Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản tôgi

Lời Mở Đầu Có thể nói thị trường bất động sản nước ta giai đoạn hình thành phát triển Định giá bất động sản lĩnh vực nhiều mẻ với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân Trong năm vừa qua (2005), thị trường bất động sản nước ta coi “đóng băng” mà nguyên nhân khiến cho số lượng giao dịch thành cơng giá bất động sản cao, không phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm giá bất động sản thị trường liệu có phản ánh giá trị thực chất hay không để định giá, phương pháp định giá sử dụng hoạt động tổ chức, doanh nghiệp Nghị định 198 phủ quy định cụ thể phương pháp định giá bất động sản nhiên chưa có nghiên cứu cụ thể việc sử dụngc phương pháp vào thực tế hoạt động tổ chức doanh nghiệp Công ty cổ phần bất động sản Tôgi công ty Việt Nam hoạt động lĩnh vực định giá bất động sản Công ty thu nhiều thành tựu lĩnh vực với 30.000 bất động sản lớn nhỏ công ty định giá Định giá bất động sản trở thành hoạt động kinh doanh quan trọng hoạt động cơng ty Với mục đích làm rõ việc sử dụng phương pháp định giá vào thực tế hoạt động tổ chức doanh nghiệp, em lấy tên đề tài đồ án tốt nghiệp là: Vận dụng phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản công ty cổ phần bất động sản Tôgi Phạm vi nghiên cứu đề tài: Tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra Phương pháp phân tích Phương pháp thống kê Kết cấu đề tài gồm chương: Chương I: Cơ sở khoa học định giá bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương II: Thực trạng hoạt động định giá công ty bất động sản Tôgi Chương III: Phương hướng giải pháp hoàn thiện việc sử dụng phương pháp định giá công ty bất động sản Tôgi Do thời gian nghiên cứu chưa dài có hạn chế định nhận thức nên đề tài khơng tránh khỏi sai xót định, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy bạn Cuối em xin cảm ơn Thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán, người tận tình giúp đỡ em trình hoàn thành chuyên đề Em xin cảm ơn anh chị công ty cổ phần bất động sản Tơgi đỡ em nhiều q trình hồn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn! LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng I: Cơ sở khoa học định giá bất động sản CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1 Khái niệm chung bất động sản - Tài sản: Là cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng - Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ có giá trị tiền chuyển giao giao lưu dân kể quyền sở hữu trí tuệ - Có nhiều cách phân loại tài sản tuỳ theo mụch đích quản lý sử dụng, có cách phân loại mà quốc tế cơng nhận phân chia thành động sản bất động sản - Theo điều 181 Bộ luật dân sự: Bất động sản tài sản di dời bao gồm:  Đất đai;  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;  Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;  Các tài sản khác pháp luật quy định Theo điều luật hiểu bất động sản bao gồm nhóm tài sản - Đất đai: Phải đất đai không di dời được, phải đất xác định chủ quyền, phải đo lường giá trị - Cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với chúng, nhà ở: nhà cửa xây dựng cố định nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn phịng cơng sở, khách sạn, cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng đường xá cầu cống, bến bãi sân bay nhà xưởng …, tài sản tách dời công trình xây dựng máy điều hồ trung tâm loại cảnh trồng đất để tạo cảnh quan cho cơng trình Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn lâu năm, cơng trình ni trồng thuỷ sản, cơng trình du lịch vui chơi thể thao, số cơng trình khai thác hầm mỏ - Các tài sản khác theo quy định pháp luật: tuỳ theo quy định pháp luật 1.2 Khái niệm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm định giá Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định 1.2.2.Khái niệm định giá bất động sản Định giá bất động sản nghệ thuật, khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị truờng bất động sản bao gồm lĩnh vực đầu tư thay Nói định giá bất động sản khoa học thể cách tính tốn phân tích liệu q trình xác định giá trị bất động sản Nói định giá bất động sản nghệ thuật cần kỹ nắm bắt thông tin người định giá, hỗ trợ cho q trình đánh giá phân tích số liệu, cần quan điểm riêng người định giá Như phần trình bày, bất dộng sản đất đai đất đai tài sản gắn liền với đất Vì vậy, định giá bất động sản thực chất định giá đất tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với đất khơng phải mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau, bất động sản hiểu đơn vị tương đối thống quyền chiếm hữu Quyền sử dụng mục đich sử dụng Hơn bất động sản tài sản không di dời nên giá trị bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào bất động sản vị trí LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bất động sản Vì việc xác định quyền bất động sản; yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản khó khăn, phức tạp cơng việc người định giá VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Vai trò định giá bất động sản Có thể nói định giá bất động sản có vai trị quan trọng hoạt động kinh tế định giá bất động sản làm cho hoạt động: - Khi bất động sản cần phải chuyển quyền sử dụng; - Chuyển chủ sở hữu hình thức mua bất động sản, bán bất động sản: - Thế chấp bất động sản; - Định giá thuê; - Định giá bảo hiểm; - Báo cáo tài chính, lĩnh vực tái phát triển; Định giá gắn với bất động sản cụ thể thời điểm xác định Không thể định giá không xác định không gian định giá tài sản mà kết với thời điểm Một tài sản xác định thời điểm điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá Tuy định giá có mục tiêu xác định giá trị bất động sản thị trường điều mà người định giá quan tâm trước tiến hành định giá giá bất động sản cần định giá loại giá nào: giá thị trường, giá trị chấp, giá trị bảo hiểm giá trị tiềm nhằm phục vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn liên danh quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, v.v…hay dịch vụ cho người sử dụng đất có sở giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Như định giá bất động sản có vai trò quan trọng kinh tế, giúp cho Nhà nước người sử dụng có định đắn quản lý sử dụng hoạt động kinh doanh hoạt động giao dịch dân khác 2.2 Các định giá bất động sản 2.2.1 Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản Bao gồm yếu tố như: đất đai, cơng trình xây dựng, tài sản gắn liền đất đai… Nếu ta coi bất động sản = đất đai + tài sản gắn liền với đất (cơng trình đất tài sản khác gắn liền với đất) giá bất động sản tổng giá đất giá tài sản khác gắn liền với đất 2.2.1.1 Cơ sở hình thành giá đất  Địa tô Địa tô phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Chế độ sở hữu ruộng đất có hình thức sau: sở hữu nhỏ nông dân tự do, sở hữu lớn địa chủ Nhà nước qua thời đại Xã hội tư bản, nông nghiệp tồn ba giai cấp đối lập nhau, có quan hệ chặt chẽ với địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp lao động làm thuê nông nghiệp Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn họ Họ trực tiếp kinh doanh cho người khác thuê Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất quyền sử dụng ruộng đất tách rời Để sử dụng đất địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư phải trả cho chủ đất khoản tiền định theo hợp đồng Số tiền trả tính theo năm đương nhiên số tiền hình thành cách khách quan không phụ thuộc chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mà theo mặt chung mức lợi nhuận tồn kinh tế Số tiền trả dù trả ruộng đất canh tác đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ … Đều gọi địa tơ Đó LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giá trị kinh tế quyền sở hữu đất đai địa chủ Quyền đem lại cho chủ sở hữu lợi ích cụ thể Như địa tơ hình thái theo quyền sở hữu ruộng đất thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất Khoản tiền mà nhà tư phải trả cho chủ ruộng, thực tế dù nhiều hay gọi địa tô Nhưng xét chất kinh tế nói: địa tơ khoản tiền mà chủ tư phải trả cho chủ ruộng đất Địa tơ hình thành nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí đất đai ….được gọi địa tơ chênh lệch I Địa tơ chênh lệch I nói chung phải thuộc chủ sở hữu đất đai phần lợi nhuận siêu ngạch khơng phải cơng lao động nhà tư tạo mà điều kiện khách quan tự nhiên đem lại Chủ tư thu khoản lợi nhuận phương thức quảng canh vào thời kỳ bắt đầu khai thác nông nghiệp Mặt khác chủ tư sau nộp cho cho chủ đất cịn lợi nhuận bình qn Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II hình thái địa tơ có sở đầu tư thâm canh nhà tư kinh doanh nông nghiệp, tức những khoản đầu tư liên tiếp đám đất mà có, chủ tư khai thác phương thức thâm canh vào thời kỳ hoàn toàn làm chủ sản xuất nơng nghiệp Địa tơ chênh lệch II có đầu tư liên tiếp loạii đất, tức trình độ thâm canh định