III. Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện
1.4.Định giá bất động sản trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển
nông thôn huyện Gia Lộc.
1.4.1. Nguyên tắc chung.
Bất động sản thế chấp phải đợc xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Việc xác định giá trị bất động sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.
Giá trị bất động sản đợc xác định bao gồm cả hoa lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản đó. Trong trờng hợp bất động sản có tài sản gắn liền với đất thì giá trị tài sản gắn liền với đất cũng thuộc bất động sản đó. Nếu chỉ thế chấp một phần tài sản gắn liền với đất chỉ phụ thuộc giá trị bất động sản khi các bên có thỏa thuận
1.4.2. Xác định giá trị bất động sản là quyền sử dụng đất
Tại từng thời điểm Tổng giám đốc nhno sẽ ban hành quy định cụ thể về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất. Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc tham khảo khung giá đất do NBND tỉnh Hải dơng ban hành khung giá đất chuyển nhợng tại địa phơng tại thời điểm thế chấp để thỏa thuận với khách hàng vay các loại sau:
Đất mà HGĐ, cá nhân nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp Đất do Nhà nớc giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế
Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp a. Giá đất chuyển nhợng thực tế tại địa phơng đợc xác định dựa trên giá chuyển nhợng đăng báo; giá chuyển nhợng tham khảo tại phòng Tài nguyên và Môi trờng của huyện Gia lộc và các nguồn thông tin khác. Trừ trờng hợp không thu thập đợc các thông tin về thị trờng bằng văn bản, chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc lập bản ghi chép khảo sát giá thị trờng, có chữ ký của ít nhất 2 cán bộ. Các thông tin tham khảo thu thập đợc cần sao chụp huặc ghi chép đầy đủ và lu giữ trong hồ sơ thế chấp bảo lãnh.
b. Đối với đất do Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian cho nhiều năm thì giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp bao gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi đợc Nhà
nớc cho thuê đất, tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
c. Trờng hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà ngời thuê đất đợc miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất đợc tính theo giá trị thuê đất trớc khi đợc miễn giảm.