Luận văn ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng NHTMCP á châu (ACB)

LI NểI U I Lí DO NGHIấN CU TI Trong nhng nm qua nn kinh t Vit Nam ang i vo qu o phỏt trin n nh ca nn kinh t Cựng vi s phỏt trin ca nn kinh t l s phỏt trin ca th trng bt ng sn Sau Lut Kinh Doanh Bt ng Sn i nm 2005 ó khng nh hn na vai trũ ca th trng bt ng sn Theo lut kinh doanh bt ng sn, hot ng kinh doanh bt ng sn gm: kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn nh giỏ bt ng sn thuc kinh doanh dch v bt ng sn Th trng bt ng sn cng phỏt trin thỡ nh giỏ bt ng sn cng cú vai trũ quan trng nh giỏ bt ng sn khụng ch cú vai trũ quan trng th trng bt ng sn m cũn cú vai trũ quan trng th trng ti chớnh Nc ta ang quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ hin i hoỏ, nn kinh t ang hi nhp vi khu vc v th gii, vy nhu cu v phỏt trin sn xut, kinh doanh i vi cỏc doanh nghip Vit nam l rt quan trng Cỏc Ngõn hng thng mi c thnh lp vi chc nng chớnh l i vay v cho vay, l trung gian ti chớnh gia ngi dõn v cỏc doanh nghip, qua ú cung cp cho cỏc ngnh sn xut kinh doanh, giỳp y nhanh quỏ trỡnh sn xut, tit kim thi gian v chi phớ Mt nhng bin phỏp bo m tin vay ti cỏc Ngõn hng thng mi l cho vay cú bo m bng bt ng sn, vy vic xỏc nh chớnh xỏc giỏ tr bt ng sn th chp l rt quan trng, khụng ch l cn c cỏc Ngõn hng thng mi quyt nh lng tin cho vay m cũn giỳp cỏc Ngõn hng bo m an ton v hn ch ri ro hot ng ca mỡnh Trong nh giỏ bt ng sn, phng phỏp so sỏnh l phng phỏp c bit quan trng, nú khụng ch l phng phỏp c lp m nú cũn h tr cho cỏc phng phỏp khỏc c hon thin hn, chớnh xỏc hn quỏ trỡnh nh giỏ Chớnh vỡ l ú, hot ng nh giỏ bt ng sn th chp ti ngõn hng thng mi c phn Chõu ó s dng ch yu phng phỏp so sỏnh hot ng ca mỡnh T ú, em mnh dn la chn ti ca mỡnh l: ng dng phng phỏp so sỏnh hot ng nh giỏ bt ng sn th chp ti ngõn hng thng mi c phn Chõu lm ti nghiờn cu II MC CH V PHM VI NGHIấN CU Lm rừ ni dung ca phng phỏp nh giỏ so sỏnh ng dng phng phỏp so sỏnh hot ng nh giỏ bt ng sn th chp ti ngõn hng thng mi c phn Chõu Kin ngh mt s gii phỏp nhm nõng cao hiu qu ca phng phỏp so sỏnh hot ng nh giỏ bt ng sn III PHNG PHP NGHIấN CU Phng phỏp h thng hoỏ kt hp thu thp s liu th trng Phng phỏp nghiờn cu lý thuyt v dng lý thuyt vo thc t Phng phỏp so sỏnh gia lý thuyt v thc t IV KT CU N Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo, nội dung chuyờn bao gồm phần sau: Chng 1: Cơ sở lớ lun định giá bất động sản v phng phỏp so sỏnh nh giỏ bt ng sn Chng 2: Thc trng s dng phơng pháp so sánh hot ng định giá bất động sản th chp ti ngõn hng thng mi c phn Chõu Chng 3: ỏnh giỏ v xut mt s gii phỏp nhm nõng cao hiu qu vic s dng phng phỏp so sỏnh hot ng nh giỏ bt ng sn th chp ti ngõn hng thng mi c phn Chõu Em xin chõn thnh cm n TS Nguyn Minh Ngc ó hng dn giỳp em hon thnh chuyờn thc tt nghip ny DANH MC CC T VIT TT Ngõn hng thng mi c phn Chõu: ACB Bt ng sn : BS NI DUNG CHNG 1: C S Lí LUN V NH GI BT NG SN V PHNG PHP SO SNH TRONG NH GI BT NG SN I TNG QUAN V BT NG SN 1.1 Khỏi nim v bt ng sn Bt ng sn l mt khỏi nim c s dng ph bin hu khp cỏc quc gia trờn th gii Trong ting anh ngi ta dựng t: Real estate ( ti sn bt ng ) c gi l bt ng sn Trong ting phỏp, khỏi nim bt ng sn c ch bng t: Immobilớe (Bt ng sn ), Trung Quc dựng thut ng a sn ( ti sn gn vi t ) v nc ta c gi l Bt ng sn iu 181 B Lut Dõn S quy nh: Bt ng sn l ti sn khụng th di di bao gm: - t ai; - Nh , cỏc cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t k c cỏc ti sn gn lin nh , cụng trỡnh xõy dng ú; - Cỏc ti sn gn lin vi t ai; - Cỏc ti sn khỏc phỏp lut quy nh Mt cỏch hiu ph bin v bt ng sn l: Bt ng sn l nhng ti sn vt cht khụng th di di, tn ti v n nh lõu di Vi quan nim trờn bt ng sn c phõn thnh nhng nhúm sau õy: t ai: phi l t khụng th di di c Nh , cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t ai: bao gm nh kiờn c v cỏc ti sn gn lin vi nh Cỏc ti sn khỏc gn lin vi t nh cõy lõu nm, cỏc cụng trỡnh nuụi trng thu sn, cỏnh ng lm mui, cỏc cụng trỡnh du lch vui chi th thao, v cỏc ti sn khỏc phỏp lut quy nh 1.2 Khỏi nim v c im th trng bt ng sn 1.2.1 Khỏi nim th trng bt ng sn Cú nhiu cỏch hiu khỏc v th trng BS, song cỏc quan nim cựng cú mt im chung khỏi quỏt v th trng BS l: tng ho cỏc quan h giao dch v BS c thc hin thụng qua quan h hng hoỏ tin t, din mt khụng gian v thi gian nht nh Cú nhiu cỏch phõn chia th trng BS theo cỏc tiờu thc khỏc nhau, sau õy l mt s cỏch: Th nht: theo loi hng hoỏ BS cú th trng t ai, th trng nh , th trng BS dựng dch v, th trng BS dựng cho phũng, cụng s, th trng BS cụng nghip Th hai: theo tớnh cht cỏc mi quan h trờn th trng cú th trng mua bỏn, th trng thuờ v cho thuờ, th trng th chp v bo him Th ba: theo trỡnh t tham gia cú th trng s cp v th trng th cp Th t: theo mc kim soỏt cú th trng chớnh thc v th trng phi chớnh thc 1.2.2 c im ca th trng bt ng sn Hng hoỏ BS l loi hng hoỏ c bit, khỏc vi cỏc loi hng hoỏ thụng thng nờn th trng BS cng cú nhng c im riờng Th nht: Tớnh cỏch bit gia hng hoỏ v a im giao dch Do hng hoỏ BS cú v trớ c nh, khụng th di di c Do vy, hot ng giao dch BS thng c tin hnh trờn cỏc ch hng hoỏ BS o Quan h giao dch BS khụng th kt thỳc ti a im giao dch hay ch giao dch m phi tri qua ba khõu c bn, ú l: - m phỏn ti ch giao dch, cung cp cho cỏc thụng tin v BS giao dch - Kim tra thc a xỏc nhn tớnh cú thc v kim tra chớnh xỏc ca thụng tin v BS, ỏnh giỏ cỏc yu t bờn ngoi ca BS - ng ký phỏp lý: thc hin cỏc th tc xỏc nhn quan h giao dch Th hai: th trng BS thc cht l th trng giao dch cỏc quyn v li ớch cha ng BS c im ny c im ca t quy nh c im ca t l khụng hao mũn hay mt i Ngi s dng t khụng ging nh s dng cỏc hng hoỏ khỏc, iu m h mong mun l cỏc quyn v li ớch t mang li Do ú, mt yu t cú tớnh cht quyt nh n giỏ tr ca t l kh nng sinh li ca nú Th ba: th trng BS mang tớnh vựng v khu vc sõu sc BS khụng th di di, nú gn lin vi nhng iu kin t nhiờn, kinh t, xó hi ca tng vựng, tng khu vc iu ny cho thy s bin ng cỏc quan h giao dch BS thng ch din tng vựng, quan h cung cu, giỏ c ch nh hng mt vựng, mt khu vc nht nh, ớt cú nh hng hoc nh hng chm ti cỏc vựng v khu vc khỏc Th t: th trng BS l th trng khụng hon ho iu ny l th trng BS l th trng BS cha ph bin, so sỏnh gia cỏc BS cựng loi l rt khú, cỏc tiờu ỏnh giỏ BS cng khú xỏc nh Giỏ c BS nhiu mang tớnh c quyn, giỏ bin ng tng thỡ tớnh c quyn cng c y lờn cao Th nm: cung v BS phn ng chm hn so vi bin ng v cu v giỏ c BS Cung v BS l cú gii hn v cu BS luụn luụn tng, cung cu c coi l khụng co gión vi giỏ c Do thi gian to dng BS khỏ di nờn thng cú xu hng bin i chm so vi s thay i ca cu Do vy th trng BS, s thay i v giỏ BS thng bt u s thay i mt cõn i cung cu Th sỏu: th trng BS l th trng khú thõm nhp Hng húa BS thng cú giỏ tr ln, ch cú nhng ngi tim lc v mi cú kh nng tham gia th trng Th by: th trng BS chu s chi phi ca yu t phỏp lut Do BS cú giỏ tr ln v gn lin vi quyn s dng t nờn hng húa BS chu s chi phi ca phỏp lut Mi giao dch BS u phi cú d giỏm sỏt ca Nh n c, ú cng l mt ngun thu ln cho ngõn