Chƣơng II : Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần
2. Một số giải pháp nhằm hồn thiện các phƣơng pháp định giá tại cơng ty
2.1. Xây dựng một quy trình định giá chung
Quy trình định giá chung sẽ là một cơ sở quan trọng để xác định các phương pháp định giá cụ thể được sử dụng để định giá bất động sản. Để có thể xây dựng nên một quy trình định giá chung, ta có thể tiến hành theo một trình tự là:
- Lảm rõ những vấn đề cần định giá + Nhận biết về bất động sản
+ Nhận biết về quyền trong bất động sản + Ngày định giá
+ Mục đích định giá
- Điều tra ban đầu để có kế hoạch định giá + Những thông tin cần thiết
+ Nguồn thông tin
+ Số lượng nhân viên cần huy động phục vụ cho công tác định giá + Kế hoach về thời gian tiến hành
- Thu thập và phân tích thơng tin
+ Thơng tin tổng quát: về vị trí (vùng, thành phố, lân cận, khối) về kinh tế (phân tích tài chính, thị trường, cơ sở kinh tế, chiều hướng biến động)
+ Thông tin chi tiết: về bất động sản định giá (bằng khốn, vị trí, tự nhiên, sử dụng cao nhất tốt nhất) về bất động sản so sánh (giá thành, bán, cho thuê, chi phí)
- Sử dụng các phương pháp định giá để tính tốn giá trị: Sử dụng các phương pháp phù hợp với bất động sản để tính tốn giá trị
- Điều hoà giá trị thù được từ các phương pháp: Căn cứ vào mục đích định giá để có sự điều hồ cho phù hợp.
Việc xây dựng nên một quy trình định giá chung này sẽ tạo ra một cái khung thống nhất trong q trình định giá để từ đó có thể đi sâu vào từng phương
pháp. Làm cho q trình định giá khơng bị chơng chéo khi phải sử dụng đồng thời nhiều phương pháp. Và đặc biệt nó sẽ rất hữu ích trong q trình lưu trữ thông tin quan trọng về các bất động sản được định giá.
2.2. Hoàn thiện các phƣơng pháp thu thập và xử lý thông tin
Công việc thu thập và xử lý thông tin là yếu tố then chốt quyết định đến sự hình thành nên giá trị của bất động sản. Bởi vậy muốn nâng cao chất lượng của quá trình định giá khơng thể khơng coi trọng quá trình này. Các phương pháp thu thập và xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến các phương pháp định giá được sử dụng. Thực tế hoạt động định giá cho thấy, nhiều khi do khơng có đủ thông tin mà các phương pháp định giá đã không thể sử dụng được. Để làm cho q trình thu thập và xử lý thơng tin này được khách quan và chính xác cơng ty cần phải:
- Thống nhất q trình thu thập thơng tin liên quan trong q trình định giá - Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với từng
cán bộ trực tiếp tổ chức thu thập
- Xây dựng một mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thu thập thông tin.
- Thực hiện việc kiểm tra chéo đối với các thông tin thu được, so sánh các thơng tin đó với những doanh nghiệp có liên quan hoặc quan tâm đến bất động sản cần định giá
- Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế
- Xây dựng một cơ sở dữ liệu bất động sản riêng của cơng ty: cơng việc này sẽ địi hỏi người định giá phải luôn bổ sung cập nhật các thông tin liên quan đến bất động sản để xây dựng nên khung dữ liệu này. Quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu về các bất động sản định giá sẽ ngày càng làm cho các thông tin về bất động sản mà ta cần thu thập trở nên đa dạng và phong phú.
2.3. Nâng cao tính thực tế trong việc ƣớc lƣợng các giá trị phát triển trong phƣơng pháp chi phí và phƣơng pháp vốn hóa
Các giá trị phát triển có thể là chi phí, doanh thu, giá bán, giá cho thuê tối ưu trong việc sử dụng phương pháp chi phí, hay q trình tính dịng tiền của dự án, tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ hồn vốn nơi bộ trong việc sử dụng phương pháp vốn hoá. Trên thực tế hoạt động của công ty, các giá trị này do các nhân viên tại phong Dự án tính tốn. Nhưng trong quá trình thu thập giá trị thị trường và những xu hướng biến động của bất động sản lại là những chuyên viên định giá của công ty. Như vậy thì phần giá trị phát triển này phần nào đã mang cảm tính của nguời ước lượng và thiếu đi những cơ sở của thị trường. Nên chăng, q trình ước tính giá trị phát triển này được thực hiện bởi các chuyên viên định giá dựa trên sự tư vấn của các nhân viên phòng Dự án.
