Một Số Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Định Giá Đất Nhằm Phục Vụ Công Tác Đền Bù Giải Phóng Mặt Bằng Tại Phường Vạn Mỹ, Quận Ngô Quyền, Tp Hải Phòng

Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 Lời mở đầu Đất đai tài nguyên vô quý giá, t liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống, địa bàn phân bố dân c, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai loại hàng hoá đặc biệt có giá trị giá trị sử dụng biểu dới hình thái tiền tệ giá giá đất đai Quản lý Nhà nớc đất đai bao gồm nội dung, định giá, phân hạng đất nội dung quan trọng, phản ánh mặt kinh tế đất Nhà nớc xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thờng thiệt hại đất thu hồi đất Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nớc, địa phơng phải theo quy hoạch tổng thể đất đai nên Nhà nớc phải thu hồi phần đất đai giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng Khi thu hồi đất Nhà nớc thực việc đền bù cho tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi Thực tiễn năm qua cho thấy, xác định giá loại đất để phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng, vào giá thị trờng song chủ yếu dựa vào yếu tố chủ quan, cha xuất phát từ việc nghiên cứu yếu tố chi phối tới giá đất Nên mức giá đền bù loại đất cha phản ánh hết giá trị thực Vì vậy, tìm hiểu phơng pháp xác định giá đất nhằm phục vụ hiệu công tác đền bù giải phóng mặt nội dung quan trọng quản lý Nhà nớc đất đai Sau thời gian tìm hiểu, nghiên cứu Viện nghiên cứu Địa chính, em định chọn đề tài: Một số giải pháp nâng cao hiệu định giá đất nhằm phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt phờng Vạn Mỹ - quận Ngô Quyền - TP Hải Phòng (Dự án Quốc lộ - thành phần 2A) cho Chuyên đề thực tập tốt nghiệp với mong muốn góp phần nhỏ bé nhằm bớc hoàn thiện hệ thống lý luận phơng pháp xác định giá đất, cải thiện thực trạng, đa số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất l1 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 ợng công tác đền bù giải phóng mặt nớc ta nói chung Thành phố Hải Phòng nói riêng Phạm vi nghiên cứu đề tài không bao gồm toàn vấn đề định giá đất, mà giới hạn phạm vi định giá đất để phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt Những nghiên cứu đề tài xây dựng t tởng kinh tế, quản lý Nhà nớc đất đai theo định hớng XHCN đợc tiến hành theo phơng pháp nghiên cứu tổng hợp, phân tích, đối chiếu, so sánh Kết cấu đề tài lời mở đầu kết luận gồm có chơng: Chơng I : Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chơng II : Thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt phờng Vạn Mỹ - quận Ngô Quyền - TP Hải Phòng (Dự án Quốc lộ - thành phần 2A) Chơng III : Một số giải pháp nâng cao hiệu định giá đất nhằm phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt Mặc dù có nhiều cố gắng nghiên cứu, trao đổi học hỏi nhng thời gian có hạn, kiến thức trình độ hạn chế, vấn đề nghiên cứu phức tạp nên Chuyên đề khó tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong nhận đợc ý kiến nhận xét, đánh giá thầy cô bạn đọc Em xin chân thành cảm ơn PGS TSKH Lê Đình Thắng - chuyên ngành Kinh tế & Quản lý Địa trờng Đại học Kinh tế quốc dân, TS Vũ Đình Chuyên anh, chị Viện nghiên cứu Địa nhiệt tình giúp đỡ, đóng góp ý kiến trình em thực chuyên đề Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 Chơng I Tổng quan vấn đề nghiên cứu I Tổng quan giá đất Tổng quan giá đất Thế giới Đất đai quà tặng thiên nhiên, kết đấu tranh, lao động nhân dân trải qua bao hệ Đất đai chỗ đứng để loài ngời tồn phát triển, đóng vai trò quan trọng ngành sản xuất Chính Mác nói: Đất cha, sức lao động mẹ sản sinh cải Với t cách hàng hoá, đất đai có đầy đủ thuộc tính nh hàng hoá khác là: Giá trị giá trị sử dụng Nhng khác với hàng hoá thông thờng, đất đai sản phẩm tự nhiên, ngời tác động chuyển trạng thái đất đai cha sử dụng sang sử dụng nên coi đất đai loại hàng hoá đặc biệt * Giá trị: khác với mà ngời thấy đợc sống mình, đất đai tồn trớc ngời đất đai ngời tạo mà sản phẩm tự nhiên, tự nhiên trao tặng ngời Do đó, với ý nghĩa đất nguyên thuỷ, tức cha có tác động ngời đầu t vốn đất giá trị Nhng vấn đề đa nghiên cứu không đơn đặc tính tự nhiên đất mà đặc tính kinh tế đất, nghĩa đất có tác động ngời theo phơng thức trực tiếp hay gián tiếp lúc đất đai trải qua trình lao động chiếm hữu Nhìn cách bao quát đất cha đợc đa vào sủ dụng với mục đích cụ thể thân đất chứa đựng kết tinh lao động ngời mang tính trừu tợng gián tiếp nh: việc bảo vệ lãnh thổ, bảo vệ môi trờng sinh thái Nh vậy, tham gia vào thị trờng với t cách hàng hoá đặc biệt, đất đai chứa lợng lao động định lợng lao động tạo lên giá trị ban đầu đất, giá trị nguyên thuỷ * Giá trị sử dụng: Đất đai có lợng giá trị sử dụng vô to lớn: đất địa bàn sinh sống ngời, nguyên liệu sản xuất số ngành, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu hình thành phát triển thị trờng đất đai nớc với thể chế trị khác cho ta thấy đợc tính tồn khách quan giá đất thị trờng đất đai: - nớc theo kinh tế thị trờng, đất đai đợc mua bán tự mà đợc cho thuê cách rộng rãi, mua bán tự đợc hiểu là: Ngời không nhu cầu mà có đất bán - ngời có nhu cầu mua Việc chuyển nhợng nh cho thuê đất đai đợc coi biện pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Xu hớng tăng cờng can thiệp Nhà nớc vào thị trờng đất đai giá đất theo hớng tích cực làm cho khả tăng thu cho ngân sách Nhà nớc ngày cao Do tính chất không tái tạo đợc đất nên thị trờng đất mang tính chất độc quyền nhiều so với thị trờng loại hàng hoá khác - Tại nớc t phát triển chế độ sở hữu t nhân đất đai thúc đẩy trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trờng