Đang tải... (xem toàn văn)
Trong bối cảnh các khu công nghiệp đang phát triển mạnh mẽ như hiện nay, các tổ chức tín dụng không thể đứng ngoài cuộc bởi đây là lĩnh vực cấp tín dụng khá tiềm năng. Tuy nhiên, do khuôn khổ pháp lý về thuê đất khu công nghiệp còn khá phức tạp và chưa thực rõ ràng, nên việc tài trợ vốn này còn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro đối với các tổ chức tín dụng. Bài viết tập trung phân tích một số khía cạnh pháp lý của việc cấp tín dụng có bảo đảm bằng bất động sản khu công nghiệp dưới góc nhìn từ thực tiễn áp dụng và đề xuất một số giải pháp quản lý rủi ro pháp lý cho các tổ chức tín dụng.
Cấp tín dụng có bảo đảm bất động sản khu công nghiệp: từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng Trong bối cảnh khu công nghiệp phát triển mạnh mẽ nay, tổ chức tín dụng khơng thể đứng ngồi lĩnh vực cấp tín dụng tiềm Tuy nhiên, khuôn khổ pháp lý thuê đất khu cơng nghiệp phức tạp chưa thực rõ ràng, nên việc tài trợ vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro tổ chức tín dụng Bài viết tập trung phân tích số khía cạnh pháp lý việc cấp tín dụng có bảo đảm bất động sản khu công nghiệp góc nhìn từ thực tiễn áp dụng đề xuất số giải pháp quản lý rủi ro pháp lý cho tổ chức tín dụng Hình thức chủ đầu tư có đất để thực dự án Hình thức có đất để doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (chủ đầu tư) thực dự án phụ thuộc vào thời điểm phát sinh nhu cầu sử dụng đất Khoản Điều 90 Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 (Luật đất đai 2003) quy định “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài; cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thu tiền thuê đất hàng năm người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp” Theo quy định khoản Điều 149 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày tháng năm 2014 (Luật đất đai 2013), “Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp [ ]” Như vậy, thấy, theo Luật đất đai 2003, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp (chủ đầu tư) giao đất cho thuê đất để xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đến Luật đất đai 2013, thuê đất hình thức pháp lý để chủ đầu tư có đất thực loại dự án kinh doanh Nếu Nhà nước giao đất chủ đầu tư có quyền cho thuê đất mà thuê đất từ Nhà nước chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất Hình thức thuê đất khu công nghiệp Khoản 2, Điều 149, Luật đất đai 2013 quy định “đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trả tiền thuê đất hàng năm” Tuy nhiên, chủ đầu tư Nhà nước giao đất cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn tiền sử dụng đất tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (điểm c khoản Điều 174 Luật đất đai 2013), có nghĩa chủ đầu tư cho thuê cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hàng năm mà Cần lưu ý, trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê để thực dự án đầu mà giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất chủ đầu tư có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (điểm b khoản Điều 174 Luật đất đai 2013), tức chủ đầu tư cho thuê cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hàng năm trả tiền lần Vấn đề đặt thuê lại đất từ chủ đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh khu cơng nghiệp bị hạn chế nhiều mặt quyền người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Thực vậy, theo khoản Điều 149 Luật đất đai 2013, trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất không chuyển nhượng, góp vốn hay chấp quyền sử dụng đất thuê lại Doanh nghiệp thực quyền tài sản mà đầu tư xây dựng đất mà Đây cản trở không nhỏ doanh nghiệp, huy động vốn từ tổ chức tín dụng Trong thực tế, trước quy định Luật đất đai 2013, thay thu tiền thuê đất trước kia, đa số chủ đầu tư thu thêm tiền phí sử dụng hạ tầng tính tốn khoản tiền theo hướng tiền phí sử dụng hạ tầng phần thu thu lần tiền thuê đất hàng năm mang tính tượng trưng mà thơi Theo hợp đồng th đất đặt tên thành “hợp đồng thuê đất sử dụng sở hạ tầng” Cách làm dường hợp pháp Điều 48 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư khoản 2, Điều 31, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2018 quy định quản lý khu công nghiệp khu kinh tế, cho phép nhà đầu tư thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thu tiền thuê đất xây dựng kết cấu hạ tầng loại phí sử dụng hạ tầng với điều kiện phải đăng ký với (chứ khơng cần phải có phê chuẩn từ) ban quản lý khu công nghiệp khung giá loại phí sử dụng hạ tầng Cần lưu