Xung Đột Lợi Ích Giữa Các Chủ Thể Khi Thực Hiện Đền Bù Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất Nông Nghiệp Sang Đất Phi Nông Nghiệp Ở Các Dự Án, Thực Trạng Và Giải Pháp

TĨM TẮT ĐỀ TÀI: XUNG ĐỘT LỢI ÍCH GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP Ở CÁC DỰ ÁN, THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chủ nhiệm đế tài: Lê Hồng Cậy PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình phát triển đất nước, Nhà nước tiến hành quy hoạch đất đai phục vụ cho phát triển chung, nhiên trình quy hoạch có nhiều vướng mắc phát sinh khiếu kiện nguyên nhân chủ quan quan Nhà nước, chủ dự án người dân, làm cho mục tiêu phát triển khơng thực được, chí làm lòng tin nhân dân Trên thực tế có nhiều trường hợp xảy ra, Nhà nước, chủ dự án bồi thường văn pháp luật, người dân bị thu hồi đất không chấp nhận dẫn đế khiếu kiện dẫn đến tình trạng xấu Chức quản lý Nhà nước tác động đến phát triển bền vững tồn xã hội khơng thực được, mà cịn làm tổn hại lợi ích chung Các quy định sách thu hồi đất đai tập trung đơn vào quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên vào giá đất nhà nước quy định để bồi thường phát sinh nhiều mâu thuẫn Vì cần phải nghiên cứu, giải cách khoa học bảo đảm phát triển kinh tế xã hội bền vững Đề tài giải nội dung: nghiên cứu khoa học giá trị quyền sử dụng đất nơng nghiệp, vai trị Nhà nước giải xung đột lợi ích chủ thể chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp dự án thực trạng giải pháp Đó lý chọn đề tài nghiên cứu: “Xung đột lợi ích chủ thể thực đền bù giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp dự án, thực trạng giải pháp” Mục tiêu đề tài: Đề tài nghiên cứu sở khoa học việc định giá quyền sử dụng đất, giải xung đột lợi ích, đề xuất giải pháp để giải xung đột lợi ích chủ thể thực đền bù giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp dự án Làm tư liệu cho giảng Luật Đất đai Giới hạn đề tài: Về nội dung nghiên cứu lý thuyết: giá trị quyền sử dụng đất lựa chọn nhà nước việc giải xung đột lợi ích kinh tế chủ dự án người dân trình thu hồi đất: thực trạng giải pháp giải Về không gian: Đề tài khảo sát thực tế hai dự án huyện Củ Chi Lâm Đồng Phương pháp nghiên cứu: - Cách tiếp cận: tiếp cận hệ thống, tiếp cận khoa học pháp lý Thu thập thông tin: Thông tin sơ cấp thông qua vấn người dân bị thu hồi dất đại diện chủ dự án cách giải quan có thẩm quyền Thơng tin thứ cấp thông qua báo cáo, tài liệu chuyên đề, phương tiện thông tin đại chúng Giới hạn phạm vi nghiên cứu: - Không gian: Lâm Đồng, Thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh có thơng tin thứ cấp thu thập; - Thời gian: năm 2008 trước Nội dung: Ngồi phần mở đầu, đề tài có kết cấu chương trình bày phần CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCH GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC DỰ ÁN Trong sử dụng đất đai bậc tiền nhân diễn giải: “Nhất điền thiên vạn chủ” điều nói đến việc chuyển giao quyền sử dụng đất chủ thể với chủ thể khác yêu cầu khách quan phát triển, vấn đề phương thức chuyển giao phù hợp với quy luật phát triển kinh tế-xã hội thời kỳ cần có lý giải khoa học yêu cần cần thiết, đóng góp vào trình phát triển chung xã hội Trong trình phát triển nhà nước ban hành văn pháp luật liên quan đến thu hồi đất đai người dân Quá trình xảy xung đột lợi ích chủ thể nắm giữ quyền sử dụng đất, để làm sáng tỏ nguyên nhân xảy xung đột vai trò Nhà nước trình phát triển kinh tế xã hội bền vững Trước hết đề tài giải nội dung xung đột lợi ích, giải xung đột lợi ích, lý thuyết định giá đất sở pháp lý quyền sử dụng đất LÝ LUẬN VỀ XUNG ĐỘT LỢI ÍCH VÀ GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCH 1.1 Khái quát xung đột lợi ích Trong xã hội, lợi ích mà người ln hướng tới tất quan hệ Lợi ích vừa nhu cầu, vừa động lực người Toàn đời sống cá nhân, đời sống xã hội q trình phát triển, thích ứng thoả mãn lợi ích khác Mỗi lợi ích có xu hướng trở thành tuyệt đối, địi thoả mãn bất chấp lợi ích khác, mà nảy sinh xung đột lợi ích Xung đột lợi ích trường hợp hai nhiều nhóm lợi ích trái ngược cạnh tranh để tồn Khi lợi ích xã hội khác biệt tìm kiếm điều kiện nguồn lực đáp ứng lợi ích có hạn, khả xảy xung đột thành viên khó tránh