đất đai mang tính chất đặc biệt, tạo sở kinh tế trị cho vận hành kinh tế t bản, quốc gia thờng áp dụng luật thuế việc mua bán đất mà hạn chế áp đặt giới hạn hành thị trờng đất - Rút kinh nghiệm nớc trớc, nớc phát triển thi hành sách nhằm điều chỉnh thị trờng đất đai theo hớng giảm bớt tốc độ quy mô tích tụ đất nh tất yếu sở hữu đất đai kinh tế thị trờng, nhằm mục đích toàn dân có đất hay đảm bảo cho số đông nông dân có ruộng, Chính phủ nớc đa ra: Chính sách hạn điền Ví dụ Băng-la-đét theo đạo luật Nhà nớc ban hành năm 1950, gia đình đợc sở hữu diện tích đất trồng trọt không 13,5 ha, thành viên gia đình đợc sở hữu tối đa 1,35 đất canh tác, cộng với 13,5 đất ở, vợt giới hạn phải đợc Nhà nớc cho phép Những giới hạn đợc điều chỉnh vào thời gian khác Philipin, giới hạn cho hộ đầu năm 1950 100 ha, năm 1973 cuối năm 24 Đến năm 1978 giới hạn tối đa đợc điều chỉnh mức cho hộ Bằng cách quy định hạn điền, nớc giúp tá điền từ vị trí ngời lĩnh canh sang vị trí ngời chủ ruộng đất - Trớc số nớc XHCN Đông Âu nh: Nam T, Ba Lan tồn chế độ t nhân thuê ruộng, sở kinh doanh t nhân thuê ruộng đất Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 Nhà nớc t nhân để kinh doanh Việc cho thuê đất mua bán đất giúp cho nông nghiệp nớc phát triển động - Thực tế nớc giai đoạn tăng trởng kinh tế có đầu t mạnh từ phía nớc vào thờng xuất sốt giá đất cách khó kiểm soát, nhng đặc điểm sốt giá tập trung vào nơi có nhu cầu cao đất nh: đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất Khi có sốt giá đất hầu hết can thiệp Nhà nớc trừ ảnh hởng tới việc đầu t nớc vào nớc Chính phủ, lúc sách công cụ quản lý khác tức thời can thiệp vào thị trờng nhà đất Do đặc điểm đất có giới hạn số lợng, nguyên nhân xu hớng tăng giá đất sốt giá đất Và tính không tái tạo đợc không di chuyển đất đai tạo điều kiện phát sinh tăng trởng mạnh địa tô chênh lệch, điều kiện thời kỳ đầu phát triển Chủ nghĩa T Ngày nay, không khả phân chia lại đất đai chiến tranh, mức độ tích tụ t đạt tới trình độ cao, nhu cầu mở rộng thị trờng, mở rộng lĩnh vực đầu t thúc đẩy khả tăng giá đất Tình hình định giá đất số nớc Thế giới: - Định giá chung (bao gồm đất công trình kiến trúc, lâu năm gắn liền với đất) Thuỵ Điển: Định giá phải bất động sản phải đóng thuế khả đóng thuế theo quy định pháp luật Những bất động sản khả đóng thuế không cần định giá, định giá bất động sản theo nguyên tắc đồng hợp lý - Đài Loan: Trong nội dung định giá đất đất trống hay giá trị đất công trình xây dựng đất khái niệm kinh tế, dù để trống hay đợc cải tạo đất đợc đề cập nh bất động sản hay khả đáp ứng nhu cầu sống ngời Cơ sở việc đinh giá tính chất nhất, khả tồn lâu dài, cố định địa điểm, nguồn cung tơng đối hạn chế việc sử dụng xác định địa điểm - Đan Mạnh có trung tâm quản lý quốc gia thực việc định giá bất động sản có hỗ trợ đô thị, quan quản lý có cấp Trớc việc định giá bất động sản thực năm lần vào đầu năm, kể Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 từ năm 1998 định giá bất động sản đợc thực hàng năm để tăng khả giải khiếu lại Tổng quan thị trờng đất Việt Nam 2.1 Giai đoạn trớc năm 1945: Thời kỳ quyền sở hữu tối cao ruộng đất thuộc Nhà nớc, quyền lực đặc trng tối cao Nhà nớc Phơng Đông Bên cạnh quyền quản lý lãnh thổ Nhà nớc có quyền lực tối cao toàn đất đai sinh lợi nh quyền sở hữu Quyền sở hữu tối cao không phản ánh ý nguyện muốn thâu tóm nguồn lợi thu đợc từ đất vào tay Nhà nớc ngời cầm quyền mà thể vai trò Nhà nớc Với lý Nhà nớc ngời có công việc trợ giúp tổ chức khai phá ruộng đất Do điều kiện đất nớc nằm kiểm soát thực dân phong kiến, đất đai chủ yếu tập trung vào tầng lớp địa chủ Lúc giá đất đợc thể tiền nhng có đợc quy đổi giá trị tài sản thông qua việc gán nợ nông dân tầng lớp địa chủ Dới thời kỳ nhà Lý, Trần loại sở hữu t nhân đợc pháp luật hành công nhận việc ban hành quy định cụ thể nh văn khế bán ruộng công Đến đời hậu Lê ruộng đất t hữu phát triển đến mức lấn át ruộng công, thực dân Pháp xâm lợc nớc ta chúng áp đặt phơng thức quản lý đất đai theo kiểu nh quốc, thừa nhận sở hữu t nhân đất đai thành lập văn chứng minh sở hữu gọi khoán 2.2.Giai đoạn từ năm 1945 - 1980: Các hiến pháp năm 1946 năm 1959 nớc Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà khẳng định có hình thức sở hữu đất sau: + Hình thức sở hữu Nhà nớc + Hình thức sở hữu tập thể + Hình thức sở hữu t nhân Trong hình thức sở hữu sở hữu Nhà nớc sở hữu tập thể đợc coi hình thức sở hữu đợc u tiên Vì thời kỳ đất đai đợc pháp luật cho phép trao đổi mua bán, song tính chất hàng hoá Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 đất đai nh loại đất đợc phép mua bán bị hạn chế dần theo trình công hữu hoá đất đai Do xuất phát từ điều kiện kinh tế - trị - xã hội bỏ qua tiền đề kinh tế nên Nhà nớc ta giai đoạn thừa nhận việc mua bán đấtđai, song chủ yếu biện pháp hành chính, để tiến hành quản lý nh chuyển dịch đất đai kinh tế nhằm phục vụ cho mục đích sử dụng, bỏ qua biện pháp đòn bẩy kinh tế dẫn tới hạn chế dần thuộc tính hàng hoá đất đai, mà đỉnh cao việc quốc hữu hoá đất đai phạm vi toàn quốc, Hiến pháp năm 1980 thức xoá bỏ tính chất hàng hoá đất, nghiêm cấm mua bán đất đai 2.3 Giai đoạn 1980 - 1992: Đây giai đoạn mà quan hệ kinh tế đất đai phần lớn bị pháp luật triệt tiêu, đất đợc xem giá trị Từ năm 1989 kinh tế Việt Nam bắt đầu xu ổn định dần có tăng trởng Mức tăng trởng GDP bình quân hàng năm năm (1985- 1990) đạt 8,5%, ổn định phát triển kinh tế tăng cờng đầu t nớc Đất đai trở thành đối tợng đầu t sinh lợi cao Việc thay đổi mục đích sử dụng đất bắt đầu nảy sinh với nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê đất Các quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày phát triển Trớc có Luật đất đai nhu cầu tự nhiên sống việc mua bán nhà diễn công khai ngấm ngầm, thị trờng hoàn toàn mang tính bất hợp pháp Mâu thuẫn kìm chế phát triển thị trờng sử dụng đất, làm cho ngân sách Nhà nớc nguồn thu quan trọng, từ tạo khe hở pháp luật Bên cạnh quy định pháp luật đất dai thiên mặt hành mà không ý đến mặt kinh tế cộng với ảnh hởng nặng nề chế quan liêu bao cấp, tiêu cực việc quản lý, giao đất diễn ngày nhiều Tháng năm 1990 sau Quốc hội ban hành Luật đầu t nớc Việt Nam, Bộ tài có định số 210/VP ngày 1/4/1990 quy định khung giá cho thuê đối mặt đất, mặt nớc, mặt biển hình thức đầu t nớc Việt Nam Đây khung giá đất nớc ta Tuy hạn chế, nhiều điểm cha hợp lý song cung cấp đợc pháp lý để quản lý kiểm tra việc sử dụng đất đai Nhà nớc cha công nhận trình Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 chuyển nhợng đất đai dới hình thức nào, điều tạo khe hở việc quản lý đất đai dẫn tới tình trạng mua bán chuyển nhợng đất đai ngầm kiểm soát đợc 2.4 Giai đoạn 1992 đến nay: Hiến pháp năm 1992 trở lại thừa nhận tồn hình thức sở hữu, song với điều kiện kinh tế xã hội, trị nớc ta, sở hữu toàn dân đất đai tất yếu khách quan Vấn đề cốt lõi đợc đặt xây dựng thực chế độ sở hữu nh để đảm bảo mục tiêu đề ra: Đảm bảo công xã hội sở quản lý khai thác tốt tiềm đất mục tiêu: Dân giàu, nớc mạnh, xã hội công văn minh Với t cách t liệu sản xuất đặc biệt sản xuất hàng hoá, đất đai không đơn giản điều kiện sinh tồn mà yếu tố đầu vào sản xuất hàng hoá, điều kiện thực lợi ích kinh tế, đất tham gia quan hệ thị trờng trở thành hàng hoá đặc biệt, đất tham gia vào thị trờng dới hai góc độ: + Là địa bàn sản xuất sản phẩm hàng hoá cung cấp cho thị trờng + Bản thân đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt Trên sở phân tích, đánh giá u điểm hạn chế giải pháp có tính đến tác động trớc mắt lâu dài, Hiến pháp năm 1992 lần ghi nhận tồn nhiều hình thức sở hữu, để đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ ngời sử dụng đất, mở rộng quyền cho ngời sử dụng đất, phát triển quan hệ đất đai điều kiện sản xuất hàng hoá, đa quan hệ đất đai từ quan hệ phân phối vật bớc sang quan hệ giá trị, đất đai trở thành tài sản có giá (tại Điều 12 Luật đất đai năm 1993) Thi hành Luật đất đai năm 1993, 6/11/1993 Chính phủ ban hành Nghị định số 80/CP việc quy định khung giá loại đất Nội dung Nghị định quy định mức giá tối thiểu mà không quy định mức giá tối đa, nên triển khai thực gặp khó khăn Vì vậy, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP việc ban hành khung giá loại đất bao gồm mức giá tối thiểu mức giá tối đa thay Nghị định số 80/CP với mục đích đảm bảo cho Nhà nớc quản lý đất đai nói chung giá đất nói riêng cho đem lại hiệu cao Tuy nhiên, giá quy định Nhà nớc thấp xa so với thực tế thị trờng, xây Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 dựng bảng giá đất, Nhà nớc vào mục đích xây dựng giá cho thu thuế Nhà nớc thu đợc hiệu cao không dựa vào giá đất biến động thực tế, dẫn đến tình trạng áp giá để thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất Nhà nớc thất thu, song để đền bù cho dân thu hồi đất dân thiệt thòi Vì vậy, để khắc phục tình trạng cần phải điều tiết giá Nhà nớc, để giá Nhà nớc dần sát thực tế thị trờng Các sở hình thành giá đất 3.1 Cơ sở pháp lý Luật đất đai nớc ta năm 1993 công nhận đất có giá trị Điều 12 : Nhà nớc xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thờng thiệt hại đất thu hồi đất Căn vào Điều 12 Luật đất đai, Chính phủ Nghị định 80/CP ban hành khung giá đất, tiếp đến ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay cho Nghị định 80/CP Gần vào ngày 13/05/1996 Chính phủ Quyết định số 302/TTg bổ sung hệ số K nhằm để mở rộng khung giá đất quy định Nghị định 87/CP Ngay sau Thông t liên số 94/TT-LB đợc ban hành hớng dẫn thêm hình thức xác định giá đất theo chế đấu thấu quyền sử dụng đất 3.2 Cơ sở lý luận Khi xét quan hệ đất đai kinh tế thị trờng, việc đánh giá lợi nhuận thu đợc từ việc sử dụng đất phân phối lợi nhuân trở thành cốt lõi Các nhà kinh tế thờng đề cập đến phạm trù Địa tô T Mác để đa công thức xác định giá đất mặt lý thuyết Lợi nhuận thu đợc từ đất đai bao gồm loại địa tô: + Địa tô chênh lệch 1: đợc tạo chênh lệch u điều kiện tự nhiên mảnh đất diện tích Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch đợc thu toàn cho ngân sách Nhà + Địa tô chênh lệch 2: loại địa tô đợc tạo mức độ đầu t vào đất ngời sử dụng đất, ngời sử dụng đất đợc hởng toàn loại địa tô Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 địa tô chênh lệch có tác dụng khuyến khích ngời sử dụng đất có hiệu + Địa tô tuyệt đối: loại địa tô đợc tạo chênh lệch giá sản xuất cá biệt với giá thị trờng loại sản phẩm hàng hoá đợc sản xuất từ việc sử dụng đất Địa tô tuyệt đối đợc hình thành quan hệ cung cầu, định cấu đầu t vào mục đích sử dụng đất khác trình sản xuất hàng hoá Không có chế độ độc quyền t hữu đất đai địa tô tuyệt đối đợc xoá bỏ, cấu đầu t vào mục đích sử dụng khác Nhà nớc điều tiết Nh vậy, giá đất thuế đất đợc hình thành sở lợi nhuận thu đợc từ việc sử dụng đất nhằm xác định địa tô chênh lệch địa tô chênh lệch 3.3 Cơ sở khoa học Qua trình nghiên cứu ngời ta đa công thức xác định giá đất nh sau: Địa tô Giá đất= -Tỷ suất lợi tức ngân hàng Công thức phản ánh đợc ngời mua ngời bán đất thu đợc khoản lợi nhuận ngời mua đất thu đợc khoản lợi tô cao lợi tức ngân hàng biết khai thác sử dụng đất có hiệu Ngời bán quyền sử dụng đất nhng đợc sở hữu khoản lợi tức ngân hàng tơng đơng với số lợi tô thu đợc chủ sử dụng đất Còn ngời mua bỏ lợng tiền tơng đơng để sử dụng đất hiệu nhằm thu đợc khoản lợi tô cao lợi tức ngân hàng Đặc điểm giá đất So với loại hàng hoá thông thờng, giá đất có đặc điểm sau đây: 10 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 Hộ Nguyễn Thị Kim Thanh có quán gội đầu nhng bị thu hồi toàn diện tích đất xin đề nghị trợ cấp kinh doanh Xét theo đề nghị hộ không mặt để kinh doanh Hội đồng đền bù giải phóng mặt trợ cấp hộ 1.000.000 đồng - Đối với bà Nguyễn Thị Kim Thanh có chồng thơng binh chết năm 1990 sống gia đình gặp nhiều khó khăn nên đợc trợ cấp (đối với gia đình thơng binh - liệt sĩ) 1.000.000 đồng - Tất 17 hộ đợc trợ cấp 2.000.000 đồng tiền trợ cấp tháo dỡ nhanh từ có Quyết định thu hồi đất * Các khoản trợ cấp trả cho hộ sau hộ nhận tiền đền bù tháo dỡ tài sản chậm 14 ngày kể từ ngày nhận tiền (có biên bàn giao mặt chủ hộ với Ban QLDA khu vực công trình giao thông công cộng quyền địa phơng) Nh vậy, có 231,67m2 đất tính từ mép đờng đến giới quy hoạch (đất dân tự san lấp) đợc trợ cấp 25.000 đồng/m2 Tổng cộng là: 5.791.750 đồng - Có 385,59 m2 đất từ sau giới quy hoạch (đất hợp pháp có xác nhận quyền địa phơng) đợc đền bù 630.000 đồng/m2 Tổng cộng là: 242.921.700 đồng - Tổng cộng loại đất là: 248.713.450 đồng - Hộ có mức đền bù đất cao Nguyễn Kim Thanh: 73.881.250 đồng - Hộ có mức đền bù đất thấp Nguyễn Tất Thắng: 1.685.750 đồng III Đánh giá thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt phờng Vạn Mỹ, quận Ngô Quyền - TP Hải Phòng (Dự án Quốc lộ - thành phần 2A) Những kết đạt đợc Công tác xác định giá đất để đền bù giải phóng mặt lĩnh vực mẻ nớc ta Do yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đất nớc mà ngày có nhiều khu công nghiệp, công trình giao thông, công trình an 41 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 ninh quốc phòng cần đợc mở rộng, xây dựng nên nhiều khu dân c, địa bàn dân sinh bị giải toả thu hồi đất để lấy mặt thi công xây dựng công trình Do đó, Nhà nớc phải cần xác định mức giá đền bù phù hợp để ngời dân không thiệt thòi bị thu hồi đất Trong công tác đền bù giải phóng mặt phờng Vạn Mỹ, quận Ngô Quyền - Thành phố Hải Phòng nhằm thực Dự án cải tạo, nâng cấp công trình nâng cao hiệu khai thác Quốc lộ - thành phần 2A; gặp nhiều khó khăn, trở ngại, nhng đạt đợc kết đáng ý nh sau: - Việc đền bù đất, vật kiến trúc hoa màu cho 17 hộ gia đình hoàn thành Cụ thể mức đền bù bao gồm: + Kinh phí đền bù đất (loại 630.000 đ/m2) là: 242.921.700 đồng + Kinh phí trợ cấp đất (loại 25.000 đ/m2) là: 5.791.750 đồng + Kinh phí đền bù, trợ cấp vật kiến trúc là: 65.524.604 đồng + Kinh phí đền bù hoa màu: 845.000 đồng + Các khoản trợ cấp: 54.766.000 đồng Vậy tổng kinh phí đền bù là: 369.849.054 đồng (Ba trăm sáu chín triệu, tám trăm bốn chín nghìn, không trăm năm mơi t đồng chẵn) - Hội đồng đền bù giải phóng mặt giải thoả đáng kiến nghị dân, nh kiến nghị xin trợ cấp kinh doanh, trợ cấp tạm lánh, ổn định sống - Một số hộ bị thu hồi đất lại phần diện tích nhỏ không sử dụng đợc, đợc Hội đồng đền bù giải phóng mặt xem xét đền bù nốt - Với hộ Bùi Thúc Sơn, Hoàng Tuyết Mai, Nguyễn Kim Thanh bị thu hồi toàn diện tích sử dụng đợc trợ cấp ổn định sống, tránh thiệt thòi Những khó khăn, tồn đọng nguyên nhân 2.1 Những khó khăn, tồn đọng 42 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 Mặc dù công tác đền bù giải phóng mặt phờng Vạn Mỹ, quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng đợc số kết định nhng mặt khó khăn, tồn đọng cần đợc giải quyết, khắc phục - Trong trình lập phơng án đền bù giải phóng mặt bằng, Hội đồng đền bù giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn việc xác định nguồn gốc đất đai hộ gia đình bị giải toả, để làm tính giá đất đền bù hay trợ cấp Đối với hộ bị thu hồi đất cho phần diện tích bị thu hồi nằm từ mép đờng đến giới quy hoạch đất hợp pháp, nằm phần diện tích có xác nhận quyền địa phơng nên hộ đòi giá đất phải đền bù 630.000 đồng/m trợ cấp 25.000 đồng/m2 Tuy nhiên theo trích lục nguồn gốc đất đai Uỷ ban nhân dân phờng Vạn Mỹ phần diện tích đất bị thu hồi đất lấn chiếm dân tự san lấp nên đợc trợ cấp 25.000 đồng/m2 Điều gây khó khăn việc đền bù giải phóng mặt - Khung giá đất loại đất quy định ổn định thời gian dài tạo nên bất hợp lý chế thị trờng giá luôn biến động Trong công tác đền bù đất thu hồi đất khu vực phờng Vạn Mỹ để xây dựng Quốc lộ theo biên áp giá Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng khu vực có mức giá đền bù điều chỉnh theo hệ số K = 1,8 630.000 đồng/ m2 nhng giá đất thực tế có Quyết định thu hồi đất cao nhiều lần Theo điều tra tham khảo số cán làm công tác định giá đất thời điểm thu hồi đất có diễn số chuyển nhợng quyền sử dụng đất nh sau: + Ông Lê Đức Chính có mua bà Phan Thị Thanh (có mảnh đất nằm trục đờng bị thu hồi đất) 46,6 m2 đất với giá 1.465.000 đồng/ m2 + Ông Vũ Thành Trung mua ông Đặng Quang Bảo (có mảnh đất nằm trục đờng bị thu hồi đất) 80,9 m2 đất với giá 1.610.000 đồng/ m2 + Ông Tô Đức Cờng mua ông Nguyễn Văn Thuận (có mảnh đất nằm sát nhà bà Nguyễn Kim Thanh) 67,5 m2 đất với giá 1.832.000 đồng/ m2 Nh thời điểm thu hồi đất, giá đất thị trờng có biến động lớn, cao so với mức giá đền bù khoảng lần Do đó, hộ gia 43 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 đình có đất bị thu hồi không đồng tình với mức Hội đồng đền bù giải phóng mặt quy định, họ đòi hỏi phải có mức giá cao hơn, sát với giá đất thực tế Giá đất để tính đền bù thiệt hại đất cho dân thu hồi đất theo quy định khung giá thấp so với giá thực tế nên dân bị thiệt thòi nhiều.Dân không chấp nhận nên gây cản trở, ách tắc cho việc