Tóm lại: Địa tô chênh lệch I đia tô chênh lệch II hình thái biểu địa tơ chênh lệch Địa tơ chênh lệch hình thành theo công thức Địa tô chênh lệch = giá sản xuất chung – giá sản xuất cá biệt Nếu theo giả thuyết chủ tư kinh doanh đất xấu nhất, nộp địa tơ cho địa chủ, giá sản phẩm thị trường giá sản xuất loại đất định Chủ ruộng đất khơng thu đuợc địa tơ, có nghĩa quyền sở hữu đất chủ sử dụng đất coi không tồn Thực tế vậy, mà chủ tư phải nộp cho chủ đất khoản tiền khơng phải hình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thái địa tơ chênh lệch gọi địa tô tuyệt đối Địa tô có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch đất, mức đầu tư hay nộp cho chủ ruộng đất Địa tô tuyệt đối giá trị thặng dư khác việc sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư ngành sản xuất khác cấu tạo hữu tư khác Tóm lại, địa tơ chênh lệch hay địa tơ tuyệt đối, nguồn gốc chất địa tô phận giá trị thặng dư, lao động không công công nhân lao động nông nghiệp tạo Nói cách khác địa tơ hình thức khác giá trị thặng dư Địa tơ với lợi nhuận nhà tư nói lên tư nơng nghiệp có quan hệ bóc lột với địa chủ quyền tư hữu ruộng đất sinh Giá ruộng đất địa tơ tư hố theo cơng thức Giá ruộng đất = địa tơ / tỷ suất lợi nhuận Có thể nói địa tô làm cho giá ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm làm cho giá nơng phẩm giảm mà lợi nhuận tăng Trong trình xem xét quan hệ đất đai chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận thu từ sử dụng đất phân phối lợi nhuận trở thành trọng tâm Mác có kết luận sâu sắc vấn đề nghiên cứu vai trò đất đai trình sản xuất tư chủ nghĩa Lợi nhuận thu từ đất đai bao gồm ba loại địa tô: Địa tô chênh lệch I tạo chênh lệch ưu điều kiện tự nhiên hai mảnh đất diện tích; địa tô chêh lệch II kết cường độ đầu tư người sử dụng đất tạo nên, lợi nhuận loại địa tô phải thuộc vào người đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối tạo thành chênh lêch giá sản xuất cá biệt có liên quan đến đất giá thị trường Như thông qua xem xét hình thàng địa tơ ta thấy rằng, thân đất đai mang lại giá trị cho người sở hữu chúng trực tiếp tạo giá trị thặng dư Điều sử dụng trình định giá bất động sản Định giá bất động LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sản theo phương pháp lợi nhuận q trình phát triển lý thuyết Mác địa tô  Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất tăng hay giảm Lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua đất phải giảm đi, đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tơ Nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đuợc địa tô lớn thu nhập họ bán đất gửi số tiền vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong đà tăng trưởng kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng lên, việc kinh doanh bất động sản thường có lãi Nguời bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Đương nhiên phải lãi suất phổ biến xo thể tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng Và nói lãi suất ngân hàng định giá đất nói chung Thị trường kinh doanh bất động sản phải phát triển thị truờng vốn, dịch vụ ngân hàng, tài thuận lợi Khi nhà đầu tư bất động sản hành động dựa nguyên tắc so sánh chi phí lợi ích Tiền thuê đất < thu nhập đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất Hay: tiền thuê đất = tiền thu nhập đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et Trong Et khoảng đệm sách giá thuê đất đai Ở nhà đầu tư coi tiền thuê đất khoản chi phí Để có khoản phải vay ngân hàng với lãi suất đó, khoản chi cho tiền vay ngân hàng phải coi khoản chi phí Nếu Et lớn nhà đầu tư sẵn sàng trả tiền thuê cao Nếu ta coi đất tài sản giá đất tính sau : LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Pl = Σ (PLt / (1+r) t) (t = 1; ∞) Trong P l giá đất tính giá trị tài sản PLt hoa lợi hay thu nhập đất đai khoảng thời gian t xác định r tỷ lệ lãi suất  Quan hệ cung cầu bất động sản - Cầu bất động sản thị trường Trong khoảng thời gian xác định, nhu cầu bất động sản thị trường xác định dựa yếu tố ảnh hưởng lớn cụ thể : Giá bất động sản: số lượng cầu bất động sản thị truờng liên quan nghịch đảo với giá trị thị trường chúng Nếu nhà khu vực nằm khu vực cho trước giảm giá, lúc số người mua bất động sản có khả toán tăng lên số lượng bất động sản đòi hỏi (cầu) tăng lên Thu nhập người tiêu dùng: Thu nhập người tiêu dùng cao tạo khả nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) mua