Cơ sở khoa học của định giá bất động sản
CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1 Khái niệm chung về bất động sản
- Tài sản: Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng
Tài sản bao gồm các vật có thực, tiền bạc, và giấy tờ có giá trị có thể chuyển nhượng trong các giao dịch dân sự, bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ.
Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích quản lý và sử dụng Một trong những cách phân loại được công nhận quốc tế là chia tài sản thành hai loại chính: động sản và bất động sản.
- Theo điều 181 Bộ luật dân sự:
Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:
Nhà ở, công trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định
Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính đó là
- Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị
Công trình xây dựng bao gồm các tài sản gắn liền với đất đai, như nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, và các công trình công nghiệp Ngoài ra, còn có các hạng mục giao thông như đường xá, cầu cống, bến bãi, và sân bay Các tài sản không thể tách rời khỏi công trình xây dựng bao gồm máy điều hòa trung tâm và các loại cây cảnh trồng trên đất để tạo cảnh quan cho công trình.
Các công trình phải có khả năng đo lường lượng hoá thành giá trị
Các tài sản gắn liền với đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thủy sản, cơ sở hạ tầng du lịch và vui chơi thể thao, cùng với một số công trình khai thác hầm mỏ.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật: tuỳ theo quy định của pháp luật
1.2 Khái niệm về định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm về định giá Định giá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu của tài sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định
1.2.2.Khái niệm về định giá bất động sản Định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị truờng bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế
Định giá bất động sản được coi là
Định giá bất động sản được coi là một nghệ thuật, vì nó đòi hỏi người định giá phải có kỹ năng thu thập thông tin và khả năng phân tích dữ liệu Quá trình này không chỉ dựa vào số liệu mà còn cần có quan điểm cá nhân của người định giá để đưa ra những đánh giá chính xác và hợp lý.
Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, do đó, định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản liên quan Tuy nhiên, các tài sản này không thể tách rời hoàn toàn, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu và mục đích sử dụng Với tính chất không di dời, giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau, và mức độ tác động của từng yếu tố cũng khác nhau tùy thuộc vào vị trí cụ thể của bất động sản Do đó, việc xác định quyền đối với bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó là một công việc phức tạp và thách thức cho người định giá.
VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Vai trò của định giá bất động sản
Định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh tế, cung cấp căn cứ cho nhiều hoạt động liên quan.
- Khi một bất động sản cần phải chuyển quyền sử dụng;
- Chuyển chủ sở hữu dưới các hình thức như mua bất động sản, bán bất động sản:
- Thế chấp bất động sản;
- Định giá để cho thuê;
Báo cáo tài chính và các lĩnh vực tái phát triển đều liên quan chặt chẽ đến việc định giá bất động sản, một quá trình chỉ có thể thực hiện trên một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định Việc định giá không thể áp dụng cho những tài sản không rõ ràng hoặc không xác định Mục tiêu chính của người định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản, nhưng trước hết, họ cần làm rõ loại giá trị nào đang được xem xét, như giá thị trường, giá trị thế chấp, hay giá trị bảo hiểm Mục đích của việc định giá cũng rất đa dạng, từ việc hỗ trợ Nhà nước trong việc tính thuế sử dụng đất, cho đến phục vụ cho các giao dịch dân sự và thương mại như chuyển nhượng, thế chấp, và thừa kế quyền sử dụng đất.
Định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, hỗ trợ Nhà nước và người sử dụng đưa ra quyết định chính xác trong quản lý, kinh doanh và các giao dịch dân sự khác.
2.2 Các căn cứ định giá bất động sản
2.2.1 Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản
Bao gồm các yếu tố như: đất đai, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền đất đai…
Bất động sản được định nghĩa là sự kết hợp giữa đất đai và các tài sản gắn liền với đất, bao gồm công trình và các tài sản khác Do đó, giá trị bất động sản sẽ được tính bằng tổng giá trị của đất và các tài sản gắn liền với nó.
2.2.1.1 Cơ sở hình thành giá đất
Địa tô là một khái niệm kinh tế quan trọng liên quan đến chế độ sở hữu đất đai Các hình thức sở hữu ruộng đất chủ yếu bao gồm sở hữu nhỏ của nông dân tự do và sở hữu lớn của địa chủ hoặc Nhà nước qua các thời kỳ lịch sử.
Trong xã hội tư bản, nông nghiệp có ba giai cấp chính là địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm thuê Địa chủ, hay chủ đất, nắm quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn, có thể tự kinh doanh hoặc cho thuê Khi cho thuê, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tách rời; nhà tư bản phải trả một khoản tiền theo hợp đồng để sử dụng đất vào sản xuất Khoản tiền này được xác định dựa trên mức lợi nhuận chung của nền kinh tế, không phụ thuộc vào ý chí của chủ ruộng đất hay nhà tư bản Dù là đất canh tác, đất xây dựng, hầm mỏ hay rừng gỗ, khoản tiền này đều được gọi là địa tô, phản ánh giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai và mang lại lợi ích cụ thể cho địa chủ.
Địa tô là hình thức thể hiện quyền sở hữu ruộng đất về mặt kinh tế, mang lại thu nhập cho người sở hữu Khoản tiền mà nhà tư bản trả cho chủ ruộng, bất kể nhiều hay ít, đều được gọi là địa tô Về bản chất kinh tế, địa tô là khoản tiền mà nhà tư bản phải chi trả cho chủ sở hữu đất Địa tô được hình thành từ các yếu tố tự nhiên như độ phì nhiêu và vị trí đất đai, được phân loại là địa tô chênh lệch I Phần địa tô chênh lệch I này thuộc về chủ sở hữu đất, vì lợi nhuận siêu ngạch không phải do lao động của nhà tư bản tạo ra mà là do các điều kiện tự nhiên.
Chủ tư bản thu lợi nhuận từ việc quảng canh trong giai đoạn đầu khai thác nông nghiệp, và sau khi thanh toán cho chủ đất, họ vẫn giữ lại được một khoản lợi nhuận bình quân.
Địa tô chênh lệch II là hình thái địa tô phát sinh từ việc đầu tư thâm canh của nhà tư bản trong nông nghiệp, khác với địa tô chênh lệch I Hình thức này xuất hiện nhờ các khoản đầu tư liên tiếp trên cùng một mảnh đất, cho phép chủ tư bản khai thác tối đa tiềm năng sản xuất nông nghiệp Địa tô chênh lệch II phụ thuộc vào trình độ thâm canh, xác định giá trị gia tăng từ đất đai qua sự đầu tư liên tục.
Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hai hình thức biểu hiện của địa tô chênh lệch Địa tô chênh lệch được xác định theo công thức: Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung - giá cả sản xuất cá biệt.
Theo giả thuyết, các chủ tư bản trên đất xấu không phải nộp địa tô cho địa chủ do giá sản phẩm quyết định bởi giá sản xuất trên loại đất đó Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chủ tư bản vẫn phải trả một khoản tiền cho chủ đất dưới dạng địa tô tuyệt đối Khoản địa tô này được nộp bất kể có lợi nhuận siêu ngạch hay không, phản ánh sự khác biệt về giá trị thặng dư trong việc sử dụng đất đai, tương ứng với tỷ suất giá trị thặng dư đồng nhất trong các ngành sản xuất khác nhau.
Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư, được tạo ra từ lao động không công của công nhân nông nghiệp Nói cách khác, địa tô chỉ là hình thức khác của giá trị thặng dư Cùng với lợi nhuận của nhà tư bản, địa tô phản ánh mối quan hệ bóc lột trong tư bản nông nghiệp, do quyền tư hữu về ruộng đất gây ra.
Giá cả ruộng đất chính là địa tô tư bản hoá theo công thức Giá cả ruộng đất = địa tô / tỷ suất lợi nhuận
Địa tô có tác động làm giảm giá ruộng đất và chi phí sản xuất, từ đó dẫn đến giá cả nông phẩm giảm nhưng lợi nhuận vẫn có xu hướng tăng.
Trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận này là rất quan trọng Mác đã phân tích sâu sắc vai trò của đất đai trong sản xuất tư bản chủ nghĩa, chỉ ra ba loại địa tô: Địa tô chênh lệch I do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên giữa các mảnh đất; địa tô chênh lệch II phát sinh từ cường độ đầu tư của người sử dụng đất, lợi nhuận từ loại địa tô này thuộc về nhà đầu tư; và địa tô tuyệt đối, là sự chênh lệch giữa giá sản xuất và giá thị trường.
Qua việc phân tích sự hình thành địa tô, ta nhận thấy rằng đất đai mang lại giá trị cho người sở hữu thông qua việc tạo ra giá trị thặng dư Điều này đóng vai trò quan trọng trong định giá bất động sản, đặc biệt là phương pháp định giá dựa trên lợi nhuận, phản ánh sự phát triển lý thuyết địa tô của Mác.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1.1 Khái niệm của phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp, hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán từ thị trường, là một kỹ thuật định giá bất động sản Phương pháp này thực hiện việc so sánh bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường để xác định giá trị của nó.
3.1.2 Cơ sở khoa học của phương pháp
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự kết hợp giữa giá trị chủ quan (nội tại) và giá trị khách quan (do các yếu tố bên ngoài tác động) Không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, do đó không thể áp dụng một cách cứng nhắc giá bán của bất động sản này cho bất động sản khác, mặc dù chúng có nhiều điểm tương đồng Tuy nhiên, chúng ta có thể tham khảo giá bán của các bất động sản tương tự trên thị trường để xác định giá trị của bất động sản mục tiêu, kèm theo các điều chỉnh phù hợp.
Phương pháp này được xây dựng dựa trên các nguyên tắc cơ bản của định giá như:
+ Nguyên tắc cung cầu: Nó quyết định đến giá cả của bất động sản so sánh trên thị trường
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá trị của bất động sản được xác định bởi tập hợp giá mà người mua sẵn sàng trả để sở hữu một bất động sản tương tự, với công năng và mục đích sử dụng tương đương Điều này diễn ra trong khoảng thời gian hợp lý, giúp định hình giá trị thực tế của bất động sản mục tiêu.
Nguyên tắc cân bằng cho thấy rằng các lực lượng cung và cầu luôn có xu hướng di chuyển về một điểm cân bằng, tuy nhiên, điểm cân bằng tuyệt đối sẽ không bao giờ được đạt tới Sự cân bằng giữa cung và cầu là một quá trình phát triển liên tục.
Nguyên tắc ngoại ứng đề cập đến các lực lượng bên ngoài có thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bất động sản, bao gồm chu kỳ phát triển kinh tế, chu kỳ kinh doanh, và các đặc điểm riêng của bất động sản trong khu vực.
3.1.3 Yêu cầu của phương pháp
- Chỉ được thực hiện với các bất động sản tương tự trong cùng một vùng và có tính chất đồng nhất về sử dụng và xây dựng;
- Chỉ thực hiện so sánh các bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây nhất;
- Người định giá phải có kiến thức về thị trường;
Không có một công thức hay mô hình cố định nào để xác định giá trị, mà cần dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu giá trị chính xác.
- Chất lượng thị trường phải cao để có thể so sánh được
- Thị trường cần ổn định
- Tìm kiếm thị trường về bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu
- Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng
Khi lựa chọn bất động sản để so sánh, hãy tìm từ 3 đến 6 bất động sản tương tự phù hợp với bất động sản mục tiêu của bạn Việc này giúp bạn đánh giá chính xác giá trị và tiềm năng của bất động sản mà bạn đang quan tâm.
Phân tích giá bán của các bất động sản giúp xác định sự khác biệt giữa chúng và bất động sản mục tiêu Việc so sánh này cho phép đánh giá những ưu điểm và nhược điểm của từng bất động sản, từ đó đưa ra quyết định đầu tư thông minh hơn.
- Thực hiện hoà hợp giữa các chỉ số giá trị hoặc 1 khoảng giá trị
3.1.5 Quá trình điều chỉnh 3.1.5.1.Các yếu tố so sánh
Có 10 yếu tố cần được so sánh và điều chỉnh đó là
- Các quyền về bất động sản
- Điều kiện hoặc động cơ để bán
- Các chi phí phải được thực hiện ngay sau khi bán
- Các điều kiện thị trường: + Lạm phát và giảm phát + Chính sách thuế thu nhập + Sự dao động cung cầu sức mua trên thị trường
- Vị trí của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm quan trọng như kích thước hợp lý, chất lượng xây dựng cao, kiểu kiến trúc độc đáo và vật liệu xây dựng bền vững Tuổi thọ của công trình cũng đóng vai trò quan trọng trong giá trị bất động sản Các chức năng sử dụng linh hoạt, tiện nghi hiện đại và sự hấp dẫn tổng thể của bất động sản là những yếu tố quyết định đến sự thu hút của nó đối với người mua.
- Các đặc điểm kinh tế của bất động sản
- Mục đích sử dụng của bất động sản
- Những cấu thành giá trị không phải là bất động sản
3.1.5.2.Các phương pháp điều chỉnh
Khi định giá bất động sản, việc sử dụng bất động sản cần định giá làm chuẩn so sánh là phương pháp hiệu quả để đánh giá sự chênh lệch giữa bất động sản đó và những bất động sản tương tự đã thu thập trên thị trường.
Có hai phương pháp điều chỉnh: đầu tiên là điều chỉnh số tiền tính gộp cho các sự khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu; thứ hai là điều chỉnh tỷ lệ phần trăm dựa trên việc cộng trừ đơn giản các yếu tố khác biệt.
3.1.6 Đối tượng, phạm vi áp dụng 3.1.6.1 Đối tượng áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp là một công cụ chủ yếu được sử dụng để định giá bất động sản trên thị trường Trên toàn cầu, khoảng 98% bất động sản được định giá bằng phương pháp này Sự phổ biến của phương pháp so sánh trực tiếp xuất phát từ tính hiệu quả và độ chính xác trong việc phản ánh giá trị thực tế của tài sản.
- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản
- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận
Định giá bất động sản thường áp dụng cho các loại hình như nhà ở, đất trống trong khu dân cư, cũng như bất động sản thương mại – dịch vụ, những tài sản này thường xuyên được giao dịch trên thị trường.
Phương pháp so sánh trực tiếp ít được áp dụng trong việc định giá bất động sản công nghiệp và các loại hình bất động sản đặc biệt như văn phòng, trường học, bệnh viện và công trình công cộng Nguyên nhân là do những bất động sản này thường có rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường, dẫn đến việc thiếu cơ sở dữ liệu để thực hiện so sánh hiệu quả.
3.1.7 Những hạn chế của phương pháp
Người định giá thường quá tin tưởng vào các bằng chứng thị trường, nhưng họ cần nhớ rằng những bằng chứng này chỉ phản ánh giá trị trong quá khứ Việc định giá thực chất là xác định giá trị ở tương lai, do đó, cần có cái nhìn sâu sắc hơn về các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị trong thời gian tới.
- Khi thị trường bị đóng băng số lượng các giao dịch trên thị trường không đủ thì việc so sánh bị hạn chế
- Đối với bất động sản tạo thu nhập việc so sánh giá bán là khó khăn
- Các điều kiện pháp lý thay đổi làm hạn chế tính thực tiễn của các phương pháp so sánh
Kinh nghiệm trong hoạt động định giá
4.1 Hoạt động định giá trên thế giới Định giá bất động sản là một lĩnh một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư từ nhiều thập kỷ qua Tại các nước như Thuỵ Điển, Mỹ, Anh, Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật, Malaysia, Singapore, Thái lan, định giá bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi Hiện nay hoạt động định giá bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, và thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thị trường của các tài sản này Điều này không chỉ giúp người mua và người bán thực hiện giao dịch một cách hợp lý, mà còn giảm thiểu rủi ro trong quá trình thanh toán Hơn nữa, việc định giá bất động sản cũng cung cấp căn cứ cho Nhà nước trong việc thu thuế, đảm bảo tính công bằng và hợp lý trong quản lý tài sản.
Ba phương pháp định giá phổ biến được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng bao gồm: phương pháp giá thành, phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh giá bán.
Định giá đất bao gồm hai quy mô chính: định giá hàng loạt, điều chỉnh giá thị trường cho nhiều khu đất trong một khu vực địa lý, và định giá cá biệt, nhằm xác định giá thị trường cho một loại hình sử dụng đất trong khu vực hạn chế.
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản được xem là không hoàn hảo, với tính khu vực và sự phân hóa cao theo tài sản Tại Đài Loan, cứ ba năm, chính quyền trung ương thực hiện định giá hàng loạt cho khoảng 300.000 điểm trên toàn quốc, nhằm cung cấp cơ sở định giá cho các địa phương.
Chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung và Cao Hùng công bố giá bất động sản để làm căn cứ tính thu thuế bất động sản, với giá mua bán theo thị trường dựa trên thỏa thuận giữa người bán và người mua, nhưng không được thấp hơn giá quy định của thành phố Nếu giá thấp hơn, Nhà nước có quyền mua theo quy định "tiên mại" Tương tự, các nước như Australia, Singapore và Thái Lan cũng thực hiện định giá bất động sản định kỳ 4-5 năm một lần Hoạt động định giá hiệu quả giúp các quốc gia xác định rõ tài sản quốc gia; ví dụ, tại Thụy Điển, tổng giá trị thị trường bất động sản lên đến 540 tỷ USD, bao gồm 350.000 bất động sản nông lâm nghiệp trị giá 50 tỷ USD, 2.285.000 bất động sản nhà ở riêng trị giá 200 tỷ USD, 115.000 nhà chung cư trị giá 130 tỷ USD, 160.000 bất động sản công nghiệp trị giá 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế trị giá 130 tỷ USD.
Không phải tất cả bất động sản đều được coi là hàng hoá, đặc biệt là các bất động sản công cộng như di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông công cộng và vườn hoa công cộng Mặc dù đất đai là một loại bất động sản, nhưng các quy định pháp luật về giao dịch bất động sản lại khác nhau giữa các quốc gia Tại các nước có nền kinh tế thị trường như Nhật Bản và Mỹ, các quy định này thường linh hoạt hơn.
Liên minh Châu Âu và một số quốc gia ASEAN coi bất động sản, bao gồm đất đai và công trình trên đất, là tài sản có thể giao dịch trên thị trường bất động sản Trong khi đó, ở Trung Quốc, đất đai và tài sản trên đất được xem là hàng hóa giao dịch, nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nước không thể mua bán mà chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng Đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể, cần phải chuyển đổi thành sở hữu nhà nước thông qua việc trưng thu trước khi có thể chuyển quyền sử dụng đất.
Các giao dịch bất động sản, bao gồm mua bán, cho thuê, thừa kế và thế chấp, đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành thị trường bất động sản, là một phần thiết yếu của nền kinh tế thị trường.
Thị trường bất động sản không chỉ bao gồm giao dịch bất động sản mà còn mở rộng đến các lĩnh vực liên quan đến việc phát triển và tạo lập bất động sản.
Biện pháp bảo đảm nguồn thu của Nhà nước từ thị trường bất động sản tuỳ từng nước khác nhau mà chính sách khác nhau
Thị trường bất động sản Australia không có giới hạn về quyền mua, bán và thế chấp bất động sản, bao gồm cả các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại và đất ở Các đại lý bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người bán với người mua thông qua thông tin và quảng cáo Hệ thống thông tin bất động sản mở, cung cấp dữ liệu khách quan cho tất cả các bên có nhu cầu Mặc dù bất động sản được định giá, nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch quyết định Đặc biệt, việc đăng ký bất động sản là bắt buộc và thực hiện tại cơ quan đăng ký bất động sản.
Thị trường bất động sản Trung Quốc cho phép người được Nhà nước giao đất có quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi thực hiện chuyển nhượng, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cũng được chuyển nhượng và thế chấp Nhà nước đảm nhận vai trò định giá và báo giá bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trên thị trường.
Nhà nước thực hiện việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như sở hữu nhà ở, đồng thời tổ chức các dịch vụ môi giới bất động sản, bao gồm cơ quan tư vấn, cơ quan định giá tài sản nhà đất và cơ quan kinh doanh nhà đất.
4.2 Hoạt động định giá tại Việt Nam Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động to lớn đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Điều đó kéo theo sự ảnh hưởng của hoạt động định giá bởi vì thị trường bất động sản chính là cơ sở để hình thành hoạt động định giá
Có thể phân chia sự hình thành thị trường bất động sản nước ta thành bốn giai đoạn như sau
Trong thời kỳ này, các giao dịch mua bán và chuyển nhượng đất đai chủ yếu diễn ra giữa người bị cai trị và kẻ cai trị, cùng với sự chênh lệch giữa người bị áp bức và kẻ áp bức Quan hệ mua bán không mang tính chất bình đẳng và kết quả của các giao dịch này không phản ánh sự thỏa thuận thực sự giữa các bên, vi phạm các nguyên tắc thị trường Do đó, giai đoạn này chưa thể coi là có thị trường bất động sản và cũng chưa thể khẳng định có hoạt động định giá.
Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi
NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI
1.1 Sự hình thành và phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi
Quá trình hình thành của công ty cổ phần bất động sản Tôgi
Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty tiên phong trong lĩnh vực định giá tại Việt Nam Được thành lập theo Giấy phép số 01454/GP – UB do UBND Thành phố Hà Nội cấp ngày 18/10/1994, công ty đã đăng ký kinh doanh với số 058997 do UBKH Hà Nội cấp ngày 24/10/1994.
Công ty có số vốn điều lệ là 41 tỷ đồng Hiện nay trong thành phần cổ đông có
Ba ngân hàng tham gia gồm Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu (ACBank) và Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), cùng với công ty tài chính nước ngoài VEIL ESTATES LIMITED do Dragon Capital đại diện Ngoài ra, còn có sự góp mặt của một số doanh nhân trí thức đến từ các lĩnh vực tài chính, kinh tế và kỹ thuật.
Công ty có trụ sở chính tại 141 Lê Duẩn, Hà Nội, và các chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Lạt thuộc tỉnh Lâm Đồng, cũng như thị xã Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh.
Các lĩnh vực hoạt động của công ty
- Kinh doanh bất động sản, đầu tư môi giới dịch vụ bất động sản, cho thuê nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bán, cho thuê;
- Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để xây dựng nhà và chuyển quyền sử dụng đất;
- Dịch vụ tư vấn về bất động sản cho mọi tổ chức cá nhân;
- Nhận uỷ thác đầu tư của các cá nhân trong và ngoài nước;
- Kinh doanh du lịch khách sạn nhà hàng;
- Xây dựng công trình dân dụng công nghiệp, công nghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị;
- Tư vấn xây dựng (thiết kế, đầu tư, giám sát xây dựng);
- Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất;
- Dịch vụ quảng cáo thương mại;
Sơ đồ tổ chức hoạt động của công ty ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG
HỘI ĐỒNG ĐẦU TƯ BAN KIỂM SOÁT
Phòng Kế hoạch - Kỹ thuật - Vật tư
Phòng hành chính- tổ chức
Phòng kế toán - tài chính
1.2 Quá trình hình thành hoạt động định giá của công ty
1.2.1.Tại chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh
Vào năm 1998, sau khoảng hai năm thành lập, Hội đồng quản trị công ty quyết định mở chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh Ngay từ khi ra mắt, hoạt động định giá đã trở thành lĩnh vực chính, đóng góp đáng kể vào doanh thu của công ty Trong quá trình phát triển của chi nhánh, những cá nhân tiên phong trong lĩnh vực định giá như kỹ sư Lâm Tăng Nghiệp và kỹ sư Nguyễn Văn Đức đã có vai trò quan trọng.
Những người tiên phong trong hoạt động định giá tại chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù không được đào tạo chuyên môn về định giá bất động sản, đã thể hiện tinh thần học hỏi và tự khảo sát Nhờ vào kinh nghiệm thực tế, họ đã xây dựng được uy tín cho các bất động sản do chi nhánh định giá Sự gia tăng số lượng bất động sản được định giá đã trở thành nguồn thu chính, góp phần vào sự phát triển bền vững của chi nhánh.
1.2.2 Tại Hà Nội Ngay khi mới thành lập, hoạt động chính của công ty tại Hà Nội chủ yếu là đầu tư xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê Bởi vì trong thời kỳ này hoạt động định giá tại Hà Nội chưa phát triển mạnh Tuy nhiên cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm vừa qua, Ban tổng giám đốc nhận định rằng hoạt động “định giá” là rất tiềm năng Vì vậy ngày 17/11/2004 công ty đã hoàn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh: “Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất” Đây là điểm khởi đầu cho hoạt động định giá tại
Hà Nội Đến nay công ty đã định giá hơn 28.000 bất động sản lớn nhỏ, trong đó có những bất động sản có giá trị lớn như
- Khu công nghiệp Việt Hương - Đức Giang – Hà Nội
- Hơn 5.000m 2 đất tại thị trấn Đức Giang - Gia Lâm, Hà Nội của công ty Logitem Việt Nam – Corp No2…
- Khu CN Nội Bài (1100m2) và tòa nhà văn phòng (1598m2) tại 104 Thái Thịnh,
- Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mật bằng gần 4000m2) tại khu quy hoạch Mỹ Đình, Hà Nội
- Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mặt bằng gần 500m2) tại 48 Tràng Tiền, Hà Nội
Và nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà ở tại các tỉnh Lạng Sơn, Quảng Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Tây…
1.3 Những thuận lợi khó khăn trong hoạt động định giá của công ty
1.3.1 Những thuận lợi 1.3.1.1 Sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần đây
Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản Việt Nam đang sở hữu nhiều tiềm năng lớn Điều này được thể hiện qua hai lý do chính.
Cầu về bất động sản ở Việt Nam vẫn rất lớn, trong khi nguồn cung hạn chế và chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực tế Nhiều người dân muốn mua nhà nhưng không thể do giá bất động sản quá cao, khiến họ không đủ khả năng chi trả Hơn nữa, nhiều bất động sản hiện có chủ yếu phục vụ cho đối tượng đầu cơ, không đáp ứng nhu cầu thực sự của người dân Hệ quả là nhiều căn hộ xây dựng xong bị bỏ hoang vì chủ sở hữu chỉ mua với mục đích đầu tư, trong khi nhiều người vẫn phải sống trong những ngôi nhà chật chội.
Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng và ổn định, thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài Nhiều tập đoàn lớn muốn mở rộng hoạt động và thiết lập chi nhánh tại Việt Nam, dẫn đến nhu cầu cao về các cao ốc văn phòng Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam khẳng định rằng thị trường này đầy tiềm năng.
1.3.1.2 Nhà nước ta đã có những cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản phát triển
Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản pháp luật và chính sách nhằm tăng cường quản lý đất đai, đảm bảo sử dụng hợp lý và hiệu quả, góp phần vào phát triển kinh tế Luật Đất đai 2003 là nền tảng cho công tác quản lý và sử dụng đất hiệu quả Nghị định 198 quy định về giá đất và các phương pháp xác định giá, bao gồm phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập, đồng thời chỉ rõ điều kiện và phạm vi áp dụng Đây sẽ là cơ sở quan trọng cho hoạt động định giá đất tại Việt Nam trong tương lai.
1.3.1.3 Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động định giá
Là một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản
Công ty Tôgi, được thành lập vào năm 1994, đã có những bước phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực định giá bất động sản tại Việt Nam Với đội ngũ cán bộ định giá giàu kinh nghiệm, công ty đã xây dựng được hình ảnh uy tín và trở thành thương hiệu đáng tin cậy cho nhiều tổ chức và cá nhân Hiện nay, các ngân hàng lớn như Vietcombank và Techcombank đều công nhận chứng thư bất động sản do Tôgi định giá là cơ sở cho hoạt động cho vay thế chấp Điều này khẳng định vị thế hàng đầu của công ty trong lĩnh vực định giá bất động sản.