giải toả, giải phóng mặt để thi công công trình, dự án Sự chênh lệch giá đất tạo điều kiện nảy sinh tiêu cực nguyên nhân, điều kiện để thị trờng ngầm đất đai tồn phát triển Một số hộ có kiến nghị nh sau: + Ông Bùi Thúc Sơn: Đề nghị nêu rõ để định giá đền bù đất vật kiến trúc Đơn giá đất 630.000 đ/m2 thấp + Bà Phạm Thị Ngọc: Gia đình từ trớc năm 1980 nhng giá đất đền bù thấp Trợ cấp công san lấp 25.000 đồng/m2 không thoả đáng + Ông Trần Văn Khê: Khi thi công đờng ảnh hởng đến chất lợng nhà cửa phải có sách thích hợp - Ngoài ra, theo Luật tố tụng dân nghị định số 22/CP Chính phủ, sau 15 ngày kể từ ngày có định thu hồi đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng mà hộ dân nằm khu vực bị thu hồi đất kiến nghị hay đơn khiếu nại quan chức có thẩm quyền giá đất, diện tích đất bị thu hồi, sách đền bù, trợ cấp Hội đồng đền bù giải phóng mặt tiến hành thực công tác thu hồi đất Thực tế, Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định thu hồi đất phờng Vạn Mỹ để xây dựng Quốc lộ 5, có số hộ gia đình nhiều lý khác mặt thời điểm Quyết định ban hành, mà thời gian sau (mấy tháng năm) họ biết có Quyết định thu hồi đất Do đó, có thắc mắc, khiếu nại mức giá đền bù, diện tích đất bị thu hồi họ không đợc xem xét giải Đây điều gây nhiều khó khăn thiệt thòi cho hộ gia đình bị thu hồi đất Đòi hỏi Nhà nớc phải xem xét, sửa đổi cho phù hợp với thực tế công tác đền bù giải phóng mặt 2.2 Nguyên nhân khó khăn, tồn đọng 2.2.1 Nguyên nhân khách quan 44 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 - Do sách Nhà nớc nhiều bất cập, cha có quy định xác lập vấn đề pháp lý chứng minh sở hữu động sản bất động sản Điều làm cho ngời đợc đền bù không xác định đợc quyền lợi - Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP ngày 06/11/1993 khung giá loại đất thấp xa so với giá thực tế thị trờng Do xây dựng bảng giá đất, Nhà nớc vào mục đích xây dựng giá cho thu thuế Nhà nớc thu đợc hiệu cao dựa vào giá đất biến động thực tế Cho nên đền bù thiệt hại cho dân họ thiệt thòi - Luật đất đai 1993 ghi nhận đất đai có giá, vấn đề nớc ta nên thực tế định giá đất cha nghiên cứu hết yếu tố ảnh hởng đến giá đất Mặt khác thị trờng giá đất hình thành nhng cha có quan định giá đất chuyên trách, thông tin thị trờng tản mạn, theo nhiều trờng hợp định giá Nhà nớc mang tính chủ quan cha công - Thị trờng bất động sản nớc ta cha phát triển, nên lợng thông tin cần đủ cho việc định giá hạn chế Các nguyên tắc, phơng pháp, chuẩn mực định giá cha cụ thể thiếu - Quan điểm giá đất thực tế cha thống - Quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, nhu cầu sử dụng đất cho xây dung công nghiệp, du lịch thơng mại, sở hạ tầng ngày tăng xảy thờng xuyên đất đai bị thu hồi ngày nhiều, số hộ gia đình đất ngày lớn Tuy nhiên, giá đất để tính tiền đền bù cho họ thấp, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng ách tắc công tác đền bù giải phóng mặt - Đội ngũ làm công tác định giá đất thiếu cha thờng xuyên đợc quan tâm bồi dỡng nghiệp vụ, cha hình thành tổ chức định giá độc lập 2.2.2 Nguyên nhân chủ quan - Do giá đất thực tế thị trờng tăng vọt kể từ có Quyết định thu hồi đất Một số đối tợng lợi dụng hội, đầu mua đất nhằm thu lợi nhuận Cho nên giá đất tăng gây ảnh hởng lớn tới việc áp giá đền bù cho hộ gia đình bị thu hồi đất 45 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 - Do việc quản lý đất đai thành phố Hải Phòng nói chung phờng Vạn Mỹ - quận Ngô Quyền nói riêng Ngời thừa hành nhiệm vụ sở không nắm tình hình sử dụng đất tiến hành công tác đền bù đất nhiều lúng túng, sai sót Việc tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất, quy hoạch đất đai nhiều hạn chế - Do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực bị thu hồi đất xây dựng không theo quy hoạch cụ thể Khu vực trớc dân xây dựng, sử dụng đất đai theo tính tự phát cá nhân, quản lý, nhắc nhở cán địa phờng nên trạng sử dụng đất lộn xộn, bừa bãi gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt - Các công trình vật kiến trúc xây dựng giấy phép, thiếu đồng gây trở ngại cho việc định giá đất, tài sản vật kiến trúc, hoa màu - Cán làm công tác đền bù giải phóng mặt cha giải thích cặn kẽ, cụ thể cho hộ gia đình định thu hồi đất, sách đền bù, hỗ trợ mức giá đền bù Chơng III Một số giải pháp nâng cao hiệu định giá đất nhằm phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt I Định hớng Với quỹ đất có hạn, xã hội ngày phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều, tình hình sử dụng đất cha đạt hiệu tối đa, không theo quy hoạch, kế hoạch Nhà nớc Ta nhận thấy việc xác định giá đất nhằm phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, theo yêu cầu quan điểm Đảng Nhà nớc Nó góp phần làm tăng quỹ đất đa vào sử dụng tăng hiệu dụng đất Với định hớng đổi phơng pháp xác định giá đất đô thị cho sát với giá thực tế đền bù đất theo quy hoạch tổng thể Nhà nớc kế hoạch dự án, từ đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai, tạo điều kiện tăng trởng kinh tế, mở rộng quỹ đất canh tác, ngời dân ổn định sống, giảm diện tích đất cha sử dụng xuống mức thấp 46 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 II Giải pháp Đối với công tác định giá đất - Tiến hành phân giá đất thành nhiều loại: giá đất đô thị, giá đất nông nghiệp, giá đất lâm nghiệp, giá đất mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản giá đất nông nghiệp chia giá đất hàng năm, giá đất lâu năm giá đất khu dân c nông thôn chia cụ thể hơn, giá đất nông, lâm nghiệp đô thị, giá đất nông, lâm nghiệp xã ngoại thành, ngoại thị đợc chuyển thành đất nội thành, nội thị Đây biện pháp phân chia giá đất cụ thể, chi tiết nhằm giúp ngời làm công tác định giá có sở để áp giá cho loại đất tránh tình trạng xác định nhầm loại đất, giá đất đền bù, gây thiệt thòi cho Nhà nớc, ngời dân - Mỗi loại đất với mục đích sử dụng khác phải đợc định giá khác Khi định giá loại đất, mục đích phải xem xét tất yếu tố cấu thành nên giá đất cách cụ thể, khách quan - Định giá đất theo hớng sau: + Chính phủ đa nguyên tắc định giá đất việc xác định giá đất cụ thể loại đất, mục đích sử dụng UBND cấp tỉnh, thành phố quy định + Chính phủ xây dựng bảng khung giá đất cụ thể cho loại đất, mục đích, sở cấp tỉnh, thành phố cụ thể hoá quy định vào địa phơng - Tổ chức quan định giá đất Trung ơng cấp tỉnh, thành phố để đáp ứng đợc công tác định giá đất thờng xuyên, định kỳ kịp thời - Điều tra tiếp cận thị trờng, xác định đợc hệ thống trung tâm thu hút vùng ảnh hởng vị trí lô đất cần định giá, hệ thống trục đờng khung điểm (vị trí lớp lô đất bố trí tơng quan so với mặt đờng) - Tăng cờng công tác đào tạo đội ngũ cán làm công tác định giá đất có trình độ chuyên môn cao Đối với công tác đền bù giải phóng mặt 47 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 - Tiến hành hoàn thiện sách đền bù đất đai, tạo bớc tiến việc quản lý, nâng cao lực quản lý quan quản lý đất Lập quan chuyên trách, tổ chức địa phơng, thờng xuyên đạo công tác đền bù đất đai Các quan hớng dẫn, triển khai, giúp đỡ công tác đền bù đất từ khâu xác định giá đất, xây dựng khu tái định c đến việc hoàn tất công tác Các quan chức năng, cán thực phải thống quan điểm, mục tiêu, sách công tác đền bù đất Nhà nớc, tạo lòng tin nhân dân Thống quan điểm đạo nhiệm vụ quan từ xuống, đảm bảo đạo nhịp nhàng quyền nhiệm vụ cấp, ngành Thực việc công khai niêm yết quy hoach, kế hoạch địa bàn, vùng, địa phơng, đặc biệt nơi chuẩn bị thu hồi đất nhân dân biết thực Tránh việc lãng phí tiền của nhân dân họ biết tiến hành đầu t dài hạn khu đất chuẩn bị thu hồi Chủ động giải việc lấn chiếm đất công đòi đền bù gây nên khó khăn cho công tác đền bù đất đai (trờng hợp cần có hành động kiên để xử lý) - Thực cấp giấy tờ pháp lý đất thực sách hỗ trợ thu hồi đất Hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà chậm địa phơng nớc việc ngời sử dụng đất không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận Để công tác đợc nhanh chóng cần tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà lần đầu phạm vi cấp xã, phờng, thị trấn - Chuẩn bị sở vật chất tiền khả thi thực công tác đền bù giải phóng mặt Tiến hành khảo sát địa bàn để xây dựng phơng án đền bù, xác định nơi tiến hành đền bù thực xây dựng sở hạ tầng cho khu tái định c sau đền bù Chuẩn bị sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù, tái định c, chuẩn bị phơng án đền bù - Phát huy vai trò tổ chức quần chúng, giáo dục, khuyến khích dân chúng tham gia công tác đền bù đất với quyền Tiến hành công khai hoá nguyên tắc phơng án thực đền bù đất cho đối tợng liên quan biết thực Điều tra ý kiến, nguyện vọng ngời bị thu hồi đất dự án thu hồi đất để từ điều chỉnh nội dung, cách thức tiến hành đền bù cho phù hợp Giải dứt điểm khiếu nại dân, tạo niềm tin cho dân sách đền bù đất đai Nhà nớc 48 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 - Thực đào tạo đội ngũ cán quản lý đất đai có lực trình độ chuyên môn cao Điều giúp cho việc đền bù giải phóng mặt thực theo quy định Nhà nớc, quy hoạch, kế hoạch định Trên số giải pháp thực công tác định giá đất - đền bù giải phóng mặt Tuy cha đầy đủ nhng theo em giải pháp xác thực tình hình định giá đất công tác đền bù giải phóng mặt III Một số kiến nghị Kiến nghị với Chính phủ quan quản lý Nhà nớc * Tạo môi trờng pháp lý đầy đủ, đồng cho công tác định giá đất đền bù giải phóng mặt Một điều phủ nhận là: cho dù hoạt động công tác định giá đất đền bù giải phóng mặt có thay đổi nh tách rời chế, sách Đảng Nhà nớc Do đó, muốn nâng cao hiệu công tác định giá đất đền bù giải phóng mặt nỗ lực thân với giải pháp, kiến thức cần có môi trờng pháp lý đầy đủ, đồng * Đối với công tác định giá đất - Nhà nớc cần quy định cụ thể, công bố nguyên tắc phơng pháp định giá bất động sản làm sở cho việc thực Bất kỳ tổ chức, cá nhân tham gia vào việc định giá phải tuân theo nguyên tắc chuẩn mực đợc công bố - Xác định giá đất vấn đề lớn, phức tạp Ngoài việc hoàn chỉnh nội dung, trình tự phơng pháp, thời gian tới Nhà nớc cần nghiên cứu thêm chế tổ chức chuyên trách xác định giá đất, để làm sở tăng cờng quản lý Nhà nớc đất đai kinh tế thị trờng - Hình thành tổ chức định giá độc lập để làm công tác định giá nhằm đảm bảo tính khách quan kết định giá, tổ chức chịu trách nhiệm trớc pháp luật kết định giá đợc trả chi phí theo quy định 49 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 - Quy định cụ thể thêm phơng pháp xác định giá đất theo khả sinh lợi giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế Để đơn giản cách tính, giá đất tính theo khả sinh lợi đợc xác định cho vùng theo mức sản lợng, chi phí thu nhập bình quân năm trớc đó, có tham khảo suất phân hạng đất - Định giá đất phải trở thành nội dung quản lý Nhà nớc đất đai đợc tiến hành thờng xuyên, định kỳ * Đối với công tác đền bù giải phóng mặt - Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 22/CP Chính phủ quy định đền bù giải phóng mặt bằng, nhằm hoàn thiện sách, quy định đền bù giải phóng mặt bằng, cho phù hợp với hoàn cảnh cụ thể vùng, địa phơng - Sửa đổi, nâng cao khung giá loại đất quy định Nghị định 87/CP Chính phủ, cho giá đất tính đền bù thiệt hại địa phơng sát với giá thực tế, không gây thiệt thòi cho ngời bị thu hồi đất - Lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cấp