sắm Giá mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan mặt hàng thay mặt hàng bổ sung Những dự kiến khách hàng: Số lượng mặt hàng đòi hỏi dựa vào giá tương lai Đối với người có nhu cầu nhà đất, họ dự kiến giá mặt hàng thị trường tăng họ tiến hành mua sắm mặt hàng sớm ngược lại Sở thích tâm lý tiêu dùng khách hàng: nhận thức tính hữu dụng sản phẩm định dựa nhiều sở thích phong tục tập qn khách hàng Ngồi độ tuổi, giới tính vị trí xã hội, nghề nghiệp, trình độ văn hoá định loại sản phẩm mà họ mua - Cung bất động sản thị trường :Có yếu tố định đến số lượng cung thị trường : Quy hoạch sử dụng đất Nhà nước: Lượng cung bất động sản thị trường trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên địa phương Sau diện 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.2 Hoàn thiện phƣơng pháp định giá thơng qua q trình nghiên cứu thị trƣờng Nghiên cứu thị trường công việc quan trọng kinh doanh Ở ta coi sản phẩn kinh doanh cơng ty định giá bất động sản Bởi trình nghiên cứu thị trường quan trọng hoạt động định giá cơng ty Để tồn phát triển thị trường cơng ty phải có tay sách lược kinh doanh hợp lý Thông thường trải qua qúa trình nghiên cứu thị trường cơng ty có chiến lược hợp lý cho phát triển Khi trình xem xét nghiên cứu thị trường rằng, thị trường bất động sản thời kỳ suy thoái, cung vượt cầu, có cạnh tranh khốc liệt hay thị hiếu tiêu dùng có thay đổi Lúc để tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải hạ thấp giá trị bất động sản Khi hoạt động định giá phải có điều chỉnh để có phù hợp giá trị bất động sản thị trường suy thoái Nếu vào nhu cầu nhà đầu tư bất động sản ta biết cách thức mà nhà đầu tư sử dụng bất động sản Đó xác để ước lượng sử dụng cao tốt bất động sản Như giá bất động sản sát với thực tế Nếu nhà đầu tư muốn tăng lượng tiêu thụ bất động sản cách tối đa đương nhiên giá bất động sản khơng phải giá cao thị trường Do người định giá cần phải nghiên cứu tìm hiểu bất động sản loại giao bán thị trường, giá bất động sản thấp so với thực tế mà người bán sử dụng hình thức khuyến mại 66 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phƣơng pháp định giá công ty 2.1 Xây dựng quy trình định giá chung Quy trình định giá chung sở quan trọng để xác định phương pháp định giá cụ thể sử dụng để định giá bất động sản Để xây dựng nên quy trình định giá chung, ta tiến hành theo trình tự là: - Lảm rõ vấn đề cần định giá + Nhận biết bất động sản + Nhận biết quyền bất động sản + Ngày định giá + Mục đích định giá - Điều tra ban đầu để có kế hoạch định giá + Những thông tin cần thiết + Nguồn thông tin + Số lượng nhân viên cần huy động phục vụ cho công tác định giá + Kế hoach thời gian tiến hành - Thu thập phân tích thơng tin + Thơng tin tổng qt: vị trí (vùng, thành phố, lân cận, khối) kinh tế (phân tích tài chính, thị trường, sở kinh tế, chiều hướng biến động) + Thông tin chi tiết: bất động sản định giá (bằng khốn, vị trí, tự nhiên, sử dụng cao tốt nhất) bất động sản so sánh (giá thành, bán, cho thuê, chi phí) - Sử dụng phương pháp định giá để tính toán giá trị: Sử dụng phương pháp phù hợp với bất động sản để tính tốn giá trị - Điều hoà giá trị thù từ phương pháp: Căn vào mục đích định giá để có điều hoà cho phù hợp Việc xây dựng nên quy trình định giá chung tạo khung thống trình định giá để từ sâu vào phương 67 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com pháp Làm cho q trình định giá khơng bị chơng chéo phải sử dụng đồng thời nhiều phương pháp Và đặc biệt hữu ích q trình lưu trữ thông tin quan trọng bất động sản định giá 2.2 Hoàn thiện phƣơng pháp thu thập xử lý thông tin Công việc thu thập xử lý thông tin yếu tố then chốt định đến hình thành nên giá trị bất động sản Bởi muốn nâng cao chất lượng q trình định giá khơng thể khơng coi trọng trình Các phương pháp thu thập xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến phương pháp định giá sử dụng Thực tế hoạt động định giá cho thấy, nhiều khơng có đủ thông tin mà phương pháp định giá sử dụng Để làm cho trình thu thập xử lý thông tin khách quan xác cơng ty cần phải: - Thống q trình thu thập thơng tin liên quan q trình định giá - Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu loại thông tin cán trực tiếp tổ chức thu thập - Xây dựng mạng lưới thu thập thông tin địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thu thập thông tin - Thực việc kiểm tra chéo thông