1.3.2 Những khó khăn của công ty trong hoạt động định giá 1.3.2.1 Sự đóng băng của thị trường bất động sản nước ta trong thời gian gần đây
Thị trường bất động sản đang trải qua tình trạng đóng băng, thể hiện qua việc giảm sút số lượng giao dịch Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là giá bất động sản quá cao, làm giảm cầu Khi số lượng giao dịch ít, việc thu thập thông tin thị trường để định giá trở nên khó khăn hơn, ảnh hưởng đến quá trình định giá Sự đóng băng này đã tạo ra nhiều thách thức cho hoạt động định giá bất động sản.
1.3.2.2 Sự phát triển chưa hoàn chỉnh của thị trường bất động sản nước ta
Thị trường bất động sản hoàn chỉnh bao gồm tất cả các yếu tố đã phát triển, trong đó quyền sở hữu đất đai được làm rõ Việc xác định loại hình thức sở hữu đất đai là rất quan trọng Hơn nữa, sự quản lý vĩ mô của Nhà nước đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Cuối cùng, sự hỗ trợ từ thị trường vốn và thị trường tài chính là điều kiện cần thiết để thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã tồn tại dưới hình thức ngầm trước khi được Nhà nước công nhận, gây ra những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá Sự phát triển chậm chạp của thị trường đã dẫn đến sự xuất hiện hai loại giá bất động sản: giá do Nhà nước ban hành và giá thị trường Giá do Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, khiến cho người định giá gặp khó khăn trong việc xác định giá trị bất động sản.
Chúng đã ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá tại nước ta.
Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi
2.1.1 Quá trình sử dụng phương pháp so sánh 2.1.1.1 Các bước tiến hành định giá
Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp định giá bất động sản phổ biến nhất, được Tôgi áp dụng rộng rãi trong hoạt động của mình Ưu điểm của phương pháp này là tính đơn giản và linh hoạt, không dựa vào công thức cố định mà sử dụng thông tin thị trường làm căn cứ so sánh Tôgi đã xây dựng một hệ thống thông tin thị trường chính xác để phục vụ cho hoạt động định giá, đặc biệt là phương pháp so sánh Thông tin thị trường của Tôgi được thu thập chủ yếu thông qua hai phương pháp chính.
- Tìm hiểu thông tin về bất động sản thông qua các phương tiện truyền thông và báo chí;
- Cử nhân viên xuống địa bàn khảo sát giá các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu
Việc định giá theo phương pháp so sánh thường được công ty tiến hành theo các trình tự sau :
- Tìm kiếm thông tin về các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu;
- Lựa chọn những bất động sản tiêu biểu so sánh với bất động sản mục tiêu;
- Thực hiện việc hoà hợp các chỉ số để cho kết quả cuối cùng của bất động sản mục tiêu cần định giá
Khu đất 103.756 m 2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Phường22, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh
- Địa điểm hiện trạng khu đất cần định giá
Khu đất cần định giá có tổng diện tích quy hoạch là 103.756 m² Tại thời điểm định giá, khoảng một nửa diện tích đã được tôn nền, nhưng chưa đạt độ cứng cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc xây dựng công trình dân dụng cao cấp Phần còn lại của khu đất có mặt bằng lồi lõm không đều, với nhiều khu vực trũng và thấp.
Hiện tại khu đất có hai con đường đất không bằng phẳng chạy dọc theo cánh tả Chưa có hệ thống thoát nước và chưa có hệ thống điện
Khu đất cần định giá sở hữu vị trí đặc biệt, với đầy đủ các yếu tố thuận lợi để phát triển theo quy hoạch kiến trúc đã đề ra.
- Dữ liệu khảo sát giá trị thị trường của các bất động sản tiếp cận bất động sản mục tiêu
Nhà số 225/6/42 A đường Võ Duy Ninh, chỉ cách mặt tiền đường Nguyễn Hữu Cảnh 50m, nằm bên hông khu quy hoạch dự kiến cho nhà cao tầng của thanh niên xung phong Với diện tích 6m x 8m, giá bán là 15 triệu đồng/m².
+ Nhà số : 167/2 Ngô Tất Tố, phường 22, Quận Bình Thạnh, diện tích 6, 5 m x 11m giá bán 16 triệu đồng/m 2
+ Khu tái định cư ABC Văn Thánh : Đường nội bộ 5 m, nền 70 m 2 giá bán 15 triệu đồng/m 2
+ Nhà số: 128E Ngô Tât Tố khu cư xá Cửu Long, Phường 22 Quận Bình Thạnh, diện tích 3, 6 x 33 m, giá 15, 5 triệu đồng/m 2
+ Nhà số: 12/ 5 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22 Quận Bình Thạnh, diện tích
19, 8 m x 22m giá 18 triệu đồng/m 2 + Nhà số: 11E Mê Linh Mặt tiền 4, 2 m x 21 m, giá 16, 7 triệu đồng/ m 2
Giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu, khi đã có cơ sở hạ tầng, được tính toán dựa trên các số liệu cụ thể, đạt khoảng 16,240 triệu đồng cho mỗi mét vuông.
- Bằng việc ước lượng giá trị hạ tầng khi xây dựng công ty đã tính được giá trị bình quân 1 m 2 đất khi chưa có cơ sở hạ tầng là
Bảng 1 : Hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất 103.756 m 2 tại TPHM
Stt Hạng mục cơ sở hạ tầng Đơn Giá
Giá trị ước tinh (VND)
5 Hệ thống xử lý nước thải 9.975 103.756 1.034.966.100
10 Dự phòng quản lý phí (5%) 10.739 103.756 1.114.212.141 cộng 225.514 103.756 23.398.454.961
Nguồn : Phòng kinh doanh, công ty bất động sản Tôgi
1 m 2 = 16.240.0000 – 225.514 = 16.014.486 đ Đây là giá đất chưa có đầu tư hạ tầng kỹ thuật Giá bình quân 1m 2 đất là :
60.3% là tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích 90% là giá trị bất động sản khi đã tính tỷ lệ giảm giá là 10%
Mức giá cuối cùng của phương pháp so sánh mà công ty áp dụng là 8.691.000 đồng/m² Tuy nhiên, giá bất động sản thực tế mà công ty đưa ra đã được điều chỉnh dựa trên nhiều phương pháp định giá khác nhau.
Sở Tài chính - Vật giá TP Hồ Chí Minh đã công bố mức giá đấu giá là 7.000.000 đ/m², hoàn toàn khác biệt so với giá trị bất động sản đã được định giá trước đó.
