Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI MỞ ĐẦU Luận văn tốt nghiệp GVHD Th S Vương Minh Phương LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia nói chung và mỗi cá nhân nói riêng,[.]
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia nói chung cá nhân nói riêng, yếu tố đầu vào khơng thể thiếu q trình sản xuất loại hàng hóa đặc biệt tiêu thụ thị trường Vì vậy, phát triển thị trường BĐS có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới phát triển kinh tế – xã hội Các hoạt động thị trường bất động sản nói chủ yếu dựa vào kết định giá đáng tin cậy Do đó, thẩm định giá bất động sản sở cho hoạt động thị trường bất động sản có vị trí quan trọng hoạt động thẩm định giá giới nước ta Điều thể điểm khối lượng giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản tảng cho thị trường tài sản tài tồn cầu Tuy nhiên, công tác định giá giai đoạn đầu trình hình thành phát triển Vì cịn ẩn chứa bất cập Điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến hoạt động thị trường bất động sản Bởi vậy, nghiên cứu vấn đề cịn tồn cơng tác định giá nước ta công việc quan trọng cấp thiết để từ đề giải pháp khắc phục hạn chế, khó khăn Thẩm định giá hoạt động tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội nước phát triển kinh tế theo chế thị trường Trong thời gian qua, với phát triển kinh tế nước ta Thẩm định giá khẳng định vai trị việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định giúp cho tổ chức, cá nhân ban hành định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh SV: Ngô Thị Phương Luan van Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương doanh tài sản Tài sản thẩm định đa dạng phong phú, chia chủ yếu động sản bất động sản Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm hoạt động tư vấn thẩm định giá, Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam thực nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho Bộ, Ngành, Doanh nghiệp nước Trong trình học tập trường Học viện tài chính kết hợp với thời gian thực tập Trung tâm thẩm định giá và đấu giá em nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá Việt Nam nói chung Trung tâm thẩm định giá Do vậy, em chọn đề tài luận văn tốt nghiệp: “Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – Chi nhánh công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài sâu vào nghiên cứu phân tích số vấn đề sau: - Nghiên cứu sở khoa học về định giá bất động sản, - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam, - Trên sở thực trạng nghiên cứu từ đó đưa những biện pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Trung tâm nói riêng và của cả nước nói chung Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các hoạt động như: Định giá tài sản, bất động sản, cố phiếu, thương hiệu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của đề tài này tập trung vào hoạt động định giá bất SV: Ngô Thị Phương Luan van Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương động sản Trong đó, tập trung chủ yếu vào những lý luận bản của định giá bất động sản, thực trạng hoạt động định giá tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đặt chọn nghiên cứu Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam - Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề này sử dụng biện pháp vật biện chứng và vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác phương pháp thống kê kinh nghiệm, phương pháp toán học, phương pháp phân tích, tổng hợp và xem xét những ưu điểm, hạn chế còn tồn tại công tác định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam từ đó đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế còn tờn tại Với tồn nội dung, mục tiêu, đối tượng đề tài phương pháp nghiên cứu đề tài trình bày ngồi lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục cịn có kết cấu sau: Chương I: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản Chương II: Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng thẩm định bất động sản Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định SV: Ngô Thị Phương Luan van Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam tạo điều kiện giúp đỡ để em hồn thành chun đề tớt nghiệp cách tốt Qua đây, em xin chân thành cảm ơn Th.S Vương Minh Phương giúp em hồn thành luận văn tốt nghiệp SV: Ngơ Thị Phương Luan van Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỢNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất đợng sản (BĐS) BĐS tài nguyên quý giá quốc gia, gia đình tổ chức cá nhân Nó tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu để đảm bảo cho trình tái sản xuất phát triển Luật quốc gia quy định điểm để phân biệt bất động sản động sản Theo khoản Điều 174 Bộ Luật dân năm 2005 Việt Nam: "Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định." Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản không phải tài sản nào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản Vì vậy, đặc điểm riêng của bất động sản là không di dời Chính vì vậy, bất động sản trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản Theo quan niệm BĐS, hàng hoá BĐS bao gồm chủng loại chủ yếu đất đai vật kiến trúc xây dựng xong 1.1.2 Phân loại đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong Đất đai, bao gồm loại sau: - Đất nông nghiệp; - Đất lâm nghiệp; SV: Ngô Thị Phương Luan van Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương - Đất khu dân cư nông thôn; - Đất đô thị; - Đất chuyên dùng; - Đất chưa sử dụng… Vật kiến trúc xây dựng xong bao gồm loại sau: - Cơng trình làm nhà ở; - Cơng trình thương nghiệp, khách sạn, văn phịng… - Cơng trình đặc biệt: quốc phịng, an ninh - Cơng trình cơng nghiệp; Các hình thức sở hữu chủ yếu BĐS: Giá trị bất động sản phụ thuộc trước hết vào quyền chủ thể bất động sản Đó yếu tố có tính pháp lý, ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản * Đối với đất đai: mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai - Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai công nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, hình thức chiếm hữu cao - Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn đất cơng Nhà nước đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn ngắn hạn - Quyền sử dụng đất: Tương tự cho thuê theo hợp đồng, thường gắn liền với hoạt động định vùng đất cho thuê (ở Việt Nam pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai mà công nhận quyền sử dụng) * Đối với cơng trình: - Sở hữu vĩnh viễn: quyền phát sinh chủ sở hữu đất sở hữu ln cơng trình khu đất SV: Ngô Thị Phương Luan van Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương - Thuê theo hợp đồng: công trình nằm khu đất cho thuê theo hợp đồng 1.1.3 Đặc điểm của bất động sản Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt Vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau: Thứ nhất, tính cớ định vị trí: Hàng hóa bất động sản ln gắn liền với đất đai nên có tính cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lượng diện tích Vì giá trị bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Khi xác định giá trị bất động sản cần phải xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị bất động sản, tức khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa xã hội khả tiếp cận bất động sản với trung tâm Mặt khác giá trị khả sinh lời bất động sản chịu tác động yếu tố môi trường kinh tế, trị… Do định giá bất động sản phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tương lai Thứ hai, tính bền vững: Đất đai tài nguyên thiên nhiên xem khó bị hủy hoại, đồng thời cơng trình kiến trúc sau xây dựng cải tạo tồn hàng chục, hàng trăm năm Do bất động sản có tính bền vững cao, điều xem xét góc độ kĩ thuật kinh tế Chính đầu tư xây dựng cần xác định tương quan hợp lý tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản để tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Lợi ích kinh tế mạng lại từ hoạt động của bất động sản thường có xu hướng giảm dần tới cuối chu kỳ kinh tế có chi phí trì SV: Ngô Thị Phương Luan van Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí trì và chi phí hội của việc trì bất động sản đó để quyết định sự tờn tại của chu kỳ vật lý Cịn định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn bất động sản Thứ ba, tính khác biệt: Khơng có hai bất động sản hồn tồn giống bất động sản gắn với vị trí khác định, bất động sản thường có khác đáng ý khác kết cấu kiến trúc, khác quyền với bất động sản, khác cảnh quan mơi trường…Ngồi nhà đầu tư, kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt xây dựng bất động sản để tạo hấp dẫn khách hàng Và khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi khai thác Do định giá bất động sản phải ý đến tính khác biệt, khơng thể so sánh dập khn bất động sản với nhau, ý đến động thái thị trường, động thái người mua tiềm năng, phong thủy…để khai thác tính khác biệt làm tăng giá trị bất đợng sản, xác định xác giá trị bất động sản Thứ tư, tính khan hiếm: Sự khan bất động sản chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn bất động sản có tính khác biệt, cố định vị trí…Chính tính khan bất động sản khiến cho giá bất động sản có xu hướng ngày tăng không giảm đi, làm cho mối quan hệ cung cầu bất động sản thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu Điều dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi gây tình trạng giá ảo Do định giá cần ý tới đặc điểm Thứ năm, tính có giá trị lớn: SV: Ngơ Thị Phương Luan van Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương Giá trị bất động sản thường cao giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Do cơng tác định giá cần hạn chế sai số rủi ro xảy Thứ sáu, tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản thường có tác động qua lại với ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế xã hội Vì Nhà nước phải thống quản lý bất động sản; đầu tư xây dựng công trình bất động sản phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác Khi định giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình khác đời 1.1.4 Các ́u tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản Định giá tài sản là một công việc ước tính Kết quả định giá thường là một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến giao dịch diễn ra, kết quả đó không phải là một thực tế được chứng minh Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết quả định giá, ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải nhận dang một cách cụ thể, rõ ràng, xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của chúng Việc nhận diện một cách rõ ràng các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm mối quan hệ giữa chúng, để từ đó đưa các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích hợp Các tài sản khác sẽ có sự khác về yếu tố và mức độ tác động đến giá trị tài sản Nhìn chung, có thể xem xét các yếu tố sau: + Yếu tố khách quan - Yếu tố mang tính vật chất Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất động sản mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước, khả sửa chữa cải tạo SV: Ngô Thị Phương Luan van Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng bất động sản cao giá trị lớn Ngồi ra, bất động sản đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào khả người việc khai thác cơng dụng vốn có Với tài sản có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích, yếu tố quan trọng người lại trở nên không quan trọng người khác - Các yếu tố tình trạng pháp lý Đây yếu tố quan trọng việc định giá tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác, sử dụng bất động sản Do để xác định cách đắn giá trị bất động sản đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt quy định có tính pháp lý quyền chủ thể giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định - Các yếu tố mang tính kinh tế Đó cung cầu Giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung - cầu, tùy thuộc vào độ nhạy (độ co giãn) cung cầu thị trường Thực tế giá trị bất động sản đánh giá cao cung thị trường trở nên khan hiếm, nhu cầu sức mua ngày cao ngược lại Vì việc đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu dự báo thay đổi yếu tố tương lai quan trọng giúp thẩm định viên việc dự báo ước lượng xác giá trị bất động sản cần thẩm định - Các yếu tố khác Những yếu tố nêu yếu tố thể cách trực quan rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Tuy nhiên cịn có yếu tố khác như: tập qn dân cư, tâm lý tiêu dùng… ảnh hưởng đáng kể tới giá trị bất động sản Do địi hỏi thẩm định viên phải có am hiểu tập quán dân cư phân tích yếu tố tâm lý khơng gian văn hóa SV: Ngơ Thị Phương 10 Luan van Lớp: CQ46/16.02 ... Thứ 1: Thẩm định giá cơng việc ước tính Thứ 2: Thẩm định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn Thứ 3: Giá trị tài sản tính tiền Thứ 4: Tài sản định giá tài sản nào, song chủ yếu bất động sản Thứ... lang pháp lý yếu tố thiếu hoạt động định giá Từ hoạt động định giá hình thành, Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật, nghị định, thông tư, pháp lệnh liên quan đến hoạt động định giá Các văn pháp. .. định giá trị bất động sản cần phải xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị bất động sản, tức khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa xã hội khả tiếp cận bất động sản