tin thu được, so sánh thông tin với doanh nghiệp có liên quan quan tâm đến bất động sản cần định giá - Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế - Xây dựng sở liệu bất động sản riêng cơng ty: cơng việc địi hỏi người định giá phải bổ sung cập nhật thông tin liên quan đến bất động sản để xây dựng nên khung liệu Quá trình xây dựng sở liệu bất động sản định giá ngày làm cho thông tin bất động sản mà ta cần thu thập trở nên đa dạng phong phú 68 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.3 Nâng cao tính thực tế việc ƣớc lƣợng giá trị phát triển phƣơng pháp chi phí phƣơng pháp vốn hóa Các giá trị phát triển chi phí, doanh thu, giá bán, giá cho thuê tối ưu việc sử dụng phương pháp chi phí, hay q trình tính dòng tiền dự án, tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ hồn vốn nơi việc sử dụng phương pháp vốn hố Trên thực tế hoạt động cơng ty, giá trị nhân viên phong Dự án tính tốn Nhưng q trình thu thập giá trị thị trường xu hướng biến động bất động sản lại chuyên viên định giá cơng ty Như phần giá trị phát triển phần mang cảm tính nguời ước lượng thiếu sở thị trường Nên chăng, q trình ước tính giá trị phát triển thực chuyên viên định giá dựa tư vấn nhân viên phòng Dự án 2.4 Tiếp cận phƣơng thức điều hồ kết định giá theo mục đích nhà đầu tƣ Ta biết phương pháp định giá tiếp cận bất động sản góc độ khác Do giá trị bất động sản ước lượng theo phương pháp có khác biệt rõ nét Quá trình điều hồ kết giá trị thu từ phương pháp định giá đóng vai trị định đến giá giá trị cuối bất động sản mục tiêu Do yêu cầu từ khách hàng định giá công ty thường xác định mức giá tối thiểu bất động sản mục tiêu hay mức giá tối đa bất động sản Việc xác định mức giá chủ yếu dựa kết thu từ phương pháp sử dụng Tức mức giá tối thiểu mức giá thấp phương pháp sử dụng Hoặc mức giá cao bất động sản mục tiêu mức giá cao kết thu từ phương pháp định giá Như giá bất động sản thực tế khó mức giá thấp cao khơng thể coi bất động sản ước lượng mức sử dụng cao nhất, tốt Trên thực tế để bất động sản đạt sử dụng cao tốt cần phải vào mục đích nhà đầu tư Chính mục đích nhà đầu tư định 69 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đến phương pháp mà ta sử dụng để định giá Chẳng hạn với mảnh đất mà chủ đầu tư dự kiến sử dụng làm cao ốc văn phòng để bán cho thuê Lúc phương pháp địnhg giá sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hố Nếu theo mục đích nhà đầu tư phương pháp vốn hố phương pháp có sở bất động sản Khi ta phải coi phương pháp chủ đạo giá trị lấy từ phương pháp phải đóng vai trị quan trọng giá bất động sản mục tiêu Xét theo cách tiếp cận việc điều hồ giá bất động sản phương pháp khơng thực Ví dụ bất động sản công ty định giá (Đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh), ta không lấy giá bất động sản cuối trung bình cộng phương pháp sử dụng mà vào mục đích đầu tư ta coi phương pháp thặng dư có ý nghĩa phù hợp Lúc ta gắn trọng số cho phương pháp cho ta kết 7.803.666 = (8.691.000x2 + 6.772.776x3 + 9.112.250x1) / (2+3+1) Mức giá sát với giá thực tế giao dịch tính đến mục đích nhà đầu tư Tuy nhiên trường hợp cụ thể ta sử dụng cách tính trung bình cộng giá bất động sản theo phương pháp việc sử dụng giá định giá để làm đấu giá 2.5 Hoàn thiện phƣơng pháp định giá thơng q việc nâng cao trình độ chuyên môn cho ngƣời định giá Hoạt động định giá chịu tác động yếu tố chủ quan người định giá Bởi muốn nâng cao trình sử dụng phương pháp định giá Thì cơng việc thiết yếu phải nâng cao trình độ chuyên mơn cho người địnhg giá Việc nâng cao trình cho chuyên viên định giá công ty trực tiếp tác động làm thay đổi yếu tố quan trọng hoạt động định giá giải pháp quan trọng làm tác động trực tiếp đến hạn chế trình sử dụng phương pháp định giá 70 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Khi người định giá có trình độ chun môn ứng dụng kỹ đào tạo vào thực tế hoạt động làm cho trình thu thập thơng tin, q trình ước lượng giá trị phát triển trở nên khoa học xác Đặc biệt họ có tư sâu rộng tác động qua lại bất động sản mục tiêu yếu tố có liên quan từ có qúa trình điều hoà kết thu phương pháp định giá cách xác hiệu Mặt khác người định giá đào tạo chuyên môn quan quản lý bất động sản công nhận hoạt động lĩnh vực bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận hành nghề định giá Đây pháp lý quan trọng để người định giá bước đầu xác định trách nhiệm bất động sản định