2.1.2 Quá trình sử dụng phương pháp chi phí Đây là phương pháp được công ty sử dụng nhiều nhất cho các bất động sản là các căn hộ riêng lẻ Theo phương pháp này thì giá trị của bất động sản là tổng của giá đất cộng với giá công trình còn lại Như vậy công việc quan trọng của phương pháp chính là ước lượng giá trị của đất và giá trị còn lại của công trình
Trình tự tiến hành định giá theo phương pháp này trong thực tế được công ty tiến hành như sau:
- Cử nhân viên xuống thực địa, kiểm tra, khảo sát thu thập các thông tin về bất động sản,
Để xác định giá trị của bất động sản, cần ước lượng giá trị theo mức giá do Nhà nước quy định cho mảnh đất đó, đồng thời cũng phải xem xét giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất Việc so sánh hai phương pháp ước lượng này sẽ giúp đưa ra một cái nhìn tổng quan và chính xác hơn về giá trị thực của bất động sản.
Công việc này đòi hỏi các chuyên viên định giá phải am hiểu thị trường để có thể cung cấp giá đất một cách chính xác nhất
Để ước lượng giá trị còn lại của công trình, cần dựa trên chi phí thực tế hiện tại của công trình đó Giá trị còn lại được tính theo m² xây dựng.
Công ty không tính theo tổng giảm giá tích luỹ của công trình
- Tính giá bất động sản bằng cách cộng giá đất với giá trị còn lại của công trình trên đất
Một trong số những bất động sản được công ty định giá theo phương pháp này là
- Căn hộ C24 No 3 khu đô thị mới Định Công được công ty định giá như sau + Phân loại:
Cấp nhà: xây 3 tầng + tum + Diện tích:
Diện tích khuôn viên đất: 72 m 2
Diện tích đất xây dựng: 58.5m 2
Tổng diện tích xây dựng: 204 m 2
Tổng quan: khu đô thị mới đông dân cư
+ Giá trị bất động sản tính theo giá trị thị trường:
Giá đất theo giá thị trường: 28.000.000 đ/m 2
Giá trị còn lại của nhà : 2.000.000 đ/m 2
tổng giá trị còn lại của nhà: 204 m 2 x 2.000.000 đ/m 2 408.960.000 đ
Tổng giá trị nhà và đất: 2.016.000.000 đ + 408.960.000 đ 2.424.960.000 đ
Vào ngày 28 tháng 1 năm 2006, bất động sản đã được giao dịch với giá 2.600.000.000 đồng, cho thấy mức giá thực tế bán cao hơn so với giá mà công ty định giá.
2.1.3 Quá trình sử dụng phương pháp thặng dư
Phương pháp định giá đất trống được công ty áp dụng rộng rãi, bao gồm các bước thực hiện cụ thể.
Thu thập thông tin cơ bản về bất động sản bao gồm việc đánh giá hiện trạng sử dụng, phân tích các điều kiện tự nhiên và xã hội, cũng như xác định tiềm năng phát triển của bất động sản.
- Xây dựng một phương án giả định đầu tư dựa trên mong muốn của chủ đầu tư;
- Tiến hành ước tính tổng thu nhập, tổng chi phí từ dự án đó mang lại
- Xác định giá trị còn lại
Để xác định giá đất, ta áp dụng công thức: Giá trị còn lại trừ đi chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài chính liên quan đến đất và lợi nhuận từ đất Để minh họa cho phương pháp này, chúng ta sẽ xem xét quá trình định giá khu đất 103.756 m² nằm trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, thành phố Hồ Chí Minh.
Khu đất cần thẩm định được xem xét với phương án tối ưu là xây dựng cao ốc và căn hộ cao tầng Phương thức kinh doanh hiệu quả nhất là bán căn hộ, chiếm 70% diện tích, trong khi cho thuê cao ốc văn phòng chiếm 30% diện tích cho thuê Các thông số này giúp xác định tiềm năng sử dụng đất một cách cao nhất.
Bảng 2 : Ước lượng giá bán và giá cho thuê cao ốc văn phòng tại T.P Hồ Chí Mính
+ Diện tích căn hộ để bán 348.620 m 2 + Diện tích cao ốc văn phòng cho thuê 149.409 m 2 + Giá bán căn hộ tối ưu là 17.000.0000 đ/ m 2 + Giá cho thuê văn phòng 390.000 đ/m 2 / tháng
Nguồn: Phòng kinh doanh, công ty cổ phần bất động sản Tôgi
- Chi phí đầu tư thực tế xây dựng cơ sở hạ tầng và cao ốc hoàn chỉnh : 5.270.225.525.000 đồng
+ Chi phí xây dựng căn hộ bán là : 3.689.157.868.0000 đồng (chiếm 70%) + Chi phí hạ tầng và xây dựng cao ốc cho thuê : 1.581.067.658.000 đồng (chiếm 30%)
+ Lãi suất vay ngân hàng ưu đãi : 8 % năm
+ Thời gian xây dựng tối ưu :
Cao ốc văn phòng 2 năm
Căn hộ cao cấp 2 năm + Lãi suất phải trả trong giai đoạn xây dưng công trình là
Căn hộ cao cấp : vay trong hai năm mỗi năm vay 50 % như vậy lãi suất bình quân la : (8 % x 1 + 8% x2) = 12 %
Cao ốc văn phòng cũng vay tương tự như trên và lãi suất bình quân cũng sẽ là 12
% + Thời gian hoàn vốn vay với công trình cao ốc cho thuê là 10 năm + Vốn vay trả đều trong thời kỳ 10 năm kinh doanh cao ốc cho thuê 1.581.067.658.000 đ : 10 = 158.106.765.800đ/ năm
+ Lãi suất góp đều : 4 % năm + Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư : 10 % năm
Bảng 3: kết quả tính toán giá đất theo phương pháp thặng dư đơn vị tính : triệu đồng
Kinh doanh căn hộ cao tầng
Doanh thu bán căn hộ 17 tr x 348620 m 2 = 5.926.540.000
Tổng chi phí phát triển 5.322.552, 575
+ Chi phí hạ tầng và cao ốc hoành chỉnh 3.689.157., 867
+ Chi phí bán căn hộ
+ Lợi nhuận nhà đầu tư (10 %) doanh thu 592.654, 000
Doanh thu cho thuê mỗi năm 0.39 trđ x 12 tháng x 149.409 m 2 = 699.234, 120
Tổng chi phí phát triển là 600.506, 471
+ Hoàn trả vốn vay trong 10 năm kinh doanh
+ Lãi vay trong hai năm đầu xây dựng (1.581.067, 660 trđ x 12%) : 10 = 189.728, 119 +Chi phí quản lý điều hành (1 % DT) 6.992, 341
+Chi phí điện nước sửa chữa (7%) 48.946, 388
Thuế GTGT (699.234, 120trđ x 10%) : 110% = 63.566, 78 + Lợi nhuận của nhà đầu tư (10% DT) 69.923, 412
Giá trị thặng dƣ 699.234, 649trđ - 600.506, 471trđ = 98.727, 649
Giá đất bình quân 8, 316 x 70% + 3, 172 x 30% = 6, 72776 trđ
NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY
3.1 Sự phù hợp giữa giá bất động sản đƣợc công ty định giá và giá thực tế giao dịch của các bất động sản này
Giá bất động sản là kết quả quan trọng nhất trong quá trình định giá, phản ánh sự thu thập, xử lý và phân tích thông tin của người định giá Trước khi đưa ra kết quả cuối cùng, người định giá cần điều hoà các kết quả thu được, đây là một bước quan trọng trong quy trình định giá Việc điều hoà này dựa vào kinh nghiệm thực tế và khả năng dự đoán xu hướng thị trường tương lai Nếu có khả năng tăng giá trong tương lai, người định giá cần tính toán giá bất động sản sao cho phù hợp với yếu tố tăng giá này, và ngược lại.
