Thực tế áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành vào hai địa bàn nghiên cứu tình hình cụ thể chúng tôi thu được kết quả như sau:
Khảo sát tình hình đền bù giải tỏa tại khu công nghiệp Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, thực hiện đền bù theo các văn bản quy định của nhà nước và các chính sách khác đối với việc thu hồi đất, kết quả:
Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng khung giá đất do UBND thành phố ban hành:
Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Củ Chi (TP.HCM):
100.000.000 = 1.176.470.588 đồng 8,5%
Làm tròn số, kết quả là 117.600 đồng/m2.
So sánh với Bảng giá đất năm 2008 do UBND TP.HCM công bố, giá đất nông nghiệp được thể hiện ở Bảng 2.2 dưới đây:
Bảng 2.2: Giá đất trồng cây hàng năm (trích từ bảng giá các loại đất năm 2008 trên địa bàn TP.HCM):
ĐVT: 1.000 đồng/m2
STT Vị trí Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3
1 Vị trí 1 135 108 81
2 Vị trí 2 108 86,4 64,8
3 Vị trí 3 81 64,8 48,6
Địa bàn huyện Củ Chi được tính vào khu vực 2, nên khung giá đất nông nghiệp dao động từ 64.800 – 108.000 đồng/m2. Như vậy, khung giá đất đã ban hành là thấp so với định giá theo thu nhập, từ 8% - 45%, tùy vị trí.
Nếu chiết khấu các dòng địa tô gia tăng với tốc độ g theo tỷ suất lợi tức cần thiết, ta thu được công thức xác định giá cả đất đai mới (công thức 1.2):
Giá cả = Địa tô
Tỷ suất lợi tức – tốc độ g
Tỷ suất lợi tức trong công thức 1.2 có thể xác định theo nhiều tiêu chí khác nhau, nhưng người ta thường quy cho đây là chi phí cơ hội của đồng vốn, và trong nhiều trường hợp, tỷ suất lợi tức phù hợp được lấy bằng lãi suất trái phiếu chính phủ dài hạn.
Nếu áp dụng cách tính địa tô theo tốc độ tăng sản lượng nông nghiệp trong dài hạn ta lại có kết quả khác:
Áp dụng công thức 1.2, kết quả định giá đất (năm 2006) như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Đức Trọng (Lâm Đồng):
12.950.000 = 338.120.104 đồng 8,63% - 4,8%
Làm tròn số, kết quả là 33.800 đồng/m2. Kết quả này cao hơn kết quả tính tại phần a) là 122%.
Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Củ Chi (TP.HCM):
100.000.000 = 2.610.966.057 đồng
8,63% - 4,8%
Làm tròn số, kết quả là 261.000 đồng/m2. Kết quả này cao hơn kết quả tính tại phần a) là 122%.
Với các cách tính giá trị đất như trên ta thấy bên ngoài có hình thức khoa học nhưng trong nền kinh tế thị trường, giá trị quyền sử dụng đất là tài sản, việc một chủ thể cho mình (kể cả Nhà nước thông qua các cơ quan nhân danh Nhà nước) có quyền định giá tài sản thuộc quyền tài sản của người khác là không phù hợp với quyền dân sự. Xét về mặt pháp lý, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể, với hành vi này các chủ thể đã có quyền chủ thể theo pháp luật, đây là quyền tài sản. Tài sản trong giao lưu dân sự phải được Nhà nước bảo vệ quyền dân sự của các chủ thể. Cũng trong văn bản pháp luật Nhà nước lại thi hành quyền định giá quyền sử dụng đất buộc chủ thể khác phải thực hiện, hành vi định giá theo các văn bản không xét về kinh tế (có cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường, hay nói cách khác là áp giá có lợi cho người dân) chỉ xét về pháp lý là vi phạm quyền chủ thể, nhưng lại được bộ máy nhà nước tổ chức thực hiện.
Vì vậy trong các dự án luôn gặp phải sự phản đối của người dân, phản đối ở các cấp độ khác nhau, từ khiếu kiện kéo dài đến xung đột bạo lực, thậm chí có vụ việc trở thành các vụ án hình sự đáng tiếc, vì bên nào cũng cho rằng quyền của mình là chính đáng. Rõ ràng ở đây chúng ta phải nhìn nhận lại từ văn bản và các quy định của pháp luật.
Thực tế, tình hình đền bù giải tỏa mặt bằng của khu công nghiệp Tân Phú Trung có những vấn đề đặt ra: Hội đồng Đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng dự án Khu Công nghiệp Tân Phú Trung và Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Sài Gòn Tây Bắc đã áp dụng đúng chính sách theo quy định và đã vận động, thuyết phục nhiều lần nhưng vẫn còn 20% số hộ chưa thống nhất việc bồi thường, hỗ trợ và không bàn giao mặt bằng kết quả tổng hợp như sau:
- Đã đền bù của 957 hộ/1086 hộ, đạt 88,12%, với diện tích 433ha đạt 80%, giá trị đã đền bù 368,9 tỷ đồng. Bình quân 1m2 là:85200đồng, Tương ứng với diện tích đất đã thu hồi đạt 80%.
- Diện tích còn phải đền bù 109ha của 129 hộ,
- Trong số hộ trên có 19 hộ đã lập hồ sơ cá nhân đăng ký theo doanh nghiệp, 9 hồ sơ cá nhân đã xây dưng nhà xưởng sản xuất và 01 hồ sơ cá nhân đã chuyển một phần sang đất công nghiệp.
- Trong năm 2008 chỉ đền bù có 6 hộ, diện tích 3,39ha với số tiền 3,91 tỷ đồng.
2.5.2 Theo kết quả điều tra tại các dự án của tỉnh Lâm Đồng kết quả:
Tại Lâm Đồng UBND đã căn cứ vào các văn bản của trung ương, ban hành quyết định Số: 15/2008/QĐ-UBND ngày 5 tháng 5 năm 2008 ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng
Tỉnh đã ban hành bảng giá đất làm cơ sở cho việc đền bù giải tỏa tại địa phương:
Kết quả định giá đất
a) Áp dụng công thức 2.2, kết quả định giá đất (năm 2006) như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Đức Trọng (Lâm Đồng):
12.950.000
= 152.352.941 đồng 8,5%
Làm tròn số, kết quả là 15.200 đồng/m2.
So sánh với khung giá đất do UBND tỉnh Lâm Đồng công bố tại Quyết định số 50/2007/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2007, giá đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản được thể hiện tại Bảng 2.1 dưới đây:
Bảng 2.1: Giá đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản ĐVT: 1.000 đồng/m2
STT Khu vực Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3
1 Khu vực 1 30 24 15
2 Khu vực 2 24 19 12
3 Khu vực 3 15 12 8
(trích từ bảng giá các loại đất năm 2008 trên địa bàn huyện Đức Trọng):
Như vậy, khung giá đất do UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành là tương đối phù hợp.
Thực tế khảo sát tại dự án thủy điện Đại Ninh và một số dự án thưộc địa bàn huyện Đức Trọng kết quả như sau:
Tổng số hộ được đưa vào 510 hộ với diện tích thu hồi 98,70ha số tiền là 27656,86 triệu đồng bình quân 1m2 bồi thường là:28000đồng
Người dân đã nhân tiền bồi thường là 462 hộ với số tiền là 24.370,69 Triệu đồng, số hộ chưa nhận là 48 hộ số tiền 3.286,17 Triệu đồng.
Sau khi triển khai việc đền bù đã có 135 trường hợp khiếu nại, phần lớn số đơn là do đất đai do các hộ tự khai phá sau khi đã công bố quy hoạch nên không được bồi thường theo quy định nên các hộ làm đơn khiếu nại đề nghị được bồi thường, UBND chấp nhận khiếu nại 39 trường hợp, không chấp nhận khiếu nại 30 trường hợp, số đơn tiếp tục yêu cầu giải quyết 10, số còn lại sau khi trung tâm giải thích đã rút đơn.
Địa điểm khảo sát là dự án thủy điện người dân dễ chấp nhận, mặt khác theo chúng tôi đất trong vùng dự án thủy điện Đại Ninh là đất do người dân mới khai phá từ đất rừng, quỹ đất để người dân tiếp tục canh tác còn có thể phát triển nên việc bồi thường đất đai tại dự án xung đột không quá gay gắt, mặt khác trong Quyết định 15 của UBND tỉnh Lâm Đồng có cơ chế bồi thường linh hoạt.
Thực chất là có sự phân quyền phù hợp với thực tế, UBND đã quy định: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (có sự tham gia của Chủ dự án) phối hợp với các cơ quan chức năng ở địa phương sở tại, nơi có diện tích đất thu hồi, thực hiện công tác điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại những khu vực có loại đất tương tự (về hạng đất, về vị trí, điều kiện về hạ tầng kỹ thuật,...) như đối với diện tích đất tại khu vực thu hồi giải toả, hoặc xác định mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất thu hồi giải toả. Trên cơ sở những
số liệu này, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng căn cứ phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004;
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ và Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính để xây dựng mức giá đất bồi thường, hỗ trợ cho phù hợp.”.
Trong dự án khu công nghiệp tại huyện Củ Chi có những vấn đề cần quan tâm, đó là gía đền bù tại đây, mặc dù UBND Thành phố đã có điều chỉnh, ngoài phần tính theo các văn bản của Bộ Tài chính hương dẫn, Hội đồng đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng dự án Khu công nghiệp Tân Phú Trung đã có ý kiến tính hỗ trợ lãi suất 40 tháng theo văn bản số 1882/UBND-QLĐT ngày 14/8/2007 và nếu hỗ trợ lãi suất thêm từ tháng 11/2007 đến nay, đối với các hộ chưa nhận tiền đền bù và chưa gởi vào ngân hàng theo thông báo 601/TB-VP ngày 10/10/2008 của văn phòng HĐND&UBND huyện Củ Chi thì bình quân tăng khoảng 36,4%, giá đền bù bình quân lên đến gần 100.000đ/m2. Nhưng vẫn còn 46 hộ không nhận tiền bồi thường và không giao đất cho dự án thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng. Tỷ lệ không tán thành là 20%, con số này thực chất nói lên lợi ích tại đây có xung đột về lợi ích.
Thứ hai có điểm chưa quy định trong văn bản hướng dẫn nào, đó là ngay trong khu quy hoạch của dự án đã có một số cá nhân đã xây dựng nhà xưởng để sản xuất, tại dự án khu công nghiệp Tân Phú Trung có 19 hồ sơ cá nhân nhưng đăng ký theo doanh nghiệp, 9 hồ sơ cá nhân nhưng đã xây dưng nhà xưởng sản xuất và 01 hồ sơ cá nhân nhưng đã chuyển một phần sang đất công nghiệp.
Trước khi có quy hoạch khu công nghiệp người dân đã thực hiện chủ trương của nhà nước “Công nghiệp hóa là sự nghiệp của toàn dân”. Điều này cần có một giải pháp phù hợp để giải quyết xung đột lợi ích giữa chủ dự án với người dân.
Theo lý luận về quyền tài sản trong trường hợp này cần áp dụng luật ưu tiên cho người đang sử dụng: “Quyền ưu tiên: Người có quyền đối vật được ưu tiên thực hiện quyền của mình trên vật trước tất cả những người khác. Trong trường hợp nhiều người có quyền đối vật cùng loại trên cùng một tài sản, thì
người có quyền đối vật được xác lập trước có quyền ưu tiên so với những người có quyền đối vật được xác lập sau.” Theo nguyên tắc quyền ưu tiên, thì hồ sơ của các tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất trong khu công nghiệp phải được quyền ưu tiên, những cá nhân tổ chức đang sử dụng tiếp tục được sử dụng diện tích trong khu công nghiệp.
+ Các dự án kinh doanh đền bù theo giá thỏa thuận:
Điều 40. Thu hồi đất trong trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đã chủ động đề nghị và được phép thỏa thuận nhưng không đạt được sự thoả thuận với người sử dụng đất (NĐ84)
1. Đất dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đề nghị và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi.
Quy định thu hồi đất trong trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đã chủ động đề nghị và được phép thỏa thuận nhưng không đạt được sự thoả thuận với người sử dụng đất. quy định này đã khẳng định đất thuộc diện nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư được phép thỏa thuận với người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất.
quy định như vậy thực chất vẫn là quy định bất bình đẳng giữa chủ đầu tư với người dân bởi lẽ nếu không chấp nhận “thỏa thuận” thì Nhà nước cũng cưỡng
bức thu hồi để giao cho chủ dự án. Bên cạnh chủ dự án vẫn có bộ máy công quyền với sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước để thu hồi đất, vì vậy điều này quy định của pháp luật vẫn hoàn toàn có lợi cho nhà đầu tư, hay nói cách khác
“hình thức bình đẳng chứa đựng nội dung bất bình đẳng”.
Trong các dự án chúng tôi thấy nổi bật sự bất bình đẳng trong việc thu hồi đất giữa chủ dự án với người dân, điều đó được thể hiện:
Khi tiến hành thu hồi đất của người dân, ngoài Trung tâm phát triển quỹ đất còn có Ban giải phóng mặt bằng, bộ máy của UBND cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã đứng bên cạnh nhà Đầu tư thu hồi đất. với một bên là người dân bị thu hồi đất.người dân luôn ở thế buộc phải giao đất cho chủ dự án.
Tiến hành thu hồi đất để thực hiện các dự án, người dân luôn ở thế yếu hơn nên tâm lý luôn có các suy nghĩ và hành động chống lại việc thu hồi đất nên dễ phát sinh xung đột.
Từ thực trạng pháp lý và thực tế đòi hỏi nhà nước phải sủa đổi pháp luật theo hướng thừa nhận quyền chủ thể của người có quyền sử dụng đất trong giao lưu dân sự: Thỏa thuận, Bình đẳng giữa các chủ thể trong quan hệ dân sự, vì bản chất của việc chuyển giao quyền sử dụng đất là chuyển giao tài sản.
+ Bài học của các nước có thể áp dụng vào nước ta về thu hồi đất và tái định cư:
Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế – xã hội cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình tuy vậy chính sách đền bù khi thu hồi đất của Trung Quốc là bài học có thể áp dụng cho quá trình thực hiện thu hồi đất ở nước ta, giảm bớt mức độ xung đột
Trước hết, hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Ở nước ta, việc thu hồi đất không có quy định đánh giá, tính toán số người bị tác động của việc thu hồi đất.
Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Việc thu hồi đất thực hiện các dự án là sự lựa chọn lợi ích, chỉ giao đất cho người sau sử dụng có hiệu quả hơn người sử dụng trước. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất ở Trung Quốc được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Cách giải quyết triệt để đó là: Hoàn thiện các quy định của pháp luật, theo hướng dựa trên cơ sở thị trường để giải quyết vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất. Có thể học được bài học về đền bù đất đai của Thái Lan vì hiện nay quá trình Đô thị hóa, Công nghiệp yêu cầu giao dịch đất đai phải được thực hiện tiện lợi, nhanh chóng, có hiệu quả kinh tế xã hội vì vậy các dự án khi tiến hành bồi thường đều được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Thể hiện yêu cầu dân chủ, minh bạch
Bên cạnh chính sách bồi thường khi thu hồi đất là kế hoạch tái định cư không được chuẩn bị, các dự án có các công trình quy hoạch tái định cư thì chất lượng quá kém, gây búc xúc cho người dân chấp hành do đó người dân bị thu hồi đất phản ứng ảnh hưởng không nhỏ đến chính sách bồi thường khi thu hồi đất ;
Khi lập phương án xây dựng khu tái định cư các chủ dự án chưa chú ý đến yếu tố văn hóa, tập quán, thói quen, nên khi xây dựng xong các đối tượng tái định cư thường không trực tiếp sử dụng, bán lại cho các đối tượng khác. Nên quy định thành