sỏch Nh nc Th tỏm: th trng BS cú mi quan h mt thit vi th trng BS cú giỏ tr ln, mi giao dch BS ũi hi mt lng ln, lng ny c huy ng t th trng Thc t cho thy nu khụng cú th trng phỏt trin lnh mnh v n nh th trng BS cng khụng th phỏt trin lnh mnh v n nh c Th chớn: th trng BS l th trng m vic tham gia v rỳt th trng l khú khn, phc v cú nhiu thi gian Vic mua bỏn trờn th trng BS khụng th n gin v nhanh chúng nh i vi cỏc loi hng hoỏ khỏc Tui th ca BS thng l rt ln, ú chu k u t lõu di, mun rỳt th trng ũi hi phi cú thi gian di II NH GI BT NG SN 2.1 Khỏi niờm nh giỏ bt ng sn 2.1.1 Khỏi nim v nh giỏ Theo giỏo s W Seabrooke- Vin I hc Portmouth, Vng quc Anh: nh giỏ l s c tớnh giỏ tr ca cỏc quyn s hu ti sn c th bng hỡnh thỏi tin t cho mc ớch ó c xỏc nh Theo t in Oxford: nh giỏ giỏ tr ti sn l s c lng ca cỏc quyn s hu ti sn bng hỡnh thỏi tin t phự hp vi mt th trng, ti mt thi im, theo nhng tiờu chun cho mc ớch nht nh 2.1.2 Khỏi nim v nh giỏ bt ng sn Theo ụng Greg Mc Namara, nguyờn ch tch hip hi nh giỏ ti sn Australia (AVO ) : nh giỏ giỏ tr bt ng sn l vic xỏc nh giỏ tr ca bt ng sn ti mt thi im cú tớnh n bn cht ca bt ng sn v mc ớch ca nh giỏ giỏ tr bt ng sn ú Do ú, nh giỏ giỏ tr bt ng sn l ỏp dng cỏc d liu th trng so sỏnh m cỏc nh nh giỏ bt ng sn thu thp c v phõn tớch chỳng, sau ú so sỏnh vi ti sn yờu cu nh giỏ hỡnh thnh giỏ tr ca chỳng Ta thng nht quan im sau: nh giỏ giỏ tr bt ng sn l mt ngh thut hay khoa hc v xỏc nh giỏ tr bt ng sn cho mt mc ớch c th mt thi im nht nh, cú tớnh n cỏc c im ca bt ng sn v nhng nhõn t kinh t tim n th trng bt ng sn, bao gm c lnh vc u t thay th 2.2 Giỏ c, giỏ tr v cỏc nhõn t nh hng n giỏ tr bt ng sn 2.2.1 Giỏ c bt ng sn Giỏ c l s lng tin m mt ngi mua c th ng ý tr cho mt bt ng sn v ngi bỏn c th ng ý chp nhn di hon cnh xung quanh cỏc giao dch ca h Giỏ c nú n ý s trao i, nú l hin tng i kốm mt giao dch c th Giỏ c ch phn ỏnh qua mt giao dich, gia ngi mua v ngi bỏn c th Mi cuc mua-bỏn cú mt giỏ c khỏc tu vo bt ng sn, s thng lng gia hai bờn v cỏc iu kin khỏc xung quanh giao dch 2.2.2 Giỏ tr bt ng sn Giỏ tr th trng ca bt ng sn l s tin cú th nhn c t mt ngi hoc nhiu ngi sn lũng v cú th mua hng hoỏ bt ng sn ú c mt ngi sn lũng a bỏn õy, khụng cú s cng ch n ngi bỏn cng nh ngi mua tham gia giao dch Ngi mua v ngi bỏn cú thụng tin, t nguyn tham gia giao dch Hnh vi mua bỏn ca h i din cho i a s hnh vi tham gia th trng Giỏ c th trng ch cú th bng giỏ tr th trng cú iu kin sau: Ngi mua , ngi bỏn cú ng c in hỡnh, i din cho i a s hnh vi tham gia th trng C hai bờn cú thụng tin tt hoc t tt, v hnh ng theo cỏch ú h xem xột ti li ớch tt nht ca mỡnh Thi gian qung cỏo th trng phi phự hp v th trng phi l th trng m Vic toỏn phi c thc hin bng tin t hoc bng mt sp xp toỏn cú th so sỏnh c Giao dch khụng b nh hng bi nhng nhng b hoc kớch thớch t bt c phớa no 2.2.3 Cỏc nhõn t nh hng ti giỏ tr bt ng sn Nhng nhõn t xó hi: xu hng phỏt trin dõn s, c cu dõn s, tc tng dõn s, tc hỡnh thnh h gia ỡnh, tui ca dõn s, tui ca ch h Ngoi cũn cỏc yu t nh s thớch th hiu, phong tc quan ca a phng Nhng nhõn t kinh t: c s h tng, s phỏt trin cỏc ngnh ngh (thu nhp , vic lm ), u t phỏt trin bt ng sn, nhng loi vt liu v k thut mi liờn quan n xõy dng, chớnh sỏch tin t ( lói sut, ch cho vay, thi gian cho vay, s lng cho vay ) Nhng nhõn t phỏp lut ( chớnh sỏch ca chớnh ph ) Chớnh sỏch ti khoỏ: chi ca chớnh ph bao gm chi thng xuyờn v chi u t phỏt trin c s h tng Nu vic phỏt trin c s h tng c khuyn khớch v chỳ trng thỡ giỏ tr ca bt ng sn s c nõng cao iu ny ph thuc vo ch trng v nh hng phỏt trin ca chớnh ph 10 + Giỏ rao bỏn thỏng 03/2009: 9.5 t ng + Liờn h: A.Hong - Mụi gii (T: 0913582575) + n giỏ t c tớnh: 9.500.000.000 ng : 43m2 = 220.900.000 ng/m2 - Thụng tin t khỏch hng: Qua trao i c bit khỏch hng mua BS th chp vi giỏ 6.350.000.000 ng vo thỏng 03/2009 (thỏng 02/2009 rao bỏn vi giỏ 7.5 t ng) + Din tớch nh: 210m2 + Giỏ tr ngụi nh c tớnh: 210m2 x 4.000.000 ng/m2 = 840.000.000 ng + n giỏ t c tớnh: (6.350.000.000 ng - 840.000.000 ng) : 35m2 = 157.000.000 ng/m2 - Bt ng sn thm nh v cỏc BS so sỏnh cú v trớ tng ng - c tớnh n giỏ bt ng sn thm nh bng n giỏ bt ng sn so sỏnh (tng ng vi 220.900.000 ng/m2) - Phn din tớch t ghi nhn trờn GCN l 23.60m2, din tớch t s dng thc t hin l khong 35m2, nhõn viờn ACB ngh khụng nhõn t l gim giỏ BS cú din tớch nh hn 30m2 => n giỏ t thm nh: 220.900.000ng/m2 x 80% (c tớnh giỏ giao dch c bng khong 80% giỏ rao bỏn / giỏ thng lng) = 176.720.000ng/m2 Ti sn trờn t l ngụi nh 06 tng vi din tớch s dng khong 210m2, nhng khụng c ghi nhn giy chng nhn quyn s dng t v s hu nh nờn nhõn viờn ACB khụng tớnh giỏ tr Din tớch t s dng thc t 44 l 35m2, nhng din tớch t c ghi nhn l 23.6m2, nhõn viờn thm nh ch tớnh din tớch t c ghi nhn Nh vy, giỏ tr BS thm nh l = n giỏ t BS thm nh x din tớch t thm nh = 176.720.000ng/m2 x 23.6m2 = 4.170.000.000ng Ghi chỳ: Khỏch hng mua ngụi nh vi giỏ 6.350.000.000ng, nhng giỏ thm nh l 4.170.000.000ng, khỏch hng mua cú tớnh c phn din tớch khụng c ghi nhn l 11.4m2 v giỏ tr ngụi nh Nh vy, dự khu vc ó duyt n giỏ t th trng hay cha thỡ thụng tin so sỏnh c cung cp v tham kho quỏ trỡnh nh giỏ Giỏ thm nh luụn gn lin vi giỏ th trng m bo ỳng giỏ tr i vi ngi vay 45 II THC TRNG VIC S DNG PHNG PHP SO SNH TRONG HOT NG NH GI BT NG SN TH CHP TI NGN HNG THNG MI C PHN CHU 1.1 Nhng mt ó t c 1.1.1 nh giỏ bt ng sn theo giỏ tr th trng Cú th núi rng: ACB l ngõn hng u tiờn c nc cú B phn thm nh ti sn hot ng nh mt b phn c lp, h tr cho hot ng tớn dng ca ngõn hng Trc õy, phn ln cỏc ngõn hng u ly khung giỏ t Nh nc lm cn c xỏc nh giỏ tr ti sn th chp cho hot ng tớn dng Thy c nhng bt cp vic s dng khung giỏ t Nh nc hot ng nh giỏ BS th chp (Giỏ tr quyn s dng t khung giỏ t Nh nc thp hn rt nhiu ln so vi giỏ tr quyn s dng t thc t trờn th trng), ACB ó xõy dng riờng cho mỡnh mt B phn thm nh ti sn th chp c lp, hot ng nh giỏ BS ly cn c th trng lm ch yu nh giỏ BS da ch yu vo giỏ tr th trng ca ti sn, da trờn cỏc thụng tin thu thp c trờn th trng v cỏc giao dch BS m a giỏ tr th trng ca ti sn iu ny ó m bo tớnh cụng bng giao dch tớn dng, lm cn c vic cp tớn dng, giỏ tr ti sn m bo ca khỏch hng c nng cao 1.1.2 Quỏ trỡnh nh giỏ cú tớnh n c im ca bt ng sn 46 Bt ng sn l loi ti sn c bit, mi BS u cú c trng riờng, khụng cú BS sn no ging BS no Vỡ vy, vic tỡm nhng BS tng ng quỏ trỡnh nh giỏ l vụ cựng khú khn, cỏc BS c la chn so sỏnh dự tng ng n my cng cú nhng im khỏc nhau, ú quỏ trỡnh iu chnh cỏc c im khỏc bit v BS l khụng th khụng cú Trong hot ng nh giỏ, nhõn viờn thm nh giỏ ca ACB cng ó thu thp nhng c im khỏc bit v BS lm cn c iu chnh Cỏc c im ú bao gm: v trớ, kớch thc, hỡnh thc s dng t v loi ti sn trờn t, li th kinh doanh, iu kin c s h tng, nm xõy dng (nu trờn t cú cụng trỡnh xõy dng) Da vo cỏc yu t khỏc bit m nhõn viờn thm nh c lng mc giỏ iu chnh a mc giỏ ch dn cui cựng i vi mi BS so sỏnh 2.2 Hn ch 2.2.1 H thng thụng tin cha y cú th ỏnh giỏ chớnh xỏc s khỏc bit gia cỏc bt ng sn Cỏc BS