Để bảo đảm cho xã hội tồn phát triển xung đột lợi ích cần phải giải quyết, nhóm có lợi ích xung đột cần đạt thoả thuận cách giải xung đột Tuy nhiên, nhóm khó đến thỏa thuận thống để giải xung đột Cần có tổ chức đứng làm trọng tài, giúp bên giải xung đột dựa chuẩn mực, quy tắc thỏa mãn cách tốt lợi ích bên Tổ chức Nhà nước, chuẩn mực, quy tắc pháp luật 1.2 Giải xung đột lợi ích Khi đứng trước yêu cầu giải xung đột lợi ích, Nhà nước phải lựa chọn hai phương án: hy sinh hẳn lợi ích để bảo tồn lợi ích cịn lại; dung hòa cách cắt giảm lợi ích chút, để hai tiếp tục tồn hịa bình ngơi nhà chung giải xung đột lợi ích nhóm lợi ích xã hội ln phải tính đến tính ổn định phát triển bền vững Nhà nước giải xung đột lợi ích thơng qua 02 phương thức: xây dựng pháp luật tổ chức thực pháp luật a Xây dựng pháp luật để giải xung đột lợi ích Khi xây dựng chế giải xung đột lợi ích, người làm luật cần bảo đảm yêu cầu: cần hi sinh lợi ích đáng để bảo đảm tồn vẹn lợi ích đáng khác, người có lợi ích bị thủ tiêu phải đền bù thỏa đáng Chính theo nguyên tắc mà chế độ trưng mua tài sản tư, đền bù đất đai tái định cư để giải phóng mặt bằng… xây dựng Tác động tiêu cực xảy ban hành pháp luật: Người soạn thảo luật đứng trước cám dỗ; đưa phương án lập pháp, lập quy thiên lệch, chí bất cơng Vì vậy, việc xây dựng pháp luật nhằm giải xung đột lợi ích phải đặt chế chặt chẽ, nghiêm ngặt, nhắm đến mục tiêu cho đời quy tắc thỏa mãn tiêu chí cơng Tính chặt chẽ, nghiêm ngặt chế, xây dựng pháp luật thể thành hai tính chất cần thiết hai yêu cầu quy trình làm luật dó là: tính dân chủ tính minh bạch Dân chủ quy trình làm luật bảo đảm luật, nguyên tắc, quy ước thành viên xã hội dân Nhà nước xác nhận bảo đảm thực Trong trường hợp xung đột lợi ích, người dân, thơng qua vai trị trọng tài Nhà nước, thỏa thuận cách giải xung đột cam kết thực thỏa thuận Minh bạch quy trình làm luật bảo đảm việc định quan làm luật kết cân nhắc ý kiến trái ngược dựa chuẩn mực có giá trị phổ quát, gọi chung lẽ phải Trong điều kiện tất lợi ích liên quan đáng, quy trình làm luật phải đảm bảo cho nhóm lợi ích thực tranh luận công khai, trực tiếp đa phương với người chủ trì dự án pháp luật, để đến giải pháp lập pháp, lập quy thể cân lợi ích trái ngược b Tổ chức thực pháp luật giải xung đột lợi ích Sau xây dựng hệ thống pháp luật coi hoàn chỉnh, làm sở quan trọng để giải xung đột lợi ích, nhà nước cần phải tổ chức thực hệ thống pháp luật thực tế Để đảm bảo tính khách quan việc đưa pháp luật vào sống, hoạt động quan hành nhà nước phải tiến hành sở Hiến pháp, Luật Cơ quan hành nhà nước có quyền tiến hành hoạt động quản lý theo sáng kiến mình, hành động phải lệ thuộc vào Hiến pháp, Luật Thông thường người cho rằng: Nhà nước có quyền giao có quyền thu hồi đất Tuy nhiên, cần phải hiểu giao đất nhiệm vụ Hiến định Nhà nước, giao đất quyền Hiến định dân Theo pháp luật người dân giao đất, họ có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng, có nghĩa họ có quyền khơng chuyển nhượng Phải có tư để thấy giới hạn quyền Nhà nước trình thực việc đền bù giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp dự án đầu tư Nghĩa vụ quan Hành Nhà nước phục vụ lợi ích cơng cộng lợi ích đáng tổ chức, cá nhân, mục tiêu lớn ổn định xã hội phát triển bền vững Ra định hành thu hồi đất người dân để thực dự án đầu tư mà không kèm theo biện pháp giải xung đột lợi ích, xử lý hậu cần thiết hợp lý,sẽ dẫn đến nhà chức trách trở thành người tổ chức cho nhóm thành viên xã hội dùng vũ lực để chiếm đoạt lợi ích nhóm thành viên khác Điều hồn toàn ngược lại nguyên tắc thiết lập xã hội gọi có tổ chức thượng tôn pháp luật Mặt khác, hành động gây thiệt hại tới lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân quan hành nhà nước phải chịu xử lý, xét xử tòa án, bồi thường thiệt hại cho tổ chức, cá nhân theo phán xét Tòa án LÝ LUẬN VỀ ĐỀN BÙ KHI THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA NÔNG DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 2.1 Lý thuyết hệ thống cho việc đền bù giải tỏa, di dời cộng đồng dân cư phục vụ cho dự án đầu tư Lý thuyết hệ thống cho xã hội hệ thống với thành phần, yếu tố có chức định tạo thành cấu trúc ổn định Một xã hội tồn phận cấu thành hoạt