Chƣơng II : Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần
1. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƢỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH
1.3. Những thuận lợi khó khăn trong hoạt động định giá của công ty
1.3.1. Những thuận lợi
1.3.1.1. Sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần đây.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản nước ta là một thị trường đầy tiềm năng. Điều này được thể hiện ở hai lý do:
Thứ nhất là : Cầu về bất động sản ở nước ta còn rất lớn trong khi lượng cung còn hạn chế hoặc là chưa đáp ứng đúng yêu cầu. Nó thể hiện ở việc rất nhiều người dân muốn mua nhà nhưng lại khơng mua được vì lý do giá bất động sản quá cao khiến họ khơng có khả năng chi trả. Mặt khác số lượng các bất động sản đáp ứng nhu cầu thường vẫn phục vụ cho đối tượng khơng có nhu cầu thực về bất động sản (đầu cơ) khiến khiến cho lượng cung về bất động sản không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế. Điều này dẫn đến nhiều bất động sản được xây dựng xong nhưng lại bỏ khơng vì chủ sở hữu chỉ mua với mục đích đâu cơ hịng kiếm lời. Trong khi rất nhiều người dân có nhu cầu thực sự thì vẫn phải sống trong những ngơi nhà chật hẹp.
Thứ hai là : Nền kinh tế nước ta đang trong giai đoạn tăng trưởng và ổn định nên ngày càng thu hút được nhiều các nhà đầu tư nước ngoài vào việt nam. Ngày càng có nhiều các tập đoàn lớn muốn mở rộng phạm vi hoạt động và đặt các chi nhánh tại Việt Nam. Do đó nhu cầu về các cao ốc văn phịng ngày càng tăng lên. Đã
có một số nhà đầu tư nước ngồi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Điều đó khẳng định thị trường bất động sản nước ta là đầy tiềm năng.
1.3.1.2. Nhà nước ta đã có những cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản phát triển
Cùng với việc ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai. Chính phủ cũng đã có những chính sách để tăng cường khâu quản lý đất đai làm cho đất đai được sử dụng hợp lý và có hiệu quả đóng góp giá trị vào sự phát triển kinh tế. Luật đất đai 2003 là một cơ sở nền tảng cho công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý hiệu quả. Nghị định 198 đã quy định về giá đất và các phương pháp xác định giá đất. Theo nghị định này thì có hai phương pháp định giá đất được sử đụng đó là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Nghị định cũng đã quy định rõ điều kiện và phạm vi áp dụng các phương pháp định giá đất. Nó sẽ là cơ sở nền tảng cho hoạt động định giá đất tại nước ta trong thời gian tới.
1.3.1.3. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những cơng ty có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động định giá.
Là một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Công ty được thành lập vào năm 1994 từ khi thị trường bất động sản nước ta còn trong thời kỳ bắt đầu hình thành. Hoạt động định giá của cơng ty cũng có từ rất sớm. Đội ngũ cán bộ định giá của cơng ty đã tích luỹ được rất nhiều kinh nghiệm trong hoạt động định giá. Công ty đã tạo dựng được hình ảnh của mình trên thị trường trở thành thương hiệu uy tín của các tổ chức cá nhân trong hoạt động định giá. Hiện nay, đa số các ngân hàng như Vietcombank, Techcombank, đều coi chứng thư bất động sản do công ty bất động sản Tôgi định giá là căn cứ để cho vay trong hoạt động thế chấp tài sản. Như vậy có thể khẳng định rằng hoạt động định giá tại công ty bất động sản Tơgi là rất có uy tín và xứng đáng là là cơng ty hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản.
1.3.2. Những khó khăn của cơng ty trong hoạt động định giá
Sự đóng băng của thị trường bất động sản được hiểu đó lá số lượng các cuộc giao dịch bất động sản trên thị trường là ít. Tức là thị trường kém sơi động. Có nhiều nguyên nhân lý giải cho sự đóng băng của thị trường này nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng đó là giá của bất động sản quá cao. Khiến cho cầu về bất động sản giảm mạnh. Khi số lượng các cuộc mua bán trên thị trường là ít thì sẽ rất khó cho người định giá trong q trình thu thập thơng tin thị trường, một căn cứ quan trọng để định giá. Như vậy việc thị trường bất động sản đóng băng đã gây khó khăn cho hoạt động định giá.
1.3.2.2. Sự phát triển chưa hoàn chỉnh của thị trường bất động sản nước ta.
Một thị trường bất động sản hồn chỉnh có thể được hiểu là tất cả các yếu tố của thị trường đã phát triển. Trong đó có sự làm rõ về quyền sở hữu đất đai. Đất đai thuộc loại hình thức sở hữu nào. Tiếp đó là sự quản lý ở cấp độ vĩ mô của Nhà nước đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một điều kiện cần và không thể thiếu của một thị trường bất động sản phát triển đó là sự hỗ trợ từ thị trường vốn, thị trường tài chính.
Thật khó để nói một cách chính xác là thị trường bất động sản nước ta có từ bao giờ. Bởi vì trước khi được Nhà nước công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, ở nước ta đã tồn tại một hình thức thị trường bất động sản ngầm. Điều này đã gây ra những thuận lợi và những khó khăn nhất định trong hoạt động định giá tại nước ta. Chính việc phát triển chậm chạp của thị trường bất động sản đã tác động và làm xuất hiện hai hình thức giá bất động sản trên thị trường. Một là giá của Nhà nước ban hành. Loại giá bất động sản thứ hai là giá thị trường. Giá do Nhà nước ban hành thường thấp hơn so với giá thị trường rất nhiều lần. Điều này dẫn tới một thực tế là nhiều khi người định giá không biết căn cứ vào đâu để tính giá trị bất động sản. Chúng đã ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá tại nước ta.