giá Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá nƣớc ta 3.1 Xác định vai trò định giá thị trƣờng bất động sản Khi định giá bất động sản, Người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu định giá để làm từ có phương pháp định giá khác nhau.Những mục đích định giá khác cho giá trị bất động sản khác Chẳng hạn nhà đầu tư định đầu tư xây dựng hộ biệt thư sang trọng kỳ vọng giá phải cao, ngược lại đầu tư xây dựng cho người có thu nhập trung bình giá bất động sản khơng phải cao Đối với nước phát triển nước ta, việc phát triển kinh tế thị trường đồng nghĩa với việc hình thành đồng loại thị trường: thị truờng lao động, thị trường vốn, thị trường khoa học cơng nghệ….thì việc tổ chức định giá bất động sản góp phần quan trọng vào việc hình thành thị trường bất động sản Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “ Thúc đẩy hình thành, phát triển bước hoàn thiện loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến thị trường quan trọng chưa có cịn sơ khai thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa 71 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hộc công nghệ” Thực tế cho thấy có số lượng lớn bất động sản nước ta khơng trở thành hàng hố để tham gia vào thị trường bất động sản Định giá bất động sản góp phần huy động nguồn lực to lớn bất động sản để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tê – xã hội, hình thành phát triển thị trường bất động sản 3.2 Xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá Thị trường bất động sản tuân theo mô hình chung tất thị trường, với yếu tố cần xác định là: sản phẩm, số lượng giá Thị trường bất động sản giữ chức như: - Tạo gặp gỡ người mua người bán - Xác định giá bất động sản - Tạo cân nhu cầu bất động sản - Tạo tối ưu hoá việc sử dụng bất động sản Nhiều chuyên gia bất động sản cho thị trường bất động sản mang tính cạnh tranh hoạt động có hiệu Có điều kiện quan trọng cần thiết cho hoạt động mang tính cạnh tranh thị trường bất động sản là: - Sự quy định minh bạch quyền bất động sản; - Sự tự nguyên bên tham gia; - Có nhiều người bán người mua; - Việc tham gia thị trường hồn tồn tự nguyện; - Thơng tin hồn hảo; - Sự tương tự sản phẩm Theo nhận định nhiều chun gia bất động sản có luận đánh giá quan trọng cho can thiệp Nhà nước vào thị trường bất động sản là; - Loại trừ yếu tố chưa hoàn thiện thị trường; - Loại bỏ yếu tố có tính chất xã hội; - Tái phân phối nguồn tài nguyên có hạn quốc gia 72 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Việc cung cấp hệ thống đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoạt động phổ biến Nhà nước nhằm làm tăng mức độ rõ ràng thị trường bất động sản Ví dụ việc thiếu xót cú rõ ràng quyền sử dụng bất động sản có tác động mạnh mẽ tới giá thực tế thị trường bất động sản Người sử dụng đất khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp để vay tổ chức tín dụng.Việc tranh chấp đất đai yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Một lý khiến cho có can thiệp Nhà nước vào hệ thống thị trường bất động sản thất bại nhà đầu tư tư nhân việc cung cấp dịch vụ thiết yếu cho xã hội, họ không thu lợi nhuận từ hoạt động Chẳng hạn công viên, đường xá, cầu cống ví dụ điển hình cho thấy cần thiết phải có tác động Nhà nước vào thị trường bất động sản Nhà nước đóng vai trị “lấp chỗ trống” hoạt động bất động sản mà nhà đầu tư tư nhân không muốn tham gia Việc xây dựng khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung hoạt động định giá bất động sản nói riêng quan trọng đảm bảo cho nguồn lực thị trường bất động sản, tài nguyên bất động sản sử dụng hiệu Trong việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá Nhà nước cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý điểm: - Xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu cho hoạt động định giá Cơ sở liệu bước phát triển khác việc quản lý đất đai Cơ sở liêuh tổng quát bất động sản phân vùng lưu trữ quan quản lý địa phương chịu giám sát Sở Tài nguyên Môi trường địa phương Cơ sở liệu tập trung vào việc lưu trữ thơng tin liên quan đến lịch sử giao dịch bất động sản, đặc biệt mức giá giao dịch Việc tổ chức lưu trữ sở liệu bất động sản giao dịch có tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy họat động phát triển cách toàn diện 73 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Việc xây dựng sở liệu bất động sản tác động hoạt động định giá khía cạnh