II Khu dõn cư số V 21.616.567.537
11 Giỏ thuờ bỡnh quõn (đồng/m2) 19.043.00
0
Nguồn: Do người viết thu thập dữ liệu và tớnh toỏn
Giỏ cho thuờ 1 m2 sàn trong thời gian 50 năm dao động trong khoảng từ 18 triệu đến 20 triệu đồng/m2. Mức giỏ bỡnh quõn là 19 triệu đồng/m2. Sau khi điều chỉnh, tỏc giả đỏnh giỏ mức cho thuờ sàn chung cư tại khu đụ thị Phớa Nam thành Phố là 19 triệu đồng/m2.
Dựa trờn diện tớch sàn cho thuờ ở năm thứ 3 và năm thứ 4 dự ỏn, xỏc định được doanh thu từ việc cho thuờ trung tõm thương mại, chợ, nhà trẻ, nhà văn húa từng năm và doanh thu toàn dự ỏn:
Bảng 2.19: Doanh thu dự ỏn từ cho thuờ BĐS
Đơn vị: Triệu đồng
TT Nội dung Diện tớch sàn Diện tớch thuờ Giỏ thuờ DT năm 3 DT năm 4 DT DA (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8)=(6)+(7 ) 1 Nhà trẻ khu III 9.344 9.344 19,0 177.531 0 177.531 2 Chợ, nhà văn húa khu III 18.813 15.050 19,0 285.950 0 285.950 3 Nhà trẻ khu VII 15.843 15.843 19,0 0 301.017 301.017 4 Tổ hợp chợ, siờu thị,
TTTM khu VII 35.359 28.287 19,0 0 537.453 537.453
Tổng cộng 463.481 838.470 1.301.951
Nguồn: Do người viết thu thập dữ liệu và tớnh toỏn
2.2.3. Xỏc định quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất = Tổng doanh thu phỏt triển - Tổng chi phớ phỏt triển Trong đú:
Với
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự ỏn - Ci là chi phớ năm thứ i của dự ỏn
- r là tỷ lệ chiết khấu dũng tiền quy về giỏ trị thời điểm hiện tại ( tớnh theo ngõn hàng tại địa phương thực hiện dự ỏn - tham khảo lói suất tiết kiệm 12 thỏng ngõn hàng VIB).
r = Lói suất Tiết kiệm/năm (%) + tỷ lệ rủi ro (%) = 7.0% + 3 %= 10% - n là số năm thực hiện dự ỏn (từ khi khởi cụng đến khi hoàn thành dự ỏn đầu tư phỏt triển bất động sản, trong bài là 4 năm).
Bảng 2.20: Bảng xỏc định quyền sử dụng đất (NPV)
Đơn vị: Triệu đồng
TT Nội dung Đầu năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4
(1) (2) (3) (4) (5) (6)