CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẢO LÃNH BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẢO LÃNH BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN I. Tài sản đảm bảo và vai trò của thế chấp bất động sản trong Ngân hàng. 1. Khái niệm bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản 1.1. Khái niệm Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản bảo đảm là rất quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn. Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và ngay cả các khái niệm thế chấp, bảo lãnh, tài sản bảo đảm cũng đều rất mơ hồ và chung chung. Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có được vay hay không và vay bao nhiêu, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình được điều chỉnh bằng luật. Chính vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra. Trước khi vay vốn Ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu tường tận về nó, mà bắt đầu từ các khái niệm rất cơ bản. Để hiểu rõ được thế chấp, bảo lãnh bất động sản ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì: "tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản". Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên quản lý và hoạt động kinh tế hay trong các ngành luật thuật ngữ tài sản cũng được hiểu rất phong phú và đa dạng. Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lưu động và xác định được nội hàm của chúng. Trong pháp luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 nước CHXHCN Việt nam đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau: "1. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a. Đất đai b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d. Các tài sản khác do pháp luật quy định 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản." Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính. Nhưng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một đặc tính quan trọng của bất động sản là không di dời được. Vậy thì làm thế nào để mang bất động sản đi vay vốn Ngân hàng được. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vôn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử người đến nơi có tài sản để chông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn. Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây là chứng thư pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi người có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang chứng thư pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, được Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ được vay vôn. Đó chính là quan hệ thế chấp bảo lãnh bất động sản trong Ngân hàng. Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về kinh tế. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của Nhà nước với bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp) 1.2. Phân loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay NHNo quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng. Tài sản thế chấp gồm: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; - Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, được nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đề vay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau:  Đất do Nhà nước giao có thu tiền.  Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.  Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại phải trên 1 năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại.  Trong trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó. + Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. 2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh: Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó. - Thuộc loại tài sản được phép giao dịch Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khách. - Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. 3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội Thị trường bất động sản nước ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp bất động sản có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp bất động sản là một trong các quyền người sử dụng đất được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể vay vôn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông. Với ngành Tài nguyên môi trường, để thế chấp bất động sản thì phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng II Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 1. Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá. Tuy nhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc biệt đối với tài sản có giá trị lớn như bất động sản, nhà xưởng máy móc thiết bị chuyên dùng. Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết. Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp được xem là hoạt động tư vấn cho các tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay. Các tài sản được thẩm định theo giá trị thị trường theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất cao nhất, đồng thời đẩm bảo tính công khai minh bạch. Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thực tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách quan và cần thiết ở nước ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng như: Tín dụng, đầu tư .hoặc một số các hoạt động khác như: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mượn. Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ một Ngân hàng thương mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp như nhà xưởng, máy móc thiết bị .mà chủ yếu là bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tin dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài sản tại các Ngân hàng thương mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thương mại phải tiến hành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trước khi thanh lý tài sản , việc thẩm định giá tài sản bai giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó được thanh lý qua phương thức nào. Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với những phương pháp thẩm định khác nhau. Chính vì nhận thức được vai trò quan trọng của việc thẩm định giá tài sản nên NHNo đã thánh lập phòng thẩm định để định giá tài sản. 2. Định giá bất động sản, các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào bất động sản thế chấp. 2.1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá 2.1.1 Khái niệm. Đối với hàng hóa thông thường chúng ta có thể dễ dàng tim được giá của chúng bằng rất nhiều biện pháp như: tham khảo giá cả thị trường, giá của nhà sản xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trưng bày nào đó. Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cả của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhưng còn với bất động sản thì sao? Liệu chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng như vậy được không. Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thành của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định. Nhìn chung đất đai , bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, kho tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử . Điều đó nói nên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như một hàng hóa thông thường để tìm ra giá trị của nó được. Để xác định được giá trị của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản là một sự ước tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định" hay ta có thể hiểu như sau:"Định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị trường bao gồm cả yếu tố đầu tư" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía cạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá bất động sản cần được hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể. 2.1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Điều này làm cho quản lý nhà nước về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung gặp rất nhiều khó khăn đồng thời làm tổn thất rất nhiều cho xã hội cho người tiêu chính đáng nhưng ngược lại là cơ hội cho một số bọn đầu cơ trục lợi kiếm lời, ảnh hưởng rất nhiều đến nền kinh tế, xã hội. Sự bất ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn rất nhiều cung cũng làm nên điều đó. Giá cả thị trường không phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản. Thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp . Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ . đều cần đến định giá bất động sản. Định giá là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trường bất động sản phải biết giá trị bất động sản để tiến hành giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua của người mua và tương tự người mua chấp nhận giá bán của người bán bất động sản. Nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết giá trị của bất động sản trong trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp giúp cho xác trị công bố hàng năm của công ty; Định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuế tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để Nhà nước quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi người định gía phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá. Nếu người định giá không có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa chắc đã phảm ánh đúng gía trị của bất động sản. 2.2 Những căn cứ, yếu tố ảnh hưởng, nguyên tắc định giá bất động sản 2.2.1.Các căn cứ định giá . Ngoài tố chất của bản thân và sự nhanh nhạy với thị trường của người định giá thì khoa học về cũng đưa ra những dấu hiệu nhất định để người định giá dựa vào làm căn cứ định giá. Đó là các căn cứ sau đây: - Các yếu tố cơ bản trong lao động sản xuất để tạo nên bất động sản Theo quan điểm kinh tế chính trị một hàng hóa thông thường có cấu thành lượng giá trị hàng hóa bởi cả giá trị của những tư liệu sản xuất đã sử dụng để sản xuất hàng hóa tức là giá trị cũ và hao phí lao động sống của người sản xuất trong quá trình tạo ra hàng hóa, tức là giá trị mới. Đối với bất động sản là hàng hóa đặc biệt bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý nên giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Bất động sản bao gồm "đất đai, nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất ." Vậy ngoài sự ước lượng giá trị về quyền sử dụng đất người định giá bất động sản còn phải tính cả giá trị của nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất .và nhà ở, công trình với đất đều có cấu thành lượng giá trị hàng hóa. Nên khi người định giá bất động sản ngoài sự ước tính giá trị quyền sử dụng đất còn phải quan tâm đến tư liệu lao động như trình độ khoa học kỹ thuật, máy móc thiết bị, hay các nguồn lực khác như đất, gạch, xi măng .tổng hợp các nhóm yếu tố này tạo lên giá trị vật chất của bất động sản. Đối với mỗi bất động sản có sử dụng càng nhiều giá trị lao động thì giá trị bất động sản càng cao. - Dựa vào chi phí cơ hội của việc sủ dụng bất động sản Đối với một hàng hóa thông thường như chiếc xe máy chẳng hạn thì chắc ai cũng sẽ khẳng định rằng chiếc xe máy đó dùng làm phương tiện đi lại, phương tiện vận chuyển và cũng chắc rằng không ai mua chiếc xe máy đó để sử dụng vào chức năng làm lạnh như chiếc tủ lạnh. Nhưng với bất động sản thì khác một bất động sản được xây dựng cho một mục đích ban đầu nhưng chưa chắc mục đích sử dụng tối ưu. Bất động sản càng sử dụng với mục đích tối ưu nhất thì giá trị bất động sản càng tăng. - Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản với quần thể bất động sản trong khu vực Sự phù hợp của bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh có tác động ngoại ứng rất lớn, sẽ làm tăng giá trị bất động sản nhưng ngược lại bất động sản mà ta cần định giá xây dựng không phù hợp với bất động sản xung quanh (ví dụ nhà ở trong quần thể bất động sản là khu công nghiệp) sẽ làm cho giá trị bất động sản giảm xuống và căn cứ này thể hiện sự thống nhất giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng, phù hợp cả về tỷ lệ diện tích đất với công trình trên đất. - Căn cứ vào lợi ích mà bất động sản mang lại Gồm lợi ích hiện tại và lợi ích tương lai mang lại cho người chủ sở hữu. Đối với mỗi căn cứ đâ định sẵn người định giá bất động sản 2.2.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi bất động sản khác với hàng hóa thông thường khác. Tính cố định không di dời [...]... đinh chi phí của bất động sản tương tự như vật thay thế Đối với bất động sản mới, chi phí thay thế (tái tạo) bất động sản mục tiêu là chi phí đối với bất động sản mới Đối với bất động sản cũ, tính hao mòn lỗi thời của bất động sản mục tiêu Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm được một bất động sản tương tự như bất động sản mục tiêu của... bất động sản đều làm cho giá của bất động sản bị ảnh hưởng như những quy định về pháp lý của Chính phủ: quy định kiểm soát giá cho thuê, giá giao dịch, quy định về chuộc lại bất động sản thế chấp hay hạn chế các bất động sản thế chấp, quy định về trình độ và năng lực đầu ư của các tổ chức tài chính - Nhóm các yếu tố về môi trường Nhóm các yếu tố này tác động mạnh mẽ tới yếu tố vật lý của bất động sản. .. hệ cung cầu bất động sản và sức mua bất động sản Nhóm các yếu tố này bao gồm giá trị của bất động sản và bất động sản thay thế, khả năng mở rộng các ngành nghề và các cơ sở kinh tế của vùng, mức chi phí và khả năng vay tín dụng bằng thế chấp của bất động sản - Sự kiểm soát của chính phủ Nhóm các yếu tố này có tác động rất lớn của chính phủ Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống quản lý đồng thời... tác động rất lớn đến tâm lý người sủ dụng bất động sản Điều đó là yếu tố cơ bản tác động đến giá cả bất động sản 2.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản Từ những căn cứ vào yếu tố ở trên, khi định giá bất động sản ta phải căn cứ vào các nguyên tắc sau: - Nguyên tắc nhất quán Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ quan chức năng quản lý đất đai cũng như quản lý bất động sản. .. tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong một đô thị Như vậy khi định giá bất động sản người định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản - Nguyên tắc thay thế. .. động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau, cố gắng xác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các bất động sản só sánh với bất động sản mục tiêu Việc định giá bất động sản thường tiến hành theo các bước sau: - bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá, ghi chép vấn... để định giá các bất động sản cùng loại Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra bất động sản đó Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu tạo thành bất động sản đó là rất dễ dàng trên thị trường Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lên bất động sản đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản Lý thuyết cơ bản của phương... cho bất động sản chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố, việc xem xét các yếu tố này rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh hưởng trực tiếp tới giá cả bất động sản Bất động sản là hàng hóa đặc biệt nhưng cũng không nằm ngoài quy luật cung, cầu, giá cả Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm cụ thể phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố Có những yếu tố tác động đến cung bất động sản nhưng... khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc giao cho bên bảo đảm 2.2 Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sủ dụng đất, tài sản gắn liền với đất Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo thỏa thuận của các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng trong hợp đồng tín dụn, hợp đồng bảo đảm Trường hợp tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với... động sản - Nguyên tắc thay thế Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứn được Người mua không bao giờ trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất động sản khác Vậy người định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị trường để chỉ ra giá trị cụ thể của bất động sản cụ thể, không thể tùy ý đưa ra giá theo ý chí . CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẢO LÃNH BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN I. Tài sản đảm bảo và vai trò của thế chấp bất động sản trong Ngân hàng tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh