Chƣơng II : Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần
3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nƣớc ta
3.2. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá
Thị trường bất động sản cũng tn theo một mơ hình chung của tất cả các thị trường, với 3 yếu tố cần được xác định đó là: sản phẩm, số lượng và giá cả. Thị trường bất động sản có thể giữ những chức năng như:
- Tạo ra sự gặp gỡ giữa người mua và người bán - Xác định giá cả của bất động sản
- Tạo ra sự cân bằng nhu cầu về bất động sản
- Tạo ra sự tối ưu hoá trong việc sử dụng bất động sản.
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng nếu thị trường bất động sản mang tính cạnh tranh thì nó sẽ hoạt động có hiệu quả. Có những điều kiện quan trọng và cần thiết cho sự hoạt động mang tính cạnh tranh của thị trường bất động sản là:
- Sự quy định minh bạch về các quyền của bất động sản; - Sự tự nguyên của các bên tham gia;
- Có nhiều người bán và người mua;
- Việc tham gia thị trường là hoàn toàn tự nguyện; - Thơng tin hồn hảo;
- Sự tương tự của sản phẩm.
Theo nhận định của nhiều chun gia về bất động sản thì có 3 luận cứ được đánh giá là quan trọng cho sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động sản là;
- Loại trừ những yếu tố chưa hoàn thiện của thị trường; - Loại bỏ những yếu tố có tính chất xã hội;
Việc cung cấp các hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến của Nhà nước nhằm làm tăng mức độ rõ ràng của thị trường bất động sản. Ví dụ như việc thiếu xót những căn cú rõ ràng về quyền sử dụng bất động sản sẽ có tác động mạnh mẽ tới giá cả thực tế của thị trường bất động sản. Người sử dụng đất nếu khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể thế chấp để vay tại các tổ chức tín dụng.Việc tranh chấp đất đai cũng sẽ là yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.
Một lý do khiến cho có sự can thiệp của Nhà nước vào hệ thống thị trường bất động sản đó là sự thất bại của các nhà đầu tư tư nhân trong việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho xã hội, do họ không thu được lợi nhuận từ các hoạt động này. Chẳng hạn như công viên, đường xá, cầu cống là những ví dụ điển hình cho thấy sự cần thiết phải có sự tác động của Nhà nước vào thị trường bất động sản. Nhà nước đóng vai trò “lấp chỗ trống” trong các hoạt động bất động sản mà nhà đầu tư tư nhân không muốn tham gia.
Việc xây dựng một khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng là rất quan trọng nó đảm bảo cho các nguồn lực của thị trường bất động sản, tài nguyên bất động sản được sử dụng hiệu quả. Trong việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá. Nhà nước cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý của mình ở các điểm:
- Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động định giá. Cơ sở dữ liệu này là một bước phát triển khác của việc quản lý đất đai hiện nay. Cơ sở dữ liêuh tổng quát về bất động sản được phân vùng lưu trữ tại cơ quan quản lý tại địa phương và chịu sự giám sát của Sở Tài nguyên và Môi trường của địa phương. Cơ sở dữ liệu đó tập trung vào việc lưu trữ các thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch của bất động sản, đặc biệt là mức giá đã được giao dịch là bao nhiêu. Việc tổ chức lưu trữ một cơ sở dữ liệu về bất động sản giao dịch sẽ có những tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy họat động này phát triển một cách toàn diện.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản sẽ tác động hoạt động định giá ở các khía cạnh cụ thể là:
+ Tạo ra một hệ thống thơng tin tồn diện đáp ứng thiết thực cho q trình thu thập thơng tin về bất động sản cần định giá.
+ Là cầu nối giữa người định giá với khách hàng thông qua quá trình lưu trữ lịch sử các giao dịch của bất động sản;
+ Tác động tích cực tới sự lành mạnh hố của thị trường bất động sản; thông tin các cuộc giao dịch về bất động sản được cập nhật thường xuyên và công khai tránh tình trạng giá ảo.
- Khung giá đất do Nhà nước ban hành chỉ nên áp dụng cho các hoạt động của Nhà nước hoặc là giữa các tổ chức Nhà nước với các tổ chức tư nhân. Trong các hoạt động giữa các tổ chức tư nhân với nhau thì nên áp dụng mức giá của thị trường. Như vậy vừa tránh được sự thất thu của Nhà nước vừa tạo ra sự thơng thống cho các doanh nghiệp tư nhân. Bởi vì trên thực tế giá bất động sản theo thị trường thường cao hơn khung giá do Nhà nước khá nhiều.
