Chƣơng II : Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần
1. PHƢƠNG HƢỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG
TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tiếp tục củng cố uy tín là đơn vị tiên phong trong định giá bất động sản
Trong báo cáo tổng kết hoạt động cuối năm 2005 vừa qua, Ban Tổng giám đốc đã kết luận rằng, phải đẩy nhanh hơn nữa công tác định giá của công ty, tiếp tục giữ vững vị trí là một trong những công ty hàng đầu của nước ta trong hoạt động định giá. Đó là phương hướng và cũng là mục tiêu trong trong hoạt động định giá của công ty trong những năm tới. Có thể thấy rằng đây là một mục tiêu hồn tồn khả thi bởi trên thực tế cơng ty vẫn đang là lá cờ đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản. Có trong tay những đội ngũ cán bộ định giá giàu kinh nghiệm có bầu nhiệt huyết cống hiến sức mình cho hoạt động của cơng ty. Đó sẽ là nhân tố chính tạo nên sự thành cơng của cơng ty trong những năm vừa qua. Thực tế cũng cho thấy, thị trường bất động sản nước ta đang trong quá trình phát triển, số lượng các giao dịch liên quan đến bất động sản ngày càng tăng. Điều đó sẽ là cơ hội cho cơng ty củng cố vị trí của mình trong hoạt động định giá, khi mà cầu về lĩnh vực này không ngừng tăng. Với kinh nghiệm hoạt động hơn chục năm nay trong lĩnh vực bất động sản công ty cũng đã trải qua những thách thức khó khăn trong q trình đi lên của thị trường bất động sản nước ta. Sự khởi đầu sớm đó đã cung cấp cho công ty rất nhiều kinh nghiệm trong hoạt động định kinh doanh bất động sản nói chung và lĩnh vực định giá nói riêng. Để tạo dựng niềm tin đối với khách hàng trong hoạt động định giá cơng ty khơng ngừng tìm tịi, đổi mới để làm sao sản phẩm của công ty, những bất động sản được định giá tạo ra sự thoái mái và niềm tin đối với khách hàng.
1.2. Hoàn thiện các phƣơng pháp định giá thơng qua q trình nghiên cứu thị trƣờng
Nghiên cứu thị trường là một công việc quan trọng trong kinh doanh. Ở đây ta có thể coi sản phẩn kinh doanh của cơng ty chính là định giá bất động sản. Bởi vậy quá trình nghiên cứu thị trường sẽ là rất quan trọng đối với hoạt động định giá của cơng ty. Để có thể tồn tại và phát triển trên thị trường thì các cơng ty đều phải có trong tay những sách lược kinh doanh hợp lý. Thông thường khi trải qua qúa trình nghiên cứu thị trường cơng ty sẽ có được những chiến lược hợp lý nhất cho sự phát triển của mình.
Khi quá trình xem xét nghiên cứu thị trường chỉ ra rằng, thị trường bất động sản đang trong thời kỳ suy thối, cung vượt q cầu, hoặc có sự cạnh tranh khốc liệt hay thị hiếu tiêu dùng đã có sự thay đổi. Lúc này để tồn tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải hạ thấp giá trị của bất động sản. Khi này hoạt động định giá cũng phải có sự điều chỉnh để có sự phù hợp về giá trị bất động sản trong một thị trường suy thoái.
Nếu căn cứ vào nhu cầu của nhà đầu tư bất động sản ta có thể biết được cách thức mà nhà đầu tư sử dụng bất động sản. Đó sẽ là một căn cứ khá chính xác để ước lượng sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản. Như vậy thì giá của bất động sản sẽ sát với thực tế hơn. Nếu nhà đầu tư muốn tăng lượng tiêu thụ bất động sản một cách tối đa thì đương nhiên giá của bất động sản sẽ khơng phải là giá cao nhất của nó trên thị trường. Do đó người định giá cần phải nghiên cứu tìm hiểu những bất động sản cùng loại được giao bán trên thị trường, giá của bất động sản này đôi khi sẽ thấp hơn so với thực tế khi mà người bán sử dụng các hình thức khuyến mại.
2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phƣơng pháp định giá tại công ty
2.1. Xây dựng một quy trình định giá chung
Quy trình định giá chung sẽ là một cơ sở quan trọng để xác định các phương pháp định giá cụ thể được sử dụng để định giá bất động sản. Để có thể xây dựng nên một quy trình định giá chung, ta có thể tiến hành theo một trình tự là:
- Lảm rõ những vấn đề cần định giá + Nhận biết về bất động sản
+ Nhận biết về quyền trong bất động sản + Ngày định giá
+ Mục đích định giá
- Điều tra ban đầu để có kế hoạch định giá + Những thông tin cần thiết
+ Nguồn thông tin
+ Số lượng nhân viên cần huy động phục vụ cho công tác định giá + Kế hoach về thời gian tiến hành
- Thu thập và phân tích thơng tin
+ Thơng tin tổng quát: về vị trí (vùng, thành phố, lân cận, khối) về kinh tế (phân tích tài chính, thị trường, cơ sở kinh tế, chiều hướng biến động)
+ Thông tin chi tiết: về bất động sản định giá (bằng khốn, vị trí, tự nhiên, sử dụng cao nhất tốt nhất) về bất động sản so sánh (giá thành, bán, cho thuê, chi phí)
- Sử dụng các phương pháp định giá để tính tốn giá trị: Sử dụng các phương pháp phù hợp với bất động sản để tính tốn giá trị
- Điều hoà giá trị thù được từ các phương pháp: Căn cứ vào mục đích định giá để có sự điều hồ cho phù hợp.
Việc xây dựng nên một quy trình định giá chung này sẽ tạo ra một cái khung thống nhất trong quá trình định giá để từ đó có thể đi sâu vào từng phương
pháp. Làm cho quá trình định giá không bị chông chéo khi phải sử dụng đồng thời nhiều phương pháp. Và đặc biệt nó sẽ rất hữu ích trong q trình lưu trữ thơng tin quan trọng về các bất động sản được định giá.
2.2. Hoàn thiện các phƣơng pháp thu thập và xử lý thông tin
Công việc thu thập và xử lý thông tin là yếu tố then chốt quyết định đến sự hình thành nên giá trị của bất động sản. Bởi vậy muốn nâng cao chất lượng của quá trình định giá khơng thể khơng coi trọng quá trình này. Các phương pháp thu thập và xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến các phương pháp định giá được sử dụng. Thực tế hoạt động định giá cho thấy, nhiều khi do khơng có đủ thơng tin mà các phương pháp định giá đã không thể sử dụng được. Để làm cho quá trình thu thập và xử lý thông tin này được khách quan và chính xác cơng ty cần phải:
- Thống nhất q trình thu thập thơng tin liên quan trong q trình định giá - Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với từng
cán bộ trực tiếp tổ chức thu thập
- Xây dựng một mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thu thập thông tin.
- Thực hiện việc kiểm tra chéo đối với các thông tin thu được, so sánh các thơng tin đó với những doanh nghiệp có liên quan hoặc quan tâm đến bất động sản cần định giá
- Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế
- Xây dựng một cơ sở dữ liệu bất động sản riêng của công ty: công việc này sẽ địi hỏi người định giá phải ln bổ sung cập nhật các thông tin liên quan đến bất động sản để xây dựng nên khung dữ liệu này. Quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu về các bất động sản định giá sẽ ngày càng làm cho các thông tin về bất động sản mà ta cần thu thập trở nên đa dạng và phong phú.