Xem xét thực tế, giá trị của một số bất động sản được công ty định giá khá sát với giá thị trường Cụ thể, nhiều bất động sản có giá trị gần gũi với mức giá thực tế trên thị trường.
Căn nhà số 48, tổ 31, Phường Hoàng Văn Thụ, Hoàng Mai, Hà Nội, được định giá 923.650.000 đồng vào ngày 31 tháng 10 năm 2005 Đến ngày 25 tháng 2 năm 2006, chủ sở hữu đã bán căn hộ này với giá 1.075.000.000 đồng, tạo ra mức chênh lệch 16,3%.
Căn hộ chung cư C24, tọa lạc tại Khu đô thị Định Công, Phường Định Công, có giá trị định giá 2.424.960.000 đ vào ngày 10-8-2005 Đến ngày 28-1-2006, căn hộ này đã được bán với giá 2.600.000.000 đ, tạo ra mức chênh lệch 7.2%.
Đa số bất động sản hiện nay không phản ánh chính xác giá thị trường, với giá mà công ty cung cấp thường chỉ mang tính chất tham khảo Đối với những bất động sản có giá trị lớn, công ty thường đưa ra hai mức giá: mức giá sàn (giá thấp nhất) và mức giá cao nhất có thể xảy ra Ví dụ, khi định giá khu văn phòng tại số 48 Tràng Tiền – Hà Nội, công ty đã công bố hai mức giá khác nhau.
Giá sàn của khu đất: 40.750.000 đ/m 2
Giá cao nhất có thể: 63.000.000 đ/m 2 Việc định giá sàn của công ty sẽ rất có lợi cho chủ sở hữu trong quá trình đấu giá
Sự chênh lệch lớn giữa hai mức giá bất động sản có thể dẫn đến việc giá thực tế nằm ở khoảng giữa Do đó, các mức giá này chỉ mang tính chất tham khảo và không thực sự hỗ trợ cho các chủ đầu tư.
Sự chênh lệch lớn giữa hai mức giá mà công ty đưa ra cho thấy rõ ràng sự phân hoá trong các phương pháp định giá mà họ áp dụng Mức giá sàn được tính toán từ phương pháp thặng dư, trong khi mức giá cao nhất lại dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp Điều này phản ánh sự thiếu chính xác trong các thông số tính toán và quy trình định giá của công ty Quan trọng hơn, quá trình ứng dụng các phương pháp định giá bất động sản hiện tại vẫn chưa đạt yêu cầu chuẩn xác.
Việc điều hòa các kết quả định giá là rất quan trọng, nhưng công ty vẫn chưa tìm ra giải pháp tối ưu cho bước định giá này Chẳng hạn, trong quá trình định giá khu đất 103.756 m² tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, TP Hồ Chí Minh, công ty đã áp dụng 3 phương pháp định giá khác nhau và thu được kết quả.
Giá bình quân của khu đất được xác định là 8.191.666 đ/m2, tính từ ba phương pháp định giá khác nhau: 9.112.850 đ/m2, 6.772.776 đ/m2 và 9.691.000 đ/m2 Tuy nhiên, việc sử dụng trung bình cộng để tính toán giá trị này có thể dẫn đến sự không chính xác trong giá bất động sản Trong ba phương pháp đã nêu, chắc chắn sẽ có một phương pháp phù hợp nhất với thực tế thị trường.
Trong quá trình điều hòa, cần ưu tiên phương pháp định giá bất động sản, đảm bảo rằng giá trị được xác định gần nhất với phương pháp này.
3.2 Sự khác biệt giữa cách thức tiến hành định giá và thực tế hoạt động
Quá trình định giá thực tế tại công ty có nhiều khác biệt so với lý thuyết về định giá Những sự khác biệt này được thể hiện qua các yếu tố cụ thể.
Trong phương pháp định giá chi phí, người định giá cần xác định tổng giảm giá tích lũy của công trình, phản ánh sự khác biệt giữa chi phí thay thế và giá thị trường của bất động sản tương tự Công việc này đòi hỏi kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực xây dựng, và thường công ty sẽ sử dụng sự hỗ trợ từ nhân viên phòng dự án, những người có hiểu biết về xây dựng nhưng thiếu kiến thức thị trường Điều này dẫn đến việc định giá có thể gặp thiếu sót, nhất là khi nhu cầu định giá ngày càng cao và yêu cầu uy tín tăng Do đó, người định giá cần trang bị kiến thức về xây dựng và kiến trúc để nâng cao độ chính xác trong quá trình định giá.
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc định giá bất động sản chủ yếu dựa vào các căn cứ thị trường Quan trọng nhất là thu thập thông tin từ các giao dịch mua bán liên quan đến bất động sản cần định giá Sau khi có thông tin, người định giá cần thực hiện điều chỉnh các thông số thu được để đảm bảo tính chính xác.
Một bước quan trọng để xác định giá của bất động sản mục tiêu đó là quá trình tính tổng các mức điều chỉnh và gắn trọng số
Công ty đã không thực hiện điều chỉnh theo các bước trong phương pháp so sánh, điển hình là tại khu đất 103.756 m² trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, TP Hồ Chí Minh.
Bất động sản mục tiêu
Giá cuối cùng của bất động sản mục tiêu là trung bình cộng các so sánh họ tìm thấy trên thị trường
Công thức tính giá trị bất động sản là 1m² = (15tr + 15,5tr + 16tr + 16,7tr + 18tr) : 5 = 16,240 triệu đồng Tuy nhiên, công ty đã không thu thập đủ thông tin về các bất động sản so sánh, dẫn đến việc không thể thực hiện so sánh chính xác với bất động sản cần định giá Ngoài ra, chúng ta không biết rõ các giá trên là giá thanh toán như thế nào, trong điều kiện nào và thời gian diễn ra các giao dịch của các bất động sản so sánh Thiếu thông tin này khiến cho quá trình điều chỉnh không thể thực hiện, và do đó, không thể gắn trọng số cho các bất động sản so sánh Kết quả là giá cuối cùng của bất động sản cần định giá sẽ không chính xác.
3.3 Tính pháp lý trong các báo cáo định giá
Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất động sản Tôgi
1 PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG
TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tiếp tục củng cố uy tín là đơn vị tiên phong trong định giá bất động sản
Trong báo cáo tổng kết hoạt động cuối năm 2005, Ban Tổng giám đốc khẳng định cần đẩy nhanh công tác định giá để duy trì vị trí hàng đầu trong lĩnh vực này tại Việt Nam Mục tiêu này hoàn toàn khả thi, bởi công ty hiện đang dẫn đầu trong hoạt động định giá bất động sản.