- Hình thành và từng bước đưa vào sử dụng các trung tâm định giá bất động sản. Các trung tâm này không cần phân biệt là của Nhà nước hay tư nhân, miễn là hoạt động có hiệu quả và tuân theo những quy chế chung và trong hoạt động định giá bất động sản
- Có những chính sách khuyến khích hỗ trợ cho sự phát triển của các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản
- Tiếp tục hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận hàng nghề định giá cho các tổ chức cá nhân có đủ năng lực và trình độ. Dần từng bước gắn trách nhiệm của người định giá đối với các báo cáo định giá.
3.2. Tổ chức định giá trung ƣơng
Tại Việt Nam hiện nay cần thiết phải xem xét tổ chức hoạt động định giá trung ương với nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan Nhà
nước ở trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương và tư vấn cho Chính phủ về các vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản. Việc thành lập một cơ quan định giá trung ương sẽ tạo ra nhiều thuận lợi cho hoạt động định giá:
- Tạo thuận lợi cho việc áp dụng các tiêu chuẩn thống nhất về luật pháp
- Phát triển kinh tế bằng cách giảm bớt đi sự trùng lặp về các thông tin liên quan đến bất động sản
- Tạo ra một cở sở cho các nhà định giá phát triển tốt khả năng địng giá của mình. Thơng qua sự hỗ trợ và so sánh với hoạt động định giá của trung ương
- Tạo ra một hệ thống, đặc biệt là hệ thống tin học khi cần phối hợp trên quy mô lớn về số liệu khảo sát giá thành đất đai.
- Giám sát giá thành của đất, tránh tình trạng đầu cơ
Tổ chức định giá trung ương cần thiết phải xác lập được các thông tin về bất động sản theo một số tiêu chí như:
- Xác định và lập được các bản đồ của tất cả các bất động sản cần được định giá để tính thuế và phục vụ cho các mục đích khác;
- Phân loại bất động sản theo một số tiêu chí đã được thống nhất liên quan đến các vấn đề như mục đích sử dụng kích thước, loại hình xây dựng và các đầu tư vào bất động sản
- Thu thập và phân tích các số liệu thị trường có liên quan đến như số liệu về giá thành, giá thuê, chi phí bảo dưỡng sửa chữa….
- Xác định giá trị của bất động sản theo các thủ tục được công bố;
- Xác định người phải chịu trách nhiệm thanh tốn các khoản phí, thuế, lệ phí; - Lưu trữ các thơng tin và q trình định giá.
Như vây là, nhiệm vụ của cơ quan định giá trung ương là tập trung về các vấn đề mang tính quản lý bất động sản chứ không chú trọng đến các vấn đề về hành chính như mức thuế mức phí phải nộp cho chính quyền.
Kết Luận
Định giá bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản với mục đích hướng tới đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế.
Căn cứ vào hoạt động thực tế tại công ty cổ phần bất động sản Tơgi có thể thấy hoạt động định giá tại nước ta đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để làm cho hoạt động này dần phổ biến và thống nhất. Những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh để tác động một cách sâu sắc vào thị trường bất động sản nước ta cũng như hoạt động địnhg giá. Còn thiếu một cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến các giao dịch về bất động sản và một tổ chức định giá trung ương làm căn cứ để thống nhất quản lý hoạt động định giá trong cả nước. Mặt khác tại các doanh nghiệp hiện nay việc sử dụng các phương pháp định giá còn nhiều bất cập chưa có sự thống nhất chung dẫn đến hoạt động định giá chưa tạo ra được tính trách nhiệm trong các báo cáo định giá.
Từ những thực tiễn đó cho ta một nhận định là, Nhà nước cần tập trung hơn nữa cho công tác thúc đẩy việc hồn thiện các thị trường đang và mới hình thành tại nước ta trong đó có thị trường bất động sản. Để tạo ra sự lành mạnh trong thị trường bất động sản thì khung pháp lý của Nhà nước phải đủ mạnh đê quản lý. Các căn cứ để xác lập việc định giá và tổ chức địnhg giá phải rõ ràng minh bạch dựa trên một hệ thông thông tin phát triển
Hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi cũng như của các tổ chức địng giá khác sẽ trở nên phong phú đa dạng và chính xác hơn nếu có sự hỗ trợ của khung pháp lý của Nhà nước. Những bất động sản của công ty định giá sẽ có tính chịu trách nhiệm cao hơn nếu các chun viên định giá đươc đào tạo và có chứng chỉ hành nghề định giá do cơ quan có thẩm quyền xác lập dựa trên một hệ thống thơng tin hồn chỉnh.