2.3. Nâng cao tính thực tế trong việc ƣớc lƣợng các giá trị phát triển trong phƣơng pháp chi phí và phƣơng pháp vốn hóa
Các giá trị phát triển có thể là chi phí, doanh thu, giá bán, giá cho thuê tối ưu trong việc sử dụng phương pháp chi phí, hay q trình tính dịng tiền của dự án, tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ hồn vốn nơi bộ trong việc sử dụng phương pháp vốn hoá. Trên thực tế hoạt động của công ty, các giá trị này do các nhân viên tại phong Dự án tính tốn. Nhưng trong q trình thu thập giá trị thị trường và những xu hướng biến động của bất động sản lại là những chuyên viên định giá của cơng ty. Như vậy thì phần giá trị phát triển này phần nào đã mang cảm tính của nguời ước lượng và thiếu đi những cơ sở của thị trường. Nên chăng, q trình ước tính giá trị phát triển này được thực hiện bởi các chuyên viên định giá dựa trên sự tư vấn của các nhân viên phòng Dự án.
2.4. Tiếp cận các phƣơng thức điều hoà kết quả định giá theo mục đích của nhà đầu tƣ
Ta biết rằng mỗi một phương pháp định giá tiếp cận bất động sản ở một góc độ khác nhau. Do đó giá trị của các bất động sản này được ước lượng theo từng phương pháp sẽ có những sự khác biệt rõ nét. Q trình điều hồ kết quả giá trị thu được từ các phương pháp định giá đóng vai trị quyết định đến giá giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu. Do yêu cầu từ khách hàng định giá công ty thường xác định ra mức giá tối thiểu của bất động sản mục tiêu hay mức giá tối đa của bất động sản đó. Việc xác định các mức giá này chủ yếu dựa trên kết quả thu được từ các phương pháp sử dụng. Tức là mức giá tối thiểu chính là mức giá thấp nhất của các phương pháp đã được sử dụng. Hoặc mức giá cao nhất có thể của bất động sản mục tiêu chính là mức giá cao nhất trong kết quả thu được từ các phương pháp định giá. Như vậy thì giá của bất động sản thực tế khó có thể là mức giá thấp nhất hoặc cao nhất đó và như vậy thì cũng khơng thể coi là bất động sản đã được ước lượng ở mức sử dụng cao nhất, tốt nhất. Trên thực tế để bất động sản đạt sử dụng cao nhất tốt nhất cần phải căn cứ vào mục đích của nhà đầu tư. Chính mục đích của nhà đầu tư sẽ quyết định
đến các phương pháp mà ta sử dụng để định giá. Chẳng hạn như với một mảnh đất mà chủ đầu tư dự kiến sẽ sử dụng làm cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Lúc này các phương pháp địnhg giá được sử dụng có thể là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hố. Nếu căn cứ theo mục đích của nhà đầu tư thì phương pháp vốn hố sẽ là phương pháp có cơ sở nhất đối với bất động sản này. Khi đó ta phải coi phương pháp đó là chủ đạo và giá trị được lấy ra từ phương pháp này phải đóng vai trị quan trọng nhất đối với giá của bất động sản mục tiêu.
Xét theo cách tiếp cận này thì việc điều hồ giá của bất động sản trong từng phương pháp là khơng được thực hiện. Ví dụ như ở bất động sản công ty đã định giá (Đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh), ta khơng lấy giá bất động sản cuối cùng là trung bình cộng của 3 phương pháp được sử dụng mà căn cứ vào mục đích đầu tư ta coi phương pháp thặng dư là có ý nghĩa nhất và phù hợp nhất. Lúc này ta có thể gắn trọng số cho từng phương pháp và sẽ cho ta một kết quả.
7.803.666 = (8.691.000x2 + 6.772.776x3 + 9.112.250x1) / (2+3+1)
Mức giá này sẽ sát với giá thực tế được giao dịch hơn bởi nó đã tính đến mục đích của nhà đầu tư. Tuy nhiên trong từng trường hợp cụ thể ta vẫn có thể sử dụng cách tính trung bình cộng giá của bất động sản theo từng phương pháp như việc sử dụng giá định giá để làm căn cứ đấu giá.