khỏc rt nhiu yu t, chớnh s khỏc ny lm cho giỏ tr ca cỏc BS khỏc Cỏc yu t ú bao gm hai loi chớnh: Th nht: cỏc yu t thuc v bn thõn BS nh: din tớch, v trớ, hỡnh dng BS Th hai: cỏc yu t bờn ngoi tỏc ng n giỏ tr BS nh: cỏc yu t xó hi (xu hng dõn s, tc gia tng dõn s, c cu dõn s, tui, phong tc, quỏn ), cỏc yu t kinh t (tc phỏt trin kinh t, xu hng u t, c s h tng, s phỏt trin cỏc ngnh ngh liờn quan n xõy dng ), cỏc yu t phỏp lut (chớnh sỏch phỏt trin kinh t, chớnh sỏch ti khoỏ, cỏc chớnh sỏch liờn quan n u t c s h tng, cỏc chớnh cỏch khuyn khớch u t lnh vc BS, cỏc ging buc liờn quan n BS m phỏp lut quy nh nh chiu cao xõy dng, mt xõy dng ), cỏc yu t mụi trng (liờn quan n phong tc sng, np sng, yu t ngi v tõm lý gn lin vi khu vc ni BS to lc) 47 i vi mt BS nht nh, thụng tin v BS rt hn ch, ngi thm nh giỏ khụng th v cng khụng kh nng cú th thu thp c y cỏc thụng tin ú c bit l cỏc thụng tin v cỏc yu t bờn ngoi tỏc ng n giỏ tr ca BS Nhng thụng tin v BS m nhõn viờn thm nh ca ACB thu thp thụng thng ch bao gm: v trớ, hỡnh thc s dng t v ti sn gn lin vi t, iu kin c s h tng v li th kinh doanh ú l nhng yu t rt hn ch cú th mụ t chớnh xỏc v BS, ch cn c vo nhng yu t ú ỏnh giỏ s khỏc v giỏ tr ca cỏc BS l thiu chớnh xỏc v tớnh thuyt phc Phn ln nhng ỏnh giỏ l da trờn cm nhn ch quan ca ngi nh giỏ 2.2.2 S khỏc bit gia cỏc yu t so sỏnh c xỏc nh ch yu da trờn kinh nghim ca ngi nh giỏ, cha cú bng chng th trng Cỏc thụng tin m nhõn viờn thm nh ca ACB thu thp so sỏnh gia cỏc BS bao gm: v trớ, hỡnh thc s dng t v ti sn gn lin vi t, iu kin c s h tng v li th kinh doanh 48 Tt c nhng yu t ny c ỏnh giỏ mt cỏch ch quan, da trờn kinh nghim ca ngi nh giỏ v c lng giỏ tr theo cm nhn nh tớnh Cỏc yu t v v trớ, iu kin c s h tng, li th kinh doanh ca BS so sỏnh c xỏc nh l tt hn hay kộm hn so vi BS thm nh ch yu da trờn s ỏnh giỏ ca bn thõn ngi nh giỏ, t ú a mt t l % (t l thun li hn hay kộm hn gia BS so sỏnh v BS thm nh) iu chnh mc giỏ ca BS so sỏnh õy cha cú cỏc bng chng th trng cho cỏc t l iu chnh ú Vớ d: mt BS so sỏnh c xỏc nh l thun li hn BS thm nh v c s h tng cú lũng ng rng hn thỡ cú th ly t l l 105% hoc mt t l % no ú T l ny c xỏc nh da trờn kinh nghim ca ngi nh giỏ, khỏc i vi mi khu vc ni BS to lc, ú t l tng / gim giỏ ny cú th thiu chớnh xỏc v ớt thuyt phc khụng cú bng chng th trng 2.2.3 Yu t thi gian cha c iu chnh Cỏc thụng tin so sỏnh thu thp c nhiu rt khỏc v thi gian, c bit l th trng ớt giao dch hoc i vi cỏc BS m giao dch cha ph bin trờn th trng Cỏc BS ó giao dch khong thi gian cỏch thi im thm nh khong mt thỏng c coi l phự hp v khụng cn phi iu chnh iu ny cú th c chp nhn trng hp th trng BS khụng cú nhng bin ng bt thng v giỏ, nhiờn trng hp th trng cú nhiu bin ng, giỏ tr BS cú th thay i theo ngy thỡ vic iu chnh l cn thit, v cú nh hng rt ln ti giỏ tr BS 49 CHNG III NH GI V XUT MT S GII PHP NHM NNG CAO HIU QU VIC S DNG PHNG PHP SO SNH TRONG HOT NG NH GI BT NG SN TH CHP TI NGN HNG THNG MI C PHN CHU I NH GI V VIC S DNG PHNG PHP SO SNH TRONG HOT NG NH GI BT NG SN TH CHP TI NGN HNG THNG MI C PHN CHU 1.1 Tiờu chun ỏnh giỏ Sau ban hnh sỏu tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam nm 2005, thỏng 12 nm 2008, B ti chớnh ban hnh thờm sỏu tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam, hng dn chi tit, c th ni dung ca cỏc phng phỏp thm nh giỏ hot ng thm nh giỏ Trong ú, tiờu chun s 07 - ni dung ca phng phỏp so sỏnh Tiờu chun ny trỡnh by chi tit ni dung ca phng phỏp nh giỏ so sỏnh, cỏc