năm tới, để làm cho quan quản lý Nhà nớc xác định khu vực thu hồi đất, giao đất sách đền bù, hỗ trợ - Kết hợp chặt chẽ ban, ngành liên quan công tác đền bù giải phóng mặt để huy động đợc sức mạnh tổng hợp - Bỏ việc sử dụng hệ số K tính giá đất đền bù Hiện nay, để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại phải thông qua bớc (đối với đất nông nghiệp) bớc loại đất khác, hệ số K đợc sử dụng nh bớc trung gian Ưu điểm cách xác định khả so sánh giá đất địa phơng ban hành theo khung giá Chính phủ với giá đất thực tế giá đất tính theo khả sinh lợi, từ giúp cho quan quản lý Nhà nớc có điều chỉnh thích hợp cần Nhng nhợc điểm phức tạp (vì có hệ số K hay hệ số K không ảnh hởng tới giá đất tính đền bù thiệt hại) dễ nhầm lẫn với hệ số K quy định Nghị định số 87/CP - Trờng hợp giá đất UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành theo quy định Chính phủ phù hợp với khả sinh lợi giá chuyển nhợng 50 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 quyền sử dụng đất địa phơng, đợc sử dụng giá đất làm giá tính đền bù thiệt hại - Bộ Tài địa phơng cần tổ chức tập huấn kịp thời, đầy đủ cho đối tợng có liên quan đến công tác đền bù nói chung, công tác định giá đền bù nói riêng, tăng cờng công tác kiểm tra, hớng dẫn thực quy định đền bù thiệt hại, nhằm tránh cách hiểu làm khác thời gian vừa qua Kiến nghị UBND thành phố Hải Phòng Nghị định số 87/CP Chính phủ đời quy định khung giá loại đất phạm vi nớc Thành phố Hải Phòng Quyết định số 208/QĐ-UB Uỷ ban nhân dân thành phố, xác định mức giá đất địa bàn thành phố Hải Phòng Nhng bảng giá thấp so với giá thực tế, đặc biệt vị trí ngõ, mặt giá cha đồng đều, Nhà nớc trng thu để sử dụng vào mục đích khác ngời dân thiệt thòi, giá đất đền bù thấp Qua trình tìm hiểu, nghiên cứu thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt phờng Vạn Mỹ - quận Ngô Quyền - thành phố Hải Phòng, em xin có số kiến nghị sau: - Giá đất vận hành theo quy luật thị trờng, Quyết định 208/QĐ-UB quy định bảng giá đất thành phố Hải Phòng ban hành từ năm 1998 Đến hầu hết giá trở nên lạc hậu không phù hợp với giá thị trờng, đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban ngành có liên quan tiến hành điều tra, khảo sát để xây dựng bảng giá đất - Khi có bảng giá sát với giá thị trờng đề nghị hạ mức thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 20% xuống 5% để tạo sở cho nhân dân thực việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật, hạn chế dần tác động thị trờng ngầm - Định giá thờng xuyên, theo định kỳ lấy giá đợc xác định thời gian gần với thời điểm thu hồi đất làm giá đền bù - Lập hồ sơ địa chính, đồ địa đến tận cấp phờng, xã có lu trữ, bảo quản cận thận để làm sở liệu cho việc xử lý tất mối quan hệ 51 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 đất đai phát sinh nói chung đền bù thiệt hại đất Nhà nớc thu hồi nói riêng - Riêng trờng hợp thu hồi đất để xây dựng, mở rộng đờng giao thông, hạ tầng sở kỹ thuật vị trí đất yếu tố hàng đầu định tới giá trị Do vậy, giá đất đợc xác định để đền bù phải xem xét, phân tích thời điểm: trớc có quy hoạch, thực quy hoạch sau quy hoạch - Tiến hành cấp đất thu hồi đất phải theo quy định Luật đất đai năm 1993, Nghị định số 22/CP Chính phủ - Thành phố cần tăng cờng công tác quản lý, sử dụng đất cho hợp lý, hiệu quả, tránh tình trạng sử dụng đất bừa bãi không theo quy hoạch cụ thể - Xây dựng nhà phải có giấy phép, để sau có thu hồi đất thuận lợi cho việc đền bù - Tuyên truyền, phân tích cho nhân dân hiểu rõ, hiểu sách pháp luật đền bù giải phóng mặt thành phố 52 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 Kết luận Trong kinh tế thị trờng đất đai với t cách hàng hoá đặc biệt có giá trị giá trị sử dụng, đợc biểu dới hình thái tiền tệ giá giá đất đai Giá đất tất yếu khách quan, bị chế định quy luật thị trờng, xác định giá đất môn khoa học phức tạp, lại tuỳ thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng Công tác phải vừa làm vừa rút kinh nghiệm, kịp thời sửa đổi, bổ sung Đổi hoàn thiện phơng pháp xác định giá đất nói chung xác định giá đất nhằm phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt nói riêng yêu cầu cấp bách ngành quan chức Thực đợc điều điều chỉnh đợc tất quan hệ đất đai Nhà nớc với ngời sử dụng đất, trục xoay mối quan hệ ngời sử dụng đất Đảm bảo cho Nhà nớc không gây thiệt thòi cho nhân dân không bị thất thu thực công tác quản lý đất đai Trên sở vận dụng phơng pháp nghiên cứu khoa học, gắn kết lý luận với thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt phờng Vạn Mỹ - quận Ngô Quyền - TP Hải Phòng, chuyên đề hoàn thành số kết sau: Chuyên đề nêu sở, nguồn gốc hình thành giá đất nh luận điểm phơng pháp xác định giá đất, tiếp thu có chọn lọc phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh Việt Nam số phơng pháp Thế giới xác định giá đất Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt phờng Vạn Mỹ - quận Ngô Quyền - TP Hải Phòng năm 2000, kết đạt đợc nh tồn tại, hạn chế nguyên nhân Dựa phân tích kỹ nguyên nhân tồn tại, Chuyên đề đề xuất số giải pháp tơng đối đầy đủ, đồng có tính khả thi Do trình độ nhận thức có hạn, vấn đề nghiên cứu phức tạp nên viết tránh khỏi thiếu sót, hạn chế định Em mong nhận đợc bảo, giúp đỡ thầy cô giáo anh, chị 53 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 Viện nghiên cứu Địa chính, để viết đợc hoàn chỉnh giúp em có đợc nhận thức sâu sắc Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn PGS TSKH Lê Đình Thắng, TS Vũ Đình Chuyên cô chú, anh chị Viện nghiên cứu Địa giúp đỡ em hoàn thành viết này! Tài liệu tham khảo Mác - Anghen toàn tập - tập 25 phần II - NXB trị Quốc gia, năm 1994 Của cải dân tộc - Adam Smith - NXB Giáo dục, năm 1997 PGS.TS Ngô Đức Cát - Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất - NXB Nông nghiệp, năm 2000 PGS.TSKH Lê Đình Thắng - Giáo trình nguyên lý thị trờng nhà đất - NXB Chính trị Quốc gia, năm 2000 PGS.TSKH Lê Đình Thắng - Giáo trình Quản lý Nhà nớc đất đai nhà -NXB Chính trị Quốc gia, năm 2000 54 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa K39 Nghị định số 80/CP Chính phủ ngày 06 tháng 11 năm 1993 Nghị định số 87/CP Chính phủ ngày 17 tháng 08 năm 1994 Nghị đinh số 90/CP Chính phủ ngày 17 tháng 08 năm 1994 Nghị định số 22/1998/NĐ - CP Chính phủ 10 Thông t liên 145/1998/TT - BTC ngày 04/11/1998 Bộ Tài 11 Luật đất đai năm 1993 sửa đổi năm 1998 12 Tạp chí Địa chính, tạp chí Nghiên cứu kinh tế, tạp chí xây dựng tài liệu khác 55 [...]... với hệ số K cho phù hợp 2.7 Đền bù thiệt hại đối với đất ở thuộc nông thôn - Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của gia đình Ngời bị thu hồi đất đợc đền bù bằng đất có mục đích sử dụng nhng mức tối đa đợc đền bù bằng đất tại nơi ở mới là mức đất ở theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai, nếu có chênh lệch về giá đất thì đợc đền bù bằng tiền... phải xác định hệ số K để tính giá đất đền bù thiệt hại cho phù hợp 2.5 Đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản - Khi thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù bằng đất theo diện tích và hạng đất bị thu hồi Nếu không có đất đền bù thì ngời bị thu hồi đất đợc đền. .. bản công tác giải toả mặt bằng phục vụ dự án cải tạo, nâng cấp các công trình, nâng cao hiệu quả khai thác Quốc lộ 5 - thành phần 2A Đồng thời kết hợp với các ngành, thành phố chuẩn bị công tác giải phóng mặt bằng xây dựng mở rộng đờng Đà Nẵng; xây dựng các công trình công cộng - Xây dựng và sửa chữa một số trờng học, trạm y tế Thực hiện duy tu sửa chữa 43 đờng ngõ; hẻm II Thực trạng công tác đền bù giải. .. xã đền bù thiệt hại chi phí đầu t vào đất 2.6 Đền bù thiệt hại đối với đất ở tại đô thị - Đất bị thu hồi là đất ở thì đợc đền bù thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoặc đất ở tại khu tái định c + Diện tích đất ở đền bù cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đất ở do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định nhng không vợt quá diện tích đất bị thu hồi, mức tối đa đợc đền bù thiệt hại bằng đất tại. .. góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Với các đặc điểm nêu trên, ta có thể đa ra khái niệm về định giá đất nh sau: Định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã đợc xác định, tại một thời điểm xác định 2 Mục đích của định giá đất Mục đích của định giá đất là để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi... trị cao hơn - Đất cha sử dụng khi định giá phải sử dụng những nguyên tắc về sử dụng đất Định giá đất là một yếu tố quan trọng không thể thiếu đợc trong công tác định giá tài sản nói chung Nó giúp cho Nhà nớc có thể đánh giá đúng đợc giá trị tài sản để thực hiện thu đúng, thu đủ thuế, góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc 4 Các phơng pháp xác định giá đất 4.1 Phong pháp xác định giá đất. .. quy định cho phù hợp với pháp luật về đất đai 29 Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế & Quản lý Địa chính K39 + Trong trờng hợp đất bị thu hồi lớn hơn diện tích đất ở đợc đền bù thì ngời bị thu hồi đất ở có thể đợc đền bù thêm một phần diện tích đất ở tuỳ theo quỹ đất của địa phơng, phần còn lại đợc đền bù bằng tiền + Trong trờng hợp đất ở bị thu hồi nhỏ hơn diện tích đất đợc đền bù, ngời đợc đền bù phải nộp... Vật giá - Giao thông công chính Địa chính và Ban quản lý dự án khu vực các công trình Giao thông công chính UBND thành phố Hải Phòng quyết định thu hồi 617,2 m 2 (sáu trăm mời bảy phẩy hai mét vuông) đất tại phờng Vạn Mỹ - quận Ngô Quyền - thành phố Hải Phòng để thực hiện Dự án cải tạo, nâng cấp các công trình nâng cao hiệu quả khai thác Quốc lộ 5 (Dự án thành phần 2A) Đây là một dự án mà tính hiệu quả. .. quyền sử dụng đất khi giao đất mà không phải trả tiền đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại ngân hàng Việt Nam, kê biên bất động sản gắn với quyền sử dụng đất đai, cho thuê đất và làm cơ sở cho việc tính đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất 3 Những nguyên tắc chung về định giá đất - Định giá đất phải dựa trên những yếu tố quyết định về giá trị Yếu tố quyết định giá trị là những đặc điểm... thu hồi đất đợc đền bù bằng tiền theo giá đất quy định hiện hành - Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nớc giao cho sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu thì ngời bị thu hồi đất không đợc đền bù thiệt hại về đất nhng đuợc đền bù thiệt hại về chi phí đã đầu t vào đất - Ngời bị thu hồi đất là ngời làm nông nghiệp nhng không thuộc đối tợng đợc đền bù theo quy định của Nghị định số 22/CP của Chính phủ ... công tác đền bù giải phóng mặt phờng Vạn Mỹ - quận Ngô Quyền - TP Hải Phòng (Dự án Quốc lộ - thành phần 2A) Chơng III : Một số giải pháp nâng cao hiệu định giá đất nhằm phục vụ công tác đền bù. .. Đánh giá thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt phờng Vạn Mỹ, quận Ngô Quyền - TP Hải Phòng (Dự án Quốc lộ - thành phần 2A) Những kết đạt đợc Công tác xác định giá đất để đền bù giải phóng mặt. .. đền bù Chơng III Một số giải pháp nâng cao hiệu định giá đất nhằm phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt I Định hớng Với quỹ đất có hạn, xã hội ngày phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều,