Một Số Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Định Giá Đất Nhằm Phục Vụ Công Tác Đền Bù Giải Phóng Mặt Bằng Tại Phường Vạn Mỹ, Quận Ngô Quyền, Tp Hải Phòng

Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc, của mỗi địa phơng phải theo quy hoạch tổng thể về đất đai nên Nhà nớc phải thu hồi một phần đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân s

Lời mở đầu

Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố dân c, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng

Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị và giá trị sử dụng và biểu hiện dới hình thái tiền tệ của giá là giá cả đất đai.

Quản lý Nhà nớc về đất đai bao gồm 7 nội dung, trong đó định giá, phân hạng đất là một nội dung rất quan trọng, nó phản ánh mặt kinh tế của

đất Nhà nớc xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất.

Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc, của mỗi địa phơng phải theo quy hoạch tổng thể về đất đai nên Nhà nớc phải thu hồi một phần

đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Khi thu hồi đất Nhà nớc thực hiện việc đền bù cho các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi.

Thực tiễn những năm qua cho thấy, khi xác định giá các loại đất để phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tuy đã căn cứ vào giá thị tr- ờng song chủ yếu vẫn dựa vào các yếu tố chủ quan, cha xuất phát từ việc nghiên cứu các yếu tố chi phối tới giá đất Nên mức giá đền bù các loại đất cha phản ánh hết giá trị thực của nó Vì vậy, tìm hiểu về phơng pháp xác

định giá đất nhằm phục vụ hiệu quả công tác đền bù giải phóng mặt bằng là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nớc về đất đai.

Sau một thời gian tìm hiểu, nghiên cứu tại Viện nghiên cứu Địa chính,

ợng công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở nớc ta nói chung và tại Thành phố Hải Phòng nói riêng.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài không bao gồm toàn bộ vấn đề về định giá đất, mà chỉ giới hạn trong phạm vi định giá đất để phục vụ công tác đền

bù giải phóng mặt bằng.

Những nghiên cứu của đề tài xây dựng trên t tởng kinh tế, quản lý Nhà nớc về đất đai theo định hớng XHCN và đợc tiến hành theo phơng pháp nghiên cứu tổng hợp, phân tích, đối chiếu, so sánh.

Kết cấu đề tài ngoài lời mở đầu và kết luận gồm có 3 chơng:

em mong nhận đợc những ý kiến nhận xét, đánh giá của các thầy cô và bạn

đọc.

Em xin chân thành cảm ơn PGS TSKH Lê Đình Thắng - chuyên

ngành Kinh tế & Quản lý Địa chính trờng Đại học Kinh tế quốc dân, TS Vũ

Đình Chuyên và các anh, chị ở Viện nghiên cứu Địa chính đã nhiệt tình giúp

đỡ, đóng góp ý kiến trong quá trình em thực hiện chuyên đề này.

ơng I Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

I Tổng quan về giá đất

1 Tổng quan về giá đất trên Thế giới

Đất đai là quà tặng của thiên nhiên, là kết quả của đấu tranh, lao độngcủa nhân dân trải qua bao thế hệ Đất đai là chỗ đứng để loài ngời tồn tại vàphát triển, nó đóng vai trò quan trọng đối với mọi ngành sản xuất Chính vìthế Mác đã nói: “Đất là cha, sức lao động là mẹ sản sinh ra mọi của cải” Với

t cách là một hàng hoá, đất đai cũng có đầy đủ những thuộc tính nh mọi hànghoá khác đó là: Giá trị và giá trị sử dụng Nhng khác với các hàng hoá thôngthờng, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, con ngời chỉ tác động chuyển trạngthái đất đai cha sử dụng sang sử dụng nên có thể coi đất đai là một loại hànghoá đặc biệt

* Giá trị: khác với những gì mà con ngời thấy đợc trong cuộc sống củamình, đất đai tồn tại trớc con ngời vì thế đất đai không thể do con ngời tạo ra

mà nó là sản phẩm của tự nhiên, do tự nhiên trao tặng con ngời Do đó, với ýnghĩa đất nguyên thuỷ, tức là cha có sự tác động của con ngời và đầu t vốnthì đất không có giá trị Nhng vấn đề đa ra nghiên cứu không đơn thuần là

đặc tính tự nhiên của đất mà là đặc tính kinh tế của đất, nghĩa là đất đã có sựtác động của con ngời theo phơng thức trực tiếp hay gián tiếp thì lúc đó đất

đai đã trải qua quá trình lao động và chiếm hữu Nhìn một cách bao quát hơnngay cả đất khi cha đợc đa vào sủ dụng với mục đích cụ thể nào thì ngay bảnthân trong đất cũng đã chứa đựng sự kết tinh lao động của con ngời mangtính trừu tợng và gián tiếp nh: việc bảo vệ lãnh thổ, bảo vệ môi trờng sinhthái Nh vậy, khi tham gia vào thị trờng với t cách là một hàng hoá đặc biệt,

đất đai chứa một lợng lao động nhất định và chính lợng lao động này đã tạolên giá trị ban đầu của đất, giá trị nguyên thuỷ

* Giá trị sử dụng: Đất đai có một lợng giá trị sử dụng vô cùng to lớn:

đất là địa bàn sinh sống của con ngời, là nguyên liệu sản xuất của một sốngành, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng

Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu sự hình thành và phát triển của thịtrờng đất đai ở các nớc với những thể chế chính trị khác nhau đã cho ta thấy

đợc tính tồn tại khách quan của giá đất và thị trờng đất đai:

- ở các nớc theo nền kinh tế thị trờng, đất đai không những đợc muabán tự do mà còn đợc cho thuê một cách rộng rãi, mua bán tự do đợc hiểu là:

“Ngời không nhu cầu mà có đất thì bán - ngời có nhu cầu thì mua” Việcchuyển nhợng cũng nh cho thuê đất đai đợc coi là biện pháp nhằm nâng caohiệu quả sử dụng đất

Xu hớng tăng cờng sự can thiệp của Nhà nớc vào thị trờng đất đai vàgiá đất theo hớng tích cực đã làm cho khả năng tăng thu cho ngân sách Nhànớc ngày càng cao Do tính chất không tái tạo đợc của đất nên thị trờng đấtmang tính chất độc quyền nhiều hơn so với thị trờng các loại hàng hoá khác

- Tại các nớc t bản phát triển chế độ sở hữu t nhân về đất đai đã thúc

đẩy quá trình tích tụ đất đai đã đạt tới đỉnh cao, thị trờng đất đai cũng mangtính chất đặc biệt, tạo cơ sở kinh tế chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế

t bản, các quốc gia thờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất mà hạnchế áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trờng đất

- Rút kinh nghiệm của các nớc đi trớc, các nớc đang phát triển đang thihành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trờng đất đai theo hớng giảm bớttốc độ và quy mô tích tụ đất nh một tất yếu của sở hữu đất đai trong nền kinh

tế thị trờng, nhằm mục đích toàn dân có đất hay đảm bảo cho số đông nôngdân có ruộng, Chính phủ các nớc đa ra: “Chính sách hạn điền” Ví dụ ởBăng-la-đét theo đạo luật của Nhà nớc ban hành năm 1950, mỗi gia đình đợc

sở hữu diện tích đất trồng trọt không quá 13,5 ha, mỗi thành viên trong gia

đình đợc sở hữu tối đa 1,35 ha đất canh tác, cộng với 13,5 ha đất ở, nếu vợtquá giới hạn trên phải đợc Nhà nớc cho phép Những giới hạn này cũng đợc

điều chỉnh vào những thời gian khác nhau ở Philipin, giới hạn cho một hộ

đầu năm 1950 là 100 ha, giữa năm 1973 và cuối năm ấy là 24 ha Đến năm

1978 giới hạn tối đa đợc điều chỉnh ở mức 7 ha cho một hộ Bằng cách quy

định hạn điền, các nớc này đã giúp các tá điền từ vị trí là ngời lĩnh canh sang

vị trí ngời chủ ruộng đất

- Trớc đây ở một số nớc XHCN Đông Âu nh: Nam T, Ba Lan vẫntồn tại chế độ t nhân thuê ruộng, các cơ sở kinh doanh t nhân thuê ruộng đất

của Nhà nớc hoặc của t nhân để kinh doanh Việc cho thuê đất và mua bán

đất đã giúp cho nông nghiệp ở các nớc này phát triển năng động hơn

- Thực tế đối với những nớc đang trong giai đoạn tăng trởng kinh tếhoặc có sự đầu t mạnh từ phía nớc ngoài vào thờng xuất hiện những cơn sốtgiá đất một cách khó kiểm soát, nhng đặc điểm của các cơn sốt giá này thìchỉ tập trung vào những nơi có nhu cầu cao về đất nh: đô thị, khu côngnghiệp, khu chế xuất Khi có những cơn sốt giá đất thì hầu hết không có sựcan thiệp của Nhà nớc trừ khi nó ảnh hởng tới việc đầu t của nớc ngoài vàotrong nớc thì Chính phủ, lúc đó bằng các chính sách và công cụ quản lý kháctức thời can thiệp vào thị trờng nhà đất

Do đặc điểm của đất là có giới hạn về số lợng, đây là nguyên nhân của

xu hớng tăng giá đất và các cơn sốt giá đất Và tính không tái tạo đợc vàkhông di chuyển của đất đai đã tạo điều kiện phát sinh và tăng trởng mạnhcủa địa tô chênh lệch, nhất là trong điều kiện thời kỳ đầu phát triển của Chủnghĩa T bản Ngày nay, không còn khả năng phân chia lại đất đai bằng chiếntranh, trong khi đó mức độ tích tụ t bản đạt tới trình độ cao, nhu cầu mở rộngthị trờng, mở rộng lĩnh vực đầu t đã thúc đẩy khả năng tăng giá đất

Tình hình định giá đất ở một số n ớc trên Thế giới:

- Định giá chung (bao gồm cả đất và các công trình kiến trúc, cây lâunăm gắn liền với đất) ở Thuỵ Điển: Định giá phải chỉ ra đối với những bất

động sản phải đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quy định của phápluật Những bất động sản không có khả năng đóng thuế thì không cần địnhgiá, định giá bất động sản theo những nguyên tắc đồng bộ hợp lý

- Đài Loan: Trong nội dung định giá đất thì đất trống hay giá trị của

đất và các công trình xây dựng trên đất là một khái niệm kinh tế, dù là đểtrống hay đợc cải tạo đất vẫn đợc đề cập nh một bất động sản hay khả năng

đáp ứng nhu cầu cuộc sống của con ngời Cơ sở của việc đinh giá là tính chấtduy nhất, khả năng tồn tại lâu dài, sự cố định của địa điểm, nguồn cung tơng

đối hạn chế và việc sử dụng xác định của địa điểm

- ở Đan Mạnh có một trung tâm quản lý quốc gia thực hiện việc địnhgiá bất động sản có sự hỗ trợ của các đô thị, cơ quan quản lý này có 3 cấp.Trớc kia việc định giá bất động sản thực hiện 4 năm một lần vào đầu năm, kể

từ năm 1998 định giá bất động sản đợc thực hiện hàng năm để tăng khả nănggiải quyết khiếu lại.

2 Tổng quan về thị trờng đất Việt Nam

2.1 Giai đoạn trớc năm 1945: Thời kỳ này quyền sở hữu tối cao về

ruộng đất thuộc Nhà nớc, đây là quyền lực đặc trng tối cao của Nhà nớc

Ph-ơng Đông Bên cạnh quyền quản lý lãnh thổ Nhà nớc còn có quyền lực tốicao đối với toàn bộ đất đai sinh lợi nh một quyền sở hữu Quyền sở hữu tốicao này không chỉ phản ánh ý nguyện muốn thâu tóm mọi nguồn lợi thu đợc

từ đất vào tay Nhà nớc của những ngời cầm quyền mà còn thể hiện vai tròcủa Nhà nớc Với lý do Nhà nớc là ngời có công trong việc trợ giúp và tổchức các cuộc khai phá ruộng đất Do điều kiện đất nớc nằm trong sự kiểmsoát của thực dân phong kiến, đất đai chủ yếu tập trung vào tầng lớp địachủ Lúc này giá đất đợc thể hiện bằng tiền nhng cũng có khi đợc quy đổibằng giá trị tài sản hoặc thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầnglớp địa chủ

Dới thời kỳ nhà Lý, Trần loại sở hữu t nhân đã đợc pháp luật hiện hànhcông nhận bằng việc ban hành các quy định cụ thể nh một văn khế bán ruộngcông Đến đời hậu Lê ruộng đất t hữu dần dần phát triển đến mức lấn átruộng công, khi thực dân Pháp xâm lợc nớc ta chúng cũng áp đặt phơng thứcquản lý đất đai theo kiểu nh ở chính quốc, đó là thừa nhận sở hữu t nhân đất

đai và thành lập các văn bằng chứng minh sự sở hữu đó gọi là bằng khoán

2.2.Giai đoạn từ năm 1945 - 1980: Các hiến pháp năm 1946 và năm

1959 của nớc Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà đã khẳng định có các hình thức

sở hữu về đất sau:

+ Hình thức sở hữu Nhà nớc

+ Hình thức sở hữu tập thể

+ Hình thức sở hữu t nhân

Trong các hình thức sở hữu trên thì sở hữu Nhà nớc và sở hữu tập thể

đợc coi là hình thức sở hữu cơ bản và đợc u tiên Vì vậy trong thời kỳ này tuy

đất đai vẫn đợc pháp luật cho phép trao đổi mua bán, song tính chất hàng hoá

của đất đai cũng nh những loại đất đợc phép mua bán bị hạn chế dần theoquá trình công hữu hoá đất đai.

Do xuất phát từ điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội và bỏ qua các tiền

đề kinh tế nên Nhà nớc ta trong giai đoạn này tuy vẫn thừa nhận việc muabán đấtđai, song chủ yếu là các biện pháp hành chính, để tiến hành quản lýcũng nh “chuyển dịch” đất đai trong nền kinh tế nhằm phục vụ cho các mục

đích sử dụng, bỏ qua các biện pháp và đòn bẩy kinh tế dẫn tới hạn chế dầncác thuộc tính hàng hoá đất đai, mà đỉnh cao là cùng việc quốc hữu hoá đất

đai trên phạm vi toàn quốc, Hiến pháp năm 1980 chính thức xoá bỏ tính chấthàng hoá của đất, nghiêm cấm mua bán đất đai

2.3 Giai đoạn 1980 - 1992: Đây là giai đoạn mà các quan hệ kinh tế

của đất đai phần lớn bị pháp luật triệt tiêu, đất đợc xem là không có giá trị

Từ năm 1989 kinh tế Việt Nam bắt đầu xu thế ổn định dần và có tăngtrởng Mức tăng trởng GDP bình quân hàng năm trong 5 năm (1985- 1990)

đạt 8,5%, cùng sự ổn định và phát triển kinh tế và tăng cờng đầu t trong nớc

Đất đai trở thành đối tợng đầu t sinh lợi cao Việc thay đổi mục đích sử dụng

đất bắt đầu nảy sinh cùng với nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất hoặcthuê đất Các quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày càng phát triển.Trớc khi có Luật đất đai do nhu cầu tự nhiên của cuộc sống việc mua bán nhàdiễn ra công khai hoặc ngấm ngầm, mặc dù thị trờng hoàn toàn mang tính bấthợp pháp Mâu thuẫn này đã kìm chế sự phát triển của thị trờng sử dụng đất,làm cho ngân sách Nhà nớc mất đi một nguồn thu quan trọng, cũng từ đó tạo

ra khe hở pháp luật

Bên cạnh đó các quy định pháp luật đối với đất dai chỉ thiên về mặthành chính mà không chú ý đến mặt kinh tế cộng với sự ảnh hởng nặng nềcủa cơ chế quan liêu bao cấp, các tiêu cực trong việc quản lý, giao đất diễn rangày càng nhiều

Tháng 4 năm 1990 sau khi Quốc hội ban hành Luật đầu t nớc ngoài tạiViệt Nam, Bộ tài chính đã có quyết định số 210/VP ngày 1/4/1990 quy địnhkhung giá cho thuê đối mặt đất, mặt nớc, mặt biển đối với các hình thức đầu

t nớc ngoài tại Việt Nam Đây là khung giá đất đầu tiên tại nớc ta Tuy cònhạn chế, nhiều điểm cha hợp lý song nó đã cung cấp đợc căn cứ pháp lý đểquản lý và kiểm tra việc sử dụng đất đai Nhà nớc cha công nhận quá trình

chuyển nhợng đất đai dới bất kỳ hình thức nào, điều đó tạo ra khe hở trongviệc quản lý đất đai dẫn tới tình trạng mua bán chuyển nhợng đất đai ngầmkhông thể kiểm soát đợc.

2.4 Giai đoạn 1992 đến nay: Hiến pháp năm 1992 đã trở lại thừa

nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu, song với điều kiện kinh tế xã hội,chính trị của nớc ta, sở hữu toàn dân về đất đai là tất yếu khách quan Vấn đềcốt lõi đợc đặt ra là xây dựng và thực hiện chế độ sở hữu này nh thế nào để

đảm bảo mục tiêu đề ra: Đảm bảo công bằng xã hội trên cơ sở quản lý vàkhai thác tốt nhất những tiềm năng của đất vì mục tiêu: “Dân giàu, nớc mạnh,xã hội công bằng văn minh”

Với t cách là một t liệu sản xuất đặc biệt trong nền sản xuất hàng hoá,

đất đai không chỉ đơn giản là điều kiện sinh tồn mà còn là yếu tố đầu vào củasản xuất hàng hoá, là điều kiện thực hiện lợi ích kinh tế, đất tham gia quan hệthị trờng và trở thành hàng hoá đặc biệt, đất tham gia vào thị trờng dới haigóc độ:

+ Là địa bàn sản xuất ra sản phẩm hàng hoá cung cấp cho thị trờng.+ Bản thân đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt

Trên cơ sở phân tích, đánh giá các u điểm và hạn chế các giải pháp cótính đến sự tác động trớc mắt và lâu dài, Hiến pháp năm 1992 một lần nữaghi nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu, để đảm bảo quyền lợi vànghĩa vụ của ngời sử dụng đất, mở rộng quyền năng cho ngời sử dụng đất,phát triển các quan hệ đất đai trong điều kiện sản xuất hàng hoá, đa quan hệ

đất đai từ quan hệ phân phối hiện vật bớc sang quan hệ giá trị, đất đai trởthành một tài sản có giá (tại Điều 12 Luật đất đai năm 1993)

Thi hành Luật đất đai năm 1993, này 6/11/1993 Chính phủ đã banhành Nghị định số 80/CP về việc quy định khung giá các loại đất Nội dungcủa Nghị định này chỉ quy định mức giá tối thiểu mà không quy định mứcgiá tối đa, nên khi triển khai thực hiện thì gặp không ít những khó khăn Vìvậy, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP về việc banhành khung giá các loại đất bao gồm cả mức giá tối thiểu và mức giá tối đathay thế Nghị định số 80/CP với mục đích đảm bảo cho Nhà nớc quản lý đất

đai nói chung và giá đất nói riêng sao cho đem lại hiệu quả cao Tuy nhiên,giá quy định của Nhà nớc thấp xa so với thực tế trên thị trờng, do khi xây

dựng bảng giá đất, Nhà nớc chỉ căn cứ vào mục đích là xây dựng giá sao chokhi thu thuế Nhà nớc thu đợc hiệu quả cao nhất chứ không dựa vào giá đấtbiến động trên thực tế, dẫn đến tình trạng khi áp giá này để thu tiền sử dụng

đất, cho thuê đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất thì Nhà nớc thất thu,song nếu để đền bù cho dân khi thu hồi đất thì dân quá thiệt thòi Vì vậy, đểkhắc phục tình trạng này cần phải điều tiết giá của Nhà nớc, để giá của Nhànớc dần sát thực tế trên thị trờng

3 Các cơ sở hình thành của giá đất

3.1 Cơ sở pháp lý

Luật đất đai của nớc ta năm 1993 đã công nhận đất có giá trị ở Điều 12: “Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi th-ờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất ”

Căn cứ vào Điều 12 của Luật đất đai, Chính phủ đã ra Nghị định 80/CPban hành khung giá đất, tiếp đến ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị

định 87/CP thay thế cho Nghị định 80/CP Gần đây hơn nữa vào ngày13/05/1996 Chính phủ đã ra Quyết định số 302/TTg bổ sung hệ số K nhằm

để mở rộng khung giá đất đã quy định tại Nghị định 87/CP Ngay sau đóThông t liên bộ số 94/TT-LB đợc ban hành cũng hớng dẫn thêm hình thứcxác định giá đất theo cơ chế đấu thấu quyền sử dụng đất

3.2 Cơ sở lý luận

Khi xét quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trờng, việc đánh giá lợinhuận thu đợc từ việc sử dụng đất và phân phối lợi nhuân đó trở thành cốt lõi.Các nhà kinh tế thờng đề cập đến phạm trù “Địa tô T bản” của Mác để đa racông thức xác định giá đất về mặt lý thuyết Lợi nhuận thu đợc từ đất đai baogồm 3 loại địa tô:

+ Địa tô chênh lệch 1: đợc tạo ra do sự chênh lệch về u thế của điềukiện tự nhiên giữa 2 mảnh đất cùng diện tích Do đất đai thuộc sở hữu toàndân nên địa tô chênh lệch 1 sẽ đợc thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nóc

+ Địa tô chênh lệch 2: là loại địa tô đợc tạo ra do mức độ đầu t vào đất

vậy địa tô chênh lệch 2 có tác dụng khuyến khích ngời sử dụng đất có hiệuquả.

+ Địa tô tuyệt đối: là loại địa tô đợc tạo ra do sự chênh lệch giữa giá cảsản xuất cá biệt với giá thị trờng của loại sản phẩm hàng hoá đợc sản xuất từviệc sử dụng đất Địa tô tuyệt đối đợc hình thành do quan hệ cung cầu, nóquyết định cơ cấu đầu t vào các mục đích sử dụng đất khác nhau trong quátrình sản xuất hàng hoá Không có chế độ độc quyền t hữu đất đai thì địa tôtuyệt đối đợc xoá bỏ, cơ cấu đầu t vào các mục đích sử dụng khác nhau sẽ doNhà nớc điều tiết

Nh vậy, giá đất và thuế đất đợc hình thành trên cơ sở lợi nhuận thu đợc

từ việc sử dụng đất nhằm xác định đúng địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênhlệch 2

Công thức này đã phản ánh đợc giữa ngời mua và ngời bán đất đều thu

đợc một khoản lợi nhuận và ngời mua đất sẽ thu đợc một khoản lợi tô caohơn lợi tức ngân hàng nếu biết khai thác sử dụng đất có hiệu quả Ngời bán ở

đây sẽ mất quyền sử dụng đất nhng đợc sở hữu một khoản lợi tức ngân hàngtơng đơng với số lợi tô thu đợc khi còn là chủ sử dụng đất Còn ngời mua đã

bỏ ra một lợng tiền tơng đơng để sử dụng đất hiệu quả hơn nhằm thu đợc mộtkhoản lợi tô cao hơn lợi tức ngân hàng

4 Đặc điểm của giá đất

So với các loại hàng hoá thông thờng, giá đất có những đặc điểm sau

đây:

- Giá đất còn đợc biểu hiện qua hình thức thuê - quan hệ giữa giá đất

và tiền thuê cũng tơng tự nh quan hệ giữa vốn đầu t và lợi nhuận, chỉ cần biết

tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra đợc

- Yếu tố có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà làquyền lợi và lợi ích có đợc từ đất đai, nên giá đất cũng xuất phát từ đó

- Hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo mộttiêu chuẩn đơn giản nh các hàng hoá thông thờng, do tính khác biệt rất lớnnên không thể hình thành một thị trờng hoàn chỉnh một cách đơn thuần

- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánhgiá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lợng vốn đầu t mang tính khống chế.Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhng nhữngchi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệuquả thực tế

- Khác với quy luật cung - cầu thông thờng, giá đất chủ yếu phụ thuộcvào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” nhìn tổng quát là từ

tự nhiên, ít thay đổi và có giới hạn

- Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so vớigía cả hàng hoá thông thờng - từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoátrong việc định giá đất

- Giá đất luôn có xu thế tăng cao vì những lý do sau đây:

+ Đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng

+ Cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất lợinhuận xã hội giảm

- Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so vớigiá cả hàng hoá thông thờng, do thị trờng đất đai là không hoàn thiện

- Trong quá trình sử dụng không phải khấu hao mà có nhiều trờng hợpcàng sử dụng giá cả càng tăng (trừ trờng hợp thuê đất đã trả trớc một lần)

5 Các yếu tố ảnh hớng tới giá đất

Giá đất cũng nh các loại hàng hoá khác luôn chịu sự chi phối của cácquy luật kinh tế khách quan nh quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật

Trong khuôn khổ bài viết này, em xin đề cập tới 3 yếu tố ảnh hởng lớnnhất tới giá đất đó là: mục đích sử dụng, giá trị sinh lời của đất và quan hệcung cầu.