nguyờn tc v cn c c s dng phng phỏp Tiờu chun ny l c s, l cn c ỏnh giỏ vic s dng phng phỏp so sỏnh hot ng nh giỏ ti cỏc t chc nh giỏ 1.2 Yờu cu chung ca tiờu chun s 07 phng phỏp so sỏnh Cỏc yu t so sỏnh l cỏc thụng s kinh t, k thut ch yu, tỡnh trng phỏp lý, mc giỏ giao dch, thi gian, iu kin giao dch (iu kin th trng, iu kin bỏn, iu khon ti chớnh) v cỏc yu t khỏc cú liờn quan (c im ti sn, c im kinh t k thut, tỡnh trng s dng, ti sn khỏc bỏn kốm theo) cú nh hng ln n giỏ tr ti sn Trong hot ng nh giỏ BS th chp ti ACB, loi BS ch yu c inh giỏ l nh dõn c Vỡ vy, cỏc yu t so sỏnh c a ch yu l ỏp 50 dng i vi nh dõn c Cỏc yu t so sỏnh cn phi thu thp c th nh sau: Th nht: Tỡnh trng phỏp lý (quyn ti sn): Quyn ti sn gia ti sn cn thm nh giỏ v cỏc ti sn so sỏnh phi nh Nu khụng ging thỡ phi thc hin vic iu chnh Vớ d: BS thm nh ó c cp giy chng nhn quyn s dng t, BS so sỏnh l quyn thuờ t cú thi hn Do ú, cn phi iu chnh yu t liờn quan n quyn ti sn cho c ỏc BS t ng ng v tỡnh trng phỏp lý Th hai: Cỏc iu khon v ti chớnh ca cỏc giao dch: phi tng t nhau, nu khụng tng t phi thc hin iu chnh Cỏc trng hp phi iu chnh thng gp l: - Bỏn tr lm nhiu ln - H tr lói sut vay th chp Th ba: Tớnh cht ca cỏc giao dch: phi l giao dch gia bờn mua, bờn bỏn c lp (khụng rng buc), t nguyn, cú kh nng tip cn thụng tin v ti sn nh v khụng b sc ộp t bờn ngoi Nu tớnh cht giao dch ca ti sn d kin a vo so sỏnh khụng ỏp ng yờu cu trờn thỡ cn phi loi b din so sỏnh, tỡm mt ti sn khỏc ỏp ng yờu cu trờn Th t: Chi phớ phi b sau mua nh chi phớ cho h thng in, h thng nc, chi phớ thay th, sa cha ỏp ng cho nhu cu s dng nhng chi phớ ny cn phi c cng vo giỏ bỏn BS Th nm: Giỏ tr ti sn khụng phi bt ng sn Trong trng hp phỏt sinh vic bỏn kốm cỏc ti sn khụng phi bt ng sn thỡ phi xem xột loi tr hoc cng giỏ tr cỏc ti sn ny vo giỏ bỏn tựy thuc vo trng hp ny thuc ti sn so sỏnh hay ti sn thm nh giỏ 51 Th sỏu: Tỡnh hỡnh th trng lỳc giao dch Tỡnh hỡnh th trng lỳc giao dch ca ti sn cn thm nh giỏ v cỏc ti sn so sỏnh phi tng t Nu cú bin ng giỏ phi thc hin vic iu chnh T l iu chnh bin ng giỏ phi cn c vo iu tra trờn th trng Th by: a im, a th: khong cỏch n ch, siờu th, trng hc, bnh vin, cụng viờn, bn xe bus Vic iu chnh s chờnh lch v yu t a im cn quy i thnh chờnh lch v thi gian hoc chi phớ phỏt sinh liờn quan n vic i li, cn c vo chng c thu thp t th trng Th tỏm: Cỏc c im t nhiờn: hỡnh dỏng, chiu rng mt tin, chiu sõu lụ t, hng Vic iu chnh s chờnh lch v c im t nhiờn cn quy i thnh chờnh lch v giỏ giao dch trờn th trng hoc chi phớ phỏt sinh khc phc im bt li, cn c vo chng c thu thp t th trng Th chớn: Qui hoch Khi xem xột so sỏnh giỏ bỏn ca cỏc bt ng sn cn chỳ ý n bt ng sn cn thm nh giỏ vi cỏc bt ng sn i chiu so sỏnh cú ng dng vi v mt quy hoch ca khu vc hay khụng Th mi: c im ti sn trờn t (ngụi nh chớnh v cỏc hng mc xõy dng khỏc nh gara, nh ph, ng i, cỏc bc tng xõy, hng ro, phong cnh v bói c, cõy ci v vn, ) Cỏc cụng trỡnh xõy dng trờn t l mt b phn quan trng cu thnh bt ng sn v úng gúp vo chi phớ hỡnh thnh, tớnh hu dng, tớnh thm m ca bt ng sn ú xem xột so sỏnh giỏ tr ca cỏc bt ng sn cn phi chỳ ý xem xột t m yu t ny iu chnh yu t ny theo s tin tuyt i 52 Ngoi yờu cu v cỏc yu t so sỏnh cn thu thp, nhõn viờn thm nh phi tớnh giỏ tr iu chnh i vi tng yu t v cn phi cú bng chng th trng gii thớch cho cỏc s c iu chnh 1.3 ỏnh giỏ vic s dng phng phỏp so sỏnh hot ng nh giỏ bt ng sn th chp ti ngõn hng thng mi c phn Chõu Hot ng nh giỏ ti ACB khụng ch phc v cho mc ớch vay th chp m cũn nh giỏ cho mc ớch cung cp dch v Thụng tin v BS m nhõn viờn ACB thng thu thp bao gm: v trớ, din tớch, loi hỡnh s dng t v ti sn trờn t, iu kin c s h tng v li th kinh doanh Nhng thụng tin ny dựng so sỏnh gia BS so sỏnh v BS thm nh Nhõn viờn thm nh cn c vo s khỏc bit ca cỏc yu t ny iu chnh giỏ tr BS thm nh cho phự hp õy ch l nhng yu t c bn, nhng yu t ny cha núi lờn s khỏc bit gia cỏc BS Mt khỏc, rt nhiu yu t quyt nh n giỏ giao dch thc t ca BS so sỏnh m nhõn viờn thm nh khú cú th thu thp c nh: cỏc yu t liờn quan n tớnh cht ca giao dch, cỏc yu t chi phi giao dch nh bỏn cho ngi quen, bỏn trng hp cn bỏn gp nhng yu t ny nhiu khụng th xỏc nh c chớnh xỏc ụi vic thu thp thụng tin so sỏnh ch qua in thoi, nhõn viờn thm nh khụng th tip cn trc tip BS so sỏnh nờn khú cú th cú ỏnh giỏ chớnh xỏc m tt c ph thuc vo tớnh trung thc ca ngi cung cp thụng tin Vic xỏc nh giỏ tr BS cú u th hn BS khỏc BS ú gn ch, siờu th, trng hc cng rt khú khn, iu ny ũi hi phi cú quỏ trỡnh nghiờn cu, thu thp thụng tin v cỏc bng chng th trng, nhng hin ti 53 vic xỏc nh s chờnh lch li th ny ch yu kinh nghim ca nhõn viờn thm nh Quy hoch l mt yu t vụ cựng phc tp, s chờnh lch rt ln gia khung giỏ t Nh nc v n giỏ t th trng nờn phn ln BS khu quy hoch nhn th chp ch tớnh giỏ tr bng n giỏ t Nh nc ban hnh Tuy nhiờn xỏc minh mt mnh t cú thuc din quy hoch gii to hay khụng li l mt phc Hin nay, cỏc c quan cụng quyn Nh nc khụng thng xuyờn cung cp thụng tin quy hoch, iu ny gõy rt nhiu khú khn cho cụng tỏc nh giỏ, lm chm tin cụng vic, ụi lm gim giỏ tr ti sn m bo gõy thit hi cho khỏch hng i vi h thng c s h tng thụng thng cỏc BS cựng khu vc cú c s h tng tng ng, nhiờn mt s trng hp khụng cú thụng tin v BS so sỏnh cựng khu vc, xỏc minh iu kin c s h tng l khú khn, phc tp, ngi thm nh giỏ khụng th xỏc nh c rng tuyn ng ny tt hn tuyn ng khỏc, h thng thoỏt nc v cung cp nc tt hn tt c nhng nhn nh m nhng ngi nh giỏ a phn ln mang tớnh quan sỏt nh tớnh, cha cú bng chng chng minh iu ú v phn ln ỏnh giỏ c s h tng ch yu ỏnh giỏ b rng ca lũng ng II MT S GII PHP NNG CAO CHT LNG CA PHNG PHP SO SNH TRONG HOT NG NH GI BT NG SN 2.1 Gii phỏp II.1.1 Thu thp thụng tin v bt ng sn y v chớnh xỏc Bt ng sn khỏc trờn rt nhiu khớa cnh, t cỏc im khỏc ú lm cho giỏ tr ca cỏc BS khỏc cú th nh giỏ BS mt cỏch chớnh xỏc vi tin cy cao, ũi hi ngi nh giỏ phi thu thp c y thụng tin v BS v phi cú bng chng th trng chng minh cho 54 s khỏc v giỏ tr cỏc c im khỏc ú mang li.Theo tiờu chun thm nh giỏ s 07, cn phi thu thp y v chớnh xỏc mi nhúm thụng tin v cỏc BS so sỏnh, cỏc thụng tin cn phi tin hnh thu thp l rt cn thit, nú núi lờn bn cht ca tng BS, ch phõn tớch c y cỏc thụng tin ú, mụ t v lng hoỏ mt cỏch chớnh xỏc s khỏc gia cỏc BS thỡ kt qu nh giỏ mi t c tin cy cao Ngi nh giỏ cn c gng cú th thu thp c nhiu thụng tin thỡ chớnh xỏc ca phng phỏp cng cao Tuy nhiờn iu kin th trng BS Vit Nam hin nay, thu thp c y v chớnh xỏc mi nhúm thụng tin liờn quan n BS núi trờn khụng phi l iu d dng, thm cũn khụng th thc hin c, iu ny khụng ch ũi hi ngi nh giỏ phi cú kin thc m phi cú kinh nghim v cỏc mi quan h xó hi, nm c mt lng thụng tin khụng ch ln m cũn phi luụn cp nht nhng thay i thng xuyờn thụng tin trờn th trng BS L mt ngi nh giỏ gii khụng ch bit v nghip v nh giỏ m iu quan trng l phi nm vng v th trng BS, nhng xu hng bin ng th trng, cú nh vy thụng tin v BS c a mi cú chớnh xỏc cao, m bo tớnh ỳng n ca giỏ tr ti sn c nh giỏ II.1.2 Thu thp thờm bng chng th trng v cỏc