2.4. Tiếp cận các phƣơng thức điều hoà kết quả định giá theo mục đích của nhà đầu tƣ
Ta biết rằng mỗi một phương pháp định giá tiếp cận bất động sản ở một góc độ khác nhau. Do đó giá trị của các bất động sản này được ước lượng theo từng phương pháp sẽ có những sự khác biệt rõ nét. Q trình điều hồ kết quả giá trị thu được từ các phương pháp định giá đóng vai trị quyết định đến giá giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu. Do yêu cầu từ khách hàng định giá công ty thường xác định ra mức giá tối thiểu của bất động sản mục tiêu hay mức giá tối đa của bất động sản đó. Việc xác định các mức giá này chủ yếu dựa trên kết quả thu được từ các phương pháp sử dụng. Tức là mức giá tối thiểu chính là mức giá thấp nhất của các phương pháp đã được sử dụng. Hoặc mức giá cao nhất có thể của bất động sản mục tiêu chính là mức giá cao nhất trong kết quả thu được từ các phương pháp định giá. Như vậy thì giá của bất động sản thực tế khó có thể là mức giá thấp nhất hoặc cao nhất đó và như vậy thì cũng khơng thể coi là bất động sản đã được ước lượng ở mức sử dụng cao nhất, tốt nhất. Trên thực tế để bất động sản đạt sử dụng cao nhất tốt nhất cần phải căn cứ vào mục đích của nhà đầu tư. Chính mục đích của nhà đầu tư sẽ quyết định
đến các phương pháp mà ta sử dụng để định giá. Chẳng hạn như với một mảnh đất mà chủ đầu tư dự kiến sẽ sử dụng làm cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Lúc này các phương pháp địnhg giá được sử dụng có thể là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hố. Nếu căn cứ theo mục đích của nhà đầu tư thì phương pháp vốn hố sẽ là phương pháp có cơ sở nhất đối với bất động sản này. Khi đó ta phải coi phương pháp đó là chủ đạo và giá trị được lấy ra từ phương pháp này phải đóng vai trị quan trọng nhất đối với giá của bất động sản mục tiêu.
Xét theo cách tiếp cận này thì việc điều hồ giá của bất động sản trong từng phương pháp là khơng được thực hiện. Ví dụ như ở bất động sản công ty đã định giá (Đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh), ta không lấy giá bất động sản cuối cùng là trung bình cộng của 3 phương pháp được sử dụng mà căn cứ vào mục đích đầu tư ta coi phương pháp thặng dư là có ý nghĩa nhất và phù hợp nhất. Lúc này ta có thể gắn trọng số cho từng phương pháp và sẽ cho ta một kết quả.
7.803.666 = (8.691.000x2 + 6.772.776x3 + 9.112.250x1) / (2+3+1)
Mức giá này sẽ sát với giá thực tế được giao dịch hơn bởi nó đã tính đến mục đích của nhà đầu tư. Tuy nhiên trong từng trường hợp cụ thể ta vẫn có thể sử dụng cách tính trung bình cộng giá của bất động sản theo từng phương pháp như việc sử dụng giá định giá để làm căn cứ đấu giá.
2.5. Hoàn thiện phƣơng pháp định giá thơng q việc nâng cao trình độ chun mơn cho ngƣời định giá
Hoạt động định giá chịu tác động của các yếu tố chủ quan của người định giá. Bởi vậy muốn nâng cao được quá trình sử dụng các phương pháp định giá. Thì cơng việc thiết yếu là phải nâng cao trình độ chun mơn cho người địnhg giá. Việc nâng cao trình đơ cho các chuyên viên định giá tại công ty sẽ trực tiếp tác động và làm thay đổi những yếu tố quan trọng của hoạt động định giá và là giải pháp quan trọng làm tác động trực tiếp đến những hạn chế trong quá trình sử dụng các phương pháp định giá.
Khi người định giá có trình độ chun mơn được ứng dụng những kỹ năng đào tạo của mình vào thực tế hoạt động sẽ làm cho quá trình thu thập thơng tin, q trình ước lượng những giá trị phát triển trở nên khoa học và chính xác hơn. Đặc biệt là họ sẽ có được một tư duy sâu rộng về sự tác động qua lại giữa bất động sản mục tiêu và các yếu tố có liên quan từ đó sẽ có qúa trình điều hồ kết quả thu được của các phương pháp định giá một cách chính xác và hiệu quả.
Mặt khác người định giá được đào tạo chuyên môn sẽ được các cơ quan quản lý về bất động sản công nhận hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận hành nghề định giá. Đây sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để người định giá bước đầu xác định các trách nhiệm của mình đối với các bất động sản được định giá.
3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nƣớc ta
3.1. Xác định vai trò của định giá trong thị trƣờng bất động sản
Khi định giá bất động sản, Người đầu tư luôn phải xác định rõ mục tiêu của định giá là để làm gì từ đó sẽ có những phương pháp định giá khác nhau.Những mục đích định giá khác nhau sẽ cho giá trị của bất động sản khác nhau. Chẳng hạn như khi nhà đầu tư quyết định đầu tư xây dựng các căn hộ biệt thư sang trọng thì sự kỳ vọng về giá của nó cùng phải cao, và ngược lại khi đầu tư xây dựng cho người có thu nhập trung bình thì giá của bất động sản đó cũng khơng phải là quả cao.
Đối với những nước đang phát triển như nước ta, việc phát triển kinh tế thị trường cũng đồng nghĩa với việc hình thành đồng bộ các loại thị trường: thị truờng lao động, thị trường vốn, thị trường khoa học cơng nghệ….thì việc tổ chức định giá bất động sản góp phần quan trọng vào việc hình thành thị trường bất động sản. Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “ Thúc đẩy sự hình thành, phát triển từng bước hồn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến các thị trường quan trọng nhưng hiện tại chưa có hoặc cịn sơ khai như thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa
hộc cơng nghệ”. Thực tế cho thấy là có một số lượng lớn các bất động sản ở nước ta khơng trở thành hàng hố để tham gia vào thị trường bất động sản. Định giá bất động sản góp phần huy động được các nguồn lực to lớn của bất động sản để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tê – xã hội, hình thành phát triển thị trường bất động sản.
3.2. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá
Thị trường bất động sản cũng tn theo một mơ hình chung của tất cả các thị trường, với 3 yếu tố cần được xác định đó là: sản phẩm, số lượng và giá cả. Thị trường bất động sản có thể giữ những chức năng như:
- Tạo ra sự gặp gỡ giữa người mua và người bán - Xác định giá cả của bất động sản
- Tạo ra sự cân bằng nhu cầu về bất động sản
- Tạo ra sự tối ưu hoá trong việc sử dụng bất động sản.
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng nếu thị trường bất động sản mang tính cạnh tranh thì nó sẽ hoạt động có hiệu quả. Có những điều kiện quan trọng và cần thiết cho sự hoạt động mang tính cạnh tranh của thị trường bất động sản là:
- Sự quy định minh bạch về các quyền của bất động sản; - Sự tự nguyên của các bên tham gia;
- Có nhiều người bán và người mua;
- Việc tham gia thị trường là hoàn toàn tự nguyện; - Thơng tin hồn hảo;
- Sự tương tự của sản phẩm.
Theo nhận định của nhiều chun gia về bất động sản thì có 3 luận cứ được đánh giá là quan trọng cho sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động sản là;
- Loại trừ những yếu tố chưa hoàn thiện của thị trường; - Loại bỏ những yếu tố có tính chất xã hội;
Việc cung cấp các hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến của Nhà nước nhằm làm tăng mức độ rõ ràng của thị trường bất động sản. Ví dụ như việc thiếu xót những căn cú rõ ràng về quyền sử dụng bất động sản sẽ có tác động mạnh mẽ tới giá cả thực tế của thị trường bất động sản. Người sử dụng đất nếu khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể thế chấp để vay tại các tổ chức tín dụng.Việc tranh chấp đất đai cũng sẽ là yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.
Một lý do khiến cho có sự can thiệp của Nhà nước vào hệ thống thị trường bất động sản đó là sự thất bại của các nhà đầu tư tư nhân trong việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho xã hội, do họ không thu được lợi nhuận từ các hoạt động này. Chẳng hạn như công viên, đường xá, cầu cống là những ví dụ điển hình cho thấy sự cần thiết phải có sự tác động của Nhà nước vào thị trường bất động sản. Nhà nước đóng vai trị “lấp chỗ trống” trong các hoạt động bất động sản mà nhà đầu tư tư nhân không muốn tham gia.
Việc xây dựng một khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng là rất quan trọng nó đảm bảo cho các nguồn lực của thị trường bất động sản, tài nguyên bất động sản được sử dụng hiệu quả. Trong việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá. Nhà nước cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý của mình ở các điểm:
- Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động định giá. Cơ sở dữ liệu này là một bước phát triển khác của việc quản lý đất đai hiện nay. Cơ sở dữ liêuh tổng quát về bất động sản được phân vùng lưu trữ tại cơ quan quản lý tại địa phương và chịu sự giám sát của Sở Tài nguyên và Môi trường của địa phương. Cơ sở dữ liệu đó tập trung vào việc lưu trữ các thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch của bất động sản, đặc biệt là mức giá đã được giao dịch là bao nhiêu. Việc tổ chức lưu trữ một cơ sở dữ liệu về bất động sản giao dịch sẽ có những tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy họat động này phát triển một cách toàn diện.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản sẽ tác động hoạt động định giá ở các khía cạnh cụ thể là:
+ Tạo ra một hệ thống thơng tin tồn diện đáp ứng thiết thực cho q trình thu thập thơng tin về bất động sản cần định giá.
+ Là cầu nối giữa người định giá với khách hàng thơng qua q trình lưu trữ lịch sử các giao dịch của bất động sản;
+ Tác động tích cực tới sự lành mạnh hố của thị trường bất động sản; thông tin các cuộc giao dịch về bất động sản được cập nhật thường xuyên và cơng khai tránh tình trạng giá ảo.
- Khung giá đất do Nhà nước ban hành chỉ nên áp dụng cho các hoạt động của Nhà nước hoặc là giữa các tổ chức Nhà nước với các tổ chức tư nhân. Trong các hoạt động giữa các tổ chức tư nhân với nhau thì nên áp dụng mức giá của thị trường.