5.1 Mục đích sử dụng

Mục đích sử dụng do quy hoạch đô thị quy định, mục đích sử dụng cóthể thay đổi theo thời gian khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép,vì vậy việc định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng tại thời điểmxác định Một lô đất ở vị trí khả năng sinh lời cao nhng lại đợc sử dụng vàomục đích công cộng thì không có giá, tơng tự nh vậy nếu quy định nó là đấtnông nghiệp trong đô thị thì nó cũng chỉ đợc xác định giá đất nh giá đất nôngnghiệp hoặc để ở thì nó đợc xác định theo giá đất để ở Hơn nữa mục đích

sử dụng đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức đợc Nhà nớc giao

đất cho nên mục đích sử dụng đất đóng vai trò là một trong những yếu tốquan trọng trong việc quyết định giá đất

5.2 Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời

Khác với các loại hàng hoá thông thờng, đất đai là loại hàng hoá đặcbiệt chính vì thế giá cả của đất đai còn chịu sự tác động của nhiều yếu tốkhác, có thể chia làm 4 nhóm sau:

- Quy hoạch sử dụng đất

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc

- Tình trạng pháp lý của thửa đất

* Yếu tố xã hội

- Tốc độ phát triển của xã hội

- Sự thay đổi về mặt dân số

- Đặc điểm của khu dân c.

- Trình độ nhận thức, tâm lý tập quán của ngòi dân trong vùng

* Yếu tố kinh tế:

- Giai đoạn hiện tại của chu kỳ vận động của thành phố, thị xã, vùnglân cận của thửa đất đó

- Hiện trạng sử dụng đất

- Các loại thuế hiện hành

- Tỷ lệ lãi suất ngân hàng, tỷ lệ lạm phát

- Khả năng đáp ứng tín dụng của hệ thống tín dụng

ở nớc ta, Nhà nớc là ngời sở hữu tối cao và duy nhất đối với đất đaitrên phạm vi toàn quốc, nhng không trực tiếp sử dụng mà lại giao cho các tổchức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng theo thời hạn quy định Tuy nhiên, trongxã hội ta địa tô đã mang bản chất giai cấp khác hẳn, nó không còn là công cụbóc lột mà là công cụ kinh tế trong tay Nhà nớc nhằm phục vụ cho lợi ích củatoàn xã hội, nhng xét về mặt kinh tế nó vẫn biểu hiện của khả năng sinh lợicủa đất và bị ảnh hởng của các yếu tố sau:

- Quy hoạch đợc coi là yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá đất vì nó tác

động đến mảnh đất làm cho tăng hoặc giảm khả năng sinh lợi do vị trí củamành đất đem lại trong tơng lai khi quy hoạch

- Về loại đô thị: Hiện nay đợc xác định trên cơ sở quyết định số132/HĐBT ban hành ngày 5/5/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng về việcphân loại đô thị Tuy nhiên, khung giá đất đô thị không chỉ phụ thuộc vàoloại đô thị mà còn phụ thuộc vào vị trí của nó trong đô thị

- Vị trí của thửa đất có ý nghĩa quyết định đến giá đất Cũng vì thế để

có cơ sở xác định giá đất ta phải tiến hành điều tra thị trờng, có nhiệm vụphải xác định đợc hệ thống các trung tâm thu hút và vùng ảnh hởng của nó,

hệ thống các trục đờng

- Vấn đề lãi suất ngân hàng: Giá cả đất đai có cốt lõi là địa tô t bản hoánghĩa là giá đất đai bằng một số tiền mà nếu gửi vào ngân hàng sẽ thu đợc lợitức ít nhất bằng số tiền thu đợc từ mảnh đất đó

Giá trị sinh lời của đất là nhân tố quan trọng bậc nhất tác động mạnh

đến giá đất Thông qua một số yếu tố ảnh hởng tới giá đất ở trên có thể cho tathấy giá đất bị tác động bởi tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau cả vĩ mô và vimô Vì vậy, khi định giá đất Nhà nớc cần phải tính đúng và đủ các yếu tố cấuthành nên giá đất Tuy nhiên, trong một số trờng hợp ta có thể lợng hoá một

số yếu tố không ảnh hởng nhiều trong những trờng hợp cụ thể, song để cómột mức giá phù hợp Nhà nớc phải tham khảo giá đất trên thị trờng, vì giá

đất trên thị trờng bao giờ cũng là giá phản ánh trung thực nhất

5.3 Quan hệ cung cầu - Quy luật chi phối thị trờng đất đai

“Cung - cầu” là nhân tố “động” có ảnh hởng chi phối tới giá đất, làmcho giá đất luôn luôn biến động Khả năng “cung” về đất trên thị trờng củamột vùng mang tính ổn định về số lợng cũng nh vị trí Còn về nhu cầu củacon ngời hay chính là “cầu” về đất thì chúng luôn luôn có sự thay đổi Chínhvì thế do đặc điểm này đã tác động không nhỏ tới giá đất giữa các vùng, các

địa phơng khác nhau Nhng thông thờng mối quan hệ giữa “cung - cầu” ởthành phố biến động nhiều hơn giá đất ở nông thôn

- Tại thị trờng thành phố, “cung” về đất có hạn, song “cầu” về đất luôntăng (vì đất đai có hạn nhng sức sản xuất thì vô hạn, dân số ngày càng tănglên) Do đó dới tác động của quy luật cung - cầu, giá đất có xu hớng ngàycàng tăng và đợc thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa “cung” và “cầu”, nóicách khác giá đất luôn có xu hớng đợc thiết lập ở điểm cao hơn để cân bằnglợng “cung” có hạn và lợng “cầu” có khả năng thanh toán ngày càng tăng.Nếu biểu diễn quan hệ cung - cầu qua đồ thị “cung” là một đờng thẳng đứng

có xu hớng dịch sang trái do “ cung” về đất là có hạn và thậm trí có xu hớnggiảm, trong khi đó đờng cầu về đất luôn dịch chuyển về bên phải và lên trên

do cầu về đất luôn tăng, giá đất tăng từ Po đến P1 (xem đồ thị A) Nếu tr ờnghợp “cung” về đất dịch chuyển sang trái song vẫn là đờng thẳng đứng và

