án tưởng được bán hết nhanh chóng nhưng thật ra vẫn chưa có người tiêu thụ và vẫn chưa thể thu hồi được vốn. Để thẩm định được dự án cần phải chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng sản phẩm của dự án. Như thế tránh tình trạng sản phẩm của dự án bị mua hết ngay nhưng thực chất lại chưa tiêu dùng được toàn bộ. Thứ tư, cần chú ý tới năng lực của chủ đầu tư trong việc thực hiện các dự án. Thẩm định chủ đầu tư về một số mặt như: năng lực tài chính; năng lực kĩ thuật; hồ sơ kinh nghiệm trong các dự án đầu tư bất động sản mà chủ đầu tư đã tham gia. Thứ năm, cần thẩm định về kiến trúc, kết cấu, các yêu cầu kĩ thuật của dự án. Dự án bất động sản thường về xây dựng có các yêu cầu về kĩ thuật và kiến trúc, việc đạt các tiêu chuẩn nhất định thì dự án mới có thể được triển khai và được sử dụng an toàn, như thế sản phẩm của dự án mới được phép bán ra trên thị trường. Thứ sáu, hạ tầng nơi dự án đầu tư cũng là một yếu tố quan trọng để thẩm định. Địa bàn thuận tiện phát triển, đường xá, điện nước đầy đủ, giao thông đi lại dễ dàng thì dự án xây dựng tại đó sẽ có tính khả thi cao hơn, sản phẩm tại đó sẽ dễ tiêu thụ hơn. Các điều kiện về hạ tầng tốt sẽ giúp cho dự án hoàn thành thuận tiện và phân phối dễ dàng. Việc thẩm định năng lực của chủ đầu tư có thể phân theo loại dự án như sau:. Tiền đầu tư Đầu tư Vận hành đầu tư. Đầu tư mới. Năng lực lập dự án Kinh nghiệm lập dự án Kinh nghiệm chuyên gia. Năng lực pháp lý Năng lực tài chính Năng lực thực hiện dự án. Năng lực điều hành, quản lý. Cải tạo, mở rộng. Năng lực, kinh nghiệm lập dự án. Năng lực tài chính Năng lực thực hiện dự án. Năng lực điều hành dự án. Duy trì Kinh nghiệm lập dự án Năng lực thực hiện dự án. Kinh nghiệm điều hành dự án. Ví dụ về dự án thẩm định bất động sản “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa năm 2007. Về khách hàng vay vốn. Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu bao gồm:. - Buôn bán hàng tư liệu sản xuất, buôn bán hàng tư liệu tiêu dùng. - Xây dựng dân dụng, sửa chữa nhà và trang trí nội thất. - Dịch vụ cho thuê mặt bằng văn phòng làm việc. - Kinh doanh khách sạn, resort. Mô hình tổ chức hoạt động theo loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn. * Năng lực tài chính. Chủ doanh nghiệp là bà Trần Thị Hường, gia đình bà Hường được đánh giá là một trong những gia đình giàu nhất Việt Nam. Hiện tại theo đánh giá của giới kinh doanh, khối tài sản của bà Hường khá lớn, chủ yếu là bất động sản, gia đình bà Hường là Hội đồng quản trị Ngân hàng Nam Á. Với gần hai mưới năm kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư các dự án đã mang lại lợi nhuận khổng lồ cho gia đình bà. Hàng loạt các dự án đang được công ty Hoàn Cầu triển khai như dự án khu đô thị tại Quận 7, khu cantavil Hoàn Cầu, dự án Hoàn Cầu Nha Trang, dự án Sông Lô resort..các dự án này đang trong giai đoạn đầu tư cho nên công ty chưa có doanh thu, dự kiến bắt đầu từ năm 2008 các dự án sẽ bắt đầu vào kinh doanh. Chủ sở hữu công ty là một gia đình có tiềm lực tài chính mạnh, đồng thời những giúp việc, tư vấn bộ máy quản lý là đội ngũ chuyên gia giỏi, giàu kinh nghiệm của Việt Nam, Hàn Quốc. Các dự án công ty đã đầu tư:. Hiện tại công ty đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng và kinh doanh xong dự án. Hiện nay công yacs đền bù đã đạt 93,6% khối lượng, đang thi công sna lấp cho toàn bộ diện tích còn lại của dự án, đồng thời đơn vị tư vấn của công ty và viện quy hoạch xây dựng hồ Chí Minh đang hoàn thiện quy hoạch chi tiết 1/500. Kế hoạch trong năm 2007 sẽ hoàn thành công tác đền bù giải tỏa và thi công hạ tầng dự án. Công tác đền bù đã thực hiện 80% diện tích dự án. 4)Khu biệt thự Núi Nhỏ -Núi Nhỏ, Đường Phan Chu Trình – Phường 2, TP Vũng Tàu. Dự án đã được phe duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đang trình hồ sơ thiết kế hạ tầng kĩ thuật. 5)Dự anskhu nhà ở Hoàn Cầu tại xã Mỹ Xuân - Xã Mỹ Xuân, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Hiện tại công ty đang lựa chọn các đơn vị thi công để tiến hành thi công xây dựng các hạng mục hạ tầng theo thiết kế được duyệt. 6)Dự án Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu - 20 Đường Trần Phú, Nha Trang. Hiện tại công ty đang thuê tư vấn lập dự án đê trình các cơ quan chức năng TP Ha Nội xem xét. Công ty đã hoàn thành việc đền vù cho dự án và đang trình hồ sơ quy hoạch kiến trúc tới các cơ quan chức năng tình Bình Dương xem, xét phe duyệt. Hiện tại công ty đang tiến hành thiết kế trình tỉnh Khánh Hòa phê duyệt phương án kiến trúc. 10) Dự án khu nghỉ dưỡng Sông Lô - Thành phố Nha Trang. + Việt Nam thực sự là một quốc gia giàu tiềm năng du lịch được thiên nhiên ưu đãi với hơn 3000 km đường bờ biển với nhiều danh lam thắng cảnh trong đó một số đã được UNESCO công nhận là di sản thế giới cùng với sự quyết tâm và tạo điều kiện phát triển của chính phủ, tuy nhiên những gì đã đạt được chưa tương xứng với tiềm năng, trong đó phải nhắc tới hạ tầng cơ sở cũng như các cơ sở lưu trú du lịch đặc biệt là các cơ sở lưu trú cao cấp.

TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK