MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT Á

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT Á SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : LÊ THỊ HỒNG GẤM 07135014 DH07TB 2007 - 2011 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ HỒNG GẤM MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT Á Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) -Tháng năm 2011- LỜI CẢM ƠN Con xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ba, Mẹ hai Chị-những người ln u thương, nâng đỡ, dìu dắt, động viên suốt trình học tập Con xin khắc ghi tình u thương Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, quý Thầy Cô Trường Đại học Nông Lâm tạo điều kiện học tập thuận lợi cho em suốt năm học tập trường Em xin gửi lời tri ân sâu sắc đến Thầy Cô Khoa Quản lý đất đai Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm hết lòng dạy dỗ tạo điều kiện thuận lợi cho em thực luận văn Em xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thanh Hùng tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám đốc Ngân hàng TMCP Việt Á, anh Nguyễn Thanh Khoa-Nhân viên Phòng Marketing, Anh, Chị phòng tận tình giúp đỡ em q trình thực tập thực đề tài Mặc dù cố gắng, song chắn luận văn nhiều thiếu sót Em mong nhận bảo thêm quý thầy cô, anh chị bạn Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn TP.Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 08 năm 2011 Lê Thị Hồng Gấm i TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Hồng Gấm, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT Á” Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng Nội dung tóm tắt báo cáo: Cho vay nghiệp vụ tín dụng ngân hàng thương mại, ngân hàng cấp cho người vay số tiền để phục vụ sản xuất kinh doanh, đầu tư tiêu dùng Khi đến hạn người vay phải hoàn trả nợ gốc lãi vay Để đảm bảo trả nợ gốc lãi vay, người vay phải sử dụng tiền vay cách hiệu nhất, đồng thời ngân hàng tham gia kiểm sốt q trình sử dụng để đảm bảo thu hồi nợ vay Để hạn chế tối đa rủi ro xảy hoạt động cho vay, ngân hàng phải sử dụng nhiều biện pháp bảo đảm khác để đảm bảo cho khoản vay, hình thức bảo đảm BĐS chấp hình thức phổ biến ngân hàng thương mại Tuy vậy, hoạt động cho vay ln chứa đựng nhiều rủi ro dễ dẫn đến tình trạng không thu hồi vốn vay, trả không hết khơng hạn Do đó, mục tiêu nghiên cứu đề tài đưa số biện pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp thơng qua q trình tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Ngân hàng TMCP Việt Á Thơng qua việc tìm hiểu thực trạng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Ngân hàng TMCP Việt Á: quy định cho vay; quy trình nghiệp vụ cho vay; quy trình thẩm định giá BĐS chấp; số liệu phản ánh tình hình hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Ngân hàng TMCP Việt Á từ năm 2008 đến năm 2010 kết hợp với phương pháp nghiên cứu: thu thập, phân tích - so sánh, kế thừa tổng hợp, đề tài cho thấy được:  Cho vay có đảm bảo BĐS chấp đóng vai trò chủ đạo hoạt động cho vay Ngân hàng Việt Á, cụ thể: - Tình hình dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp ghi nhận có tăng trưởng qua năm: năm 2008 dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp đạt 4.451 tỷ đồng, năm 2009 đạt 8.519 tỷ đồng năm 2010 đạt 9.127 tỷ đồng - Dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ cho vay Ngân hàng: năm 2008 đạt 67,10%; năm 2009 đạt 70,74% năm 2010 đạt 68,67% - Loại hình cho vay có đảm bảo BĐS chấp chiếm ưu loại hình cho vay có đảm bảo BĐS khác, cụ thể: + Năm 2008 dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp chiếm 87,67% tổng dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS; năm 2009 chiếm 87,35% năm 2010 chiếm 91,43% + Năm 2008 dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS cầm cố đạt 467 tỷ đồng chiếm 9,20% tổng dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS; năm 2009 đạt 987 tỷ đồng chiếm 10,12% năm 2010 đạt 672 tỷ đồng chiếm 6,73% ii + Năm 2008 dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS bảo lãnh đạt 159 tỷ đồng chiếm 3,13%; năm 2009 đạt 246 tỷ đồng chiếm 2,53% năm 2010 đạt 184 tỷ đồng chiếm 1,84%  Quy trình, quy định cho vay định giá BĐS chấp đảm bảo tiền vay Ngân hàng Việt Á xây dựng chặt chẽ, đảm bảo quyền lợi Ngân hàng khách hàng Mặc dù hạn chế quy trình quy định cho vay định giá BĐS chấp mang lại hiệu định, giúp hạn chế rủi ro xảy cho Ngân hàng góp phần hoàn thiện nâng cao hiệu hoạt động cho vay Ngân hàng nói chung hiệu hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp nói riêng  Hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Ngân hàng Việt Á tồn nhiều khó khăn, hạn chế: khó khăn xử lý tài sản chấp; bất cập, chồng chéo, không đồng chưa phù hợp với tình hình thực tế văn pháp luật… Trên sở tài liệu, số liệu thu thập, tổng hợp, phân tích, đề tài đưa nhận xét hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Ngân hàng TMCP Việt Á Từ nghiên cứu, lựa chọn phương hướng, đề xuất biện pháp, giải pháp thích hợp nhằm nâng cao hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Ngân hàng Việt Á iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i TÓM TẮT ii MỤC LỤC iv DANH SÁCH CÁC BẢNG viii DANH SÁCH CÁC HÌNH ix DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT x ĐẶT VẤN ĐỀ .1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục đích nghiên cứu Yêu cầu .2 Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lí luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Bất động sản Khái niệm .3 Các thuộc tính BĐS 3 Các đặc trưng BĐS Giá trị BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS .5 I.1.1.2 Thị trường Bất động sản Khái niệm .6 Đặc điểm thị trường BĐS Vai trò vị trí TTBĐS kinh tế đời sống xã hội .6 Mối quan hệ TTBĐS thị trường vốn Mối quan hệ TTBĐS hoạt động tín dụng ngân hàng I.1.1.3 Hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo tài sản .9 Thế chấp .10 Các bên liên quan việc chấp vay vốn 10 Nguyên tắc đảm bảo tiền vay tài sản chấp khách hàng vay 11 Tài sản nhận chấp không nhận chấp 11 Giá trị tài sản chấp 12 Nguyên tắc sử dụng vốn vay 12 Các trường hợp đăng kí chấp, bảo lãnh 13 Phát xử lý tài sản đảm bảo .13 10 Sự khác cho vay BĐS hình thức cho vay khác 14 I.1.1.4 Thẩm định giá BĐS cho mục đích vay vốn chấp 15 Khái niệm .15 Vai trò mục đích thẩm định giá 15 Nguyên tắc thẩm định giá 16 Các phương pháp thẩm định giá phổ biến 17 I.1.2 Cơ sở pháp lý 19 iv I.1.3 Cơ sở thực tiễn .19 I.1.3.1 Thực trạng TTBĐS Việt Nam 19 I.1.3.2 Thực trạng hoạt động cho vay đầu tư kinh doanh BĐS 23 I.1.3.3 Thực trạng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp .25 I.2 Nội dung phương pháp nghiên cứu 26 I.2.1 Nội dung nghiên cứu .26 I.2.2 Phương pháp nghiên cứu .26 PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 II.1 Giới thiệu Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á 27 II.1.1 Quá trình thành lập phát triển 27 II.1.2 Mạng lưới hoạt động 28 II.1.3 Cơ cấu tổ chức 28 II.1.4 Chức nhiệm vụ phòng ban .29 II.1.5 Các ngành nghề hoạt động kinh doanh 30 II.1.6 Sản phẩm dịch vụ VietABank 31 II.1.7 Kết hoạt động kinh doanh .31 II.1.7.1 Kết đạt Ngân hàng năm 2010 33 II.1.7.2 Khó khăn tồn 33 II.1.8 Định hướng hoạt động 34 II.2 Quy trình, quy định cho vay định giá BĐS chấp đảm bảo tiền vay Ngân hàng Việt Á 34 II.2.1 Quy trình quy định cho vay có đảm bảo BĐS chấp 34 II.2.1.1 Những quy định cho vay chấp VietABank .34 Đối tượng khách hàng vay vốn Ngân hàng Việt Á 34 Những đối tượng, nhu cầu vốn bị hạn chế không vay vốn Ngân hàng Việt Á 34 Các loại hình BĐS sử dụng chấp VietABank 35 Nguyên tắc điều kiện vay vốn VietABank .35 Loại tiền cho vay, thu nợ .36 Phương thức cho vay 36 Mức cho vay .36 Lãi suất thời hạn cho vay 37 Hồ sơ thủ tục vay vốn 37 10 Thời gian giải hồ sơ 38 11 Phương thức trả nợ .38 12 Gia hạn nợ, cấu lại thời hạn trả nợ 38 13 Quyền nghĩa vụ bên chấp tài sản 39 II.2.1.2 Quy trình nghiệp vụ cho vay có đảm bảo BĐS chấp 41 Tiếp nhận hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ hồ sơ 41 Thẩm định điều kiện vay vốn .42 Lập báo cáo, tờ trình thẩm định cho vay .44 Tái thẩm định khoản vay 44 Quyết định cho vay thông báo kết cho khách hàng 44 v Ký kết hợp đồng tín dụng/ sổ vay vốn, hợp đồng bảo đảm tiền vay, giao nhận giấy tờ tài sản đảm bảo .45 Giải ngân 45 Kiểm tra, giám sát khoản vay 46 Thu nợ, thu lãi, phí xử lý phát sinh 46 10 Thanh lý HĐTD hợp đồng bảo đảm tiền vay 46 11 Giải chấp tài sản đảm bảo tiền vay 47 12 Lưu giữ hồ sơ tín dụng hồ sơ đảm bảo tiền vay 47 II.2.2 Thẩm định BĐS chấp đảm bảo tiền vay 