“cầu” vẫn vận động nh trong trờng hợp đầu thì giá tăng là Po – P’1 (xem đồthị B)

Đồ thị A Giá

P1 CÇu

Do

DiÖn tÝch cã quyÒn sö dông

Đồ thị B Giá Cung Cung

Diện tích có quyền sử dụng

So với giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp, giá đất đô thị chịu ảnh hởngcủa quy luật cung - cầu mạnh mẽ hơn, bởi vì đối với đất nông nghiệp, lâmnghiệp “ cung” về đất có hạn và có xu hớng giảm xuống, tuy “cầu” có tăngnhng tăng không cao so với mức tăng “cầu” của đất xây dựng đô thị Thực tế

ở thành phố, thu nhập từ việc sử dụng đất đô thị cao hơn nhiều so với thunhập từ việc sử dụng đất nông lâm nghiệp nên “cầu” về đất đô thị luôn caohơn và làm cho giá đất đô thị có xu hớng ngày càng cao

Tuy nhiên tốc độ tăng giá tuỳ thuộc vào từng thời kỳ theo quy luậtcung - cầu tức là tuỳ thuộc vào yếu tố tác động vào cung hoặc cầu trong từnggiai đoạn

II Phơng pháp xác định giá đất

1 Khái niệm định giá đất

Đất đai với t cách là một loại hàng hoá đặc biệt Đặc biệt vì:

- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từtrạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích

- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vôhạn về thời gian sử dụng.

- Có khả năng sinh lợi Trong quá trình sử dụng, nếu biết cách sử dụng

và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã đợc khi thác sử dụng)không những không mất đi mà có xu hớng tăng lên

Đất đai với t cách là một loại hàng hoá Vì vậy, về nguyên tắc việc

định giá đất cũng giống nh việc định giá hàng hoá thông thờng khác Mặtkhác, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về khônggian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố vềtâm lý, xã hội Do đó, định giá đất chỉ có thể là sự ớc tính về mặt giá trị màkhông thể tính đúng, tính đủ nh định giá hàng hoá thông thờng

ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức,

hộ gia đình,cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.Nhà nớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vàocác mục đích xác định Ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất có cácquyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốnbằng giá trị quyền sử dụng đất Với các đặc điểm nêu trên, ta có thể đa rakhái niệm về định giá đất nh sau:

Định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng

đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã đợc xác định, tại một thời điểm xác định.

2 Mục đích của định giá đất

Mục đích của định giá đất là để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất mà không phải trả tiền đất, thếchấp giá trị quyền sử dụng đất tại ngân hàng Việt Nam, kê biên bất động sảngắn với quyền sử dụng đất đai, cho thuê đất và làm cơ sở cho việc tính đền bùthiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất

3 Những nguyên tắc chung về định giá đất

- Định giá đất phải dựa trên những yếu tố quyết định về giá trị Yếu tốquyết định giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của bất động sản có tác độngtới giá cả thị trờng

- Toàn quốc đợc chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà và đất.Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất Trong mỗivùng giá trị lại có thể phân chia thành tiểu vùng để các điều kiện tác động tớigiá trị đợc tính toán với những nguyên tắc thống nhất.

- Giá trị cơ sở sẽ đợc tính cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu tố cótác động quyết định tới giá trị

- Nếu có những yếu tố quyết định tới giá trị mà đã không đợc tính đếnkhi xác định giá trị cơ sở Giá trị cơ sở đợc xác định dựa trên tiêu chuẩn củatừng yếu tố Trờng hợp này giá trị tiêu chuẩn phải đợc điều chỉnh, sự điềuchỉnh này gọi là sự điều chỉnh vì những điều kiện đặc biệt

- Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trớc khi xác định giá trị cơ sởcho vùng

- Không đợc phép tự ý thêm giá trị vào các yếu tố

- Giá trị nhà đợc tính nh giá trị cộng vào bất động sản

- Giá trị đất, vị trí đất, giá trị nông nghiệp, giá trị của rừng, giá trị đấtlâm nghiệp khác đợc tính nh đất đã đợc cấp nhng cha sử dụng và cha

4.1 Phong pháp xác định giá đất trên Thế giới

Trên Thế giới để xác định giá đất, có 4 phơng pháp cơ bản nh:

- Phơng pháp thông tin thị trờng

- Phơng pháp thu nhập.

- Phơng pháp giá thành

- Phơng pháp giá trị thặng d của đất

Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt chúng sử dụng vào các mục

đích khác nhau Vì vậy, việc lựa chọn phơng pháp định giá thích hợp để có

đ-ợc kết quả định giá gần sát với giá trị thực tế là vấn đề quan trọng đối với

ng-ời làm công tác định giá Và trên thực tế có 3 phơng pháp đợc sử dụng phổbiến tại các nớc trên Thế giới đó là:

- Phơng pháp thông tin thị trờng

- Phơng pháp thu nhập

- Phơng pháp giá thành

4.1.1 Ph ơng pháp định giá đất của Thái Lan

- Phơng pháp so sánh: đây là phơng pháp dựa trên cơ sở giá đã bán trênthị trờng của các thửa đất có nhiều đặc điểm tơng đối giống so với thửa đấtthuộc đối tợng xem xét, để ớc tính giá trị thực của thửa đất

- Phơng pháp giá thành (hay còn gọi là phơng pháp chi phí): Phơngpháp này chủ yếu đợc áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc

ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trờng: nhà thờ, chùa chiền, trờng học, bệnhviện, công sở Phơng pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế: Giáthị trờng của một tài sản sở hữu có khuynh hớng bị áp đặt bởi giá mua sắmmột tài sản sở hữu thay thế có cùng giá trị và tiện dụng với giả thiết là sẽkhông gặp phải sự chậm trễ về giá cả khi tiến hành thay thế

- Phơng pháp đầu t: Phơng pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròngtrung bình hàng năm trong tơng lai từ một bất động sản, tơng ứng với một tỷ

lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với bất động sản (gọi là tỷ lệ vốn hoá) đểtính ra giá trị bất động sản đó Mặt hạn chế chính của phơng pháp này làtham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi

đó việc xác định chúng lại tiến hành trong điều kiện dự kiến trớc, vì vậy độchính xác kết quả thờng bị hạn chế Có thể khắc phục bằng cách sử dụng cácphơng pháp khác để kiểm tra, trong trờng hợp kết quả kiểm tra có sự chênhlệch lớn thì phải áp dụng các phơng pháp khác để kiểm tra

Trong các phơng pháp trên thì phơng pháp so sánh đợc áp dụng là chủyếu Mặt mạnh của định giá đất ở Thái Lan chính là chỗ đã xác định đợc ph-

ơng pháp giá phù hợp cho 3 loại bất động sản: đất đai, nhà cửa, nhà chung c

4.1.2 Ph ơng pháp xác định giá đất tại Malaysia

Nói chung các phơng pháp đợc áp dụng ở Malaysia cũng tơng tự nh ởThái Lan đó là những phơng pháp truyền thống đang đợc hầu hết các nớc trênThế giới sử dụng:

4.1.3 Ph ong pháp xác định bất động sản ở Canada

Phơng pháp này áp dụng các nguyên tắc thay thế, quy luật cung cầu,cũng nh nguyên tắc cân bằng

Thu thập số liệu từ các văn phòng trớc bạ, các số đăng ký bất độngsản, cũng nh những ngời đang hoạt động trong lĩnh vực này để so sánh các vụmua bán đất tơng tự với các bất động sản mà ta đang xét.

Phơng pháp này dùng để phân giá trị bất động sản từ giá mới nhất củacác tài sản tơng tự trong cùng một khu vực

đề gì Nhng đã khác hẳn khi nhà cũ, khi đó phải tính toán đến sự mất giá

Các giai đoạn theo phơng pháp giá thành:

- Định giá đất coi nh không có xây dựng gì, theo cách dùng đất hợp lý

- Tính chi phí xây dựng nhà vào thời diểm đang xét

- Xét tiền lời mà nhà thầu đã thu đợc

- Khấu hao giá trị sử dụng của các công trình

- Cộng thêm vào giá đất các giá trị tu sửa, cải tiến nâng cấp đất đó

4.1.3.2 Phơng pháp thu nhập

Định giá bất động sản dựa trên những căn cứ: các đơn vị đóng thuế giátrị định giá phải đạt 75% giá thị trờng (giá thị trờng là giá có khả năng nhấttrong thị trờng mở)

Giá xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng

đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê, định giá phải dựa trên cơ sở những

điều kiện cho thuê trung bình của những bất động sản có thể dùng để sosánh

Khi việc mua bán không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trờng, sẽ địnhgiá theo phơng pháp thu nhập và sự định giá phải dựa trên cơ sở nhữngnguyên tắc nh: thời gian hữu ích còn lại của ngôi nhà, lợi tức thu đợc trong

điều kiện đầu t bình thờng Nếu phơng pháp thu nhập đủ sức để xem xét,

tính bằng giá thành thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quảnhân với yếu tố giảm giá Yếu tố này đợc tính bằng % giá trị từ giữa năm xâydựng và năm thứ hai trớc năm định giá.

4.2 Phơng pháp xác định giá đất ở Việt Nam

Căn cứ vào Quyết định 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội

đồng Bộ trởng nay là Thủ tớng Chính phủ, hiện nay nớc ta có khoảng 600 đôthị, trong đó có 4 đô thị trực thuộc Trung ơng, 84 thành phố thị xã trực thuộctỉnh và trên 500 thị trấn Các đô thị nớc ta chia làm 5 loại (trong đó có 2 đôthị loại I, 6 đô thị loại II, 13 đô thị loại III, 87 đô thị loại IV, còn lại là các đôthị loại V)

Hiện nay, nớc ta có rất ít đất đô thị nhng nó lại có giá trị rất lớn Đất đôthị đã đợc định nghĩa tại Điều 55 Luật đất đai, là đất thành phố, nội thị xã vàthị trấn Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định thêm đất ởngoại thành, ngoại thị nếu đợc quy hoạch và sử dụng vào mục đích xây dựng

đô thị cũng đợc quản lý và sử dụng nh đất đô thị

Căn cứ vào các công trình nghiên cứu xây dựng giá đất của các nớctrên Thế giới, Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính đã đa ra các phơng phápxác định giá đất sau đây:

- Hình thức xác định khung giá do Nhà nớc lập để làm chuẩn mực điềutiết thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc nh Nghị định số 87/CP của Chínhphủ đã quy định

- Hình thức xác định hệ số K

- Hình thức xác định giá thoả thuận áp dụng những trờng hợp giao dịchdân sự, kinh doanh khi mua bán và chuyển quyền sử dụng đất, kể cả nhữngtrờng hợp quyết định giá đền bù thiệt hại về đất cho ngời có đất bị thu hồi

- Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng cho một lô đất có nhiều

đối tợng cùng có nhu cầu sử dụng

- Hình thức xác định giá thuê đất đợc căn cứ vào giá đất phù hợp vớithị trờng để ấn định tỷ lệ thích hợp

- Dới đây chỉ đề cập đến phơng pháp xác định khung giá, để Nhà nớc

sử dụng làm công cụ quản lý

4.2.1 Căn cứ xác định khung giá đất đô thị

- Quyết định 132/HĐBT ngày 05/05/1990 về phân loại đô thị và phâncấp quản lý đô thị và Thông t liên Bộ: Bộ xây dựng - Tổ chức cán bộ Chínhphủ số 31/TT/LB ngày 20/11/1990 hớng dẫn quyết định 132/HĐBT.