động nhịp nhàng với nhau, bảo đảm cân chung cấu trúc Bất kỳ thay đổi thành phần ảnh hưởng đến trạng thái cân toàn hệ thống Cộng đồng dân cư khu vực định xem xét hệ thống xã hội với yếu tố cấu thành việc làm, thu nhập, giáo dục, y tế, văn hóa, nhà ở, điều kiện tiếp cận dịch vụ xã hội, môi trường, điều kiện sinh hoạt khác, mối quan hệ xã hội Theo lý thuyết hệ thống, cộng đồng bị giải tỏa, di dời, để phục vụ cho dự án đầu tư dẫn đến thay đổi yếu tố nói Nếu khơng có sách đền bù thỏa đáng, hợp lý, chất lượng sống họ, cộng đồng dân cư bị xáo trộn 2.2 Lý thuyết đền bù Đền bù trả lại tương xứng với giá trị công lao Trong quan hệ trao đổi lợi ích, có ngun tắc cần tn thủ: ngun tắc sịng phẳng cơng Áp dụng nguyên tắc này, để loại trừ lợi ích đáng khn khổ giải xung đột lợi ích Pháp luật, nhóm có lợi ích bảo vệ phải “mua lại” lợi ích bị loại trừ với giá hợp lý Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất quyền tài sản (quyền tài sản coi loại tài sản – Bộ luật dân 2005) Do vậy, quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân mua bán, trao đổi theo chế thị trường Việc mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất quan hệ dân chủ thể thực theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng Trong kinh tế thị trường, Mua bán theo nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận, coi đền bù thỏa đáng Tất nhiên bên có tính tốn riêng, (lấy bù mất), phù hợp với hồn cảnh riêng có Ngay trường hợp chuyển dịch quyền sử dụng đất Nhà nước với dân lợi ích cơng cộng, sử dụng chế trưng mua có tính bắt buộc giá trưng mua, Nhà nước quy định, giá thỏa thuận, phải sát giá thị trường để bảo đảm sống bình thường người có đất bị thu hồi Bảo đảm lợi ích cơng cộng phải tơn trọng lợi ích riêng CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT NƠNG NGHIỆP 3.1 Tiếp cận theo góc độ thu nhập (địa tô): Địa tô xuất từ có quyền tư hữu ruộng đất hình thức bóc lột chủ yếu xã hội phong kiến Trong xã hội phong kiến, địa tô ban đầu tơ lao dịch, sau tơ vật kinh tế hàng hố phát triển xuất tơ tiền, khoản tiền mà người th đất phải trả cho người chủ đất để quyền sử dụng ruộng đất khoảng thời gian định Địa tô TBCN bao gồm phần khác địa tô chênh lệch (bao gồm địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II) địa tô tuyệt đối Địa tô chênh lệch I địa tơ chênh lệch thu ruộng đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi độ màu mỡ đất đai, vị trí đất đai so với nơi tiêu thụ Địa tô chênh lệch II gắn liền với hiệu khác số tư đầu tư thêm diện tích ruộng đất, tức gắn liền với việc thâm canh nông nghiệp Công thức xác định giá đất đai (công thức 1.1.): Giá = Địa tô Tỷ suất lợi tức Cơng thức xác định cách tính tổng giá khoản địa tô nhận tương lai, với lãi suất chiết khấu tỷ suất lợi tức hành Tuy nhiên, điểm cần lưu ý công thức 1.1 trường hợp địa tô đại lượng bất biến theo thời gian Thực tế cách mạng khoa học công nghệ nông nghiệp từ năm 60 kỷ XX chi rằng, giá trị sản xuất nơng nghiệp đơn vị diện tích gia tăng theo thời gian; diện tích đất nơng nghiệp có xu hướng giảm sút tác động cơng nghiệp hố thị hố, sản lượng lương thực toàn cầu tăng đáp ứng đủ nhu cầu tiêu dùng xã hội loài người Do đó, chuyên đề đưa giả định địa tô tăng theo thời gian với tốc độ tăng trưởng với tốc độ tăng sản lượng nông nghiệp dài hạn Nếu chiết khấu dòng địa tô gia tăng với tốc độ g theo tỷ suất lợi tức cần thiết, ta thu công thức xác định giá đất đai (công thức 1.2): Giá = Địa tô Tỷ suất lợi tức – tốc độ g Tỷ suất lợi tức công thức 1.2 xác định theo nhiều tiêu chí khác nhau, người ta thường quy cho chi phí hội đồng vốn, nhiều trường hợp, tỷ suất lợi tức phù hợp lấy lãi suất trái phiếu phủ dài hạn 3.2 Tiếp cận theo góc độ chi phí Cách tiếp cận thứ hai định giá đất nông nghiệp dựa giả định giá trị đất định tư ứng trước, nghĩa giá đất nông nghiệp tổng chi phí bỏ khứ, bao gồm chi phí khai hoang, san lấp, gia tăng độ phì đất, xây dựng cơng trình giao thơng, thủy lợi… Tuy nhiên, phương pháp khó áp dụng thực tế định giá đất nông nghiệp, khó hạch tốn chi phí mà chủ thể (bao gồm nhà nước chủ đất) bỏ để hình thành giá trị đất Phương pháp chủ yếu áp dụng định giá cơng trình xây dựng gắn liền với đất 3.3 Tiếp cận phương pháp so sánh Cách tiếp cận thứ ba định giá đất nông nghiệp so sánh đất cần định giá với đất có giá giao dịch, có điều kiện vị trí, quy mơ, chất lượng đất gần giống Điều kiện để áp dụng phương pháp phải có thị trường đất đai phát triển chi tiết giao dịch phải cập nhật quan quản lý nhà nước quan quản lý thị trường (sàn giao dịch bất động sản) CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4.1 Quyền sử dụng đất – loại tài sản theo quy định pháp luật Theo quy định Bộ luật dân sự, quyền tài sản loại tài sản Quyền tài sản quyền định giá tiền chuyển giao giao dịch dân Quyền sử dụng đất trao đổi, chuyển dịch từ chủ thể sang chủ thể khác thị trường định giá Vì vậy, quyền sử dụng đất loại tài sản – quyền tài sản Quyền sử dụng đất xây dựng khuôn khổ chế định quyền chủ thể Quyền chủ thể hiểu việc hạn chế quyền tự người khác theo quy định pháp luật, lợi ích chủ thể quan hệ pháp luật việc thực quyền thừa nhận lĩnh vực Chẳng hạn, quyền sở hữu tài sản sinh lợi quyền chủ sở hữu độc quyền sử dụng tài sản, thu hoa lợi từ tài sản định đoạt tài sản; tất người phải tôn trọng quyền hành vi xâm phạm quyền bị chế tài theo quy định pháp luật Xét theo tiêu chí giá trị tài sản quyền, quyền chủ thể phân thành hai loại: quyền không định giá tiền, gọi quyền nhân thân, quyền định giá tiền, gọi quyền tài sản Trên nguyên tắc, quyền tài sản chuyển giao giao lưu dân đó, bảo đảm nghĩa vụ tài sản mà người có quyền xác lập Quyền tài sản cách nhìn nhận tài sản khái niệm pháp lý Về mặt pháp lý, tài sản nhận biết vật quyền Tài sản phân loại theo cách khác tuỳ theo hiểu vật hay quyền 10 Công thức định giá đất sau (công thức 2.2.): Giá đất ước = Thu nhập túy hàng năm thu từ đất tính Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng Thông tư 114 yêu cầu ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp so với phương pháp thu nhập Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 17/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP (từ gọi tắt Thông tư 145): Thông tư 145 đưa phương pháp định giá đất 02 phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ phương pháp thặng dư Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thu nhập xác định tương tự Thông tư 114 Phương pháp chiết trừ phương pháp xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Về mặt chất, phương pháp chiết trừ giống phương pháp so sánh trực tiếp, quan tâm đến việc định giá tài sản gắn liền với đất Công thức định giá đất sau (công thức 2.3): Giá trị = Giá chuyển nhượng − Giá trị đất bất động sản tài sản đất Đơn giá đất cần định giá xác định theo đơn giá bình quân đơn giá đất điều chỉnh bất động sản thỏa mãn tiêu chuẩn so sánh Phương pháp thặng dư phương pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định bất động sản Phương pháp áp dụng định giá đất chuyển mục đích sử dụng đất, 25 theo giá trị đất định chênh lệch tổng giá trị phát triển tổng chi phí phát triển Tổng giá trị phát triển bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lơ, v.v dự kiến bán hồn thành dự án đầu tư vào khu đất Chi phí phát triển bao gồm tất khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc phân lô đất để bán theo quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh) Cơng thức định giá đất sau (công thức 2.4.) Giá trị ước tính = Tổng giá trị phát − Tổng chi phí phát đất triển triển Thơng tư 145 yêu cầu ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp (nếu tính theo phương pháp), phải sử dụng phương pháp để định mức giá cụ thể Thực tế điều tra hai địa phương Thực tế áp dụng quy định pháp luật hành vào hai địa bàn nghiên cứu tình hình cụ thể chúng tơi thu kết sau: Khảo sát tình hình đền bù giải tỏa khu công nghiệp Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, thực đền bù theo văn quy định nhà nước sách khác việc thu hồi đất, kết quả: Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng khung giá đất UBND thành phố ban hành: Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp Củ Chi (TP.HCM): 100.000.000 = 1.176.470.588 đồng 8,5% Làm tròn số, kết 117.600 đồng/m2 26 So sánh với Bảng giá đất năm 2008 UBND TP.HCM công bố, giá đất nông nghiệp thể Bảng 2.2 đây: Bảng 2.2: Giá đất trồng hàng năm (trích từ bảng giá loại