47 II.2.2.1 Quy trình thẩm định giá BĐS chấp đảm bảo tiền vay .47 II.2.2.2 Những nội dung thẩm định BĐS chủ yếu Ngân hàng Việt Á 50 Thẩm định chủ sở hữu, sử dụng BĐS .50 Thẩm định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc .50 Thẩm định khả chuyển nhượng BĐS .50 Thẩm định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế BĐS .51 Định giá bất động sản 51 II.3 Tình hình hoạt động kinh doanh kết hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp VietABank qua năm (2008 - 2010) 52 II.3.1 Hoạt động huy động vốn 52 II.3.1.1 Cơ cấu nguồn vốn huy động 52 II.3.1.2 Phân tích vốn tự huy động từ TCKT, dân cư phát hành GTCG 53 Phân tích hoạt động huy động vốn theo loại tiền .54 Phân tích hoạt động huy động vốn theo kỳ hạn 55 II.3.1.3 Vốn điều lệ .57 II.3.2 Hoạt động cho vay .58 II.3.2.1 Tình hình dư nợ theo thời hạn vay 59 II.3.2.2 Tình hình dư nợ theo thành phần kinh tế .60 II.3.2.3 Phân tích dư nợ cho vay tổng vốn huy động 61 II.3.2.4 Phân tích tỷ lệ nợ hạn tổng dư nợ 62 II.3.3 Kết cho vay có đảm bảo BĐS chấp 63 II.3.3.1 Phân tích dư nợ phân theo hình thức cho vay .63 II.3.3.2 Phân tích dư nợ cho vay phân theo loại hình tài sản đảm bảo 64 II.3.3.3 Phân tích dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS theo loại hình đảm bảo .65 II.3.3.4 Phân tích dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp .67 Phân tích dư nợ cho vay theo loại hình BĐS chấp 67 Phân tích dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp phân theo thành phần kinh tế 68 Phân tích dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp tổng dư nợ cho vay .69 II.4 Đánh giá hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp VietABank 70 II.4.1 Đối với quy trình cho vay 70 II.4.1.1 Ưu điểm 70 II.4.1.2 Nhược điểm 71 vi II.4.2 Đối với hoạt động thẩm định giá BĐS chấp 72 II.4.2.1 Ưu điểm 72 II.4.2.2 Nhược điểm 73 II.4.3 Những bất cập khó khăn tồn hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Ngân hàng Việt Á 73 II.4.3.1 Những bất cập 73 II.4.3.2 Khó khăn tồn 76 Khó khăn từ phía Ngân hàng .76 Khó khăn từ phía khách hàng 77 Khó khăn việc xử lý nợ 78 II.5 Một số biện pháp đề xuất nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp Ngân hàng Việt Á 79 II.5.1 Đối với quy trình quy định cho vay 79 II.5.2 Đối với hoạt động thẩm định BĐS chấp 80 II.5.3 Giải pháp hoạt động huy động vốn 81 II.5.3.1 Đa dạng hóa hình thức huy động 81 II.5.3.2 Đưa kỳ hạn linh động lãi suất hấp dẫn phải hợp lý .82 II.5.3.3 Ưu đãi cho người gửi tiền nhiều hình thức khác 82 II.5.4 Ngân hàng cần tạo điều kiện thuận lợi cho khu vực kinh tế tiếp cận vốn Ngân hàng, có nghĩa mở rộng đối tượng khách hàng vay 83 II.5.5 Đối với đội ngũ cán bộ, nhân viên thẩm định tín dụng 83 II.5.6 Xây dựng hệ thống thơng tin phòng ngừa rủi ro tín dụng hiệu tin cậy 84 II.5.7 Có biện pháp ngăn ngừa khoản vay dẫn đến nợ hạn 84 II.5.8 Một số giải pháp khác 85 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 86 Kết luận 86 Kiến nghị 86 vii DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 2.1 Các Chỉ Số Tài Chính Của VietABank .32 Bảng 2.2 Cơ Cấu Huy Động Vốn 52 Bảng 2.3 Tình Hình Huy Động Vốn Theo Loại Tiền 54 Bảng 2.4 Chênh Lệch Nguồn Vốn Huy Động Phân Theo Loại Tiền Qua Các Năm 55 Bảng 2.5 Tình Hình Huy Động Vốn Theo Kỳ Hạn 56 Bảng 2.6 Chênh Lệch Nguồn Vốn Huy Động Phân Theo Kỳ Hạn Qua Các Năm 57 Bảng 2.7 Tổng Dư Nợ Cho Vay Qua Các Năm 58 Bảng 2.8 Tình Hình Dư Nợ Theo Thời Hạn Vay 59 Bảng 2.9 Tình Hình Dư Nợ Theo Thành Phần Kinh Tế 60 Bảng 2.10 Dư Nợ Cho Vay Trên Tổng Vốn Huy Động 61 Bảng 2.11 Tỷ Lệ Nợ Quá Hạn Trên Tổng Dư Nợ .62 Bảng 2.12 Dư Nợ Phân Theo Hình Thức Cho Vay 63 Bảng 2.13 Dư Nợ Cho Vay Phân Theo Loại Hình Tài Sản Đảm Bảo 65 Bảng 2.14 Dư Nợ Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Theo Loại Hình Đảm Bảo .66 Bảng 2.15 Dư Nợ Cho Vay Theo Các Loại Hình BĐS Thế Chấp .67 Bảng 2.16 Chênh Lệch Dư Nợ Cho Vay Theo Các Loại Hình BĐS Thế Chấp 68 Bảng 2.17 Dư Nợ Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Thế Chấp Phân Theo Thành Phần Kinh Tế 68 Bảng 2.18 Dư Nợ Cho Vay Có Đảm Bảo Bằng BĐS Thế Chấp Trên Tổng Dư Nợ Cho Vay .70 viii - Văn ủy quyền xác định thẩm quyền quan hệ vay vốn như: ủy quyền ký hợp đồng, văn HĐQT cho phép vay vốn, chấp 2.1.4 Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: - Sổ hộ khẩu, chứng minh thư; - Chứng nhận đăng ký kết hôn chứng nhận độc thân; - Giấy đăng ký kinh doanh; - Giấy phép hành nghề ngành nghề cần cấp phép; - Giấy tờ xác nhận giao, thuê, sử dụng đất, mặt nước (đối với hộ nông, lâm, ngư, diêm nghiệp); - Giấy phép đánh bắt thuỷ sản, hải sản, đăng kiểm tàu biển (đối với hộ đánh bắt thuỷ hải sản) - Các giấy tờ cần thiết khác theo quy định pháp luật 2.1.5 Khách hàng vay vốn từ lần thứ trở gửi tài liệu mục 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 2.1.4 trừ trường hợp có thay đổi, bổ sung vốn điều lệ, địa chỉ… phải gửi Ngân hàng cho vay để kịp thời bổ sung hồ sơ 2.2 Các tài liệu chứng minh tình hình sản xuất, kinh doanh khả tài khách hàng người bảo lãnh (nếu có): 2.2.1 Đối với pháp nhân hoạt động theo luật doanh nghiệp Nhà nước, luật doanh nghiệp luật đầu tư nước ngoài: Các báo cáo tài tối thiểu 02 năm gần quý gần nhất: - Bảng cân đối; - Báo cáo kết hoạt động sản xuất kinh doanh; - Thuyết minh báo cáo tài chính; - Lưu chuyển tiền tệ (nếu có) Đối với pháp nhân hoạt động chưa 02 năm, yêu cầu gửi báo cáo tài đến thời điểm gần Trong trường hợp cần thiết, khách hàng phải cung cấp báo cáo tài kiểm toán thư nhận xét kiểm toán 2.2.2 Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: - Báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh, lực tài chính, tình hình vay nợ TCTD, tổ chức, cá nhân khác nguồn thu nhập để trả nợ; - Các tài liệu khác Hồ sơ DA vay vốn 3.1.Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), báo cáo nghiên cứu khả thi báo cáo đầu tư DA cần lập báo cáo đầu tư 3.2 Quyết định phê duyệt DA đầu tư cấp có thẩm quyền 3.3 Các văn bản, hồ sơ bổ sung khác (việc yêu cầu phải tùy theo tính chất, đặc điểm dự án cụ thể) 3.3.1 Thiết kế kỹ thuật tổng dự toán; toán phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự tốn cấp có thẩm quyền (nếu có, bổ sung trước giải ngân) Những DA nhóm A, B chưa có thiết kế kỹ thuật tổng dự tốn duyệt định đầu tư phải định mức vốn cảu hạng mục phải có thiết kế dự tốn hạng mục cơng trình cấp có thẩm quyền duyệt 3.3.2 Các văn khác: Các định, văn đạo, tham gia ý kiến, văn liên quan chế độ ưu đãi, hỗ trợ… cấp, ngành có liên quan (Chính phủ, Bộ Kế hoạch đầu tư, NHNN, Bộ Khoa học công nghệ mơi trường…)(nếu có) - Phê chuẩn báo cáo đánh giá tác động mơi trường, phòng cháy chữa cháy (chỉ DA có yêu cầu) - Tài liệu đánh giá, chứng minh nguồn cung cấp nguyên vật liệu, thị trường DA (nếu có) - Quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất (nếu có) - Các văn liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt xây dựng (nếu có) - Thông báo kế hoạch đầu tư hàng năm cấp có thẩm quyền (đối với DA mới, vay vốn theo kế hoạch Nhà nước) - Thông báo chi tiêu kế hoạch đầu tư doanh nghiệp thành viên Tổng cơng ty (nếu có) - Báo cáo khối lượng đầu tư hoàn thành, tiến độ triển khai thực DA (nếu DA tiến hành đầu tư) - Tài liệu chứng minh vốn đầu tư nguồn vốn tham gia đầu tư DA (nếu thực đầu tư DA có nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư) - Giấy phép xây dựng (nếu cơng trình u cầu phải có giấy phép xây dựng) - Các văn liên quan đến trình đấu thầu thực DA: phê duyệt kế hoạch đấu thầu, kết đấu thầu, hợp đồng giao nhận thầu…(có thể bổ sung sau) - Hợp đồng thi cơng xây lắp, cung cấp thiết bị, phê duyệt hợp đồng nhập thiết bị (có thể bổ sung sau) - Các hợp đồng tư vấn (nếu có) - Các tài liệu liên quan đến DA đầu tư (nếu có) Lưu ý: DA chuyển tiếp, CBTD phải đối chiếu danh mục tài liệu yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu thiếu Hồ sơ bảo đảm tiền vay Thực theo quy định pháp luật quy định VietABank PHỤ LỤC PL04/QT - TDTDH HƯỚNG DẪN THẨM ĐỊNH KHÁCH HÀNG VAY VỐN Thẩm định lực pháp lý khách hàng: Khách hàng vay vốn phải có đủ lực pháp lý theo quy định pháp luật, phải có đủ hồ sơ chứng minh lực pháp lý theo quy định pháp luật hành 1.1 Đối với doanh nghiệp: - Kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ của:  Quyết định thành lập doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp thành lập theo luật công ty (theo luật doanh nghiệp thành lập lại)  Giấy phép đầu tư doanh nghiệp hoạt động theo luật đầu tư nước  Đăng ký kinh doanh doanh nghiệp hoạt động theo luật doanh nghiệp  Đăng ký kinh doanh doanh nghiệp Nhà nước - Quyền hạn, trách nhiệm bên hợp đồng liên doanh doanh nghiệp liên doanh - Các quy định quyền hạn, trách nhiệm điều lệ doanh nghiệp - Tính pháp lý định bổ nhiệm Giám đốc (Tổng giám đốc), Kế toán trưởng người quản lý tài doanh nghiệp - Trong tổ chức doanh nghiệp, người đại diện pháp nhân (Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc) - Thời hạn hoạt động lại doanh nghiệp… 1.2 Đối với khách hàng tư nhân: - Đủ 18 tuổi trở lên - Không bị hạn chế lực pháp luật lực hành vi dân (theo quy định Luật Dân sự) - Có hộ thường trú Thẩm định lực uy tín khách hàng: 2.1 Ngành nghề kinh doanh: - Kiểm tra phù hợp ngành nghề ghi đăng ký kinh doanh với ngành nghề kinh doanh doanh nghiệp phù hợp với DA dự kiến đầu tư - Ngành nghề kinh doanh phép hoạt động, xu hướng phát triển ngành tương lai 2.2 Mơ hình tổ chức, bố trí lao động: - Quy mô hoạt động doanh nghiệp - Cơ cấu tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp - Trình độ quản lý tay nghề người lao động doanh nghiệp - Thu nhập người lao động 2.3 Quản trị điều hành Lãnh đạo: - Năng lực chuyên môn - Năng lực quản trị điều hành - Phẩm chất tư cách, uy tín Lãnh đạo ngồi doanh nghiệp - Khả nắm bắt thị trường, thích ứng hội nhập thị trường - Đoàn kết lãnh đạo doanh nghiệp 2.4 Quan hệ khách hàng với TCTD: a Quan hệ tín dụng: - Đối với Chi nhánh cho vay Chi nhánh khác hệ thống Ngân hàng TMCP Việt Á:  Dư nợ ngắn, trung dài hạn  Mục đích cho vay vốn khoản vay  Doanh số cho vay, thu nợ  Mức độ tín nhiệm - Đối với TCTD khác:  Dư nợ ngắn, trung dài hạn đến hết thời điểm gần  Mục đích vay vốn khoản vay  Mức độ tín nhiệm b Quan hệ tiền gửi: - Số dư tiền gửi bình quân - Doanh số tiền gửi, tỷ trọng với doanh thu - Tại TCTD khác Tình hình sản xuất kinh doanh tài khách hàng: 3.1 Ngun tắc đánh giá: Việc tính tốn số để đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh, tài khách hàng cần phải thực qua nhiều năm (tối thiểu 02 năm) Khi đánh giá, nhận xét CBTD cần phải nhìn cách tổng thể tiêu đánh giá So sánh với thực tế, đặc điểm kinh doanh khách hàng để việc đánh giá xác tồn diện 3.2 Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh tài chính: a Tình hình sản xuất kinh doanh: - Tổng doanh thu - Lợi nhuận - Phân tích tiêu phản ánh hiệu hoạt động, khả sinh lời, tăng trưởng… - Các sản phẩm chủ yếu khách hàng, thị phần thị trường - Dự đốn xu hướng tăng giảm doanh thu, chi phí lợi nhuận tương lai - Mạng lưới phân phố sản phẩm - Khả cạnh tranh, đối thủ cạnh tranh chủ yếu thị trường - Chiến lược kinh doanh doanh nghiệp thời gian tới - Chính sách khách hàng doanh nghiệp b Phân tích tình hình tài chính: - Tổng tài sản - Cơ cấu nguồn vốn tài sản - Giữa khoản phải thu phải trả, vốn chủ sở hữu vốn vay - Tình trạng tài sản:  Cơ cấu tài sản lưu động tài sản cố định  Thực trạng tài sản cố định  Cơ cấu tài sản lưu động: nợ vay Ngân hàng khoản chiếm dụng  Tình trạng hàng tồn kho - Tình trạng nguồn vốn:  Nợ ngắn hạn cấu nợ ngắn hạn  Nợ dài hạn, thời hạn khoản nợ Phân tích đánh giá nhóm tiêu phản ánh: khả tự chủ chính, cấu vốn, khả tốn, tốc độ luân chuyển c Nhóm tiêu sử dụng phân tích đánh giá hoạt động sản xuất kinh doanh tài khách hàng:  Nhóm tiêu phản ánh khả toán Tài sản lưu động đầu tư ngắn hạn Hệ số khả toán hành = -Nợ ngắn hạn Chỉ số tạo để đánh giá khả toán khách hàng tỷ suất tài sản lưu động chuyển thành tiền mặt vòng năm Nợ ngắn hạn, tỷ lệ >1 tốt Tuy nhiên, đánh giá tiêu này, cần loại trừ khoản nợ khó đòi tài sản lưu động Đầu tư ngắn hạn + tiền Hệ số khả toán nhanh = -Nợ ngắn hạn Hệ số đánh giá khả toán ngắn hạn, đánh giá khả hoán đổi thành tiền nhanh để bảo đảm khả toán Tỷ lệ > 0,5 tốt  Nhóm tiêu phản ánh hiệu hoạt động Doanh thu Vòng quay vốn lưu động = Tài sản lưu động bình quân Chỉ số tính để biết số lần tất số vốn đầu tư chuyển thành tốn thương mại Chỉ số thấp vốn đầu tư không sử dụng cách hiệu có khả khách hàng dự trữ hàng hố q nhiều hay tài sản không sử dụng vay mượn mức Doanh thu Hệ số vòng quay khoản phải thu = -Các khoản phải thu bình qn Chỉ số tính để biết tốc độ thu hồi khoản nợ Hệ số vòng quay nhanh tốt Giá vốn hàng bán Hệ số vòng quay hàng tồn kho = -Hàng tồn kho bình qn Chỉ số tính để biết chu kỳ luân chuyển vật tư hàng hoá bình quân, tỷ lệ nhanh tốt  Nhóm tiêu phản ánh khả sinh lời Lợi nhuận trước thuế Khả sinh lời tổng tài sản = -Tổng tài sản Chỉ số tính để biết khả sinh lời tổng tài sản Tỷ lệ cao tốt Lợi nhuận sau thuế Khả sinh lời vốn chủ sở hữu = Vốn chủ sở hữu Chỉ số tính để biết lợi nhuận thực tế đạt vốn chủ sở hữu khách hàng, đánh giá khả kinh doanh thực doanh nghiệp Chỉ số cao tốt, phải cao lãi suất vay kỳ (cần lưu ý trường hợp khách hàng có vốn chủ sở hữu nhỏ số cao tiềm ẩn rủi ro lớn) Lợi nhuận sau thuế Tỷ suất lợi nhuận doanh thu = -Doanh thu bán hàng Chỉ số tính để biết lực kinh doanh, cạnh tranh doanh nghiệp việc tạo lợi nhuận, tỷ suất cao tốt  Nhóm tiêu phản ánh cấu vốn Tổng số nợ phải trả Hệ số nợ = Tổng nguồn vốn doanh nghiệp Chỉ số cho biết số nợ doanh nghiệp so với tổng nguồn vốn , tỷ lệ nhỏ tốt Tài sản lưu động 10 Cơ cấu nguồn vốn = -Tổng tài sản Chỉ số tính để biết cấu nguồn vốn có hợp lý hay khơng, phụ thuộc vào ngành nghề  Nhóm tiêu đánh giá tăng trưởng doanh nghiệp Doanh thu kỳ 11 Vòng quay vốn lưu động = - - (%) Doanh thu kỳ trước Lợi nhuận kỳ 12 Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận = - - (%) Lợi nhuận kỳ trước Tốc độ tăng trưởng lớn tốt - PHỤ LỤC PL05/QT - TDTDH HƯỚNG DẪN LẬP NỘI DUNG TỜ TRÌNH CHO VAY Tờ trình phải nêu nội dung sau: I Về khách hàng vay vốn: Nêu phân tích tiêu thức sau: - Tính đầy đủ số lượng, tính pháp lý hồ sơ vay vốn - Năng lực pháp lý khách hàng vay vốn - Ngành nghề kình doanh - Mơ hình tổ chức, bố trí lao động - Quản trị điều hành lãnh đạo - Quan hệ khách hàng với TCTD - Tình hình sản xuất kinh doanh tài khách hàng: + Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh + Phân tích tình hình tài Nhận xét đánh giá tiêu thức phân tích, phân tích tồn sản xuất kinh doanh tài khách hàng, hướng xử lý khách hàng thời gian qua năm tới Nội dung phân tích đánh giá cụ thể thực theo Hướng dẫn thẩm định khách hàng vay vốn (PL04/QT TDTDH) II Về DA đầu tư: Tính đầy đủ số lượng, tính pháp lý hồ sơ vay vốn Mục đích cần thiết đầu tư DA Nhu cầu vốn đầu tư: - Cơ cấu nguồn vốn đầu tư DA - Xác định suất đầu tư DA Xác định nhu cầu vay vốn Hiệu khả trả nợ DA III Ý kiến đề xuất: Trên sở phân tích đánh giá khách hàng DA vay vốn, phòng tín dụng phải có ý kiến đề xuất cụ thể: Cho vay: - Mức vốn cho vay - Lãi suất cho vay - Loại tiền vay - Thời gian cho vay - Thời gian trả nợ - Mức trả nợ kỳ - Hình thức đảm bảo tiền vay - Các điều kiện cần hoàn thiện trước ký HĐTD giải ngân - Các điều kiện ghi HĐTD Không cho vay: nêu rõ lý - PHỤ LỤC PL06/QT - TDTDH HƯỚNG DẪN KIỂM TRA CÁC CĂN CỨ GIẢI NGÂN Nguyên tắc chung: Khi kiểm tra giải ngân CBTD cần kiểm tra, đối chiếu để đảm bảo phù hợp với hạng mục định đầu tư tổng dự toán duyệt Kiểm tra giải ngân cụ thể: a Các chung: - Dự toán phê duyệt, dự tốn hạng mục thi cơng - Quyết định phê duyệt kết đấu thầu định thầu - Biên nghiệm thu khối lượng xây dựng hồn thành kèm theo tính giá trị khối lượng nghiệm thu - Phiếu giá - Bảng kê tốn - Chứng từ có liên quan khác b Giải ngân toán khối lượng xây lắp: - Hợp đồng thi công xây lắp - Trường hợp thi cơng theo hình thức chọn thầu định thầu…, hợp đồng thi cơng xây lắp có nội dung chủ đầu tư ứng trước cho bên nhận thầu, Chi nhánh kiểm tra sau:  Văn ứng vốn chủ đầu tư  Giấy bảo lãnh thực hợp đồng  Mức tạm cho vay ứng trước c Giải ngân toán thiết bị: - Hợp đồng mua bán chủ đầu tư người cung cấp - Giấy phép nhập thiết bị - Nguyên tắc giải ngân:  Thanh toán tiền theo tiến độ điều kiện toán ký kết hợp đồng mua thiết bị  Chuyển tiền vay để tạm ứng trả tiền đặt cọc, ký quỹ để mở L/C (trường hợp phải mở L/C với nước ngoài, phía nước ngồi có u cầu)  Kiểm tra thiết bị phải phù hợp với nội dung định đầu tư, dự toán phê duyệt hợp đồng mua bán thiết bị  Phát tiền vay toán thiết bị lần cuối theo hợp đồng phải có biên nghiệm thu thiết bị nhập kho lắp đặt xong nghiệm thu chạy thử d Giải ngân tốn chi phí kiến thiết khác: - Cho vay thiết kế phí, phí tư vấn: hợp đồng - Đối với cho va đền bù, giải phóng mặt bằng:  Phương án đền bù, di chuyển duyệt  Biên xác nhận đền bù có chữ ký đối tượng đền bù  Nguyên tắc giải ngân: chi phí phép đầu tư vốn vay theo chế độ quản lý đầu tư xây dựng Nhà nước - PHỤ LỤC 07/QT - TDTDH HƯỚNG DẪN XỬ LÝ PHÁT SINH – Cơ cấu lại thời hạn trả nợ: Cán tín dụng