ý, thực tế, số nhà đầu tư thuê đất từ Nhà nước theo hình thức trả tiền hàng năm ký hợp đồng cho thuê lại đất trả tiền lần với doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh khu cơng nghiệp có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chấp nhận đăng ký chấp quyền sử dụng đất doanh nghiệp với lý thuê lại đất trả tiền lần chấp Do đó, tài trợ vốn cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp, tổ chức tín dụng cần thận trọng xem xét nguồn gốc đất để nắm rõ hình thức thuê đất nhà đầu tư, nhằm tránh trường hợp bên chấp u cầu Tòa án tun bố hợp đồng chấp vô hiệu vi phạm điều cấm luật Khoản Điều 210 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp chủ đầu tư Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp mà cho th lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trước ngày tháng năm 2014 doanh nghiệp thuê lại đất có quyền nghĩa vụ Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê sau chủ đầu tư nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước Điều đó, có nghĩa doanh nghiệp thuê lại đất có quyền chuyển nhượng, góp vốn hay chấp quyền sử dụng đất thuê lại sau chủ đầu tư chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền lần Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không triển khai biện pháp này, đa phần lý thương mại Hơn nữa, Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn không nêu rõ việc chủ đầu tư phải chuyển hình thức th đất tồn diện tích đất th từ Nhà nước hay thực việc đất riêng lẻ nằm khu cơng nghiệp Chính thế, thực tế triển khai quy định địa phương khác gây khơng khó khăn cho bên liên quan Thế chấp tài sản gắn liền với đất khu công nghiệp Khi cấp tín dụng hình thức cho vay hay phát hành bảo lãnh cho doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm từ chủ đầu tư, tổ chức tín dụng nhận chấp tài sản gắn liền với đất cơng trình xây dựng có sẵn hay cơng trình xây dựng hình thành tương lai Khoản Điều Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Thông tư 09), định nghĩa “tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai gồm nhà hình thành tương lai, cơng trình xây dựng khác hình thành tương lai trình đầu tư xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng [ ]” Từ quy định thấy: Để chấp nhà máy hay nhà xưởng dạng tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai điều kiện tối thiểu cơng trình xây dựng phải q trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu vào vận hành; Nếu nhà máy hay nhà xưởng doanh nghiệp thuê lại đất khu công nghiệp xây dựng xong đưa vào sử dụng mà chưa chứng nhận sở hữu không coi tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai mà tài sản có sẵn lúc thực việc chấp tài sản gắn liền với đất hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu tiến hành đăng ký chấp theo quy định Điều 21 Điều 32 Thông tư 09 Tuy vậy, điều luật lại đặt yêu cầu hồ sơ đăng ký chấp thiết phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) Điều này, lúc khả thi thực tế, có nhiều trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất chưa cấp Giấy chứng nhận ghi nhận quyền sử dụng đất phần diện tích đất th có nhà xưởng, nhà máy hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư có quy định việc đăng ký biến động thực sau doanh nghiệp th lại đất hồn thành việc tốn số tiền định đến thời điểm việc toán chưa thực đầy đủ Thêm vào đó, cần lưu ý Điều 21 Điều 32 Thông tư 09 cho phép đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành chưa chứng nhận sở hữu Giấy chứng nhận với điều kiện hồ sơ đăng ký chấp phải có hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Sau đó, văn phòng đăng ký đất đai thực thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận cấp (trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời người sử dụng đất mà trước cấp Giấy chứng nhận ghi nhận quyền sử dụng đất) đề nghị quan tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất) trước ghi nội dung đăng ký chấp vào Giấy chứng nhận Như vậy, đăng ký chấp trường hợp không rút ngắn nhiều thời gian so với trường hợp bên chấp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước sau chấp cơng trình xây dựng cho tổ chức tín dụng cách làm dường tiềm ẩn rủi ro cho tổ chức tín dụng Hơn nữa, cấp tín dụng cho doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp nhận chấp tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng chưa hẳn hoàn toàn yên tâm pháp luật đất đai hành thiếu vắng quy định việc xử lý chấp tài sản gắn liền với đất khu công nghiệp Thực vậy, Luật đất đai 2013 nêu