Bước 1: Xỏc định tổng doanh thu giả định dựa trờn kết quả thu thập khảo sỏt về giỏ đất thị trường của cỏc dự ỏn tương tự cú tớnh đến mức độ và xu hướng biến động của thị trường để xỏc định được tổng doanh thu giả định của bất động sản.
Bước 2: Xỏc định tổng chi phớ phỏt triển. Tổng chi phớ phỏt triển bao gồm:
- Chi phớ xõy dựng kết cấu hạ tầng bao gồm: chi phớ xõy dựng đường sỏ, hệ thống cấp, thoỏt nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.; tạo cảnh quan mụi trường; xõy dựng nhà cửa, vật kiến trỳc hoặc phõn lụ đất để bỏn theo đỳng quy hoạch chi tiết đó được cơ quan cú thẩm quyền phờ duyệt; xõy dựng cụng trỡnh tạm, cụng trỡnh phụ trợ phục vụ thi cụng; nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi cụng.
- Chi phớ thiết bị: chi phớ mua sắm thiết bị cụng nghiệp; chi phớ đào tạo và chuyển giao cụng nghệ; chi phớ lắp đặt, thớ nghiệm, hiệu chỉnh; chi phớ vận chuyển, bảo hiểm; thuế và cỏc loại phớ liờn quan khỏc.
- Chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng: bao gồm chi phớ tư vấn khảo sỏt, lập dự ỏn, thiết kế, giỏm sỏt xõy dựng và cỏc chi phớ tư vấn khỏc liờn quan.
- Chi phớ quản lý dự ỏn: là cỏc chi phớ cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý việc thực hiện cỏc cụng việc quản lý dự ỏn từ giai đoạn chuẩn bị dự ỏn, thực hiện dự ỏn đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa cụng trỡnh vào khai thỏc sử dụng như: Chi phớ tổ chức lập bỏo cỏo đầu tư, chi phớ tổ chức thi tuyển kiến trỳc, chi phớ tổ chức thực hiện cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng, chi phớ tổ chức thẩm định dự ỏn đầu tư, chi phớ tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xõy dựng, chi phớ tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ chi phớ xõy dựng…
- Chi phớ kinh doanh: chi phớ quảng cỏo, bỏn hàng; lói vay trong thời gian xõy dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư cú tớnh đến yếu tố rủi ro kinh doanh.
- Chi phớ dự phũng: bao gồm chi phớ dự phũng cho khối lượng cụng việc phỏt sinh và chi phớ dự phũng cho yếu tố trượt giỏ trong thời gian thực hiện dự ỏn.
- Cỏc chi phớ khỏc theo quy định của phỏp luật về xõy dựng như: Chi phớ rà phỏ bom mỡn vật nổ, chi phớ bảo hiểm cụng trỡnh, chi phớ di chuyển thiết bị thi cụng và lực lượng lao động đến cụng trường, chi phớ đăng kiểm chất lượng quốc tế, chi phớ đảm bảo an toàn giao thụng, chi phớ kiểm toỏn, chi phớ nghiờn cứu khoa học cụng nghệ…
Tổng chi phớ phỏt triển khụng bao gồm chi phớ bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư và kinh phớ tổ chức thực hiện bồi thường, giải phúng mặt bằng theo phương ỏn đó được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt; chi phớ bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư và kinh phớ tổ chức thực hiện bồi thường, giải phúng mặt bằng quy đổi về thời điểm định giỏ đất và được trừ vào giỏ trị của thửa đất.
Việc ước tớnh tổng chi phớ phỏt triển thực hiện như sau:
- Đối với chi phớ đầu tư xõy dựng: Căn cứ vào dự toỏn cụng trỡnh hoặc suất vốn đầu tư xõy dựng do Bộ Xõy dựng cụng bố để ước tớnh chi phớ đầu tư xõy dựng.
Trường hợp ỏp dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xõy dựng cụng bố thỡ phải tuõn thủ cỏc quy định của Bộ Xõy dựng về suất vốn đầu tư và thực hiện điều chỉnh lại suất vốn đầu tư về thời điểm định giỏ theo quy định cho phự hợp.
- Đối với chi phớ cũn lại khỏc: xỏc định bằng định mức chi phớ tỷ lệ theo hướng dẫn của Bộ Xõy dựng và cỏc Bộ, ngành cú liờn quan hoặc theo cỏc quy định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Trường hợp dự ỏn đầu tư kộo dài trong nhiều năm với nhiều giai đoạn khỏc nhau, doanh thu và chi phớ tớnh theo từng năm thỡ phải chiết khấu doanh thu và chi phớ về giỏ trị hiện tại tại thời điểm định giỏ đất, cụ thể:
Với:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự ỏn. - Ci là chi phớ năm thứ i của dự ỏn.
- r là tỷ lệ chiết khấu dũng tiền quy về giỏ trị thời điểm hiện tại (tớnh theo lói suất cho vay của cỏc ngõn hàng thương mại trờn địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự ỏn đầu tư phỏt triển bất động sản).
- n là số năm thực hiện dự ỏn (từ khi khởi cụng đến khi hoàn thành dự ỏn đầu tư phỏt triển bất động sản).
Sau khi cú tổng doanh thu phỏt triển và tổng chi phớ phỏt triển ta sẽ xỏc định giỏ trị ước tớnh của thửa đất như sau :
Giỏ ước tớnh của thửa đất cần định giỏ = Tổng doanh thu phỏt triển - Tổng chi phớphỏt triển