xem xét cấu lại thời hạn trả nợ khách hàng không trả nợ hạn cam kết hợp đồng tín dụng - Điều kiện thực hiện:  Nguyên nhân khách quan;  Các tài liệu chứng minh nguyên nhân chậm trả nợ có xác nhận người mua hàng, người toán,…  Đơn đề nghị Ngân hàng cấu lại thời hạn trả nợ, nêu lý không trả nợ - Phương thức thực hiện: Trên sở đề nghị khách hàng, cán tín dụng kiểm tra tình hình thực tế bên vay lập tờ trình theo nội dung sau:  Tình hình sản xuất kinh doanh, tài khách hàng;  Nguyên nhân khơng trả nợ hạn;  Tính tốn xác định nguồn trả nợ thực tế;  Số tiền đề nghị cho cấu;  Xác định mức trả nợ thời hạn trả nợ – Chuyển nợ hạn: Trường hợp đến hạn trả nợ mà: - Khách hàng khơng có đề nghị cấu lại thời hạn trả nợ; - Có đề nghị nguyên nhân chủ quan ngun nhân khách quan khơng đáng; - Khách hàng cố tình chây ì khơng trả nợ Cán tín dụng phối hợp với phòng kế tốn chuyển sang nợ hạn, áp dụng lãi suất nợ hạn báo cáo TPTD trình Lãnh đạo hướng xử lý thu hồi nợ hạn – Xử lý thu hồi nợ hạn: - Phân tích nguyên nhân: Khi khách hàng có nợ hạn, cán tín dụng phải tìm hiểu, phân tích ngun nhân:  Do nguyên nhân khách quan hay nguyên nhân chủ quan  Nợ hạn thông thường: cán tín dụng TPTD có trách nhiệm đơn đốc khách hàng trả nợ Ngân hàng  Nợ hạn khó đòi: cán tíng dụng TPTD làm việc trực tiếp với khách hàng, kiểm tra, phân tích tình hình nợ q hạn phối hợp với phòng có liên quan để trình Lãnh đạo có biện pháp chế tài để đảm bảo an toàn vốn vay Chuyển hồ sơ cho Phòng pháp chế xử lý - Cán tín dụng thường xuyên theo dõi, đối chiếu số liệu với Phòng kế tốn, xem số dư khách hàng để phân loại nợ hạn:  Nợ có khả thu hồi  Nợ khơng có khả thu hồi - Đánh giá lại tài sản đảm bảo  Tình trạng tài sản đảm bảo  Giá trị tài sản đảm bảo  Khả bán, lý tài sản đảm bảo - Lập tờ trình, trình TPTD, Lãnh đạo để có biện pháp xử ly, thu hồi nợ - Biện pháp xử lý: trường hợp khách hàng có nợ hạn Lãnh đạo có định xử lý, cán tín dụng TPTD phối hợp với Phòng pháp chế thực định Lãnh đạo  Phối hợp với Phòng kế tốn để có biện pháp trích tài khoản gửi khách hàng để thu nợ có số dư  Lập uỷ nhiệm nhờ thu qua tổ chức tín dụng mà khách hàng mở tài khoản  Yêu cầu người bảo lãnh trả thay  Phát mại tài sản đảm bảo để thu hồi nợ  Thực biện pháp khác để thu hồi nợ – Xử lý phát sinh khác: Khoanh nợ, xoá nợ, xử lý từ quỹ dự phòng rủi ro…thực theo hướng dẫn Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng TMCP Việt Á – Xử lý tranh chấp hợp đồng tín dụng: Thực theo hướng dẫn Ngân hàng TMCP Việt Á – Xử lý bảo đảm tín dụng: Khi khoản vay đến hạn, Ngân hàng dùng biện pháp để thu hồi nợ khơng đạt kết phép tiến hành: - Thu nợ tài khoản:  Tài khoản tiền gửi khách hàng mở Ngân hàng TMCP Việt Á báo cáo cho khách hàng biết  Lập ủy nhiệm nhờ thu từ tài khoản khách hàng mở tổ chức tín dụng báo cho khách hàng biết - Phát mại tài sản đảm bảo: Điều kiện để Ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo tiền vay:  Sau 60 ngày kể từ ngày đến hạn trả nợ mà tài sản đảm bảo tiền vay khách hàng chưa xử lý theo thoả thuận hợp đồng  Khách hàng vay phải thực trả nợ trước hạn vi phạm cam kết hợp đồng tín dụng theo quy định pháp luật  Khách hàng vay tổ chức kinh tế bị giải thể trước đến hạn trả nợ nghĩa vụ trả nợ chưa đến hạn coi đến hạn, khách hàng vay không trả nợ mà không xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để trả nợ Ngân hàng có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ  Khách hàng doanh nghiệp bị chia, tách, hợp nhất, sát nhập, chuyển đổi, cổ phần hố khơng thực nghĩa vụ nhận nợ vay Ngân hàng có quyền xử lý tài sản đảm bảo tiền vay trước thực chia, tách, hợp nhất, sát nhập, chuyển đổi, cổ phần hoá Phương thức xử lý:  Bán tài sản đảm bảo tiền vay  Ngân hàng nhận tài sản đảm bảo tiền vay để thay cho việc thực nghĩa vụ đảm bảo  Ngân hàng nhận trực tiếp tài khoản tiền tài sản bên thứ ba trường hợp bên thứ ba bán tài sản để trả nợ cho khách hàng vay – Tổ chức xử lý đảm bảo tiền vay để thu nợ: - Tiến hành thương thảo biện pháp, phương pháp bán tài sản đảm bảo tiền vay theo cam kết hợp đồng - Ngân hàng, khách hàng ủy quyền cho tổ chức, cá nhân bán đấu giá tài sản - Ngân hàng có quyền xử lý tài sản:  Trực tiếp bán cho người mua  Ủy quyền cho tổ chức, cá nhân bán đấu giá  Nhận tài sản đảm bảo tiền vay để thay cho nghĩa vụ trả nợ  Nhận tiền tài sản bên bảo lãnh trả thay cho khách hàng - Trong trường hợp sau xử lý thu hồi nợ mà khơng đủ CBTD tiếp tục theo dõi để thu hồi nợ gốc, lãi để xử lý miễn giảm theo quy định - BM01/QT-TDTDH NGÂN HÀNG TMCP VIỆT Á CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM CHI NHÁNH…………… Độc lập – Tự – Hạnh phúc ………… , ngày ……tháng …….năm ……… PHIẾU TIẾP NHẬN HỒ SƠ KHÁCH HÀNG, DỰ ÁN VAY VỐN Hôm nay, ngày……tháng……năm…… tại…………………………………… (địa điểm giao nhận hồ sơ) chúng tơi gồm có: Bên giao hồ sơ: Người trực tiếp giao hồ sơ: (ghi rõ họ tên, chức vụ):………………………… Bên nhận hồ sơ: Người trực tiếp nhận hồ sơ: (ghi rõ họ tên, chức vụ):………………………… Bên giao chuyển cho bên nhận 01 hồ sơ bao gồm tài liệu theo danh mục hồ sơ (kèm theo) Bên nhận hồ sơ hướng dẫn yêu cầu bên giao hồ sơ bổ sung thêm tài liệu: 1/ ……………………………… 6/ ………………………………… 2/ ……………………………… 7/ ………………………………… 3/ ……………………………… 8/ ………………………………… 4/ ……………………………… 9/ ………………………………… 5/ ……………………………… 10/ ……………………………… Bên nhận chịu hoàn toàn trách nhiệm trường hợp hồ sơ, tài liệu bị hư hại hay thất lạc BÊN GIAO HỒ SƠ BÊN NHẬN HỒ SƠ (ký, ghi rõ họ tên) (ký, ghi rõ họ tên) DANH MỤC HỒ SƠ Đối với doanh nghiệp hoạt động: - Luật doanh nghiệp nhà nước - Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư nước Bản photo Bản photo Bản TT Loại tài liệu có khơng có cơng chứng công chứng Hồ sơ pháp lý khách hàng vay I vốn Quyết định thành lập doanh nghiệp (Giấy phép đầu tư) Hợp đồng liên doanh Đăng ký kinh doanh Điều lệ doanh nghiệp Giấy phép hành nghề Giấy phép xuất nhập trực tiếp Đăng ký mã số thuế Quyết định bổ nhiệm Giám đốc Quyết định bổ nhiệm kế toán trưởng 10 Các văn khác II Tài liệu tình hình SXKD Bảng thống kê tài sản Bảng cân đối kế toán Báo cáo kết hoạt động SXKD Thuyết minh báo cáo tài Báo cáo lưu chuyển tiền tệ Các văn khác III Hồ sơ dự án vay vốn Luận chứng kinh tế kỹ thuật Quyết định phê duyệt luận chứng kinh tế kỹ thuật Dự toán, tổng dự toán Quyết định phê duyệt dự toán, tổng dự toán Quyết định phê duyệt kết đấu thầu Quyết định giao đất thuê đất Giấy phép xây dựng Giấy phép khai thác tài nguyên Phê chuẩn đánh giá tác động môi trường, PCCC 10 Hợp đồng thi công xây lắp thiết bị 11 Giấy phép nhập thiết bị   Ghi Tài liệu chứng minh nguồn cung 12 cấp nguyên vật liệu, thị trường dự án Văn giải trình tình hình 13 SXKD, dự án đầu tư, việc sử dụng vốn vay phương án trả nợ 14 Các văn khác có liên quan IV Hồ sơ bảo đảm tiền vay DANH MỤC HỒ SƠ Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ hợp tác: TT Loại tài liệu Hồ sơ pháp lý khách hàng vay vốn Sổ hộ khẩu, CMND Đăng ký kết hôn/chứng nhận độc thân Đăng ký kinh doanh Điều lệ doanh nghiệp Giấy phép hành nghề Giấy tờ xác nhận giao, thuê, sử dụng đất, mặt nước Giấy phép đánh bắt thuỷ hải sản, đăng kiểm tàu Các văn khác II Tài liệu tình hình SXKD Báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh, lực tài chính, tình hình vay nợ, thu nhập Các tài liệu khác III Hồ sơ dự án vay vốn Luận chứng kinh tế kỹ thuật Quyết định phê duyệt luận chứng kinh tế kỹ thuật Dự toán, tổng dự toán Quyết định phê duyệt dự toán, tổng dự toán Quyết định phê duyệt kết đấu thầu Quyết định giao đất thuê đất Giấy phép xây dựng Giấy phép khai thác tài nguyên Phê chuẩn đánh giá tác động môi trường, PCCC Hợp đồng thi công xây lắp thiết 10 bị 11 Giấy phép nhập thiết bị Tài liệu chứng minh nguồn cung 12 cấp nguyên vật liệu, thị trường dự án I Bản Bản photo có cơng chứng Bản photo khơng có cơng chứng Ghi Văn giải trình tình hình SXKD, dự án đầu tư, việc sử 13 dụng vốn vay phương án trả nợ 14 Các văn khác có liên quan IV Hồ sơ bảo đảm tiền vay ... dịch cao nên dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Chịu can thi p quản lý chặt chẽ Nhà nước: đất đai tài nguyên thi n nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng... sống; đặc điểm lòng đất; tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên… + Nhóm yếu tố tâm lí, xã hội: vấn đề phong thủy, phong tục, tập quán, lối sống… - Các yếu tố liên quan đến thị trường: tính hữu dụng BĐS; chi... việc phải bỏ lượng vốn đầu tư lớn mặt đô thị nông thôn không cải thi n Mối quan hệ TTBĐS thị trường vốn TTBĐS có mối liên hệ mật thi t với thị trường vốn Đặc điểm bắt nguồn từ đặc điểm BĐS có giá