đất năm 2008 địa bàn TP.HCM): ĐVT: 1.000 đồng/m2 STT Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Khu vực 135 108 81 Khu vực 108 86,4 64,8 Khu vực 81 64,8 48,6 Địa bàn huyện Củ Chi tính vào khu vực 2, nên khung giá đất nông nghiệp dao động từ 64.800 – 108.000 đồng/m Như vậy, khung giá đất ban hành thấp so với định giá theo thu nhập, từ 8% - 45%, tùy vị trí Nếu chiết khấu dịng địa tơ gia tăng với tốc độ g theo tỷ suất lợi tức cần thiết, ta thu công thức xác định giá đất đai (công thức 1.2): Giá = Địa tô Tỷ suất lợi tức – tốc độ g Tỷ suất lợi tức công thức 1.2 xác định theo nhiều tiêu chí khác nhau, người ta thường quy cho chi phí hội đồng vốn, nhiều trường hợp, tỷ suất lợi tức phù hợp lấy lãi suất trái phiếu phủ dài hạn Nếu áp dụng cách tính địa tơ theo tốc độ tăng sản lượng nơng nghiệp dài hạn ta lại có kết khác: Áp dụng công thức 1.2, kết định giá đất (năm 2006) sau: Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp Đức Trọng (Lâm Đồng): 12.950.000 = 8,63% - 4,8% 338.120.104 đồng Làm tròn số, kết 33.800 đồng/m2 Kết cao kết tính phần a) 122% Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp Củ Chi (TP.HCM): 100.000.000 = 2.610.966.057 đồng 27 8,63% - 4,8% Làm tròn số, kết 261.000 đồng/m2 Kết cao kết tính phần a) 122% Với cách tính giá trị đất ta thấy bên ngồi có hình thức khoa học kinh tế thị trường, giá trị quyền sử dụng đất tài sản, việc chủ thể cho (kể Nhà nước thông qua quan nhân danh Nhà nước) có quyền định giá tài sản thuộc quyền tài sản người khác không phù hợp với quyền dân Xét mặt pháp lý, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho chủ thể, với hành vi chủ thể có quyền chủ thể theo pháp luật, quyền tài sản Tài sản giao lưu dân phải Nhà nước bảo vệ quyền dân chủ thể Cũng văn pháp luật Nhà nước lại thi hành quyền định giá quyền sử dụng đất buộc chủ thể khác phải thực hiện, hành vi định giá theo văn khơng xét kinh tế (có cao thấp giá thị trường, hay nói cách khác áp giá có lợi cho người dân) xét pháp lý vi phạm quyền chủ thể, lại máy nhà nước tổ chức thực Vì dự án ln gặp phải phản đối người dân, phản đối cấp độ khác nhau, từ khiếu kiện kéo dài đến xung đột bạo lực, chí có vụ việc trở thành vụ án hình đáng tiếc, bên cho quyền đáng Rõ ràng phải nhìn nhận lại từ văn quy định pháp luật Thực tế, tình hình đền bù giải tỏa mặt khu cơng nghiệp Tân Phú Trung có vấn đề đặt ra: Hội đồng Đền bù thiệt hại, giải phóng mặt dự án Khu Công nghiệp Tân Phú Trung Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Sài Gịn Tây Bắc áp dụng sách theo quy định vận động, thuyết phục nhiều lần 20% số hộ chưa thống việc bồi thường, hỗ trợ không bàn giao mặt kết tổng hợp sau: - Đã đền bù 957 hộ/1086 hộ, đạt 88,12%, với diện tích 433ha đạt 80%, giá trị đền bù 368,9 tỷ đồng Bình qn 1m2 là:85200đồng, Tương ứng với diện tích đất thu hồi đạt 80% 28 - Diện tích cịn phải đền bù 109ha 129 hộ, - Trong số hộ có 19 hộ lập hồ sơ cá nhân đăng ký theo doanh nghiệp, hồ sơ cá nhân xây dưng nhà xưởng sản xuất 01 hồ sơ cá nhân chuyển phần sang đất cơng nghiệp - Trong năm 2008 đền bù có hộ, diện tích 3,39ha với số tiền 3,91 tỷ đồng 2.5.2 Theo kết điều tra dự án tỉnh Lâm Đồng kết quả: Tại Lâm Đồng UBND vào văn trung ương, ban hành định Số: 15/2008/QĐ-UBND ngày tháng năm 2008 ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Lâm Đồng Tỉnh ban hành bảng giá đất làm sở cho việc đền bù giải tỏa địa phương: Kết định giá đất a) Áp dụng công thức 2.2, kết định giá đất (năm 2006) sau: Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp Đức Trọng (Lâm Đồng): 12.950.000 8,5% = 152.352.941 đồng Làm tròn số, kết 15.200 đồng/m2 So sánh với khung giá đất UBND tỉnh Lâm Đồng công bố Quyết định số 50/2007/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2007, giá đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thể Bảng 2.1 đây: Bảng 2.1: Giá đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản ĐVT: 1.000 đồng/m2 STT Khu vực Vị trí Vị trí Vị trí Khu vực 30 24 15 Khu vực 24 19 12 Khu vực 15 12 (trích từ bảng giá loại đất năm 2008 địa bàn huyện Đức Trọng): 29 Như vậy, khung giá đất UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành tương đối phù hợp Thực tế khảo sát dự án thủy điện Đại Ninh số dự án thưộc địa bàn huyện Đức Trọng kết sau: Tổng số hộ đưa vào 510 hộ với diện tích thu hồi 98,70ha số tiền 27656,86 triệu đồng bình quân 1m2 bồi thường là:28000đồng Người dân nhân tiền bồi thường 462 hộ với số tiền 24.370,69 Triệu đồng, số hộ chưa nhận 48 hộ số tiền 3.286,17 Triệu đồng Sau triển khai việc đền bù có 135 trường hợp khiếu nại, phần lớn số đơn đất đai hộ tự khai phá sau công bố quy hoạch nên không bồi thường theo quy định nên hộ làm đơn khiếu nại đề nghị bồi thường, UBND chấp nhận khiếu nại 39 trường hợp, không chấp nhận khiếu nại 30 trường hợp, số đơn tiếp tục yêu cầu giải 10, số cịn lại sau trung tâm giải thích rút đơn Địa điểm khảo sát dự án thủy điện người dân dễ chấp nhận, mặt khác theo đất vùng dự án thủy điện Đại Ninh đất người dân khai phá từ đất rừng, quỹ đất để người dân tiếp tục canh tác phát triển nên việc bồi thường đất đai dự án xung đột không gay gắt, mặt khác Quyết định 15 UBND tỉnh Lâm Đồng có chế bồi thường linh hoạt Thực chất có phân quyền phù hợp với thực tế, UBND quy định: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt (có tham gia Chủ dự án) phối hợp với quan chức địa phương sở tại, nơi có diện tích đất thu hồi, thực công tác điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường khu vực có loại đất tương tự (về hạng đất, vị trí, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, ) diện tích đất khu vực thu hồi giải toả, xác định mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất thu hồi giải toả Trên sở 30 số liệu này, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt phương pháp xác định giá đất quy định Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài để xây dựng mức giá đất bồi thường, hỗ trợ cho phù hợp.” Trong dự án khu cơng nghiệp huyện Củ Chi có vấn đề cần quan tâm, gía đền bù đây, UBND Thành phố có điều chỉnh, ngồi phần tính theo văn Bộ Tài hương dẫn, Hội đồng đền bù thiệt hại, giải phóng mặt dự án Khu cơng nghiệp Tân Phú Trung có ý kiến tính hỗ trợ lãi suất 40 tháng theo văn số 1882/UBND-QLĐT ngày 14/8/2007 hỗ trợ lãi suất thêm từ tháng 11/2007 đến nay, hộ chưa nhận tiền đền bù chưa gởi vào ngân hàng theo thông báo 601/TB-VP ngày 10/10/2008 văn phịng HĐND&UBND huyện Củ Chi bình quân tăng khoảng 36,4%, giá đền bù bình quân lên đến gần 100.000đ/m2 Nhưng cịn 46 hộ khơng nhận tiền bồi thường không giao đất cho dự án thực xây dựng sở hạ tầng Tỷ lệ không tán thành 20%, số thực chất nói lên lợi ích có xung đột lợi ích Thứ hai có điểm chưa quy định văn hướng dẫn nào, khu quy hoạch dự án có số cá nhân xây dựng nhà xưởng để sản xuất, dự án khu cơng nghiệp Tân Phú Trung có 19 hồ sơ cá nhân đăng ký theo doanh nghiệp, hồ sơ cá nhân xây dưng nhà xưởng sản xuất 01 hồ sơ cá nhân chuyển phần sang đất công nghiệp Trước có quy hoạch khu cơng nghiệp người dân thực chủ trương nhà nước “Cơng nghiệp hóa nghiệp tồn dân” Điều cần có giải pháp phù hợp để giải xung đột lợi ích chủ dự án với người dân Theo lý luận quyền tài sản trường hợp cần áp dụng luật ưu tiên cho người sử dụng: “Quyền ưu tiên: Người có quyền đối vật ưu tiên thực quyền vật trước tất người khác Trong trường hợp nhiều người có quyền đối vật loại tài sản, 31 người có quyền đối vật xác lập trước có quyền ưu tiên so với người có quyền đối vật xác lập sau.” Theo nguyên tắc quyền ưu tiên, hồ sơ tổ chức, cá nhân sử dụng đất khu công nghiệp phải quyền ưu tiên, cá nhân tổ chức sử dụng tiếp tục sử dụng diện tích khu cơng nghiệp + Các dự án kinh doanh đền bù theo giá thỏa thuận: Điều 40 Thu hồi đất trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư chủ động đề nghị phép thỏa thuận không đạt thoả thuận với người sử dụng đất (NĐ84) Đất dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn chấp thuận cho thực theo phương thức tự thoả thuận với người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất sau trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày có văn chấp thuận mà cịn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực theo quy định pháp luật Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giao đất cho nhà đầu tư thuê đất diện tích thu hồi Quy định thu hồi đất trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư chủ động đề nghị phép