3. Đánh giá chung
3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân
Mặc dù công tác định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội đã đạt được những kết quả đáng khích lệ nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế.
Theo lý thuyết của phương pháp so sánh thì khi tìm các bất động sản so sánh phải từ 3-6 bất động sản tuy nhiên trên thực tế công tác định giá ở Ngân hàng chỉ tìm từ 2-3 bất động sản so sánh, trong một số trường hợp thì chỉ có 1 bất động sản so sánh, việc ước tính giá trị của bất động sản thế chấp nhiều khi chủ yếu dựa vào kinh nghiệm là chính còn mang nhiều tính chủ quan, điều này làm giảm tính chính xác của công tác định giá thế chấp bất động sản.
Chưa thống nhất trong cách xác định giá đất, có trường hợp thì xác định theo khung giá Nhà nước, có trường hợp thì xác định theo khung giá thị trường. Không phân tích kĩ giá cả từng loại đất mà tính chung đất ở và đất vườn cho một loại đất ở. điều này dẫn đến tăng giá trị cho bất động sản thế chấp dẫn đến Ngân hàng có thể gặp rủi ro khi khách hàng không trả được nợ. Bên cạnh đó xác định mức điều chỉnh hoàn toàn mang tính chủ quan, thiếu các bằng chứng thị trường, giá trị các bất động sản thế chấp được định giá thiếu chính xác, có thể gây thiệt thòi cho cả Ngân hàng và khách hàng.
Trong thời gian qua thị trường bất động sản có những biến động thất thường có nhiều thay đổi về chính sách, thị trường bất động sản chưa minh bạch, lúc lên cơn sốt lúc lại rơi vào trạng thái đóng băng. Điều này làm cho các thông tin thị trường về giá cả trở nen thiếu chính xác, biến động thất thường, không phản ánh chính xác giá trị thực của bất động sản cần định giá. Việc thu thập thông tin đã khó, nhưng nhiều khi nhiều thông tin thu thập được lại không hoàn toàn tin cậy, nhiều nguồn thông tin gây nhiễu. Do vậy khi sử dụng những thông tin này để định giá bất động sản có thể làm cho kết quả định giá bất động sản thế chấp thiếu chính xác, không phản ánh đúng giá cả thị trường của bất động sản, có thể Ngân hàng gặp phải những phản ánh không tốt từ khách hàng. Đây là khó khăn khá lớn với bộ phận định giá, không thể khắc phục ngay được vì còn phụ thuộc vào các yếu tố khách quan khác. Ngân hàng chú ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mình mà quên mất việc khách hàng có thể được vay số tiền nhiều hơn, khả năng phát triển từ nguồn vốn vay sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu ngân hàng thực hiện tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng thực sự tốt.
Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 70% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá. Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm.
Ngân hàng sử dụng đơn giá xây dựng áp dụng trong phương pháp chi phí để tính chi phí xây dựng các ngôi nhà như nhau là không hợp lý vì mỗi một ngôi nhà lại có những mục đích sử dụng riêng, có kiến trúc, cách xây dựng, cấu trúc, nguyên vật liệu khác nhau nên chi phí xây dựng mỗi ngôi nhà là khác nhau vì vậy giá trị ngôi nhà sẽ bị ước tính giảm đi rất nhiều so với giá trị thực.
Thị trường bất động sản ở nước ta vẫn đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, chưa thực sự ổn định, mọi yếu tố vẫn trong giai đoạn hoàn thiện do vậy không thể tránh khỏi những sai sót chỉnh sửa. Mặc dù Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng
của mình, vẫn chưa thể hiện hết hiệu quả của những chính sách đã ban hành, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường này vẫn còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa thống nhất giữa các bộ luật như luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản... dẫn đến trị trường còn nhiều tình trạng đầu cơ, lách luật làm cho thi trường bất động sản càng thêm phức tạp. Thông tin mua bán chưa thực sự phản ánh đúng nhu cầu của người dân, chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản vì giá cả bất động sản thường bị những kẻ đầu cơ đẩy lên quá cao. Do vậy mà các thông tin cán bộ tín dụng thu thập được chưa chắc đã phản ánh đúng giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị của bất động sản thế chấp.
Giá đất do UBND tỉnh thành phố ban hành vào ngày 1/1 hàng năm hoặc đơn giá xây dựng thấp hơn nhiều so với giá cả thực tế trên thị trường. Khi áp dụng khung giá của Nhà nước để định giá cho khách hàng thì sẽ làm giảm giá trị bất động sản của khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín của Ngân hàng vì hiện nay có rất nhiều ngân hàng hoạt động, mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực tín dụng là khá cao.
Việc quản lý hoạt động định giá trên thị trường vẫn còn nhiều bất cập và chồng chéo lên nhau: việc quản lý giá bất động sản là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài chính, nhưng cấp giấy phép hoạt động xây dựng lại là thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên Môi trường, cơ chế này sẽ gây nhiều khó khăn cho cán bộ định giá.
Theo quy định của Ngân hàng về hồ sơ vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng). Nhưng thực tế hiện nay thủ tục để cấp loại giấy này vẫn còn nhiều bất cập, thủ tục hành chính rườm rà, thời gian chờ đợi xác minh lâu... cho nên rất nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu vay vốn nhưng không có đủ hồ sơ để vay vốn làm ảnh hưởng đến số lượng khách hàng vay.
Khó khăn xuất phát từ phía khách hàng đó là sự không hợp tác của khách hàng, thông báo thông tin sai lệch không đúng sự thật, giấy tờ giả mạo... dẫn đến người định giá gặp nhiều khó khăn trong công tác định giá.
Ở Việt Nam hiện nay ngành định giá là ngành mới xuất hiện nên những tài liệu tham khảo về định giá bất động sản là rất ít và khó kiếm, chưa tích luỹ được nhiều kinh nghiệm thực tiễn để có thể rút ra các bài học quý giá.
Đối với nhiều người quan niệm định giá vẫn còn khá mới mẻ và xa lạ, do vậy khi tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng... rất ít người tìm đến với dịch vụ định giá, tới các chuyên gia định giá để được tư vấn tham khảo. Đa số người dân đều dựa vào kinh nghiệm bản thân hoặc hỏi ý kiến những người xung quanh đã từng tham gia giao dịch bất động sản để đưa ra các giá trị mà không căn cứ vào cơ sở khoa học. Điều này dẫn đến các thông tin mà cán bộ tín dụng thu thập được trên thị trường thường thiếu tính chính xác, phần lớn mang tính chủ quan dẫn đến kết quả định giá không tránh khỏi thiếu sót.
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI