MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH TP.NHA TRANG

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH TP.NHA TRANG SVTH MSSV Lớp Khóa Ngành : Trần Minh Thu Trúc : 05135091 : DH05TB : 2005-2009 : Quản lý thị trường bất động sản TP.HCM, ngày 25 tháng năm 2009 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN MINH THU TRÚC BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP & PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH TP.NHA TRANG Giáo viên hướng dẫn: KS Nguyễn Thị Ngọc Ánh Khoa Quản lý đất đai bất động sản Đại học Nông Lâm TP.HCM Ký tên LỜI CẢM ƠN  Con xin chân thành cảm ơn gia đình – người ln u thương, dạy dỗ, hậu thuẫn tạo điều kiện cho suốt q trình thực tập để có ngày hôm Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, tồn thể Q thầy dạy bảo, truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu để em ứng dụng nhiều vào sống công việc hàng ngày Em xin chân thành cảm ơn dạy tận tình Nguyễn Thị Ngọc Ánh, người giúp đỡ hướng dẫn cho em q trình hồn thành đề tài tốt nghiệp Xin gởi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát Triển Nông Thôn Thành Phố Nha trang tạo điều kiện cho q trình thực tập, đặc biệt Hồ Thị Hồng Sơn – Trưởng Phòng Kế Tốn Ngân Quỹ – NHNo&PTNT Nha Trang, Trần Văn Minh – Giám Đốc Ngân hàng Vietcombank Tân Bình cung cấp nhiều tài liệu hữu ích, kinh nghiệm thực tiễn quý báu tận tình giúp đỡ em suốt thời gian thực đề tài Cuối cùng, xin cám ơn gửi lời chia vui đến tất bạn học lớp, đặc biệt nhóm lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Khóa 31 người gắn bó, chia sẻ giúp đỡ tơi thời gian học tập trường TP.Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng năm 2009 TRẦN MINH THU TRÚC NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN  TÓM TẮT  Sinh viên thực hiện: Trần Minh Thu Trúc, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chap Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Thành Phố Nha Trang” Giáo viên hướng dẫn: KS Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ môn Pháp luật đất đai khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Cho vay hoạt động chủ chốt tạo lợi nhuận hoạt động kinh doanh Ngân hàng Hiện hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp diễn phổ biến, phù hợp với quy định pháp luật, phương án thích hợp khơng góp phần làm đa dạng loại hình cho vay ngân hàng, tạo lợi nhuận cho Ngân hàng, mà giúp người dân khai thác nguồn vốn tiềm ẩn bên tài sản để phục vụ cho mục đích Tuy nhiên hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp đầy rủi ro dễ gây thất cho Ngân hàng Vì vây, cần tiến hành đánh giá, phân tích để rút ưu điểm, hạn chế biện pháp cho vay Từ đó, đề xuất biện pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động biện pháp cho vay Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Thành Phố Nha Trang Các nội dung nghiên cứu: - Hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Chi nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát Triển Nông Thôn Thành Phố Nha Trang; - Phương pháp định giá BĐS chấp NHNo&PTNT; - Kết hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp số đánh giá, nhận xét hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp NHNo&PTNT_Nha Trang, tìm thuận lợi khó khăn hoạt động - Đề xuất số biện pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Chi nhánh NHNo&PTNT_Nha Trang Với nội dung nghiên cứu trên, đề tài thể quy chế, quy định NHNo&PTNT Nha Trang khách hàng, đặc biệt tập trung phân tích hiệu hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp thể qua dư nợ, rủi ro mà biện pháp cho vay mang lại Từ khẳng định hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp an toàn hiệu biện pháp cho vay NHNo&PTNT Nha Trang Trong trình nghiên cứu nội dung sử dụng nhiều phương pháp phương pháp sử dụng phổ biến phương pháp thu thập liệu, phương pháp phân tích – so sánh, phương pháp tổng hợp MỤC LỤC  Lời cảm ơn Nhận xét Giáo viên hướng dẫn Tóm tắt Danh sách chữ viết tắt Danh sách bảng Danh sách sơ đồ Danh sách phụ lục Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Pháp luật hành quy định cho vay có đảm bảo BĐS chấp I.1.3 Thẩm định giá bất động sản 14 I.1.3 Cơ sở pháp lý 18 I.2 Khái quát tổ chức nghiên cứu 19 I.2.1Chức nhiệm vụ chi nhánh NHNo &PTNT Nha Trang 19 I.2.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý chi nhánh NHNo&PTNT 19 TP Nha Trang I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 21 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 II.1 Hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp NHNo&PTNT_Nha Trang 22 II.1.1 Quy định, quy chế cho vay khách hàng NHNo&PTNT_Nha Trang 22 II.1.2 Quy trình nghiệp vụ cho vay có đảm bảo BĐS chấp 26 II.2 Quy trình thẩm định giá BĐS chấp 32 II.3 Kết cho vay thông qua chấp BĐS 36 II.3.1 Số liệu thống kê dư nợ qua năm 36 II.3.2 Số liệu thống kê dư nợ phân theo đối tượng khách hàng 38 II.3.3 Số liệu thống kê dư nợ phân theo loại hình BĐS chấp 40 II.3.4 Dư nợ có đảm bảo BĐS 41 II.3.5 Phân tích ưu điểm hạn chế cho vay có đảm bảo BĐS chấp chi nhánh ngân hàng NHNo&PTNT_Nha Trang 42 II.4 Một số biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp 48 KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ 54 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT  BĐS Bất động sản NHNo&PTNT Ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn NHNN Ngân hàng Nhà nước CHXHCN Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường UBND Uỷ Ban Nhân Dân NHTM Ngân hàng thương mại DANH MỤC CÁC BẢNG  Trang Bảng 1: Lãi suất cho vay Ngân hàng năm 2008 24 Bảng 2: Dư nợ qua năm 36 Bảng 3: Dư nợ cho vay theo loại hình đảm bảo năm 2008 37 Bảng 4: Thống kê số lượng khách hàng vay vốn cho vay có đảm 38 bảo BĐS chấp Bảng 5: Dư nợ phân theo đối tượng khách hàng cho vay có đảm 39 bảo BĐS chấp Bảng 6: Số lượng hồ sơ cho vay phân theo loại hình BĐS chấp 40 Bảng 7: Dư nợ phân theo loại hình BĐS chấp 41 Bảng 8: Dư nợ cho vay phân theo tài sản đảm bảo 41 Bảng 9: Tỷ lệ rủi ro cho vay 42 DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ  Sơ đồ 1: Sơ đồ tổ chức máy quản lý Chi nhánh NHNo&PTNT Thành Phố Nha Trang Sơ đồ 2: Quy trình cho vay có đảm bảo BĐS chấp Sơ đồ 3: Các bước khảo sát thẩm định giá BĐS chấp Trang 20 26 33 DANH SÁCH CÁC PHỤ LỤC  Phụ lục 7A: Danh mục hồ sơ pháp lý Phụ lục 7B: Danh mục hồ sơ khoản vay Phụ lục 7C: Hướng dẫn phân tích tư cách lực pháp luật, lực hành vi dân sự, lực điều hành, lực quản lý sản xuất kinh doanh khách hàng Phụ lục 7H: Hướng dẫn kiểm tra hồ sơ sau ký hợp đồng tín dụng/sổ vay vốn Phụ lục 7M: Mẫu báo cáo thẩm định Phụ lục 8C: Danh mục hồ sơ đảm bảo tiền vay Phụ lục 8O: Quy trình giải ngân Phụ lục 8P: Kiểm tra, giám sát khoản vay Phụ lục 8Q: Thu nợ lãi gốc xử lý phát sinh Phụ lục 8L: Hướng dẫn kiểm tra tình trạng thực tế tài sản đảm bảo tiền vay Phụ lục 1: Bảng giá loại công trình vật kiến trúc Phụ lục 2: Khung thời gian loại tài sản cố định DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ  Biểu đồ 1: Biến Động Dư Nợ Qua Các Năm Biểu Đồ 2: Tỷ Trọng Các Hình Thức Cho Vay Có Đảm Bảo Biểu đồ 3: Biến Động Về Số Lượng Hồ Sơ ChoVay Đảm Bảo Bằng BĐS chấp Biểu Đồ 4: Tình Hình Biến Động Dư Nợ Phân Theo Các Loại Hình BĐS Chấp Trang 37 38 41 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Nguyễn Đăng Dờn - Tín dụng ngân hàng - NXB Thống kê – năm 2005; Quản Trị Rủi Ro Trong Ngân Hàng Theo Chuẩn Mực, Thông Lệ Quốc Tế Và Quy Định Của Việt Nam - Nhà Xuất Bản Tư Pháp – 2008; Sổ Tay Tín Dụng, Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn; Bảng giá đất Tỉnh Khánh Hoà năm 2009 (Quyết định số 90/2008/QĐ-UBND ngày 23/12/2008 UBND tỉnh Khánh Hoà); Võ Thị Trường Giang- Luận văn tốt nghiệp: Hoạt động cho vay có thơng qua chấp bất động sản Chi nhánh Ngân hàng Vietcombank Quận Tân Bình Thành Phố Hồ Chí Minh, năm 2006, - Trường Đại Học Nơng Lâm TP.HCM; Tham khảo trang web: www Agribank.com.vn http://www.asiantechpro.com/ Muaban.com Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc Bảng 5: Dư nợ tín dụng phân theo đối tượng khách hàng cho vay có đảm bảo tài sản qua năm Doanh số cho vay Năm 2006 (ĐVT: Triệu đồng) Số tiền Doanh nghiệp Nhà nước Doanh nghiệp quốc doanh 50.354 Năm 2007 Năm 2008 Chênh lệch 2006-2007 Chênh lệch 2007-2008 Số tiền Số tiền Số tiền Số tiền 48.297 Tốc độ tỷ trọng Tốc độ tỷ trọng 57.297 -2.057 -2,085 9.000 8,52 162.233 185.000 208.000 22.767 6,56 23.000 5,85 Công ty cổ phần, TNHH 65.640 95.000 14.625 10,024 14.735 8,4 Doanh nghiệp tư nhân 96.593 104.735 113.000 8.142 4,04 8.265 3,79 Hộ sản xuất 37.743 91.023 16.280 17,741 37.000 25,509 250.330 287.320 356.352 36.990 22,212 69.000 39,895 Tổng cộng 80.265 54.023 (Nguồn: Agribank_Nha Trang) Nhận xét: Năm 2007 tổng dư nợ cho vay 287.330 triệu tăng so với 2006 36.990 triệu đồng tức tăng 22% Năm 2008 dư nợ cho vay đạt 356.352 triệu đồng tăng so với 2007 69.000 triệu với tốc độ tăng 39,895% Số dư nợ đối tượng khách hàng doanh nghiệp quốc doanh cao doanh nghiệp tư nhân chiếm nhiều công ty cổ phần, trách nhiệm hữu hạn Năm 2007 giảm 2.057 triệu so với năm 2006, 2008 tăng 9.000 triệu so với năm 2007, số lượng 2007 giảm khách hàng so với 2006, năm 2008 tăng thêm khách hàng so với năm 2007 Đối tượng khách hàng hộ gia đình, số dư nợ khơng đối tượng khách hàng dư nợ tăng ổn định số lượng tăng nhanh: Năm 2007 tăng 16.280 triệu so với năm 2006, năm 2008 tăng 37.000 triệu so với năm 2007 Như vậy, nhu cầu vay vốn khối doanh nghiệp quốc doanh cao nhất, xếp thứ doanh nghiệp Nhà nước Sở dĩ kinh tế Tỉnh Khánh Hoà phát triển nên doanh nghiệp muốn tồn phải cần lượng vốn lớn đồng vốn họ xoay vòng liên tục nên doanh số cho vay Chi nhánh nâng lên Đối tượng khách hàng hộ sản xuất đối tượng khách hàng thường xuyên chiếm số lượng nhiều Ngân hàng II.3.3 Số liệu thống kê dư nợ phân theo loại hình BĐS chấp Hiện có nhiều loại hình BĐS dùng để chấp, NHNo&PTNT-Nha Trang nhận loại BĐS để chấp loại hình BĐS chiếm ưu thể qua bảng số lượng hồ sơ cho phân theo loại hình BĐS chấp bảng dư nợ phân theo loại hình BĐS chấp Trang 40 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc Bảng 6: Số lượng hồ sơ cho vay phân theo loại hình BĐS chấp ĐVT: Cái STT Tài sản đảm bảo 2006 2007 2008 Quyền sử dụng đất 228 310 287 Nhà cơng trình xây dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà cơng trình xây dựng 298 399 340 (Nguồn: NHNo&PTNT_Nha Trang) 800 700 Nhà cơng trình xây dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà công trình xây dựng Quyền sử dụng đất 600 500 400 300 200 100 2006 2007 2008 Biến Động Về Số lượng Hồ Sơ Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Qua Các Năm Biểu đồ 3: Biến Động Về Số Lượng Hồ Sơ Cho Vay Đảm Bảo Bằng BĐS chấp Nhận xét: Chi nhánh không nhận chấp nhà riêng, quyền sử dụng đất riêng, thường quyền sử dụng đất nhà cơng trình xây dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà cơng trình xây dựng Bởi nhận chấp nhà đất riêng rẽ khó khăn cho việc phát tài sản Hơn chấp đất nhà, cơng trình gắn liền với nhà cơng trình xây dựng tài sản đảm bảo vay có giá trị cao nhiều, làm tăng mức vay vốn cho khách hàng có lợi cho phía Ngân hàng Với biểu đồ rõ ràng số lượng hồ sơ cho vay có đảm bảo nhà cơng trình xây dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà cơng trình xây dựng chiếm nhiều so với số lượng hồ sơ cho vay có đảm bảo quyền sử dụng đất Năm 2007 có tăng mạnh so với năm 2006 thị trường BĐS thời điểm “sôi động”, giá BĐS thời điểm tăng cao Tuy nhiên năm 2008 có Trang 41 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc chậm lại sụt giảm với thị trường “sôi động” vậy, Ngân hàng Nhà nước thực sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay tín dụng BĐS Bảng 7: Dư nợ phân theo loại hình BĐS chấp ĐVT: Triệu Đồng STT Tài sản đảm bảo 2006 2007 2008 Quyền sử dụng đất 32.240 47.380 45.150 Nhà cơng trình xây dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà cơng trình xây dựng 189.320 235.230 210.000 ( Nguồn: Agribank_Nha Trang ) 300000 250000 Nhà cơng trình xây dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà cơng trình xây dựng Quyền sử dụng đất 200000 150000 100000 50000 2006 2007 2008 T ì nh Hì nh Biến Động Dư Nợ Phân Theo Các Loại Hì nh BĐS thế Chấp Biểu Đồ 4: Tình Hình Biến Động Dư Nợ Phân Theo Các Loại Hình BĐS Chấp Nhận xét: Chính tăng giảm số lượng hồ sơ đảm bảo (đã phân tích trên) ảnh hưởng trực tiếp đến dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS trực tiếp làm ảnh hưởng đến dư nợ cho vay Ngân hàng loại hình cho vay chiếm tỷ trọng cao Ngân hàng Trong dư nợ cho vay có đảm bảo nhà cơng trình xây dựng đất chiếm tỷ trọng cao so với cho vay có đảm bảo loại BĐS quyền sử dụng đất II.3.4 Dư nợ có đảm bảo BĐS Để xem xét mức độ an tồn lợi nhuận mà biện pháp vay vốn có đảm bảo BĐS, ta phân tích số liệu thống kê dư nợ có đảm bảo BĐS tỷ lệ rủi ro cho vay biện pháp Trang 42 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc Bảng 8: Dư nợ có đảm bảo BĐS năm 2008 STT Chỉ tiêu Giá trị (Triệu đồng) Dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS 356.352 Dư nợ cho vay có đảm bảo tài sản khác 37.103 Dư nợ cho vay khơng có tài sản đảm bảo 20.000 (Nguồn: Agribank_Nha Trang) Nhận xét: Qua số liệu thống kê bảng ta thấy dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chiếm tỷ trọng cao nhiều so với dư nợ có đảm bảo tài sản khác dư nợ cho vay khơng có đảm bảo tài sản Cụ thể dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS gấp lần, gấp 17 lần so với dư nợ có đảm bảo tài sản khác Như khẳng định loại hình cho vay có đảm bảo BĐS mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng cao tài sản khác chưa kể đến không loại hình cho vay khơng có tài sản đảm bảo Bảng 9: Tỷ lệ rủi ro cho vay Tỷ lệ rủi ro theo nhóm dư nợ có tài sản đảm bảo Động sản 50% Quyền sử dụng đất 50% Quyền sở hữu nhà 25% Tỷ lệ rủi ro theo nhóm dư nợ khơng có đảm bảo tài sản đảm bảo Xe 70% 100% (Nguồn: Agribank_Nha Trang) Nhận xét: Với kết phân tích bảng xem kết thông kê bảng 9, ta kết luận loại hình cho vay có đảm bảo BĐS an toàn chiếm tỷ trọng cao loại hình cho vay có đảm bảo tài sản: dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS không chiếm tỷ trọng dư nợ cao mà tỷ lệ rủi ro thấp so với tài sản khác Hơn nữa, khách hàng sau vay vốn loại hình cho vay có đảm bảo BĐS mà khơng trả nợ Ngân hàng nguồn thu nợ thứ xử lý BĐS chấp cách phát BĐS Do BĐS tài sản di dời nên sai chấp khách hàng sử dụng ngân hàng không lo sợ trường hợp khách hàng đem tài sản chấp với số tiền vay bỏ trốn (Ngân hàng giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở) Hơn BĐS hàng hoá có tính lâu bền, có đời sống kinh tế kéo dài nên giá trị BĐS tăng lên theo thời gian, điều có lợi cho khách hàng ngân hàng Vì vây, khách hàng Ngân hàng ưu tiên sử dụng loại hình vay cho vay Trang 43 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc II.3.5 Phân tích ưu điểm hạn chế cho vay có đảm bảo BĐS chấp Chi nhánh Ngân hàng NHNo&PTNT_Nha Trang Quy trình cho vay có đảm bảo BĐS chấp Quy trình cho vay Ngân hàng NHNo&PTNT qua thời gian nghiên cứu ban hành Vì vậy, quy trình đảm bảo tuân thủ pháp luật, nguyên tắc q trình cho vay Tuy nhiên, quy trình khơng tránh khỏi có hạn chế khó tránh khỏi a Ưu điểm Khi tiến hành cho vay, cán tín dụng tuân thủ theo quy trình cho vay hướng dẫn chi tiết “Sổ tay tín dụng” NHNo&PTNT ban hành Quy trình cho vay Ngân hàng đảm bảo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, nên khách hàng Ngân hàng pháp luật bảo vệ quyền lợi Trong suốt quy trình này, Ngân hàng áp dụng phương cách quản lý theo đầu mối nghĩa cán tín dụng chịu trách nhiệm quản lý, giám sát từ giai đoạn bắt đầu đến giai đoạn kết thúc quy trình cho vay khách hàng, giám sát trưởng phòng giám đốc Khơng thế, với sách đại hố Ngân hàng, cán tín dụng thực quản lý khách hàng vay vốn phần mềm chun dụng cơng tác quản lý chương trình IPCAS Đây chương trình thực tồn hệ thống NHNo&PTNT Việt Nam, NHNo&PTNT Việt Nam quản lý, chi nhánh giám đốc quản lý, phòng trưởng phòng quản lý, cán tín dụng có mật mã riêng Cán tín dụng làm việc thao tác máy, cần ý kiến cấp làm xong gửi trực tiếp cho cấp phê duyệt, rút ngắn khoảng cách tận dụng thời gian Điều thể thống nhất, tính khoa học, đảm bảo an toàn, chặt chẽ định Ngân hàng, tăng lòng tin tưởng khách hàng Ngân hàng, mặt khác giúp cho Ngân hàng thực quy trình nghiệp vụ đơn giản hơn, nhanh chóng hơn, đảm bảo cho khách hàng giải ngân thời gian sớm Ngân hàng có phân phối công việc hợp lý đồng Ngân hàng có bố trí cơng việc thích hợp cho nhân viên Tuy nhân viên có nghĩa vụ tìm kiếm khách hàng cho Ngân hàng, bên cạnh đó, họ phải đảm trách cơng việc khác nhân viên đảm nhận việc toán khách hàng, nhân viên chuyên đảm nhận việc thống kê số liệu, nhân viên chuyên đảm nhận việc lập hợp đồng tín dụng… Điều tạo phong cách làm việc khoa học hợp lý, tránh trường hợp nhân viên đùn đẩy công việc cho b Hạn chế Bên cạnh ưu điểm nêu quy trình cho vay có hạn chế - Quy trình cho vay Ngân hàng thiết kế nên hiển nhiên Ngân hàng phải bảo đảm an toàn cho đồng vốn mà họ bỏ Vì vậy, suốt quy trình cho vay cán tín dụng nghiêm túc nghiên cứu phân tích kỹ từ điều nhỏ: nét mặt, cử chỉ… khách hàng đến vấn đề lớn BĐS, kế hoạch sản xuất… Nhất khâu tiếp xúc khách hàng khâu thẩm định giá BĐS chấp Chỉ khâu thẩm định giá trung bình hết ngày cho vay ngắn hạn, 15 ngày cho vay trung hạn dài hạn, để an toàn, ngân hàng tiến hành tái thẩm định lần nữa, lần thêm 03 ngày cho vay ngắn hạn, ngày cho vay trung dài hạn Trang 44 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc Như khâu thẩm định giá ngày cho vay ngắn hạn, 20 ngày cho vay trung dài hạn (Chưa kể ngày thứ 7, chủ nhât, ngày lễ, tết) Còn tính đến thời gian tiếp xúc khách hàng, thời gian đăng ký giao dịch đảm bảo khách hàng thời gian lâu để có tiền Điều gây khó khăn cho khách hàng việc chờ đợi, mà họ không vay vốn Chưa kể trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn, vượt quyền phán chi nhánh, phải chuyển hồ sơ lên tuyến chờ phê duyệt, phải thêm thời gian Vì vậy, người cần tiền để giải vấn đề khó khăn mình, họ chờ đợi thời gian dài để có tiền, chưa kể vay phải hoàn tất nhiều hồ sơ thủ tục phức tạp Do vậy, họ không đến Ngân hàng vay mà đến vay nóng chỗ cho vay nặng lãi, dù lãi suất cao ngân hàng thủ tục đơn giản cần thời gian Điều ảnh hưởng đến việc thu hút khách hàng ảnh hưởng không nhỏ đến kết kinh doanh Ngân hàng - Khi nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quyền sở hữu cơng trình gắn liền với đất, cán tín dụng dù cố gắng cẩn thận phát trường hợp khách hàng cố ý làm giả giấy tờ cách tinh vi Đây khó khăn mà Ngân hàng chưa có giải pháp Chưa kể nhiều trường hợp khách hàng khơng hợp tác làm cán tín dụng khó thu thập thơng tin cần thiết để hồn tất thủ tục cho vay vốn, chí khách hàng cung cấp thơng tin sai lệch, đến vay Ngân hàng họ vay tổ chức vay “nóng” khác - Trong quy trình cho vay, khâu phức tạp mà khách hàng thường vất vả thực hiện, đăng ký giao dịch đảm bảo Theo quy định NHNN, kể từ ngày 01/07/2004 trở đi, tài sản dùng để chấp phải đăng ký giao dịch đảm bảo Vì vậy, dù muốn hay không thời gian giải hồ sơ vay vốn phụ thuộc nhiều vào thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo Nhưng khách hàng thường than phiền rằng, đến văn phòng đăng ký giao dịch đảm thường phải chờ đợi nhiều thời gian vất vả, thủ tục lại rườm rà, phức tạp Theo thông tư liên tịch 03/2003/TTLT – BTP – BTNMT, thời gian giải đăng ký chấp ngày cung cấp thông tin sau ngày Trong nhiều trường hợp, khách hàng có nhu cầu giải ngân sớm, với thời hạn, thủ tục đăng ký ảnh hưởng nhiều đến quan hệ tín dụng khách hàng Ngân hàng, làm hội kinh doanh Ngân hàng Chưa kể trường hợp người kê khai sai sót số chi tiết cần sửa chữa phức tạp thêm Theo thơng tư 05/2005/TTLT – BTP – BTNTML: Trường hợp có sửa chữa sai sót phần kê khai người yêu cầu đăng ký thời điểm đăng ký thời điểm quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót hợp lệ; có sửa chữa sai sót phần chứng nhận quan đăng ký thời điểm đăng ký thời điểm quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký lần đầu Tuy nhiên, có sai sót nhỏ xảy phần kê khai người yêu cầu đăng ký lỗi đánh máy, sai lỗi tả,… mà giá trị pháp lý việc đăng ký chấp tính từ thời điểm quan đăng ký nhận hồ sơ u cầu sửa chữa sai sót hợp lệ có phần thiệt thòi cho người u cầu đăng ký - Đối với khâu xử lý tài sản chấp: Khi khách hàng khơng trả nợ ngân hàng tổn thất nhiều, mà Ngân hàng mong muốn hồn tất nhanh chóng thủ tục phát tài sản chấp để thu hồi vốn Đối với số nợ có tài sản bảo đảm, cụ thể tài sản chấp, khối lượng lớn tài sản chấp liên quan đến vụ án chưa xử lý, xử lý tiến trình bàn giao chậm nên dẫn đến tình trạng tài sản hư hỏng, xuống cấp Nếu Trang 45 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc Ngân hàng muốn bán, khai thác cho thuê buộc phải sửa chữa, đầu tư thêm Điều làm cho chi phí hoạt động Ngân hàng tăng lên Mặt khác, tài sản có vướng mắc hồ sơ, thủ tục,…nên giá bán thực tế thấp dự kiến Giá trị tài sản chấp lớn (có tài sản trị giá vài chục tỉ hay chí hàng trăm tỉ đồng) gây khó khăn cho Ngân hàng việc thu hồi nợ, người có khả mua Hơn nữa, bỏ số tiền lớn mà mua lại tài sản “vỡ nợ” sức ép tâm lý khơng phải dễ dàng vượt qua Một số điểm chế pháp lý chưa rõ ràng, đặc biệt quyền sử dụng đất.Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC Liên Ngân hàng Nhà nước, Bộ tư pháp, Bộ công an, Bộ tài chính, Tổng cục địa ngày 29.4.2001 (sau gọi tắt Thông tư 03) quy định TCTD không trực tiếp bán hay trực tiếp nhận quyền sử dụng đất để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm Và theo Khoản – Mục III thông tư này, không đạt thỏa thuận bên TCTD phải đưa bán đấu giá hay khởi kiện Tòa Trong đó, Nghị định 178 lại cho phép TCTD có quyền xử lý tài sản bảo đảm nói chung tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nói riêng không đạt thỏa thuận bên Việc gây cản trở cho TCTD xử lý tài sản chấp thực tế, : TCTD chuyển hồ sơ tài sản chấp, bảo lãnh sang Trung tâm bán đấu giá chuyên trách thuộc Sở tư pháp để xử lý quyền sử dụng đất, tiến độ xử lý lại chậm, nhiều thời gian, chí nhiều trường hợp tồn đọng không xử lý Việc nhiều nguyên nhân, có ngun nhân khơng thể khơng nhắc đến hoạt động Trung tâm bán đấu giá hiệu Trong đó, khơng trường hợp TCTD phối hợp với người có tài sản đảm bảo để xử lý tự xử lý được, tiến hành chuyển quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho người mua, quan chức từ chối việc thực công chứng, đăng bộ,… với lý quyền sử dụng đất trường hợp phải thông qua Trung tâm bán đấu giá chuyên trách theo quy định Khi xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, theo Khoản – Mục III, phần B Thông tư Liên tịch 03, TCTD phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá, làm cho quy trình bán đấu giá nhiều thời gian thủ tục rườm rà, cụ thể : 15 ngày xin quan có thẩm quyền cho phép bán đấu giá tài sản 15 ngày thực việc đăng ký bán đấu giá tài sản 30 ngày niêm yết tài sản bán đấu giá 60 ngày cho thời gian cấp giấy chứng nhận cho người mua tài sản Trong khối lượng tài sản chấp NHTM lớn, mà theo quy định UBND Tỉnh phải cấp số lượng giấy phép cho NHTM bán đấu giá tài sản thời gian thu hồi nợ NHTM nhiều thời gian Cơng tác thi hành án chậm Trong thực tế có nhiều án, định Tòa án có hiệu lực thi hành có đơn yêu cầu thi hành án ngân hàng Nhưng quan thi hành án chưa thi hành án với nhiều lý án chưa rõ ràng, lý khác Những trường hợp đó, ngân hàng phải chờ quan thi hành án làm việc lại với Tòa án Thời gian chờ đợi thường kéo dài hàng tháng chí nửa năm Ngân hàng nhận văn trả lời quan thi hành án Một số tài sản đảm bảo phát biết không hợp lệ thủ tục pháp lý gây nhiều khó khăn cho ngân hàng xử lý thu hồi vốn vay Trang 46 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc Đối với quy trình thẩm định giá BĐS chấp a Ưu điểm Ngân hàng thực cẩn thận khâu thẩm định giá BĐS chấp kết giá trị BĐS chấp thẩm định định đến lượng vốn mà khách hàng vay Cán tín dụng thẩm định lần, sau nhóm tái thẩm định có trưởng phòng kế hoạch kinh doanh thẩm định lại, đảm bảo an toàn Hơn khâu q trình thẩm định giá, tính tốn giá trị BĐS chấp tuân theo bảng phụ lục “Bảng giá loại cơng trình, vật kiến trúc”, văn quy định “khung thời gian sử dụng loại tài sản cố định” Khẳng định tính tốn giá trị BĐS chấp, cán tín dụng khơng phải tính theo cảm tính tính tốn khơng có Điều tạo lòng tin cho khách hàng Mặt khác, tính tốn giá trị quyền sử dụng đất, tính theo giá Nhà nước thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thấp nhiều lần so với giá giao dịch thị trường, khơng thoả mãn nhu cầu nhu cầu vay vốn khách hàng Vì vậy, Ngân hàng có chủ trương xác định giá trị quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá giao dịch thị trường Ví dụ: Đường Lê Thánh Tơn điểm đầu Trần Phú, điểm cuối Ngã Sáu Theo giá đất UBND Tỉnh Khánh Hoà 12.500.000 VNĐ/m2, phía Ngân hàng thẩm định với giá 31.250.000 VNĐ/m2 Đường Yersin với điểm đầu Trần Phú, điểm cuối Thống Nhất Theo giá đất UBND Tỉnh Khánh Hoà 10.000.000 VNĐ/m2, Ngân hàng thẩm định với giá 25.000.000 VNĐ/m2 Như vậy, chủ trương ngân hàng giá trị quyền sử dụng đất thẩm định phép thẩm định với giá không vượt 2,5 lần so với giá Nhà nước Quy trình thẩm định giá BĐS chấp Ngân hàng mang tính khoa học khách quan Kết thẩm định giá công khai lập thành văn có chữ ký thoả thuận khách hàng Trường hợp giá trị BĐS chấp lớn phức tạp vượt khả ngân hàng Ngân hàng thoả thuận với khách hàng thuê tổ chức chuyên định giá thực b Hạn chế Tuy quy trình thẩm định giá BĐS chấp Ngân hàng thực cẩn thận, tính tốn đơn giản, khơng có phương pháp cụ thể chi tiết, rõ ràng so với NHTM cổ phần khác cơng tác thẩm định giá BĐS chấp Ngân hàng chưa quan tâm mức Điều thể phân tích quy trình thẩm định tài sản đảm bảo Ngân hàng Trước hết, hầu hết cơng tác thẩm định giá cán tín dụng phụ trách khoản vay thực hiện, NHTM cổ phần khác công tác thẩm định cán chuyên thẩm định, đào tạo chuyên nghiệp nghiệp vụ Cán tín dụng thẩm định xác vay nhỏ, tài sản đảm bảo có giá trị nhỏ dễ thẩm định hiệu cơng việc cán tín dụng phù hợp, kinh tế đạt hiệu Tuy nhiên, hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Chi nhánh đa số đảm bảo quyền sử dụng đất - loại tài sản cần định giá cẩn thận, phù hợp với quy định pháp luật thường xuyên xảy nhiều mâu Trang 47 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc thuẫn, tranh chấp việc thẩm định giá cần phải chun mơn hố cao cơng tác thẩm định tài sản đảm bảo Trong công tác thẩm định đất đai, đa số cán tín dụng đánh giá sơ tiến hành định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh: xác định đất đai gần với giá trị thị trường kết hợp với nhận định vị trí đất toạ lạc, tiềm lực kinh tế hay lợi thương mại thu từ mảnh đất… nói chung tuỳ thuộc nhiều vào nhận định chủ quan Bởi thật khó để xác định lợi thương mại từ tài sản đảm bảo so sánh với tài sản tương đương Như phân tích , chủ trương Ngân hàng xác định giá trị quyền sử dụng đất không vượt 2,5 lần so với giá Nhà nước Tuy vậy, giá thấp nhiều so với giá giao dịch thị trường Theo quy định Ngân hàng mức cho vay tối đa 70% giá trị quyền sử dụng đất chấp Chi nhánh xác định theo giá thực tế Nhưng giá tối đa lại không vượt 65% giá trị chuyển nhượng thực tế địa phương Như mức cho vay tối đa 45,5% so với giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thực tế Cho nên mức cho vay so với giá trị thực tế tài sản thấp Điều làm cho khơng khách hàng e ngại không muốn vay vốn Ngân hàng Với cạnh tranh Ngân hàng tất yếu khách hàng lựa chọn Ngân hàng có giá thẩm định cao hơn, chuyên nghiệp hơn, đáp ứng nhu cầu vay vốn họ Quy trình thẩm định giá Ngân hàng thực thiếu chi tiết mà hầu hết Ngân hàng khác thực Đó cán tín dụng thực tế để thẩm định giá BĐS chấp không tiến hành chụp ảnh để làm tư liệu tham khảo Ảnh chụp không minh chứng cho trung thực cán tín dụng mà làm tăng thêm tính khách quan việc thẩm định giá BĐS chấp Những hạn chế khác hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp - Phẩm chất đạo đức làm việc cán tín dụng: Một số cán tín dụng làm việc không nghiêm túc, thiếu trách nhiệm, lực quản lý kém, phẩm chất, lợi ích mà họ làm lợi cho khách hàng mà mang lại tổn thất cho Ngân hàng - Khi cho vay loại hình này, Ngân hàng trọng đến tài sản đảm bảo, điều làm ảnh hưởng đến kết hoạt động kinh doanh Bởi vì, quy hoạch triển khai nhiều, làm giảm diện tích đất nhà người dân lớn Như vậy, đối tượng khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh, dù có phương án sản xuất kinh doanh tốt, khả thi, có đủ khả trả nợ, tài sản đảm bảo khơng đủ điều kiện nên cuối họ không vay Ngân hàng đồng ý cho họ vay với mức cho vay mà họ khơng thoả mãn - Vì lý bất khả kháng thiên tai, hoả hoạn làm sụt giảm giá trị tài sản chấp so với định giá - Do suy thoái kinh tế, rủi ro thị trường: đặc biệt thị trường BĐS, thị trường vàng…Thị trường BĐS biến động phức tạp ảnh hưởng nhiều đến khâu phát tài sản chấp, ảnh hưởng đến kết kinh doanh Ngân hàng - Các quy định pháp luật chưa hồn chỉnh, nhiều rườm rà, văn pháp luật liên quan đến BĐS chưa đồng bộ, chồng chéo nhau, chưa hồn chỉnh bất cập Trang 48 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc + Thứ nhất, hạn chế lớn quy định BĐS quy chế pháp lý nhà đất phức tạp Cụ thể nhà khơng xây đất, nhà đất khối Trong kho đó, đất lại có quy chế pháp lý khác, nhà lại có quy chế pháp lý khác Đất có quyền sử dụng, nhà có quyền sở hữu Nhưng nhà với đất gắn liền với thành khối Với chế pháp lý khác việc giải Những trường hợp khách hàng chấp quyền sử dụng đất hay chấp quyền sở hữu nhà khơng khó khăn cho việc xử lý tài sản xảy trường hợp khách hàng không trả nợ Mặt khác, pháp luật quy định: chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chấp nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Nhưng thực tế người dân sử dụng đất hợp pháp cấp giấy Như dù có nguyện vọng họ vay vốn + Thứ hai, tài sản chấp nhà thừa kế, tài sản đồng sở hữu Loại tài sản chấp phức tạp, loại tài sản muốn phải cần có ý kiến nhiều người Nếu người mang BĐS vay vốn mà không chấp thuận sở hữu ngân hàng khó khăn vấn đề xử lý tài sản chấp Vì mà Ngân hàng thường e dè chí không nhận cho vay trường hợp Sự tù mù, phức tạp, nhiều bất cập văn luật: khoản Điều Nghị định 08/2000/NĐ-CP khoản Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm có khác biệt bản, khiến ngân hàng khó thực Cụ thể khách hàng chấp quyền sử dụng đất, theo Nghị định 08 khơng phải đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu khơng có thỏa thuận) đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, người sử dụng khơng có quyền sở hữu theo Luật Đất đai 2003 Nghị định 163, phải đăng ký giao dịch bảo đảm Trong đó, Nghị định 163 bãi bỏ khoản Điều Nghị định 08, tức khoản Điều Nghị định 08 giá trị pháp lý Như thế, trường hợp có phải đăng ký giao dịch bảo đảm? Đối với trường hợp Ngân hàng nhận chấp tài sản hình thành tương lai nhà xây dựng dở dang …Ngân hàng gặp nhiều khó khăn vấn đề pháp lý Theo quy định Bộ luật dân 2005 Nghị định 163, tài sản bảo đảm tài sản có hình thành tương lai Nhưng theo quy định Luật Nhà 2005 giao dịch chấp nhà đòi hỏi phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Vậy, Ngân hàng nhận tài sản chấp nhà hình thành tương lai? Nhiều năm qua, hạn chế, vướng mắc việc đăng ký giao dịch bảo đảm, tài sản chấp Ngân hàng chuyện Đã có nhiều buổi hội thảo, tọa đàm, kiến nghị khúc mắc, chí xung đột xung quanh văn luật pháp vấn đề chương trình xây dựng luật, pháp lệnh 2009-2011, dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm thảo! Bởi thế, xúc kéo dài hết năm đến năm rủi ro rình rập theo khoản cho vay Ngân hàng + Về người ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Trang 49 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc Theo quy định Điều 107 Bộ luật Dân năm 2005, giao dịch đảm bảo người đại diện hộ gia đình xác lập, mà chủ hộ người đại diện hộ gia đình Như vậy, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần chủ hộ người đại diện hộ gia đình (có thể cha mẹ thành viên khác thành niên) Nhưng theo Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Điều 146 quy định: hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn uỷ quyền theo quy định pháp luật dân Cho dù xác định thành viên hộ gia đình thời điểm định (thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sau khơng có đảm bảo khơng bị thay đổi Ví dụ xảy việc tách hộ gia đình chưa chia tách quyền sử dụng đất ngược lại, chia tách quyền sử dụng đất chưa chia tách hộ gia đình Việc xác định khó khăn tương tự việc xác định tư cách người có quyền thừa kế quyền sử dung đất II.4 Một số biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Trong giai đoạn nay, xu hướng hội nhập tự hố tài tạo nên sóng cạnh tranh gay gắt Ngân hàng Vì vậy, Ngân hàng tìm khắc phục khó khăn hạn chế mà Ngân hàng gặp phải Khi thực đề tài này, mạnh dạn đề xuất biện pháp đề góp phần nâng cao chất lượng hoạt động Ngân hàng Nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng - Đào tạo, nâng cao trình độ nhận thức kỹ nghiệp vụ ngân hàng Nghiệp vụ tín dụng hoạt động chứa nhiều rủi ro, yếu tố để hạn chế rủi ro chất lượng đội ngũ cán tín dụng Thực tế cho thấy dù quy định, quy chế có chặt chẽ đến đâu việc khơng thu hồi nợ dẫn đến thất tài sản xảy Ngồi ra, rủi ro tín dụng xảy nhận thức yếu kém, khơng nắm bắt vấn đề dẫn đến việc cho vay không mang lại hiệu Cơng tác thẩm định có ý nghĩa quan trọng phải dựa vào kết thẩm định ngân hàng định có nên cho vay hay khơng Do đó, đòi hỏi cán tín dụng phải chịu khó sâu sát sở, nắm bắt tình hình cách nhanh chóng nhất, am hiểu tỏ tường khách hàng Vì vậy, thấy rằng, chất lượng nhân định đến thành bại ngân hàng Ngân hàng cần phải có chương trình đào tạo đại, thiết thực, cụ thể nhằm đào tạo, trau dồi, nâng cao kỹ nghiệp vụ ngân hàng đại, tiêu chuẩn hoá đội ngủ cán trực tiếp tham gia vào trình đàm phán, ký kết hợp đồng, cán tra, giám sát cán chuyên trách công việc định cho vay Nhất việc nhận biết giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, Ngoài kiến thức tín dụng ngân hàng, cán tín dụng cần phải trau dồi thêm kiến thức BĐS, thị trường BĐS, văn luật có liên đến BĐS, thông tin giá tài sản… - Xây dựng văn hoá, tạo thiện cảm tiếp xúc khách hàng Trang 50 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc Chi nhánh cần phải trọng đến việc thoả mãn nhu cầu khách hàng, nên thực theo phương châm “Chi nhánh phục vụ khách hàng cần khơng phải khách hàng phục vụ ngân hàng có” Nhân viên cần phải thân thiện, cởi mở khách hàng Thường xuyên tổ chức buổi hội nghị khách hàng, tư vấn sử dụng dịch vụ khách hàng, gặp gỡ vấn số khách hàng…Nếu làm dễ dàng gây thiện cảm, tạo niềm tin với khách hàng từ khách hàng quan tâm đến chi nhánh nhiều Rà soát chế chấp đảm bảo thuận tiện cho khách hàng vay vốn Trở ngại lớn việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng khách hàng loại hình cho vay tài sản chấp việc đảm bảo khoản vay Hiện chưa có sở cụ thể cho việc xác định giá trị tài sản đảm bảo Do đó, Ngân hàng phải tự xây dựng cho qui chế, quy trình việc thẩm định giá tài sản đảm bảo, việc xây dựng tuỳ thuộc vào qui chế, nhu cầu kinh doanh Ngân hàng Khắc phục vấn đề cần phải: - Quy định rõ nội dung liên quan đến nghiệp vụ chấp, có kế hoạch hướng dẫn chi tiết giúp khách hàng biết rõ để rút ngắn thời gian thủ tục - Quy định rõ ràng mức phán xét cán tín dụng, gắn trách nhiệm quyền hạn ngân hàng người vay việc đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ quan hệ tín dụng Làm rõ vấn đề vừa thuận tiện cho khách hàng vay vốn vừa nâng cao trách nhiệm tính tự chủ ngân hàng Chẳng hạn: giao cho khách hàng giữ BĐS chấp, Ngân hàng phải làm văn cụ thể yêu cầu khách hàng phải giữ gìn tài sản tránh làm sụt giảm tài sản, thời gian chấp không trao đổi chuyển nhượng cho người khác Văn phải có chữ ký khách hàng Khơng ngừng rà sốt, chỉnh sửa cải thiện thủ tục, quy trình cho vay theo hướng linh hoạt, gọn nhẹ, đáp ứng nhanh chóng cho đối tượng khách hàng, phù hợp với đặc thù kinh doanh ngân hàng Do số khách hàng thường than phiền thủ tục vay vốn rườm rà, phức tạp, nhiều thời gian nên họ không muốn vay Chẳng hạn việc công chứng giao dịch đảm bảo: pháp luật có quy định chấp tài sản Ngân hàng phải tiến hành cơng chứng, chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền Điều thể cẩn trở nên không cần thiết không hiệu Ngân hàng phải tốn nhiều thời gian chi phí cho việc cơng chứng có tranh chấp xảy quyền lợi Ngân hàng khơng đảm bảo thực cơng chứng, cơng chứng viên xác nhận tính hợp lệ mặt hình thức hợp đồng khơng chịu trách nhiệm nội dung Như xảy tình trạng gian dối Ngân hàng khơng thể kiểm sốt Chính vậy, Ngân hàng nên hạn chế bớt rườm rà, phức tạp, loại bỏ thủ tục không cần thiết Muốn Ngân hàng nên liên kết với bên quan đăng ký giao dịch đảm bảo để giảm bớt thủ tục, thời gian rỗng để chờ đợi hoàn tất thủ tục, chưa kể đến thời gian công chứng…tất làm cho khách hàng khoản lớn thời gian rỗng Như phân tích trên, thủ tục phức tạp khâu đăng ký giao dịch đảm bảo, Ngân hàng cần lập phận chuyên giúp khách hàng thực thủ tục Bộ phận kiêm nhiệm thực công tác nghiên cứu khách hàng, tư vấn vấn đề pháp lý cho khách hang Ngoài phận nghiên cứu Trang 51 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc thông tin BĐS, thị trường BĐS giá trị BĐS Như vậy, phận hổ trợ nhiều cho công tác thẩm định giá BĐS chấp cán tín dụng Như vậy, khách hàng nhận thấy thuận lợi an toàn vay ngân hàng Ngân hàng thu hút nhiều khách hàng Trong q trình cho vay có đảm bảo BĐS chấp nảy sinh nhiều rủi ro, để hạn chế rủi ro công tác quản lý yêu cầu bắt buộc, nhằm đảm bảo tính an tồn, lành mạnh có hiệu Ngân hàng Cơng việc quản lý bao gồm việc lưu trữ hồ sơ tín dụng, thông tin thị trường, thông tin khách hàng, thẩm định, đánh giá khách hàng, tình hình vay sử dụng vốn, tình hình trả nợ…Ngân hàng cần phải có phận kiểm sốt nội nhằm củng cố, nâng cao chất lượng mang lại hiệu hoạt động tín dụng, phận kiểm soát bày giúp phát kịp thời sai lầm, yếu nhằm hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất, thơng qua tín hiệu dự báo rủi ro tình hình sử dụng BĐS chấp, tình hình sử dụng vốn vay, khả quản lý tín dụng, tình hình tài khách hàng…Bộ phận phải hoạt động độc lập, để đánh giá cách khách quan có khoa học Việc quản lý tốt đảm bảo kiểm soát rủi ro an tồn q trình cho vay, góp phần nâng cao chất lượng hiệu góp phần làm nâng cao hiệu hoạt động cho vay Ngân hàng Hồn thiện quy trình thẩm định tài sản chấp Nhân viên thẩm định khách hàng cần phải hiểu rõ ràng, nhiệm vụ quan trọng giai đoạn thẩm định khách hàng trước định cho vay Mục tiêu giai đoạn nhằm tìm hiểu tình xảy rủi ro, đánh giá khả mà Ngân hàng chấp nhận rủi ro dự kiến biện pháp phòng ngừa hạn chế thấp rủi ro xảy Do đó, khâu thẩm định xem khâu quan trọng ảnh hưởng lớn đến chất lượng cho vay Ngân hàng Thẩm định không nên trọng đến tài sản đảm bảo Mặc dù theo điều nghị định 178/1999/NĐ – CP đảm bảo tiền vay tài sản đảm bảo xem tài sản đảm bảo thu nợ dự phòng ngân hàng khách hàng không đủ tiền trả nợ Nhưng cho vay có đảm bảo BĐS