nguyên tắc chung điểm c khoản Điều 175, theo đó, trường hợp doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất hàng năm bán tài sản gắn liền với đất “người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định” Khoản 3, Điều 81, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, sửa đổi, bổ sung năm 2017 (Nghị định 43) giải thích thêm “trường hợp người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm chấp [ ] tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật đất đai năm 2003 không thực nghĩa vụ với bên nhận chấp [ ] Nhà nước thu hồi đất bên chấp [ ] tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm người mua tài sản, người nhận tài sản bảo đảm thuê đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Việc bán tài sản chấp tài sản gắn liền với đất xử lý chấp chất cách thức doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp bán tài sản gắn liền với đất Tuy vậy, tính chất đặc thù việc thuê đất khu công nghiệp nằm chỗ doanh nghiệp thuê lại đất từ chủ đầu tư, thuê trực tiếp từ Nhà nước nên quy định nêu Luật đất đai 2013 hay Nghị định 43 khơng áp dụng Có thể lập luận rằng, pháp luật hành công nhận nguyên tắc áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ dân tương tự trường hợp pháp luật khơng có quy định nên áp dụng quy định Luật đất đai 2013 Nghị định 43 trường hợp Theo đó, bên mua tài sản chấp tổ chức tín dụng nhận tài sản chấp để thay cho việc toán nợ bên chấp chủ đầu tư tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định hợp đồng thuê lại đất ban đầu chủ đầu tư bên chấp mục đích khác bên thỏa thuận Nói cách khác, chủ thể trở thành bên thuê hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư Tuy thế, dễ thấy vấn đề quan trọng pháp luật đất đai cần có quy định cụ thể, không nên dành địa hạt cho việc áp dụng pháp luật tương tự để hạn chế tranh chấp phát sinh Trong thực tế, hợp tác chủ đầu tư điều kiện quan trọng để đảm bảo việc xử lý chấp tài sản gắn liền với đất diễn sn sẻ Chính thế, tổ chức tín dụng nên cố gắng có cam kết hợp tác chủ đầu tư giai đoạn xác lập hợp đồng chấp Khi chủ đầu tư bị giải thể hay phá sản Cũng doanh nghiệp khác, chủ đầu tư bị giải thể hay phá sản điều ảnh hưởng tới việc thuê đất doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp đó, có nguy ảnh hưởng tới việc hồn trả khoản tín dụng cấp giao dịch chấp xác lập Điều 65, Luật đất đai 2013 nêu rõ Nhà nước thu hồi đất trường hợp người sử dụng đất thuê Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản Như vậy, chủ đầu tư bị giải thể hay phá sản, nguyên tắc đất mà chủ đầu tư thuê với hình thức trả tiền hàng năm bị thu hồi Đọc kết hợp điều luật với Điều 177 Luật đất đai hiểu trường hợp chủ đầu tư Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền lần mà bị giải thể hay phá sản Nhà nước khơng thu hồi đất quyền sử dụng đất chủ đầu tư xử lý theo quy định pháp luật giải thể hay phá sản Khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ đầu tư nguyên tắc gắn liền với việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Nói cách khác, bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực nghĩa vụ chủ đầu tư bên thuê lại đất khu công nghiệp Về điểm này, cần tính đến đặc thù việc thuê lại đất khu công nghiệp doanh nghiệp sử dụng đất khu công nghiệp cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích thuê (điểm e khoản Điều 99 Luật đất đai 2013), cho dù thuê lại đất theo hình thức trả tiền lần hay hàng năm từ chủ đầu tư Có thể thấy, Luật đất đai 2013 chưa đề cập tới “số phận” doanh nghiệp thuê lại đất khu công nghiệp trường hợp thu hồi đất chủ đầu tư Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền lần bị giải thể hay phá sản Dễ thấy, đáng doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh Từ phân tích thấy, chấp bất động sản khu cơng nghiệp có nhiều nét đặc thù so với việc nhận chấp bất động sản khu cơng nghiệp Tổ chức tín dụng cần thận trọng việc thẩm định, quản lý xử lý tài sản chấp bất động sản khu công nghiệp Tuy nhiên nhìn rộng thấy cần hồn thiện hành lang pháp lý lĩnh vực để giúp tổ chức tín dụng yên tâm cấp tín dụng cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh khu cơng nghiệp Chẳng hạn bảo lãnh tốn lần toán theo hợp đồng thuê đất sử dụng sở hạ tầng ký với chủ đầu tư Khoản Điều Bộ luật dân sự: “trường hợp phát sinh quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật dân mà bên khơng có thỏa thuận, pháp luật khơng có quy định khơng có tập qn áp dụng áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ dân tương tự” 10