thỏa thuận không đạt thoả thuận với người sử dụng đất quy định khẳng định đất thuộc diện nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư phép thỏa thuận với người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất sau trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày có văn chấp thuận mà cịn người sử dụng đất khơng đồng thuận với nhà đầu tư Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận với người sử dụng đất quy định thực chất quy định bất bình đẳng chủ đầu tư với người dân lẽ khơng chấp nhận “thỏa thuận” Nhà nước cưỡng 32 thu hồi để giao cho chủ dự án Bên cạnh chủ dự án có máy cơng quyền với sức mạnh cưỡng chế Nhà nước để thu hồi đất, điều quy định pháp luật hồn tồn có lợi cho nhà đầu tư, hay nói cách khác “hình thức bình đẳng chứa đựng nội dung bất bình đẳng” Trong dự án thấy bật bất bình đẳng việc thu hồi đất chủ dự án với người dân, điều thể hiện: Khi tiến hành thu hồi đất người dân, Trung tâm phát triển quỹ đất cịn có Ban giải phóng mặt bằng, máy UBND cấp tỉnh, cấp huyện cấp xã đứng bên cạnh nhà Đầu tư thu hồi đất với bên người dân bị thu hồi đất.người dân buộc phải giao đất cho chủ dự án Tiến hành thu hồi đất để thực dự án, người dân yếu nên tâm lý ln có suy nghĩ hành động chống lại việc thu hồi đất nên dễ phát sinh xung đột Từ thực trạng pháp lý thực tế đòi hỏi nhà nước phải sủa đổi pháp luật theo hướng thừa nhận quyền chủ thể người có quyền sử dụng đất giao lưu dân sự: Thỏa thuận, Bình đẳng chủ thể quan hệ dân sự, chất việc chuyển giao quyền sử dụng đất chuyển giao tài sản + Bài học nước áp dụng vào nước ta thu hồi đất tái định cư: Quá trình thu hồi đất đặt nhiều vấn đề kinh tế – xã hội cần giải kịp thời thỏa đáng Để hài hịa lợi ích xã hội, tập thể cá nhân, quốc gia có cách làm riêng sách đền bù thu hồi đất Trung Quốc học áp dụng cho trình thực thu hồi đất nước ta, giảm bớt mức độ xung đột Trước hết, hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, số lượng người bị ảnh hưởng việc thu hồi đất để thực dự án đầu tư Ở nước ta, việc thu hồi đất khơng có quy định đánh giá, tính tốn số người bị tác động việc thu hồi đất 33 Nếu việc thu hồi đất tránh khỏi có chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, sở tính tốn đầy đủ lợi ích nhà nước, tập thể cá nhân, đảm bảo cho người bị thu hồi đất khôi phục lại cải thiện mức sống so với trước bị thu hồi đất Việc thu hồi đất thực dự án lựa chọn lợi ích, giao đất cho người sau sử dụng có hiệu người sử dụng trước Vì vậy, Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất sau có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất Trung Quốc toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu đất Cách tính tiền bồi thường đất đai tiền trợ cấp tái định cư theo tổng giá trị tổng sản lượng đất đai năm trước nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho loại tài sản đất tính theo giá Cách giải triệt để là: Hồn thiện quy định pháp luật, theo hướng dựa sở thị trường để giải vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất Có thể học học đền bù đất đai Thái Lan q trình Đơ thị hóa, Cơng nghiệp yêu cầu giao dịch đất đai phải thực tiện lợi, nhanh chóng, có hiệu kinh tế xã hội dự án tiến hành bồi thường tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Thể yêu cầu dân chủ, minh bạch Bên cạnh sách bồi thường thu hồi đất kế hoạch tái định cư không chuẩn bị, dự án có cơng trình quy hoạch tái định cư chất lượng kém, gây búc xúc cho người dân chấp hành người dân bị thu hồi đất phản ứng ảnh hưởng khơng nhỏ đến sách bồi thường thu hồi đất ; Khi lập phương án xây dựng khu tái định cư chủ dự án chưa ý đến yếu tố văn hóa, tập quán, thói quen, nên xây dựng xong đối tượng tái định cư thường không trực tiếp sử dụng, bán lại cho đối tượng khác Nên quy định thành 34 quyền tái định cư thương mại hóa quyền để người dân trao đổi thuận lợi, giảm thiệt hại cho người dân thủ tục hành gây nên 35 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCH GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC DỰ ÁN 3.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật: Quản lý nhà nước trình xây dựng nhà nước pháp quyền, pháp luật phải xây dựng phù hợp với quy luật phát triển xã hội Cùng với hệ thống pháp luật cần phải hoàn thiện, pháp luật đất đai phải hoàn thiện theo phát triển chung kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất quyền tài sản vậy, phải xây dựng định chế pháp luật chuyển giao quyền sử dụng đất với phương thức quyền sử dụng đất phải tham gia vào thị trường tài sản khác, Nhà nước can thiệp vào thị trường trường hợp cân thiết, góp phần phát triển kinh tế xã hội + Vai trò nhà nước việc định hướng phát triển kinh tế xã hội cách bền vững trước hết hệ thống pháp luật phải toàn điện việc giải xung đột lợi ích chủ thể việc thu hồi đất với nguyên tắc lựa chọn phải có hiệu lợi ích cao hy sinh Lợi ích xã hội mà trực tiếp lợi ích dự án phải phân phối cho người bị thu hồi đất tương lai + Trong việc xây dựng dự án, theo định hướng cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, lợi ích nhà nước, chủ đầu tư người bị thu hồi đất đáng vậy, cần có quy trình làm luật phải đảm bảo cho nhóm lợi ích thực tranh luận công khai, trực tiếp đa phương với người chủ trì dự án pháp luật mà không khác Nhà nước, để đến giải pháp lập pháp, lập quy thể cân lợi ích chủ thể 36 +Trong luật đất đai 2003 cần bỏ điều 40, 41 lẽ điều luật tước quyền chủ thể người dân bị thu hồi đất, 180 ngày phải giao đất cho chủ dự án nhà nước thu hồi + Phải đảm bảo tâm lý kinh tế: Quy định pháp luật hai chủ thể có quyền sử dụng đất nhà nước người dân nhà nước giao đất chủ đầu tư có quyền dân bình đẳng, nhà nước tơn trọng thỏa thuận bình đẳng thu hồi đất, Nhà nước can thiệp quan Tư pháp (Tòa án giải theo luật dân sự) 3.2 Xây dựng chế linh hoạt việc thu hồi đất dự án + Đưa quan hệ thuận mua, vừa bán quyền sử dụng đất chủ yếu chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai điều vừa tôn quyền chủ thể quan hệ đất đai, vừa bảo đảm thông suốt thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần tích cực vào trình phát triển kinh tế, hạn chế tiêu cực, tham nhũng + Trong diện tích dự án, có nhà máy, xí nghiệp có trước quy hoạch mà nhà máy, xí nghiệp phù hợp với quy hoạch dự án phải chấp nhận khơng giải tỏa, chủ nhà máy, xí nghiệp khu cơng nghiệp phải chấp nhận quy chế chung khu công nghiệp họ hoạt động 3.3 Thay sách đền bù chế thị trường: Thay sách bồi thường thu hồi đất việc mua bán quyền sử dụng đất điều giải triệt để khơng phân biệt giá bồi thường dự án kinh tế dự án Nhà nước cách làm Bởi lẽ, Quyền sử dụng đất thứ quyền tài sản, nên hàng hóa, cho dù hàng hóa đặc biệt, phải tự trao đổi thị trường theo pháp luật Vì ai, kể nhà nước, khơng có quyền “thu hồi đất” người dân, mà phải mua quyền sử dụng đất Đối với dự án bắt buộc chủ dự án phải có kế hoạch cụ thể tái định cư Các khu tái định cư phải tính tốn xây dựng có sở hạ tầng kỹ thuật tiên 37 tiến, điều kiện khác trường học, bệnh viện, chợ để người dân đến khu định cư sinh sống không cảm thấy có thay đổi theo hướng bất lợi cho họ 3.4 Cải cách hành lĩnh vực chuyển nhượng đất đai: + Cần quy định pháp luật hình thành tổ chức phát triển quỹ đất để giải phóng mặt bằng, tổ chức dựa vào quy hoạch nhà nước tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân thực theo quan hệ dân sự, mua – bán, trao đổi thuận mua vừa bán sau tổ chức phát triển quỹ đất bán lại cho chủ dự án + Khi thực dự án phải thực quan điểm toàn diện: Kinh tế-xã hội, Pháp lý, bảo vệ Môi trường phát triển bền vững Ngoài việc xây dựng thể chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan hệ MuaBán quyền sử dụng đất theo chế thị trường, Nhà nước cịn phải xây dựng sách tái định cư, sách học nghề, quỹ bảo hiểm cho người dân bị đất phận không tách rời phát triển 38 39 ... định giá quyền sử dụng đất, giải xung đột lợi ích, đề xuất giải pháp để giải xung đột lợi ích chủ thể thực đền bù giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp dự án Làm tư liệu... ? ?Xung đột lợi ích chủ thể thực đền bù giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp dự án, thực trạng giải pháp? ?? Mục tiêu đề tài: Đề tài nghiên cứu sở khoa học việc định giá quyền. .. ích, giải xung đột lợi ích, lý thuyết định giá đất sở pháp lý quyền sử dụng đất LÝ LUẬN VỀ XUNG ĐỘT LỢI ÍCH VÀ GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCH 1.1 Khái quát xung đột lợi ích Trong xã hội, lợi ích mà