yu t so sỏnh cú th nh lng cỏc yu t so sỏnh ú Mi nhúm yu t c thu thp theo tiờu chun thm nh giỏ s 07 cú th núi lờn bn cht ca cỏc BS Tuy nhiờn nu ch thu thp mi nhúm yu t ú thụi thỡ cha , vỡ cỏc yu t ú ch núi lờn bn cht ca cỏc BS ch cha th nh lng s khỏc ca cỏc yu t ú Trong mi nhúm yu t, cú yu t mang tớnh cht nh tớnh, cú yu t mang tớnh cht nh lng i vi nhng yu t mang tớnh cht nh lng, cn phi ch rừ giỏ tr khỏc gia cỏc yu t ú l bao nhiờu vi mt s lng c th Vớ d nh: i vi ti sn bỏn kốm BS cn phi xỏc nh bng 55 s c th giỏ tr ti sn ú l bao nhiờu thụng qua giỏ bỏn ti sn ú trờn th trng i vi nhng yu t mang tớnh cht nh tớnh thỡ vic lng hoỏ ny phc hn rt nhiu, thụng tin so sỏnh a ch cú th xỏc nh l BS so sỏnh tt hn hay kộm hn BS thm nh, vic nh lng nhiu mang tớnh cht c lng v da trờn kinh nghim ca ngi nh giỏ Tuy nhiờn, tng tớnh thuyt phc v t chớnh xỏc ngi nh giỏ cn thu thp cỏc bng chng th trng chng minh cho nhng nhn nh v cỏc s c lng ca mỡnh Vớ d nh: BS so sỏnh nm gn trng hc hn BS thm nh, iu ny rừ rng l tt hn, ngi nh giỏ cn xỏc nh chi phớ i li m ngi mua BS thm nh cn phi b nu mua BS ú, yu t ny khụng th chớnh xỏc hon ton nhng nú giỳp hon thin v nõng cao cht lng ca phng phỏp so sỏnh 2.2 Kin ngh Thụng tin so sỏnh l yu t quan trng quyt nh hiu qu v tớnh xỏc ca phng phỏp so sỏnh Nhng cú c thụng tin so sỏnh y v chớnh xỏc khụng phi l n gin Em xin a mt s kin ngh giỳp cho vic thu thp thụng tin c y v chớnh xỏc hn Th nht: mi thụng tin v cỏc cuc giao dch phi c niờm yt v cụng b cụng khai trờn cỏc sn giao dch BS Tt c cỏc thụng tin liờn quan n BS v giao dch BS u phi c lu v niờm yt, mi cỏ nhõn v t chc cú nhu cu s dng thụng tin u cú kh nng v cú quyn tip cn cỏc thụng tin ú Th hai: nõng cao vai trũ ca c quan qun lý Nh nc v BS, thụng qua hot ng ng ký v chuyn nhng BS, c qun Nh nc cú trỏch nhim thu thp v lu tr thụng tin cn thit Hin nay, rt nhiu giao dch BS khụng cụng khai trung thc giỏ giao dch thc t nhm mc ớch trn thu chuyn quyn s dng t v l phớ trc b, c quan Nh nc cú thm quyn cn iu tra v tỡm hiu v giỏ giao dch c th cung cp 56 cho c quan nh giỏ nhng thụng tin chớnh xỏc v trỏnh tht thoỏt ngun thu cho ngõn sỏch nh nc Th ba: cng c vai trũ ca phũng a chớnh n tng a bn xó, phng, th trn Phũng a chớnh khụng nhng cú vai trũ thng kờ, kim kờ, ng ký s dng t, qun lý s dng t a phng mỡnh ph trỏch m cũn phi cú chc nng quan trng l nm vng quy hoch s dng t i vi tng khu vc trờn a bn Hin nay, c iu tra rt nhiu cỏn b phũng a chớnh xó, phng núi rng khụng bit v khụng c nghe gỡ v thụng tin quy hoch trờn a bn mỡnh ph trỏch, iu ny gõy khú khn rt ln cho cụng tỏc xỏc minh quy hoch quỏ trỡnh thm nh Hn na, mt s trng hp, xỏc minh quy hoch mt s cỏn b a chớnh cho bit h khụng cú trỏch nhim cung cp cỏc thụng tin quy hoch ú vỡ thụng tin quy hoch mang tớnh cht bo mt, iu ny khụng ch lm phc cho cụng tỏc nh giỏ m cũn gõy mt lũng tin vo c quan nh nc Do ú, vic xỏc nh rừ trỏch nhim ca cỏn b a chớnh l mt vic lm cn thit v quan trng Th t: thụng tin v c s h tng phi c cụng b c quan nh nc cú trỏch nhim, nh: thụng tin v h thng in phi c cụng b ti cỏc trm bin ỏp, thụng tin h thng nc v hng lot cỏc thụng tin khỏc u phi c cụng b, iu ny giỳp cho cỏn b thm nh va cú th d dng tip cn thụng tin va cú c thụng tin chớnh xỏc v tin cy Trờn õy l mt s kin ngh ca cỏ nhõn em nhm mc ớch nõng cao hiu qu ca vic s dng phng phỏp so sỏnh nh giỏ BS Do hn ch v kin thc v kinh nghim thc t, em mong thy giỏo xem xột v gúp ý kin chuyờn c hon thin hn Em xin chõn thnh cm n 57 58