Đang tải... (xem toàn văn)
Trong thực tế cấp tín dụng, việc bên thế chấp cho thuê tài sản thế chấp là một cách thức khai thác giá trị tài sản thế chấp khá phổ biến. Pháp luật hiện hành còn chưa xác lập được hành lang pháp lý hoàn chỉnh giải quyết mối quan hệ giữa bên thuê tài sản và bên nhận thế chấp chính tài sản đó. Chính vì lý do đó vẫn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro pháp lý đối với ngân hàng là bên nhận thế chấp trong trường hợp này.
Xung đột lợi ích bên thuê bên nhận chấp tài sản: góc nhìn từ thực tiễn cấp tín dụng có bảo đảm ***** Trong thực tế cấp tín dụng, việc bên chấp cho thuê tài sản chấp cách thức khai thác giá trị tài sản chấp phổ biến Pháp luật hành chưa xác lập hành lang pháp lý hoàn chỉnh giải mối quan hệ bên thuê tài sản bên nhận chấp tài sản Chính lý tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý ngân hàng bên nhận chấp trường hợp Hợp đồng chấp xác lập trước hợp đồng thuê Khoản Điều 321 Bộ luật dân quy định bên chấp “được cho thuê […] tài sản chấp phải thông báo cho bên thuê […] biết việc tài sản cho thuê […] dùng để chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết” Đây trường hợp tài sản chấp cho ngân hàng trước sau bên chấp (là chủ sở hữu tài sản) cho bên khác thuê tài sản Theo điều luật nêu tài sản chấp cho th bên chấp phải thông báo cho bên thuê bên nhận chấp Việc thông báo cần thiết bên thuê cần biết việc bên nhận chấp xác lập quyền tài sản thuê bên nhận chấp cần biết việc bên chấp khai thác tài sản thông qua việc cho thuê để thuận tiện cho việc quản lý tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Từ góc độ bên nhận chấp, nghĩa vụ thơng báo cụ thể hóa quy định khoản Điều 320 Bộ luật dân sự, theo bên chấp có nghĩa vụ “cung cấp thơng tin thực trạng tài sản chấp cho bên nhận chấp” Nói cách khác, giá trị việc thơng báo nhằm cho bên thuê bên chấp biết thực trạng pháp lý tài sản Do Bộ luật dân khơng nêu rõ phải thực việc thơng báo nêu nên hiểu việc thơng báo diễn trước sau giao kết hợp đồng thuê Tuy nhiên, nhà làm luật nên đặt nghĩa vụ cho bên chấp phải thực việc thông báo trước bên giao kết hợp đồng thuê cơng bên th Thêm vào đó, Bộ luật dân khơng rõ trường hợp không thông báo cho ngân hàng nhận chấp hợp đồng th có hiệu lực hay không? Nếu áp dụng khoản Điều 119 Bộ luật dân sự1 dễ thấy việc thơng báo khơng phải điều kiện mặt hình thức để đảm bảo hợp đồng thuê có hiệu lực Bộ luật dân thiếu vắng quy định nghĩa vụ bồi thường cho bên thuê trường hợp bên cho thuê không thực thông báo mà gây thiệt hại cho bên thuê, ngân hàng xử lý tài sản chấp Về điểm này, vấn đề đặt tài sản chấp sau đem cho th ngân hàng xử lý tài sản chấp, bên thuê có tiếp tục quyền thuê tài sản theo thỏa thuận ban đầu với bên chấp hay không? Bộ luật dân không quy định vấn đề Bản chất pháp lý hợp đồng thuê tài sản hợp đồng theo bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng tài sản thuê sang cho bên thuê thời gian hiệu lực hợp đồng thuê Trong trường hơp ngân hàng xử lý tài sản chấp, thông Khoản Điều 119 Bộ luật dân sự: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tn theo quy định đó” thường bên chấp khơng chủ sở hữu tài sản chấp quyền chuyển giao quyền sử dụng cho người khác Nếu ngân hàng đăng ký hợp lệ hợp đồng chấp hợp đồng chấp có hiệu lực đối kháng với bên thuê (là bên thứ ba bên hợp đồng chấp xác lập có lợi ích đối kháng với ngân hàng) kể từ thời điểm đăng ký (khoản Điều 319 Bộ luật dân sự) Nói cách khác, thời điểm đăng ký trước thời điểm ký hợp đồng th quyền ngân hàng có hiệu lực đối kháng với bên thuê2 Vì lý nên ngun tắc ngân hàng khơng có nghĩa vụ phải tiếp tục trì quan hệ thuê ban đầu xác lập bên chấp bên thuê Tuy nhiên, cần phải thấy pháp luật hành chưa có quan điểm rõ ràng vấn đề nên tiềm ẩn nhiều rủi ro ngân hàng Hợp đồng chấp xác lập sau hợp đồng thuê Bộ luật dân không quy định trường hợp chấp tài sản cho thuê Trong trường hợp tài sản chấp nhà ở, khoản Điều 146 Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (“Luật nhà ở”) quy định: “chủ sở hữu nhà có quyền chấp nhà cho thuê phải thông báo văn cho bên thuê nhà biết trước việc chấp Bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở” Như vậy, bên có nhà cho thuê có quyền chấp phải không báo văn cho bên thuê biết việc chấp Có thể thấy Luật nhà quy định rõ Bộ luật dân thời điểm thông báo trước chấp bên chấp phải thơng báo trước văn cho bên thuê Theo quy định khoản Điều 297 Bộ luật dân biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba bên nhận bảo đảm quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền ưu tiên tốn Rõ ràng, bên th khơng có xung đột quyền ưu tiên tốn từ tài sản với ngân hàng Tuy nhiên, quyền truy đòi tài sản ngân hàng có thực thi trường hợp hay khơng vấn đề gây tranh cãi, đặc biệt bối cảnh pháp luật giao dịch bảo đảm hành chưa quy định rõ nội hàm quyền truy đòi bên nhận bảo đảm Bộ luật dân quy định bên chấp phải thông báo cho bên th thơng báo vào thời điểm Bộ luật dân khơng nêu rõ phân tích Khoản Điều 146 Luật nhà quy định “trường hợp nhà cho thuê bị xử lý để thực nghĩa vụ bên chấp nhà bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà vi phạm quy định khoản 2, Điều 132 luật bên có thỏa thuận khác” Khoản Điều 132 Luật nhà quy định bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trường hợp có số hành vi vi phạm bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận, không sử dụng nhà mục đích, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà thuê… Như vậy, trường hợp có xử lý chấp bên nhận chấp có quyền xử lý tài sản chấp Khi bên nhận chấp bên mua tài sản trở thành bên cho thuê (chủ sở hữu) (trong trường hợp ngân hàng xử lý tài sản chấp phương thức nhận tài sản chấp để thay cho việc hoàn trả khoản vay bán tài sản chấp cho bên khác), bên thuê tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê xác lập ban đầu Ngân hàng cần tính đến trường hợp xác lập hợp đồng chấp rõ ràng bán tài sản chấp giai đoạn xử lý mà bị ràng buộc nghĩa vụ tiếp tục trì hợp đồng thuê làm giảm sút đáng kể tính khoản tài sản chấp Hơn nữa, lý định giá tài sản chấp cho thuê ngân hàng cân nhắc việc trừ số tiền thuê trả trước cho bên chấp tính từ thời điểm xác lập hợp đồng chấp hết thời hạn thuê Thêm vào đó, ngân hàng cần ký thỏa thuận với chấp bên thuê việc không sửa đổi hợp đồng thuê theo hướng bất lợi cho ngân hàng gia hạn hợp đồng thuê hay bổ sung nghĩa vụ bên thuê Vào giai đoạn trước xác lập hợp đồng chấp, ngân hàng cần kiểm tra xem có quy định hợp đồng thuê cấm việc chấp nhà cho th hay khơng Nếu có quy định cần đàm phán với bên thuê để quy định sửa đổi tạo điều kiện thuận lợi cho việc chấp Pháp luật kinh doanh bất động sản thiếu vắng quy định giải mối xung đột lợi ích bên th tài sản cơng trình xây dựng khơng phải nhà bên nhận chấp Đây khoảng trống pháp lý đáng tiếc cần sớm khắc phục để tạo hành lang pháp lý an toàn cho bên giao dịch Nhìn từ thực tiễn Cũng cần lưu ý thực tế tranh chấp ngân hàng bên chấp bị trì hỗn bế tắc bên thuê bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nếu áp dụng khoản Điều 68 Bộ luật tố tụng dân 2015, Tòa án phải gửi thơng báo triệu tập hết cá nhân, hộ gia đình cư trú hay cơng ty th văn phòng để tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Tuy nhiên, nhiều trường hợp, số lượng người liên quan nhiều thường xuyên thay đổi dẫn đến Tòa án khơng thể mời đầy đủ họ để tham gia tố tụng dẫn đến vụ án gần giải Trên thực tế, xác lập hợp đồng chấp ngân hàng thường yêu cầu bên thuê đưa số cam kết có việc từ bỏ quyền tiếp tục thuê nêu Thỏa thuận hoàn toàn hợp pháp theo quy định hành Vấn đề để bên thuê chấp thuận yêu cầu lại vấn đề không dễ rõ ràng việc từ bỏ ảnh hưởng trực tiếp tới quyền bên thuê Từ phân tích thấy hành lang pháp lý giải mối quan hệ bên thuê tài sản (đặc biệt bất động sản) ngân hàng (là bên nhận chấp) tiềm ẩn nhiều rủi ro ngân hàng Thêm vào đó, thực tế khó quy định hợp đồng chấp việc bên chấp không cho thuê tài sản chấp nhiều trường hợp việc khai thác tài sản chấp thơng qua hình thức cho th tạo nguồn thu để hồn trả khoản vay bảo đảm Chính lý mà ngân hàng cần thận trọng, xác lập hợp đồng chấp, để đảm bảo hài hòa quyền cho thuê tài sản bên chấp quyền xử lý (hiệu quả) tài sản chấp ngân hàng *****