Công ty sở hữu đội ngũ cán bộ định giá giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết, là yếu tố then chốt cho sự thành công trong những năm qua Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, với số lượng giao dịch gia tăng, tạo cơ hội cho công ty củng cố vị thế trong lĩnh vực định giá Với hơn mười năm kinh nghiệm, công ty đã vượt qua nhiều thách thức và tích lũy được nhiều bài học quý giá Để xây dựng niềm tin với khách hàng, công ty luôn tìm tòi, đổi mới nhằm mang đến sản phẩm định giá chất lượng, tạo sự thoải mái và tin tưởng cho khách hàng.
1.2 Hoàn thiện các phương pháp định giá thông qua quá trình nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu thị trường đóng vai trò quan trọng trong kinh doanh, đặc biệt trong việc định giá bất động sản Quá trình này giúp các công ty phát triển các chiến lược kinh doanh hợp lý, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh và tồn tại trên thị trường Thông qua nghiên cứu thị trường, doanh nghiệp có thể xác định những chiến lược tối ưu nhất cho sự phát triển bền vững của mình.
Khi thị trường bất động sản rơi vào suy thoái với cung vượt cầu, cạnh tranh gay gắt hoặc thay đổi trong xu hướng tiêu dùng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải điều chỉnh giá trị tài sản để tồn tại Trong bối cảnh này, hoạt động định giá cũng cần được điều chỉnh để phù hợp với giá trị thực tế của bất động sản, nhằm thích ứng với những biến động của thị trường.
Để xác định cách thức sử dụng bất động sản của nhà đầu tư, cần xem xét nhu cầu thực tế của họ, từ đó ước lượng giá trị sử dụng cao nhất của tài sản Giá bất động sản sẽ gần sát với thực tế hơn khi nhà đầu tư muốn tối đa hóa lượng tiêu thụ, điều này có thể dẫn đến việc giá bán không phản ánh giá trị cao nhất trên thị trường Do đó, người định giá cần nghiên cứu các bất động sản tương tự đang được chào bán, vì giá thực tế có thể thấp hơn do các hình thức khuyến mại mà người bán áp dụng.
2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá tại công ty
2.1 Xây dựng một quy trình định giá chung
Quy trình định giá chung đóng vai trò quan trọng trong việc xác định phương pháp định giá cụ thể cho bất động sản Để xây dựng quy trình này, cần thực hiện theo một trình tự nhất định, đảm bảo tính khoa học và chính xác trong việc định giá bất động sản.
- Lảm rõ những vấn đề cần định giá + Nhận biết về bất động sản
+ Nhận biết về quyền trong bất động sản + Ngày định giá
- Điều tra ban đầu để có kế hoạch định giá + Những thông tin cần thiết
+ Nguồn thông tin + Số lượng nhân viên cần huy động phục vụ cho công tác định giá + Kế hoach về thời gian tiến hành
Để thu thập và phân tích thông tin hiệu quả, cần chú trọng đến các yếu tố tổng quát như vị trí địa lý (bao gồm vùng, thành phố, khu vực lân cận) và tình hình kinh tế Phân tích tài chính, thị trường và cơ sở kinh tế là những yếu tố quan trọng giúp hiểu rõ chiều hướng biến động của khu vực.
Bất động sản định giá dựa trên các yếu tố như vị trí, điều kiện tự nhiên và khả năng sử dụng cao nhất, giúp xác định giá trị thực tế của tài sản Đồng thời, việc so sánh bất động sản cũng rất quan trọng, bao gồm các khía cạnh như giá thành, tình hình bán, cho thuê và các chi phí liên quan, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý và hiệu quả.
- Sử dụng các phương pháp định giá để tính toán giá trị: Sử dụng các phương pháp phù hợp với bất động sản để tính toán giá trị
- Điều hoà giá trị thù được từ các phương pháp: Căn cứ vào mục đích định giá để có sự điều hoà cho phù hợp
Việc xây dựng một quy trình định giá thống nhất sẽ tạo ra khung rõ ràng, giúp quá trình định giá trở nên mạch lạc và hiệu quả hơn Điều này không chỉ ngăn chặn sự chồng chéo khi áp dụng nhiều phương pháp định giá mà còn hỗ trợ lưu trữ thông tin quan trọng về các bất động sản.
2.2 Hoàn thiện các phương pháp thu thập và xử lý thông tin
Việc thu thập và xử lý thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản Để nâng cao chất lượng định giá, cần chú trọng đến quy trình này Các phương pháp thu thập và xử lý thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các phương pháp định giá được áp dụng.
Hoạt động định giá thường gặp khó khăn do thiếu thông tin, dẫn đến việc không thể áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả Để đảm bảo quá trình thu thập và xử lý thông tin diễn ra một cách khách quan và chính xác, công ty cần thực hiện các biện pháp thích hợp.
- Thống nhất quá trình thu thập thông tin liên quan trong quá trình định giá
- Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với từng cán bộ trực tiếp tổ chức thu thập
- Xây dựng một mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thu thập thông tin
Để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá bất động sản, cần thực hiện kiểm tra chéo các thông tin thu thập được Việc so sánh thông tin này với các doanh nghiệp liên quan hoặc có mối quan tâm đến bất động sản sẽ giúp nâng cao độ tin cậy và hiệu quả của quá trình định giá.
- Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế
Xây dựng một cơ sở dữ liệu bất động sản riêng cho công ty là nhiệm vụ quan trọng, yêu cầu người định giá liên tục cập nhật thông tin liên quan đến bất động sản Quá trình này không chỉ giúp tạo ra một khung dữ liệu vững chắc mà còn làm cho thông tin về bất động sản trở nên đa dạng và phong phú hơn.
2.3 Nâng cao tính thực tế trong việc ƣớc lƣợng các giá trị phát triển trong phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa
Các giá trị phát triển bao gồm chi phí, doanh thu, giá bán, và giá cho thuê tối ưu, được xác định thông qua phương pháp chi phí, cũng như quá trình tính dòng tiền của dự án, tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ hoàn vốn nội bộ khi áp dụng phương pháp vốn hóa Trong thực tế, những giá trị này được tính toán bởi các nhân viên tại phòng Dự án của công ty.
Trong quá trình thu thập giá trị thị trường và xu hướng biến động của bất động sản, các chuyên viên định giá đóng vai trò quan trọng Tuy nhiên, giá trị phát triển thường mang tính cảm tính và thiếu cơ sở thị trường Do đó, việc ước tính giá trị phát triển nên được thực hiện bởi các chuyên viên định giá, kết hợp chặt chẽ với sự tư vấn từ nhân viên phòng Dự án để đảm bảo tính chính xác và khách quan.
2.4 Tiếp cận các phương thức điều hoà kết quả định giá theo mục đích của nhà đầu tƣ
