Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản tôgi

Luận văn tốt nghiệp LI M U nh giỏ bt động sản hoạt động quan trọng thị trường bất động sản Trong vài năm trở lại đây, số hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, góp vốn bất động sản diễn phổ biến hầu hết tỉnh thành nước Đó nhân tố tác động làm cho hoạt động định giá bất động sản diễn sôi Tuy nhiên, thị trường định giá bất động sản nước ta giai đoạn đầu trình hình thành, cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Điển hình bất hợp lý khung giá đất Nhà nước ban hành lại chênh lệch so với giá thị trường bất động sản hạn chế chưa có pháp lý hay quy định thức hướng dẫn chung định giá cách sử dụng phương pháp định giá, cách thực định giá theo qui trình chuẩn, khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp cá nhân gặp khó khăn việc xác định giá bất động sản Bởi việc nghiên cứu vấn đề cịn tồn cơng tác định giá nước ta trở nên vô quan trọng cấp thiết để đưa giải pháp tháo gỡ tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày hoàn thiện phát triển Công ty cổ phần bất động sản Tôgi công ty đầu lĩnh vực định giá bất động sản nước ta Công tác định giá công ty thu nhiều thành tựu quan trọng với 30.000 bất động sản công ty định giá Tuy nhiên, công tác định giá cơng ty cịn tồn nhiều vấn đề cần Nhà nước ban lãnh đạo công ty quan tâm giải để khơng giữ vững uy tín mà cịn ngày nâng cao danh tiếng cơng ty, tạo tính nhiệm cho khách hàng đóng góp vào q trình phát triển chung cơng ty hoạt động định giá bất động sản nước ta Từ thực tế công tác định giá bất động sản nước ta trình nghiên cứu công ty cổ phần bất động sản Tôgi, em ly tờn ti lun Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 Luận văn tốt nghiƯp tốt nghiệp là: “Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản công ty cổ phần bất động sản Tơgi” Đề tài có ba mục đích nghiên cứu sau: nghiên cứu sở khoa học định giá bất động sản; đánh giá thực trạng công tác định giá công ty Tôgi từ đưa giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện, thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản công ty Tôgi hoạt động định giá bất động sản nước ta nói chung Để thực mục đích nghiên cứu đó, đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp kế thừa, phương pháp vật biện chứng lịch sử Qua em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo GS.TSKH Lê Đình Thắng toàn thể cán nhân viên Cơng ty cổ phần bất động sản Tơgi đóng góp ý kiến giúp đỡ em q trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn ! Hà nội, ngày 10 tháng nm 2006 Sinh viờn Lờ Th Hng Hnh Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 Luận văn tốt nghiệp CHNG I C S KHOA HC CA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản Thị trường quốc gia thể thống thị trường vốn, thị trường hàng hóa thơng thường, thị trường lao động thị trường bất động sản Tuy nhiên nước lại có cách hiểu riêng, cách nhìn nhận khác dẫn đến qui định, cách phân loại tiêu chí phân loại khác Nhưng nhìn chung có quan niệm thống bất động sản sau: “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất” (theo “Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000”) Bất động sản vật hữu hình, có hình thể vật chất nhìn thấy hay sờ nắm Nó nằm bề mặt, khơng trung lòng đất Ở Việt Nam, Điều 181 Bộ luật dân 1995 qui định: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - đất đai - nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - tài sản khác gắn liền với đất đai - tài sản khác theo qui định pháp luật” Bất động sản khác với hầu hết loại hàng hóa dịch vụ khác chỗ q trình giao dịch bất động sản diễn tương đối dài bất động sản không dễ dàng chuyển đổi thành tiền Việc khơng có thị trường giao ngay, cần thời gian quảng cáo dài, chất giao động ca th trng bt ng Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 Luận văn tốt nghiệp sản nhân tố làm tăng cần thiết phải có chuyên viên định giá chuyên nghiệp Định giá bất động sản 2.1 Khái niệm định giá bất động sản Nhìn cách tổng quan, với hình thành phát triển kinh tế thị trường, hoạt động “định giá” ngày phát triển quan tâm hơn, trở thành chuyên ngành kinh tế Các nhà thẩm định giá tài sản nói chung (bao gồm định giá bất động sản định giá động sản) cho rằng: “Định giá ước tính giá trị hình thái tiền tệ quyền sở hữu tài sản cụ thể theo mục đích xác định” Đó hoạt động chun mơn vừa mang tính khoa học kinh tế kỹ thuật, vừa mang tính xã hội tính nghệ thuật Đặc biệt với thị trường bất động sản nói riêng, hoạt động định giá bất động sản ngày trở nên chiếm vị trí quan trọng thiếu “Định giá bất động sản nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị bất động sản (cụ thể) theo mục đích xác định thời điểm định, có cân nhắc đến tất đặc điểm bất động sản xem xét tất nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản (gồm loại đầu tư thay thế)” Thực chất định giá bất động sản định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất bất động sản đơn vị tương đối thống đất tài sản gắn liền với đất, thống quyền chiếm hữu, quyền sủ dụng mục đích sử dụng 2.2 Định giá đất 2.2.1 Khái niệm Định giá đất ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng cụ thể thời điểm xác định 2.2.2 Cơ sở hình thnh giỏ t Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 Luận văn tốt nghiệp 2.2.2.1.a tụ Nếu xét đất đai theo góc độ sản phẩm tự nhiên, có từ trước lồi người xuất chúng khơng có giá trị Đó tài sản đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội Nhưng người tác động, sử dụng lao động xã hội khai thác chuyển đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định khiến đất đai từ khơng có giá trị trở nên mang đặc tính chuyển tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyển tải thị trường bất động sản gọi “giá đất” Như chất giá đất kết tinh lao động người hình thức cụ thể khác Theo lý thuyết địa tô, Mác khẳng định đất đai địa tô tư hóa tức quyền sở hữu ruộng đất thực mặt kinh tế, đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất Xét chất kinh tế, địa tô khoản tiền mà chủ tư phải trả cho chủ ruộng đất Lợi nhuận thu từ đất đai bao gồm loại địa tô: - Địa tô chênh lệch 1: chênh lệch ưu điều kiện tự nhiên hai mảnh đất diện tích Lợi nhuận địa tô thuộc người sở hữu đất - Địa tô chênh lệch 2: kết cường độ đầu tư người sử dụng đất tạo nên Lợi nhuận địa tô thuộc người đầu tư - Địa tô tuyệt đối: tạo thành chênh lệch giá sản xuất cá biệt sản phẩm có liên quan đến đất giá thị trường Như giá ruộng đất “địa tô tư hóa” theo cơng thức: Giá ruộng đất = Địa tô Tỷ suất lợi nhuận 2.1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất tiền gửi ngân hàng năm yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giỏ c t Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 Luận văn tốt nghiệp Nu lãi suất ngân hàng tăng số lượng người mua đất giảm gửi tiền vào ngân hàng lợi hơn, điều dẫn đến giá đất giảm Nếu lãi suất ngân hàng giảm giá đất tăng lên người có đất bán đất với giá cao họ để đất thu địa tơ lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi ngân hàng mang lại Do người bán đất vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất Đó lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Cơng thức tính giá đất: ∑ gdc ×x i g= i ∑ xi Trong đó: - G giá đất - Pt hoa lợi hay thu nhập từ đất đai thời gian t xác định - t thời gian - r lãi suất ngân hàng 32.2.2.3 Quan hệ cung cầu Ngồi yếu tố trên, giá đất cịn phụ thuộc vào qui luật kinh tế đặc biết qui luật cung cầu Do đất đai có tính cố định vể vị trí, giới hạn diện tích khơng thể di dời nên tổng cung đất không đổi Vì có tăng lên lượng cầu làm tăng giá đất Giá đất khu vực phụ thuộc vào quan hệ cung cầu khu vực Khi cung cầu giá đất phụ thuộc vào yếu tố địa tô lãi suất ngân hàng Khi cung cầu khơng tùy loại đất có giá đất khác 2.3 Định giá tài sản đất Như trình bày trên, bất động sản tài sản di dời Bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Do việc định giá bất động sản công việc bao gồm định giá đất định giá tài sản đất Hai Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 Luận văn tốt nghiệp cụng vic nh giỏ ny khơng thể tách rời độc lập mà cịn ảnh hưởng đến giá bất động sản Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố không giống tùy thuộc loại bất động sản, vị trí bất động sản Giá tài sản đất tính dựa sở chi phí để xây dựng, hồn thành tạo cơng trình đất Do đó, ta phải vào chi phí hạng mục cơng trình, chi phí phận cơng trình, có tính đến phần khấu hao khoản giảm giá khác Các khoản giảm giá lỗi thời tự nhiên lạc hậu chức thay đổi kinh tế xã hội vùng I NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt Bất động sản loại tài sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, số có sử dụng hợp pháp, có sử dụng bị coi khơng hợp pháp Xét mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng cao thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp kéo dài Trong số nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thường bất động sản có sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn khoảng thời gian xác định Loại sử dụng gọi sử dụng cao tốt Khái niệm “sử dụng cao tốt nhất” định nghĩa sau: “Là việc sử dụng tối đa bất động sản có khả sửa chữa vật chất, phép sử dụng, có khả thực thi tài mang lại giá trị cao bất động sản thẩm định” Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản phần hoàn chỉnh việc xác định giá trị thị trường Nội dung nguyên tắc sử dụng cao tốt thể mặt sau: Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 Luận văn tốt nghiệp - V mt vt cht: bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng (cho nhiều người cho người cụ thể) - Về mặt sử dụng: bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt bất động sản cho thu nhập rịng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao - Về mặt pháp luật: bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt việc sử dụng bất động sản hợp pháp nhà nước thừa nhận, bảo hộ - Về mặt thời gian: bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài Việc áp dụng nguyên tắc cho phép chuyên viên định giá đánh giá ảnh hưởng việc suy thối mức độ cũ tịa nhà; phần nâng cấp, cải tạo đất đai; tính khả thi dự án khôi phục, cải tạo; nhiều trường hợp định giá khác Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường bất động sản xác định quan hệ qua lại cung cầu Bởi vậy, trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu mối quan hệ với tương lai Cầu bất động sản số lượng bất động sản (gồm đất đai tài sản đất) thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn Cung bất động sản số lượng bất động sản sẵn lòng tham gia trao đổi thị trường thời điểm Tổng cung đất đai cố định, lượng cung loại đất cụ thể hay cho sử dụng cụ thể tăng lên giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cấu cỏc loi t Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 Luận văn tốt nghiệp Nguyờn tc cung - cầu quy định: Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng giảm sức mạnh thị trường chuyển phía người mua, giá thị trường giảm Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng có thiếu hụt hàng hóa đó, giá thị trường tăng lên Khi lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu Giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại Nguyên tắc cung - cầu giải thích khác biệt giá trị đất khu vực đô thị nông thôn, vùng đô thị khác chí vùng ven khác vùng đô thị Nguyên tắc thay đổi Giá trị bất động sản không cố định mà thay đổi Thay đổi thị trường bất động sản hiểu tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản biến động Người định giá phải nắm nhân tố ảnh hưởng đến giá thị trường để định giá bất động sản thời điểm xác định, vừa phải dự đoán yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường tương lai Như kết định giá phản ánh khách quan giá trị bất động sản thời điểm định giá Nguyên tắc đánh giá yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản Các yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản yếu tố trực tiếp để có bất động sản để bảo trì bất động sản, vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích xác định để tạo thu nhập thực Nguyên tắc cho rằng: Để ước tính giá trị thực bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ yếu tố tham gia quỏ trỡnh to thu nhp Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44 Luận văn tốt nghiƯp thực từ bất động sản thơng qua việc xem xét, đánh giá mặt giá trị yếu tố (cùng mốc thời gian) Chia thành nhóm yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản : - Đất đai: tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bố khu vực kinh doanh sản xuất, khu dân cư, có ảnh hưởng lớn tham gia vào q trình tạo tổng thu nhập thực từ bất động sản - Lao động: yếu tố quan trọng hàng đầu - Vốn: yếu tố đầu vào hình thức tư liệu lao động, nguyên vật liệu, phụ tùng sửa chữa - Quản lý: yếu tố mang tính tổng hợp hoạt động (hoạt động bảo hiểm, dịch vụ mơi giới, dịch vụ tín dụng, ) nhằm đảm bảo cho trình tạo thu nhập từ bất động sản diễn bình thường Khi tiến hành định giá bất động sản phải vào yếu tố để đánh giá giá đất gấn với giá trị thực Nguyên tắc cân đối Cân đối thị trường bất động sản đầu tư hợp lý yếu tố ảnh hưởng tới giá trị thị trường bất động sản bất động sản khu vực, vùng xác định, để giá trị thu từ chúng đạt mức cao - Khi áp dụng bất động sản riêng biệt: Một bất động sản tạo thành nhóm yếu tố lao động, đất đai, vốn quản lý Nguyên tắc cân đối cho giá thị trường bất động sản đạt mức tối đa kết hợp yếu tố tạo bất động sản đạt tới trạng thái cân đối Bất kì tham gia mức không hợp lý nhóm yếu tố dẫn tới cân đối tới trình tạo giá trị bất động sản - Khi áp dụng vào vùng hay khu vực cụ thể: Nguyên tắc cân đối giá trị thị trường tối đa bất ng sn cú th t ti Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh 10 Bất Động Sản 44