Qui trỡnh định giỏ bất động sản được thực hiện theo 6 bước sau đõy : Bước 1: Xỏc định tổng quỏt về bất động sản cần định giỏ
Bước 2: Khảo sỏt hiện trường, thu thập thụng tin. Bước 3: Phõn tớch thụng tin.
Bước 4: Lựa chọn phương phỏp định giỏ bất động sản. Bước 5: Xỏc định giỏ bất động sản.
Bước 6: Lập bỏo cỏo và chứng thư kết quả thẩm định giỏ. 1.3.2.1. Xỏc định tổng quỏt về bất động sản cần định giỏ
Trong bước này cần xỏc định tổng quỏt về bất động sản cần định giỏ, mục đớch định giỏ, cơ sở định giỏ... cụ thể như sau:
- Cỏc đặc điểm cơ bản về phỏp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giỏ.
- Mục đớch định giỏ: Định giỏ viờn phải xỏc định và nhận thức mục đớch định giỏ của khỏch hàng.
- Xỏc định khỏch hàng, yờu cầu của khỏch hàng, những người sử dụng kết quả định giỏ.
- Những điều kiện ràng buộc trong xỏc định đối tượng định giỏ. - Xỏc định thời điểm định giỏ.
- Xỏc định cơ sở giỏ trị của tài sản: Trờn cơ sở xỏc định khỏi quỏt về đặc điểm, loại hỡnh bất động sản cần định giỏ, định giỏ viờn cần xỏc định rừ loại hỡnh giỏ trị làm cơ sở cho việc định giỏ: giỏ trị thị trường hay giỏ trị phi thị trường. 1.3.2.2. Khảo sỏt thị trường thu thập thụng tin bất động sản.
Trong quỏ trỡnh khảo sỏt hiện trường định giỏ viờn phải trực tiếp khảo sỏt hiện trường và thu thập cỏc số liệu về:
- Vị trớ thực tế của bất động sản so sỏnh với vị trớ trờn bản đồ địa chớnh, cỏc mụ tả phỏp lý liờn quan đến bất động sản.
- Chi tiết bờn ngoài và bờn trong bất động sản.
- Đối với cụng tỡnh xõy dựng dở dang, định giỏ viờn phải kết hợp giữa khảo sỏt thực địa với bỏo cỏo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xõy dựng cụng trỡnh.
- Trong quỏ trỡnh khảo sỏt, để cú đầy đủ chứng cứ cho việc định giỏ, định giỏ viờn cần chụp ảnh bất động sản theo cỏc dạng (toàn cảnh, chi tiết), cỏc hướng khỏc nhau. 1.3.2.3. Phõn tớch thụng tin về bất động sản.
Là quỏ trỡnh đỏnh giỏ tỏc động của cỏc yếu tố đến mức giỏ của bất động sản cần định giỏ, theo đú định giỏ viờn cần phải nghiờn cứu phõn tớch cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ bất động sản, cụ thể:
- Phõn tớch những thụng tin từ khảo sỏt hiện trường bất động sản. - Phõn tớch những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giỏ. - Phõn tớch về khỏch hàng.
- Phõn tớch về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản. 1.3.2.4. Lựa chọn phương phỏp định giỏ bất động sản.
Dựa trờn loại bất động sản và hệ thống thụng tin thu thập được định giỏ viờn lựa chọn phương phỏp định giỏ phự hợp để ỏp dụng rỳt ra chỉ số giỏ trị của bất động sản. Cần nờu rừ cỏc phương phỏp được ỏp dụng để xỏc định mức giỏ trị của bất động sản cần định giỏ.
Giỏ trị cuối cựng của bất động sản cú thể được xỏc định cú thể là con số cụ thể, cú thể là nằm trong khoảng giỏ trị. Quỏ trỡnh hũa hợp cỏc chỉ số giỏ trị để rỳt ra giỏ trị của BĐS cần định giỏ phải được trỡnh bày đầy đủ trong bỏo cỏo định giỏ.