cụ thể là: + Tạo hệ thống thơng tin tồn diện đáp ứng thiết thực cho q trình thu thập thơng tin bất động sản cần định giá + Là cầu nối người định giá với khách hàng thơng qua q trình lưu trữ lịch sử giao dịch bất động sản; + Tác động tích cực tới lành mạnh hố thị trường bất động sản; thơng tin giao dịch bất động sản cập nhật thường xun cơng khai tránh tình trạng giá ảo - Khung giá đất Nhà nước ban hành nên áp dụng cho hoạt động Nhà nước tổ chức Nhà nước với tổ chức tư nhân Trong hoạt động tổ chức tư nhân với nên áp dụng mức giá thị trường Như vừa tránh thất thu Nhà nước vừa tạo thơng thống cho doanh nghiệp tư nhân Bởi thực tế giá bất động sản theo thị trường thường cao khung giá Nhà nước nhiều - Hình thành bước đưa vào sử dụng trung tâm định giá bất động sản Các trung tâm không cần phân biệt Nhà nước hay tư nhân, miễn hoạt động có hiệu tuân theo quy chế chung hoạt động định giá bất động sản - Có sách khuyến khích hỗ trợ cho phát triển doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá bất động sản - Tiếp tục hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận hàng nghề định giá cho tổ chức cá nhân có đủ lực trình độ Dần bước gắn trách nhiệm người định giá báo cáo định giá 3.2 Tổ chức định giá trung ƣơng Tại Việt Nam cần thiết phải xem xét tổ chức hoạt động định giá trung ương với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể định giá cho quan Nhà 74 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nước trung ương, quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương tư vấn cho Chính phủ vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản Việc thành lập quan định giá trung ương tạo nhiều thuận lợi cho hoạt động định giá: - Tạo thuận lợi cho việc áp dụng tiêu chuẩn thống luật pháp - Phát triển kinh tế cách giảm bớt trùng lặp thông tin liên quan đến bất động sản - Tạo cở sở cho nhà định giá phát triển tốt khả địng giá Thơng qua hỗ trợ so sánh với hoạt động định giá trung ương - Tạo hệ thống, đặc biệt hệ thống tin học cần phối hợp quy mô lớn số liệu khảo sát giá thành đất đai - Giám sát giá thành đất, tránh tình trạng đầu Tổ chức định giá trung ương cần thiết phải xác lập thông tin bất động sản theo số tiêu chí như: - Xác định lập đồ tất bất động sản cần định giá để tính thuế phục vụ cho mục đích khác; - Phân loại bất động sản theo số tiêu chí thống liên quan đến vấn đề mục đích sử dụng kích thước, loại hình xây dựng đầu tư vào bất động sản - Thu thập phân tích số liệu thị trường có liên quan đến số liệu giá thành, giá thuê, chi phí bảo dưỡng sửa chữa… - Xác định giá trị bất động sản theo thủ tục công bố; - Xác định người phải chịu trách nhiệm toán khoản phí, thuế, lệ phí; - Lưu trữ thơng tin q trình định giá Như vây là, nhiệm vụ quan định giá trung ương tập trung vấn đề mang tính quản lý bất động sản không trọng đến vấn đề hành mức thuế mức phí phải nộp cho quyền 75 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Kết Luận Định giá bất động sản xác định nội dung quan trọng Nhà nước thị trường bất động sản với mục đích hướng tới đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Thực tế cho thấy nước có kinh tế phát triển trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản thu thuế Căn vào hoạt động thực tế công ty cổ phần bất động sản Tơgi thấy hoạt động định giá nước ta trình phát triển mạnh mẽ cịn thiếu tác động Nhà nước để làm cho hoạt động dần phổ biến thống Những văn pháp quy hành chưa đủ mạnh để tác động cách sâu sắc vào thị trường bất động sản nước ta hoạt động địnhg giá Còn thiếu sở liệu thông tin liên quan đến giao dịch bất động sản tổ chức định giá trung ương làm để thống quản lý hoạt động định giá nước Mặt khác doanh nghiệp việc sử dụng phương pháp định giá nhiều bất cập chưa có thống chung dẫn đến hoạt động định giá chưa tạo tính trách nhiệm báo cáo định giá Từ thực tiễn cho ta nhận định là, Nhà nước cần tập trung cho cơng tác thúc đẩy việc hồn thiện thị trường hình thành nước ta có thị trường bất động sản Để tạo lành mạnh thị trường bất động sản khung pháp lý Nhà nước phải đủ mạnh đê quản lý Các để xác lập việc định giá tổ chức địnhg giá phải rõ ràng minh bạch dựa hệ thông thông tin phát triển Hoạt động định giá công ty cổ phần bất động sản Tôgi tổ chức địng giá khác trở nên phong phú đa dạng xác có hỗ trợ khung pháp lý Nhà nước Những bất động sản cơng ty định giá có tính chịu trách nhiệm cao chuyên viên