Với sự nỗ lực hoàn thiện thị trường bất động sản và việc sắp ban hành luật kinh doanh bất động sản cùng với sự xuất hiện những nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản nước ta sẽ như một lưồng gió mới thúc đẩy thị trường bất động sản nước ta phát triển.
Tài Liệu Tham Khảo
1. Bài giảng môn “định giá bất động sản” ,Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, Trung Tâm Đào tạo Địa chính và Kinh doanh bất động sản - Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội. 2. Nghị định 198/2004/NĐ – CP về các phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất. 3. Luật đất đai 2003
4. Các báo cáo định giá của công ty cổ phần bất động sản Tôgi
5. Báo cáo tổng kết hoạt động của công ty cổ phần bất động sản Tôgi năm 2004, 2005.
MỤC LỤC
Lời Mở Đầu ................................................................................................ 1
Chƣơng I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản ........................... 3
1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN .............................................................................. 3
1.1. Khái niệm chung về bất động sản ................................................................ 3
1.2. Khái niệm về định giá bất động sản ............................................................. 4
2. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .............................................................................................................. 5
2.1. Vai trò của định giá bất động sản ................................................................. 5
2.2. Các căn cứ định giá bất động sản ................................................................ 6
2.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản ........................................................ 14
2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản ................................... 15
3. CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ................................. 16
3.1. Phương pháp so sánh .................................................................................. 16
3.2. Phương pháp định giá chi phí ..................................................................... 20
3.3. Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư) ............................................ 25
3.5. Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán) ................................... 30
3.6. Khái quát ...................................................................................................... 31
4. Kinh nghiệm trong hoạt động định giá ........................................................... 32
4.1. Hoạt động định giá trên thế giới ................................................................. 32
4.2. Hoạt động định giá tại Việt Nam ................................................................. 34
Chƣơng II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần ............
bất động sản Tôgi ..................................................................................... 38
1. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƢỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI ............................... 38
1.1. Sự hình thành và phát triển của cơng ty cổ phần bất động sản Tơgi ....... 38
1.2. Q trình hình thành hoạt động định giá của cơng ty .............................. 40
1.3. Những thuận lợi khó khăn trong hoạt động định giá của công ty ............ 41
2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tơgi ........ 44
2.1. Q trình sử dụng các phương pháp định giá tại công ty cổ phần bất ..... 44
2.2. Ưu điểm trong việc sử dụng các phương pháp trên ................................... 53
2.3. Hạn chế của các phương pháp định giá đã được công ty sử dụng ........... 56
3. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY ............................................................................................................... 59
3.1. Sự phù hợp giữa giá bất động sản được công ty định giá và giá thực tế giao dịch của các bất động sản này .................................................................... 59
3.3. Tính pháp lý trong các báo cáo định giá ..................................................... 63
Chƣơng 3 : Phƣơng hƣớng giải pháp hồn thiện cơng tác định giá tại công ty bất động sản Tôgi ....................................................................... 65
1. PHƢƠNG HƢỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ............................... 65
1.1. Tiếp tục củng cố uy tín là đơn vị tiên phong trong định giá bất động sản 65 1.2. Hồn thiện các phương pháp định giá thơng qua q trình nghiên cứu thị trường .................................................................................................................. 66
2. Một số giải pháp nhằm hồn thiện các phƣơng pháp định giá tại cơng ty .. 67
2.1. Xây dựng một quy trình định giá chung. .................................................... 67
2.2. Hồn thiện qúa trình thu thập và xử lý thơng tin ...................................... 68
2.3. Nâng cao tính thực tế trong việc ước lượng các giá trị phát triển ............ 69
2.4. Tiếp cận các phương thức điều hồ kết quả định giá theo mục đích của nhà đầu tư ............................................................................................................ 69
2.5. Hồn thiện phương pháp định giá thơng quá việc nâng cao trình độ chun mơn cho người định giá. ........................................................................ 70
3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nƣớc ta ..................... 71
3.1. Xác định vai trò của định giá trong thị trường bất động sản .................... 71
3.2. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá ............................... 72
3.2. Tổ chức định giá trung ương ...................................................................... 74
Kết Luận ................................................................................................... 76