- Nghị định số 87/CP ngày 17/08/1994 và Thông t liên Bộ số 94/TT/LBngày 14/04/1994 hớng dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP

- Các số liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trờng) tại địa

ph-ơng hình thành qua việc chuyển đổi, chuyển nhợng quyền sử dụng đất

4.2.2 Trình tự ph ơng pháp và nội dung xác định giá đất đối với từng đô thị

Trên cơ sở Nghị định số 87/CP, mỗi địa phơng hiện đang áp dụng trình

tự, phơng pháp và nội dung xác định giá đất khác nhau Do đó, Nhà nớc cầnquy định thống nhất về trình tự và nội dung xác định giá đất đối với từng đôthị trong cả nớc, gồm bốn bớc sau:

B

ớc 1: Xác định khung giá đất tơng ứng với loại đô thị: căn cứ vào loại

đô thị và khung giá đất của Chính phủ có thể xác định bảng giá đất chô đô thị

đó

B

ớc2: Điều tra thực trạng giá đất đo thị theo thị trờng tại thời điểm xác

định giá, trong đó cần chú ý:

- Xác định phạm vi, ranh giới đất đô thị

- Xác định các tuyến đờng chủ đạo để điều tra quy luật phân bổ giátheo tuyến

- Xác định các trung tâm thu hút chủ đạo và giới hạn vùng ảnh hởngcủa nó

- Xác định các vị trí tơng quan so với đờng để điều tra quy luật phân

bố giá theo điểm, tơng ứng với từng lô đất, tính từ mặt đờng trở vào

- Gk: Khung giá đất đô thị do Chính phủ quy định.

- K : Hệ số điều chỉnh tơng ứng với tuyến đờng và vị trí

III Những quy định về đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng

Theo Nghị số 22/1998/NĐ - CP của Chính Phủ về: “Về việc đền bùthiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phòng; anninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng” quy định:

động, cơ sở huấn luyện thể dục thể thao, nhà thi đấu thể thao, sân bay, bếncảng, bến tàu, bến xe, vờn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, khu an dỡng

- Đất xây dựng nhà máy thuỷ điện, trạm biến thế điện, hồ nớc dùngcho công trình thuỷ điện, đờng dây tải điện, đờng dây tải điện, đờng dâythông tin; đòng ống đẫn dầu, đờng ống dẫn khí, đài khí tợng thuỷ văn, các

loại trạm quan trắc phục vụ việc nghiên cứu và dịch vụ công cộng, kho tàng

- Đất do tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngờiViệt Nam định c ở nớc ngoài sử dụng cho dự án sản xuất kinh doanh, khu chếxuất, khu công nghiệp; khu công nghệ cao; khu vui chơi giải trí, khu du lịch

và các dự án khác đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền quyết định cấpgiấy phép đầu t theo quy định của pháp luật

- Đất sử dụng cho dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân ctập trung và các khu dân c khác đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyềnquyết định

- Đất sử dụng cho công trình công cộng khác và các trờng hợp đặc biệt

do Thủ tớng Chính phủ quyết định

- Đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộngkhác, không nhằm mục đích kinh doanh của địa phơng do Uỷ ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định

1.2 Đối tợng phải đền bù thiệt hại

Tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài đợc nhà nớcgiao đất, cho thuê đất (gọi chung là ngời sử dụng đất) để sử dụng vào mục

đích quy định tại phần trên có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất và tài sảnhiện có gắn liền với đất theo quy định của Nghị định 22/CP của Chính phủ

1.3 Đối tợng đợc đền bù thiệt hại

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc có đất bị thu hồi (gọi chung

là ngời bị thu hồi đất) đợc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc bị thu hồi đất để sửdụng vào mục đích quốc phòng; an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộngphải là ngời có đủ điều kiện theo quy định của Nghị định số 22/CP của Chính

- Ngời đợc đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải làngời sở hữu hợp pháp tài sản đó; phù hợp với quy định của pháp luật.

- Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nớc ngoài;

tổ chức quốc tế; ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đã đợc Nhà nớc Việt Namcho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của thủ tớng Chính phủ

- Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xãbằng hình thức huy động sự góp vốn của dân thì không áp dụng những quy

định của Nghị định 22/CP

- Cơ quan Nhà nớc; các tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị vũ trang nhândân đợc Nhà nớc giao đất mà đợc miễn nộp tiền sử dụng đất đã nộp hoặc đãnộp tiền sử dụng đất thuộc nguồn vốn ngân sách Nhà nớc thì khi Nhà nớc thuhồi đất các tổ chức này không đợc đền bù thiệt hại về đất, nhng đợc Nhà nớcxem xét cấp đất mới (Nghị định số 90/CP của Chính phủ ban hành ngày 17tháng 8 năm 1994)

- Doanh nghiệp Nhà nớc, doang nghiệp của các tổ chức chính trị - xãhội, Công ty cổ phần; Công ty trách nhiệm hữu hạn; đơn vị kinh tế tập thể;doanh nghiệp t nhân, khi Nhà nớc thu hồi đất thì đợc đền bù thiệt hại về đấtnếu đất đang sử dụng là đất đợc giao đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đókhông thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nớc

1.4 Phạm vi đền bù thiệt hại

- Đền bù thiệt hại về đất đai cho toàn bộ diện tích đất thu hồi

- Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm các công trình kết cấu hạtầng kỹ thuật gắn liền với đất thu hồi

- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những ngời phải di chuyển chỗ ở; dichuyển địa điểm sản xuất kinh doanh

- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời có đất bị thu hồi màphải di chuyển nghề nghiệp

- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù; dichuyển, giải phóng mặt bằng

2 Đền bù thiệt hại về đất

2.1 Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất

- Khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh quốcphòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuỳ từng trờng hợp cụ thể, ngời có

đất bị thu hồi đợc đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc đất

- Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc nhà ở mà có chênh lệch về diệntích hoặc giá trị phần chênh lệch đợc giải quyết theo quy định, tuỳ từng trờnghợp cụ thể

2.2 Điều kiện để đợc đền bù thiệt hại về đất

Ngời bị Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù thiệt hại phải có một trong các

điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Bản án có hiệu lực thi hành của toà án nhân dân về việc giải quyếttranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan

có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

- Trờng hợp không có các giấy tờ quy định trên, ngời bị thu hồi đất đợc

đền bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh đợc đất bị thu hồi là đất đã sửdụng ổn định trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc một trong các trờng hợpsau đây:

+ Đất đã sử dụng trớc ngày 08 tháng 01 năm1988 đợc Uỷ ban nhândân xã, phờng, thị trấn xác nhận

+ Đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quátrình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam dân chủ Cộng hoà,Chính phủ Cách mạng lâm thời, Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nớc