chấp nói riêng biện pháp cho vay khác Ngân hàng cần đến tài sản đảm bảo Sự tập trung trọng đến tài sản đảm bảo mà cụ thể BĐS nguyên nhân làm hạn chế số lượng khách hàng cho vay Đồng thời dễ làm nảy sinh tư tưởng nhân viên tín dụng dựa vào BĐS chấp, BĐS chấp khơng đủ điều kiện khơng vay khách hàng có đủ tư cách tài để hồn tất số nợ vay Chưa kể trường hợp khách hàng có BĐS chấp lớn, làm ảnh hưởng đến khâu thẩm định tư cách khách hàng, thẩm định không kỹ nhân thân khách hàng hậu dẫn đến rủi ro không thu nợ người vay thiện chí trả nợ vay hay có hành vi lừa đảo Ngoài tài sản đảm bảo BĐS tính khoản thấp đặc biệt giai đoạn BĐS “đóng băng” làm cho công tác xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi vốn bị chậm Vì vây, Ngân hàng nên có chương trình tập huấn cho cán tín dụng để họ nhận thức tài sản đảm bảo biện pháp cho vay có đảm bảo BĐS chấp nói riêng biện pháp cho vay khác nói chung, nguồn trả nợ thứ cấp, Trang 52 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc làm giảm bớt phần thiệt hại cho Ngân hàng khách hàng yếu tố khách quan hay chủ quan mà không trả nợ cho Ngân hàng Tuy nhiên tuyệt đối hố vai trò BĐS chấp thẩm định khách hàng định cho vay Nâng cao lực thẩm định cách khoa học xác BĐS chấp Công tác thẩm định BĐS chấp chi nhánh có kiêm nhiệm vừa người thẩm định nhân thân khách hàng đồng thời người thẩm định BĐS chấp Ngân hàng nên có phân công trách nhiệm rõ ràng cán thẩm định BĐS chấp cán thẩm định nhân thân tình hình tài khách hàng Như vây cán tín dụng thẩm định BĐS chấp thẩm định cách quan xác Phòng trường hợp cán đảm nhận việc thẩm định tình hình tài giá trị BĐS chấp dẫn đến kết thẩm định khơng khách quan thẩm định nâng giá trị BĐS chấp lên để khách hàng có đủ điều kiện vay vốn Đối với BĐS chấp thẩm định tái thẩm định trước định cho vay cán tín dụng cần phải tiến hành thẩm định lại giá trị BĐS chấp sau khoản thời gian (ít năm lần) để đảm bảo BĐS chấp khơng có biến động lớn, đảm bảo cho vay Thực tốt kiểm tra sau Hiện dư nợ Chi nhánh tăng lên đặn số lượng nhân viên có tăng lên chưa đáp ứng kịp thời Ngồi nhân viên khơng đòi hỏi nắm vững kiến thức mà cần nhạy bén, cần kinh nghiệm phân tích yếu tố định tính tư cách khách hàng Với số lượng lớn khách hàng, cán tín dụng phải tư vấn, tiếp xúc, thẩm định, trình bày cho ban tín dụng nên việc kiểm tra sau thực chưa nghiêm túc, đặc biệt khâu tái xét với khách hàng cũ sơ sài, chủ yếu dựa vào nguồn thông tin khứ mà lập hồ sơ cho vay Do đó, cơng việc kiểm tra sau nên có phận phụ trách riêng nhân viên hỗ trợ tín dụng thưc định kỳ tuỳ theo giá trị vay thời gian vay Định kỳ cán tín dụng phải xuống tận nơi kinh doanh khách hàng để quan sát đánh giá tình hình kinh doanh, công việc,… để kịp thời phát biến cố ảnh hưởng đến khả trả nợ khách hàng, kịp thời phát dấu hiệu khả nghi để nhanh chóng có biện pháp phòng ngừa cần thiết Đồng thời dịp để cán tín dụng nắm bắt nhu cầu phát sinh khách hàng, mở rộng thêm quan hệ với người thân, bạn bè, láng giềng khách hàng Trang 53 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ Kết luận Hoạt động vay vốn có đảm bảo BĐS biện pháp vay vốn an toàn tạo nhiều lợi nhuận biện pháp vay vốn Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông Thôn Thành phố Nha Trang Theo thông tin trang Viêtbao.vn, thống kê có 93% Ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản chấp cho khoản vay thương mại Điều minh chứng biện pháp cho vay có đảm bảo BĐS chấp biện pháp vay vốn có nhiều tiềm thu hút khơng NHNo&PTNT mà Ngân hàng thương mại Nhà nước khác Ngân hàng nước Biện pháp khơng làm đa dạng hố hình thức cho vay, đầu tư để gia tăng lựa chọn cho khách hàng vay vốn mà góp phần nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh, nâng cao lợi nhuận cho Ngân hàng Không vậy, người dân, họ thật quan tâm đến lực tiềm ẩn bên BĐS, họ khai thác triệt để giá trị BĐS không để ở, để sử dụng, để sở hữu, để kinh doanh mà chấp để vay vốn, mang lại cho họ hội mở rộng kinh doanh, để nâng cao đời sống vật chất tinh thần… Nhờ mà từ chỗ có thói quen vay vốn từ bên chuyển sang vay vốn ngân hàng việc thể chấp tài sản sử dụng, sở hữu nhằm nhân đơi giá trị BĐS dù chấp, BĐS thuộc quyền sử dụng bên chấp giá trị BĐS không ngừng khai thác có hiệu giá trị quyền sử dụng đất Tuy nhiên biện pháp cho vay có đảm bảo BĐS chấp nhiều hạn chế, hạn chế quy định pháp luật đăng ký giao dịch đảm bảo, xử lý tài sản chấp…Ngân hàng kiến nghị phối hợp với quan chức để hoàn thiện quy chế, quy định thực biện pháp cho vay có đảm bảo BĐS chấp Kiến nghị: - Để thực đề xuất nêu trên, Ngân hàng cần: + Thứ nhất, Ngân hàng cần xây dựng hệ thống công nghệ thông tin vững mạnh, đảm bảo tính chuyên nghiệp + Thứ hai, cần xây dựng đội ngũ cán nhân viên am hiểu pháp luật, thông tạo công nghệ thông tin, nằm lòng kiến thức tín dụng - Chính sách cho vay cần: + Đơn giản hoá thủ tục đăng ký chấp tài sản đảm bảo; + Giải rắc rối, phức tạp, tù mù văn pháp lý; + Tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Trang 54 ... SVTH: Trần Minh Thu Trúc thu tiền sử dụng đất, cho thu đất thu tiền thu đất lần cho thời gian thu (Điều 119) - Đối với tài sản gắn liền với đất cơng trình xây dựng đất: xây dựng đất (thu c trường... kinh tế thu mà trả tiền thu đất cho thời gian thu trả tiền thu đất cho nhiều năm, giá trị quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt Nhà nước cho thu đất... quyền sở hữu; Trang 11 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Trần Minh Thu Trúc c) Việc chấp tài sản gắn liền với đất không thu c trường hợp quy định tiết b điểm này, bên thoả thu n để bên