III. Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện
1.3.Định giá Bất Động Sản
Khi cán bộ thẩm định định giá bất động sản dựa vào các nguồn thông tin sau để thẩm định
1.3.1. Thông tin bất động sản
a) Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp: Đây là nguồn thông tin chủ yếu để xem xét đánh giá tình trạng và giá trị của tài sản đảm bảo vì vậy cần cố gắng thu thập càng nhiều càng tốt.
b) Khảo sát thực tế: Kết quả khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thông tin thu thập đợc từ khách hàng và phát hiện những vấn đề mới cần thẩm định tiếp. Kết quả khảo sát thực tế cần ghi lại dới biên bản làm việc và có ít nhất 2 chữ ký nhằm bảo đảm tính khách quan của các thông tin đã nêu
c) Các nguồn khác: Chính quyền địa phơng, công an, tòa án, các ngân hàng khác, hàng xóm láng giềng báo chí...Kinh nghiệm cho thấy thông tin thu thập đợc từ nguồn này thờng mang tính chính xác cao, đặc biệt đối với việc xác định quyền sở hữu, xác định giá trị tài sản bất động sản .
1.3.2 Nội dung định giá bất động sản
a. Quá trình định giá bất động sản phải tập trung làm rõ những vấn đề sau:
a.1. Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Cán bộ thẩm phải kiểm tra xem khách hàng vay có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở dùng làm tài sản thế
chấp không. Cần thiết hết sức lu ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý trong hợp đồng sở hữu tài sản ...Khi khảo sát thực tế huặc thu thập thêm thông tin từ nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của khách hàng vay.
a.2. Bất động sản hiện không có tranh chấp
Việc khẳng định bất động sản hiện không có tranh chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoài việc tự xem xét định giá bất động sản cán bộ thẩm định cần yêu cầu khách hàng vay xác nhận bằng văn bản khẳng định bất động sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết của mình.
a.3. Bất động sản đợc phép giao dịch
Ngoài các tài sản thông dụng đợc mua bán tự do trên thị trờng, chi nhánh NHNNo& PTNT huyện Gia Lộc luôn thận trọng khi xem xét các loại bất động sản có tính đặc biệt chuyên dụng và mang tính văn hóa, lịch sử. Nếu xét thấy cần thiết, cán bộ thẩm định yêu cầu khách hàng vay xuất trình bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó đợc phép giao dịch bình thờng.
a.4. Bất động sản dễ chuyển nhợng: Mục tiêu cho vay của Ngân hàng là thu hồi đủ nợ gốc và nợ lãi từ việc thực hiện phơng án sản xuất kinh doanh mà không phải bất động sản. Tuy nhiên cán bộ thẩm định cần định giá kỹ tính dễ chuyển nh- ợng của bất động sản để dễ dàng sử lý.
b. Xác định giá trị bất động sản.
Xác định giá trị bất động sản nhằm làm cơ sở xác định mức cho vay tối đa va tính toán khả năng thu hồi nợ vay trong trờng hợp buộc phải sử lý bất động sản.
Để thẩm định đợc nội dung này cán bộ thẩm định cần rà soát tất cả giấy tờ bất động sản do khách hàng vay cung cấp, đề xuất các điều khoản cần quy định rõ trong hợp đồng bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi của ngân hàng trong trờng hợp buộc phải xử lý bất động sản.
Ngoài ra, giá trị bất động sản thông thờng biến động theo thời gian và tình hình chính trị. Vì vậy, cán bộ thẩm định cần tham khảo các thông tin liên quan, tính toán sự tăng, giảm giá trong thời hạn cho vay, dự báo khả năng thu hồi nợ vay