Luật đất đai và các văn bản pháp luật quy định về quyền của chủ sở hữu của nhà nước và quyền của các chủ thể nhận quyền sử dụng đất.
Trước hết xem xét trong quan hệ dân sự, Nhà nước là chủ sở hữu có các quyền của chủ sở hữu theo pháp luật quy định. Nhà nước có đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu. Nhà nước còn phải chịu trách nhiệm trong việc định hướng phát triển kinh tế xã hội bền vững.
Trong đề tài chúng tôi xem xét việc thu hồi đất của người dân đang sử dụng đất, nhà nước thu hồi và giao cho chủ dự án trong quan hệ dân sự, để làm cơ sở cho việc giải quyết xung đột lợi ích.
Trong mối quan hệ dân sự, hai chủ thể trong quan hệ thu hồi đất của chủ thể này(người dân được giao đất trước) giao cho chủ thể khác( chủ dự án được giao đất sau). Hai chủ thể đều là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (đều là người nhận quyền sử dụng đất) trong mối quan hệ với chủ sở hữu ( Nhà nước).
xét trong mối quan hệ này thì người dân đang sử dụng đất và chủ dự án bình đẳng trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này với người khác. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất.
Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển giao tài sản, cho dù nó là tài sản đặc biệt thì nó vẫn là tài sản, có giá trị chuyển nhượng, nó là quyền của người dân được giao quyền sử dụng đất theo pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường, tài sản( QSDĐ) trong giao dịch dân sự phải tuân thủ các nguyên tắc trong giao lưu dân sự đó là tự nguyên, bình đẳng và cùng có lợi.
Chỉ nêu điều 40 luật đất đai đã thấy cósự vi phạm nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng. Điều 40 quy định: Thu hồi đất trong trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đã chủ động đề nghị và được phép thỏa thuận nhưng không đạt được sự thoả thuận với người sử dụng đất: mục 1 quy định Đất dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đề nghị và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi.
Quy định như trên hoàn toàn trái với nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng giữa các chủ thể trong giao lưu dân sự điều đó được thể hiện: Theo Luật đất đai 2003 quy định chi tiết các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61). điều này khẳng định quyền sử dụng đất định giá được bằng tiền, là một loại tài sản, là một quyền chủ thể. Quyền chủ thể được hiểu là việc hạn chế quyền tự do của những người khác theo quy định của pháp
luật, vì lợi ích của chủ thể quan hệ pháp luật trong việc thực hiện các quyền được thừa nhận trong một lĩnh vực nào đó.
Tại điều này lại quy định: “nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi”. Với quy định của pháp luật như vậy, người dân hoàn toàn mất quyền tài sản, bởi lẽ nếu không giao đất cho chủ đầu tư thì nhà nước cũng thu hồi, điều này được đặt ra ngay từ khi có quy hoạch. Trong trường hợp này hoàn toàn không có tự nguyện, bình đẳng theo nguyên tắc giao lưu dân sự. Hơn thế nhà đầu tư không cần thỏa thuận với người dân mà chờ hết 180 ngày để bộ máy nhà nước thu đất của người dân và giao lại cho nhà đầu tư. Điều này nhà làm luật đã đưa ra một điều luật hoàn toàn bất lợi cho người dân, ưu thế thuộc về nhà đầu tư, hơn thế nữa nhà nước bảo vệ lẽ công bằng nhưng lại đứng về phía nhà đầu tư đang có ưu thế càng làm cho việc bất bình đẳng trầm trọng hơn.
Điều 106.(luật đất đai) Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Với các quyền theo luật định, chủ dự án khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất trước theo tính toán lợi ích của các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Tuy vậy, trong quan hệ này, mục đích của Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất từ người này qua người khác theo định hướng của nhà nước, với mục đích của nhà nước đã có mầm mống của xung đột lợi ích.
Nhà nước với vai trò tác động đến sự phát triển bền vững của toàn xã hội khi quyết định việc thu hồi đất đai của người đang có quyền sử dụng để giao cho
chủ thể khác về nguyên tắc phải bảo đảm lợi ích người sử dụng sau phải có hiệu quả cao hơn, phần hiệu quả hơn phải bù đắp cho người sử dụng đất đai trước công bằng, người bị thu hồi đất phải hài lòng về kinh tế và về tâm lý.
+ Thực tế tổ chức việc thi hành các văn bản quy định liên quan đến các quyền tài sản (được quy định về quyền sử dụng đất) trong quá trình thực hiện thu hồi đất của nông dân.
+ Các dự án nhà nước thì phải đền bù theo khung giá quy định các dự án Nhà nước thường kèm theo các chính sách như tạm cư, tái định cư, hỗ trợ di dời, đào tạo nghề các khoản này không được cộng vào giá đền bù khiến người bị thu hồi đất ngộ nhận giá đền bù của nhà nước thấp hơn giá dự án kinh doanh( nên cộng hết các khoản vào giá đền bù để người bị thu hồi đất dễ so sánh). Từ việc xây dựng khung giá đền bù, Nhà nước đã đưa ra các phương pháp tính giá đền bù tại các văn bản:
Các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính:
Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (từ đây gọi tắt là Thông tư 114):
Thông tư 114 đưa ra 2 phương pháp định giá đất, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cách tiếp cận bằng phương pháp so sánh thửa đất cần định giá với 3 đến 5 thửa đất khác, nhưng tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý, ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận và đều có các điều kiện tương tự, đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công trong thời gian tối đa là 03 năm, tính đến thời điểm định giá.
Công thức định giá đất như sau (công thức 2.1.):
Giá trị ước tính của thửa đất,
= Giá chuyển nhượng quyền
± Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu
khu đất cần định giá
sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh
tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá
Giá của thửa đất cần định giá là số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá theo công thức
Phương pháp thu nhập tính bằng cách chiết khấu thu nhập thuần túy hàng năm (bình quân trong tối đa ba năm vừa qua) theo lãi suất tiết kiệm 12 tháng.
Công thức định giá đất như sau (công thức 2.2.):
Giá đất ước
tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
Thông tư 114 yêu cầu ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp so với phương pháp thu nhập.
Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 17/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP (từ đây gọi tắt là Thông tư 145):
Thông tư 145 đưa ra 2 phương pháp định giá đất mới ngoài 02 phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập, là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp thu nhập được xác định tương tự như Thông tư 114.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Về mặt bản chất, phương pháp chiết trừ giống phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng quan tâm hơn đến việc định giá tài sản gắn liền với đất.
Công thức định giá đất như sau (công thức 2.3):
Giá trị của
thửa đất = Giá chuyển nhượng
bất động sản − Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản thỏa mãn tiêu chuẩn so sánh.
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp này áp dụng trong định giá các thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất,
theo đó giá trị thửa đất được quyết định bằng chênh lệch giữa tổng giá trị phát triển và tổng chi phí phát triển.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Công thức định giá đất như sau (công thức 2.4.) Giá trị ước tính của thửa
đất
= Tổng giá trị phát triển
− Tổng chi phí phát triển
Thông tư 145 yêu cầu ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp (nếu tính được theo cả 4 phương pháp), và ít nhất phải sử dụng 2 phương pháp để quyết định mức giá cụ thể.