Thực trạng thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương - Một số lưu ý trong thẩm định dự án bất động sản

Minh hoạ thực tế

- Quan hệ với các tổ chức tín dụng khác: theo thông tin từ CIC ngày 23/3/2009 khách hàng hiện đang có quan hệ tín dụng tại 02 tổ chức tín dụng là NHTMCP xăng dầu Petrolimex và NHTM CP Quân đội với tổng dư nợ 58 tỷ đồng, trong đó toàn bộ là dư nợ ngắn hạn, không có dư nợ dài hạn. - Đơn vị tư vấn quản lý dự án và quản lý xây dựng: Coteba Sas (Pháp). Đây là đơn vị đã có mặt tại các dự án lớn của nhiều quốc gia trên thế giới. - Đơn vị lập dự án, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, lập dự toán: tổng công ty tư vấn xây dựng Việt Nam. i) Thi công cọc nhồi: Licogi và công ty Lạng Giang. ii) Thi công tầng hầm: công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh địa ốc Hoà Bình iii) Các hạng mục còn lại Mipec sẽ thực hiện đấu thầu để lựa chọn các nhà thầu uy tín trong nước thực hiện. iv) Phần vật liệu xây dựng: Mipec sẽ tự mua các nguyên vật liệu chính và giao lại cho các đơn vị thi công xây dựng. Kết luận của cán bộ thẩm định: rủi ro về quản lý dự án và thi công xây dựng được giảm thiểu do các đơn vị thống kê tư vấn quản lý dự án và quản lý xây dựng đều là các đơn vị có uy tín quốc tế, các đơn vị có kinh nghiệm và đã thực hiện nhiều công trình có quy mô tương tự. Nội dung 7: Về quản lý điều hành. - Ban quản lý toà nhà: dự kiến thuê một đơn vị quản lý chuyên nghiệp, chuyên cung cấp các dịch vụ duy tu, bảo dưỡng, vệ sinh và xử lý kỹ thuật về điện, nước. - Khối căn hộ: đã ký hợp đồng tư vấn bán và tiếp thị độc quyền với Savills - Khối thương mại: dự kiến sẽ cho các nhà bán lẻ chuyên nghiệp thuê với diện tích lớn hoặc thuê toàn bộ mặt bằng bán lẻ của toà nhà. Savills cũng hỗ trợ tư vấn cho chủ đầu tư về mảng kinh doanh này. - Khối văn phòng cho thuê: dự kiến chủ đầu tư sẽ trực tiếp quản lý vận hành khối văn phòng cho thuê. Do chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm trong quản lý vận hành toà nhà văn phòng nên có thể dẫn tới rủi ro trong quá trình khai thác kinh doanh. Nội dung 8: Phương thức tổ chức bán hàng + Tiến độ bán hàng thực tế. Cán bộ thẩm định đã dựa vào các số liệu của đại diện chủ đầu tư cung cấp, đồng thời đã phân tích dựa trên báo cáo của CBRE đã rút ra những kết luận sau:. Tuy nhiên, khách hàng chưa cung cấp danh sách các cá nhân và tổ chức đã mua nhà kèm theo hợp đồng mua bán nhà và chứng từ đặt cọc. Đến với 214 căn hộ còn lại, chủ đầu tư đã ký hợp đồng tư vấn bán và tiếp thị độc quyền với Savills. Savills sẽ được hưởng 1,5% tổng giá trị căn hộ bán được. Dự kiến trong tháng 4/2009, sau khi khảo sát nhu cầu khách hàng xong, Savills sẽ cung cấp bản tư vấn tiến độ thu tiền chủ đầu tư. Theo kế hoạch Savills sẽ bắt đầu bán hàng trong tháng 4/2009 ngay tại địa điểm thực hiện dự án. Theo các thông tin thu thập được thì hiện đã có khá nhiều khách hàng quan tâm tìm hiểu, tuy nhiên Savills hiện vẫn chưa cung cấp các số liệu báo cáo thực tế. ii) Trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê: theo thông tin từ chủ đầu tư thì đã có nhiều công ty quan tâm và đã xúc tiến đàm phán thuê. - Đơn vị tư vấn và tiếp thị độc quyền chuyên nghiệp (Savills), giảm thiểu được rủi ro trong quá trình triển khai bán hàng. + Về hồ sơ pháp lý: hiện khách hàng chưa hoàn thiện thủ tục sang tên chủ đầu tư và chưa được cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh. + Về cơ cấu vốn dự án có những điểm khó khăn về nguồn vốn như sau i) Phần vốn tự có tham gia vào dự án thấp ~ 5% tổng mức vốn đầu tư. ii) Phần vốn huy động từ bán căn ộ bị chậm sẽ dẫn đến rủi ro không đảm bảo đủ nguồn để thực hiện dự án đúng tiến độ.

Tuy nhiên, về mặt pháp lý hiện vẫn có vướng mắc như phân tích trên, đồng thời nguồn trả nợ Techcombank được xác định là nguồn từ bán căn hộ, trong khi đó, thông tin về tiến độ bán căn hộ thực tế hiện chưa được kiểm chứng, khách hàng bán hàng, tiến độ và tỷ lệ thu tiền chưa rừ ràng. - Định kỳ hàng tháng Savills phải xuất trình cho Techcombank khách hàng bán hàng, báo cáo bán hàng thực tế( báo cáo này phải đầy đủ các thông tin như sau: người mua, căn hộ, diện tích căn hộ, giá bán/m2, giá trị hợp đồng, tỷ lệ đặt cọc và số tiền người mua đã thanh tonas. - Bổ sung cam kết của công ty… chuyển toàn bộ nguồn thu từ 214 căn hộ chưa bán và toàn bộ khoản phải thu còn lại từ 100 căn đã bán về qua tài khoản tại Techcombank, đồng thời cam kết toàn bộ nguồn thu từ việc bán căn hộ chỉ sử dụng vào 2 mục đích (1) trả nợ Techcombak và (2) tái đầu tư vào dự án( cam kết này có thể lập thành 1 văn bản độc lập hoặc quy định trong hợp đồng tín dụng) - Bổ sung đầy đủ các chứng từ chứng minh phần vốn tự có kiểm tra toàn bộ chứng từ chứng minh phần vốn tự có của khách hàng đã tham gia vào dự án trước khi giải ngân.

- Đối với hợp đồng bán căn hộ (214 căn chưa bán), phải quy định điều khoản thanh toán bằng chuyển khoản về qua tài khoản mở tại Techcombank và không thay đổi trong suốt quá trình hợp đồng - Bổ sung nghị quyết hợp đồng quản trị thông qua việc vay vốn từ Techcombank, đồng ý sử dụng tài sản của công ty được thế chấp/ cầm cố tại. Techcombak, uỷ quyền cho người đại diện công ty ký các hợp đồng giao dịch với Techcombank Tài sản đảm bảo - Toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hoàn thành. trên đất taị khu đất đầu tư dự án i) Hồ sơ tài sản đảm bảo. + Ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành tương lai có xác nhận của công chúng và đăng ký tài sản đảm bảo theo quy định + Đối với trị giá hoàn thành trên đất, trong thời gian xây dưụng, ký phụ lục hợp đồng thế chấp, 2 bên điều chỉnh tăng giá trị dảm bảo trên cơ sở biên bản định giá tài sản đảm bảo của chi nhánh, căn cứ các biên bản nghiệm thu kối lượng và giá trị hoàn thành từng phần và chứng từ thanh toán.

Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương –Techcombank

Chuyên viên thẩm định đã thẩm định dự án theo trình tự từ khái quát đến chi tiết, với từng nội dung thẩm định, đưa ra những nhận xét về từng nội dung một cách chi tiết và cụ thể, núi rừ những thiếu sút của cụng ty vớ dụ như chưa cú giấy chuyển đổi chủ đầu tư của dự án, đề nghị khi có giấy chuyển đổi chủ đầu tư thì dự án mới được vay vốn…. Tuy đây là dự án xây dựng nhà ở, văn phòng,… không phải là dự án sản xuất sản phẩm nên không gây ra tác động vào môi trường, nhưng đây là dự án xây dựng ở khu trung tâm của thành phố Hà Nội nhiều phương tiện đi lại nên ảnh hưởng đến giao thông, bên cạnh đó là tiếng ồn khi xây dựng dự án ảnh hưởng đến môi trường xung quanh …. Trong dự án “ Mipec Tower ”, cán bộ thẩm định đã có quy trình thẩm định bài bản, đầy đủ, chi tiết trong tất cả các khâu từ khâu kiểm tra tư cách pháp lý của doanh nghiệp vay vốn, đến thẩm định chi tiết dự án đầu tư, khả năng chi trả nợ, nguồn vốn để thực hiện chi trả nợ….

Chứng tỏ dự án bất động sản rủi ro rất cao, vì vậy các chuyên gia thẩm định cần nghiên cứu các dự án vay vốn cẩn thận, tỷ mỉ, ngân hàng cần có quy trình thẩm định riêng cho lĩnh vực này, bởi lĩnh vực này cũng chuyên biệt, mang nét đặc sắc riêng không trùng hợp với các lĩnh vực khác. + Về thẩm định khía cạnh thị trường: việc thu thập thông tin, giá cả thị trường còn dựa trên ý kiến chủ quan của chủ đầu tư, bên cạnh đó là sự thu thập thông tin từ các phương tiện báo chí, ti vi, đài,… nên có rất nhiều thông tin trái chiều, gây ảnh hưởng đến quá trình thẩm định dự án. + Tình hình cạnh tranh trên thị trường ngày càng khốc liệt, số lượng ngân hàng thương mại càng nhiều, các dự án tăng lên không đáng kể, nhưng tốc độ các ngân hàng tăng lên rất nhanh vì vậy sự cạnh tranh để các doanh nghiệp lựa chọn ngân hàng để mình vay vốn là rất lớn.