định giá đươc đào tạo có chứng hành nghề định giá quan có thẩm quyền xác lập dựa hệ thống thơng tin hồn chỉnh 76 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Với nỗ lực hoàn thiện thị trường bất động sản việc ban hành luật kinh doanh bất động sản với xuất nhà đầu tư nước thị trường bất động sản nước ta lưồng gió thúc đẩy thị trường bất động sản nước ta phát triển 77 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tài Liệu Tham Khảo Bài giảng môn “định giá bất động sản” ,Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, Trung Tâm Đào tạo Địa Kinh doanh bất động sản - Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội Nghị định 198/2004/NĐ – CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Luật đất đai 2003 Các báo cáo định giá công ty cổ phần bất động sản Tôgi Báo cáo tổng kết hoạt động công ty cổ phần bất động sản Tôgi năm 2004, 2005 Tạp chí bất động sản nhà đất số 9/2005, số 12/2005, số 3/2006 78 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Lời Mở Đầu Chƣơng I: Cơ sở khoa học định giá bất động sản CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1 Khái niệm chung bất động sản 1.2 Khái niệm định giá bất động sản VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Vai trò định giá bất động sản 2.2 Các định giá bất động sản 2.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản 14 2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 15 CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 16 3.1 Phương pháp so sánh 16 3.2 Phương pháp định giá chi phí .20 3.3 Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư) 25 3.5 Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán) 30 3.6 Khái quát 31 Kinh nghiệm hoạt động định giá 32 4.1 Hoạt động định giá giới 32 4.2 Hoạt động định giá Việt Nam 34 Chƣơng II: Thực trạng hoạt động định giá công ty cổ phần bất động sản Tôgi 38 NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƢỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI .38 1.1 Sự hình thành phát triển cơng ty cổ phần bất động sản Tơgi .38 1.2 Q trình hình thành hoạt động định giá cơng ty 40 1.3 Những thuận lợi khó khăn hoạt động định giá công ty 41 Thực trạng hoạt động định giá công ty cổ phần bất động sản Tơgi 44 2.1 Q trình sử dụng phương pháp định giá công ty cổ phần bất .44 2.2 Ưu điểm việc sử dụng phương pháp 53 2.3 Hạn chế phương pháp định giá công ty sử dụng 56 NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY .59 3.1 Sự phù hợp giá bất động sản công ty định giá giá thực tế giao dịch bất động sản 59 3.2 Sự khác biệt cách thức tiến hành định giá thực tế hoạt động 61 79 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.3 Tính pháp lý báo cáo định giá 63 Chƣơng : Phƣơng hƣớng giải pháp hồn thiện cơng tác định giá cơng ty bất động sản Tôgi 65 PHƢƠNG HƢỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .65 1.1 Tiếp tục củng cố uy tín đơn vị tiên phong định giá bất động sản 65 1.2 Hoàn thiện phương pháp định giá thơng qua q trình nghiên cứu thị trường 66 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phƣơng pháp định giá cơng ty 67 2.1 Xây dựng quy trình định giá chung 67 2.2 Hồn thiện qúa trình thu thập xử lý thông tin 68 2.3 Nâng cao tính thực tế việc ước lượng giá trị phát triển 69 2.4 Tiếp cận phương thức điều hồ kết định giá theo mục đích nhà đầu tư 69 2.5 Hoàn thiện phương pháp định giá thông việc nâng cao trình độ chun mơn cho người định giá 70 Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá nƣớc ta .71 3.1 Xác định vai trò định giá thị trường bất động sản 71 3.2 Xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá .72 3.2 Tổ chức định giá trung ương 74 Kết Luận 76 Tài liệu tham khảo 78 80 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... trạng hoạt động định giá công ty cổ phần bất động sản Tôgi NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƢỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TƠGI 1.1 Sự hình thành phát triển công ty cổ phần. .. công ty cổ phần bất động sản Tơgi Q trình hình thành cơng ty cổ phần bất động sản Tôgi Công ty cổ phần bất động sản Tôgi công ty cổ phần hoạt động lĩnh vực định giá Việt Nam, công ty thành lập theo... ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Vai trò định giá bất động sản Có thể nói định giá bất động sản có vai trị quan trọng hoạt động kinh tế định giá bất động sản làm cho hoạt động: - Khi bất động sản cần