2.5. Hoàn thiện phƣơng pháp định giá thơng q việc nâng cao trình độ chun mơn cho ngƣời định giá
Hoạt động định giá chịu tác động của các yếu tố chủ quan của người định giá. Bởi vậy muốn nâng cao được quá trình sử dụng các phương pháp định giá. Thì cơng việc thiết yếu là phải nâng cao trình độ chun mơn cho người địnhg giá. Việc nâng cao trình đơ cho các chuyên viên định giá tại công ty sẽ trực tiếp tác động và làm thay đổi những yếu tố quan trọng của hoạt động định giá và là giải pháp quan trọng làm tác động trực tiếp đến những hạn chế trong quá trình sử dụng các phương pháp định giá.
Khi người định giá có trình độ chun mơn được ứng dụng những kỹ năng đào tạo của mình vào thực tế hoạt động sẽ làm cho quá trình thu thập thơng tin, q trình ước lượng những giá trị phát triển trở nên khoa học và chính xác hơn. Đặc biệt là họ sẽ có được một tư duy sâu rộng về sự tác động qua lại giữa bất động sản mục tiêu và các yếu tố có liên quan từ đó sẽ có qúa trình điều hồ kết quả thu được của các phương pháp định giá một cách chính xác và hiệu quả.
Mặt khác người định giá được đào tạo chuyên môn sẽ được các cơ quan quản lý về bất động sản công nhận hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận hành nghề định giá. Đây sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để người định giá bước đầu xác định các trách nhiệm của mình đối với các bất động sản được định giá.
3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nƣớc ta
3.1. Xác định vai trò của định giá trong thị trƣờng bất động sản
Khi định giá bất động sản, Người đầu tư luôn phải xác định rõ mục tiêu của định giá là để làm gì từ đó sẽ có những phương pháp định giá khác nhau.Những mục đích định giá khác nhau sẽ cho giá trị của bất động sản khác nhau. Chẳng hạn như khi nhà đầu tư quyết định đầu tư xây dựng các căn hộ biệt thư sang trọng thì sự kỳ vọng về giá của nó cùng phải cao, và ngược lại khi đầu tư xây dựng cho người có thu nhập trung bình thì giá của bất động sản đó cũng khơng phải là quả cao.
Đối với những nước đang phát triển như nước ta, việc phát triển kinh tế thị trường cũng đồng nghĩa với việc hình thành đồng bộ các loại thị trường: thị truờng lao động, thị trường vốn, thị trường khoa học cơng nghệ….thì việc tổ chức định giá bất động sản góp phần quan trọng vào việc hình thành thị trường bất động sản. Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “ Thúc đẩy sự hình thành, phát triển từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến các thị trường quan trọng nhưng hiện tại chưa có hoặc cịn sơ khai như thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa
hộc cơng nghệ”. Thực tế cho thấy là có một số lượng lớn các bất động sản ở nước ta khơng trở thành hàng hố để tham gia vào thị trường bất động sản. Định giá bất động sản góp phần huy động được các nguồn lực to lớn của bất động sản để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tê – xã hội, hình thành phát triển thị trường bất động sản.
3.2. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá
Thị trường bất động sản cũng tn theo một mơ hình chung của tất cả các thị trường, với 3 yếu tố cần được xác định đó là: sản phẩm, số lượng và giá cả. Thị trường bất động sản có thể giữ những chức năng như:
- Tạo ra sự gặp gỡ giữa người mua và người bán - Xác định giá cả của bất động sản
- Tạo ra sự cân bằng nhu cầu về bất động sản
- Tạo ra sự tối ưu hoá trong việc sử dụng bất động sản.
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng nếu thị trường bất động sản mang tính cạnh tranh thì nó sẽ hoạt động có hiệu quả. Có những điều kiện quan trọng và cần thiết cho sự hoạt động mang tính cạnh tranh của thị trường bất động sản là:
- Sự quy định minh bạch về các quyền của bất động sản;