VI Cộng dồn dũng tiền thuần chiết khấu
PHÍA NAM THÀNH PHỐ UễNG BÍ
3.3.2. Kiến nghị với Nhà nước
Trong những năm gần đõy Nhà nước đó nỗ lực hoàn thiện khung phỏp lý trong lĩnh vực bất động sản tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành theo đỳng mục tiờu Nhà nước đề ra để bảo vệ quyền lợi hợp phỏp của tất cả cỏc đối tượng tham gia vào lĩnh vực bất động sản. Hàng loạt cỏc Luật và văn bản dưới luật đó được ban hành như Luật đất đai số 45/2013 cựng cỏc Nghị định số 43/20140NĐ- CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giỏ đất, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP trong thời gian gần đõy cho thầy sự cố gắng của Nhà nước. Tuy nhiờn hàng loạt cỏc Nghị định ra đời liờn tiếp mà chưa cú Thụng tư hướng dẫn cụ
thể kốm theo sẽ gõy sự bỡ ngỡ đối với những người tham gia vào thị trường. Đất đai là vấn đề nhạy cảm và liờn quan đến rất nhiều đối tượng vỡ vậy Nhà nước nờn phổ biến rộng rói sự thay đổi của Luật đất đai để mọi người cú thể nắm vững và khụng cú bỡ ngỡ, Nhà nước nờn mở cỏc lớp tập huấn về Luật đất đai 2013, cỏch xử trớ cho cỏc cơ quan quản lý đất đai ở cỏc tỉnh, địa phương đồng thời tiếp nhận phản hồi của cỏc thành phần để bổ sung đầy đủ trong thụng tư hướng dẫn chi tiết.
Để nõng cao hiệu quả cụng tỏc định giỏ quyền sử dụng đất Nhà nước cần xem xột một số giải phỏp như sau:
1. Minh bạch thị thụng tin thị trường đất đai và bất động sản, cụ thể:
- Xõy dựng và hoàn thiện cụng tỏc đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ đăng ký biến động đất đai. Việc quy định hỡnh thức đăng ký đất đai trờn mạng điện tử gúp phần tớch cực vào tiến trỡnh cải cỏch hành chớnh, khắc phục tỡnh trạng sỏch nhiễu, phiền hà khi người dõn đi đăng ký trực tiếp đồng thời giỳp nhà nước quản lý được
- Hoàn thiện cụng tỏc xõy dựng và cụng bố cỏc chỉ số đỏnh giỏ thị trường bất động sản trờn địa bàn cỏc tỉnh, thành phố.
- Hoàn thiện quy trỡnh thực hiện cụng khai cỏc quy hoạch cú sử dụng đất để nhõn dõn biết, giỏm sỏt, kiểm tra, thực hiện.
- Hoàn thiện điều tra cơ bản về đất đai một cỏch khoa học bao gồm: điều tra, đỏnh giỏ về chất lượng, tiềm năng, thoỏi húa, ụ nhiễm đất đai; phõn hạng đất nụng nghiệp; thống kờ, kiểm kờ đất đai; điều tra, thống kờ, theo dừi biến động giỏ đất; xõy dựng và duy trỡ hệ thống quan trắc giỏm sỏt tài nguyờn đất.
- Xõy dựng mạng bất động sản quốc gia (giống như mạng đấu thầu quốc gia), theo đú tất cả cỏc cụng ty muốn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải cú đăng ký và được kiểm chứng, sau khi đủ điều kiện được phộp thực hiện cỏc hoạt động đầu tư, giao dịch bất động sản.
- Nõng cao chất lượng hoạt động của cỏc sàn giao dịch bất động sản và cỏc dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản. Cú cơ chế kiểm tra hoạt động của cỏc sàn, đảm bảo quỏ trỡnh vận hành đỳng phỏp luật và minh bạch.
- Nõng cao, tuyờn truyền cho người dõn và doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường bất động sản bằng cỏch giỳp doanh nghiệp và người dõn tiếp cận được chủ trương, chớnh sỏch, phỏp luật về đất đai thụng qua cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng.
- Cần nõng cao chất lượng, tớnh chuyờn nghiệp của dịch vụ định giỏ bất động sản.
2. Hoàn thiện cơ sở, chớnh sỏch, chủ trương phỏp luật liờn quan đến lĩnh vực bất động sản một cỏch đồng bộ, cụ thể:
- Tiếp tục hoàn thiện phỏp luật về thị trường bất động sản, về định giỏ đất bất động sản.
- Hoàn thiện về phỏp luật thuế liờn quan đến thị trường bất động sản, thụng qua cỏc sắc lệnh thuế cú thể điều chỉnh được hoạt động đầu tư, kinh doan bất động sản theo hướng tớch cực, chống tham nhũng, thất thoỏt đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản.
- Cần thu hẹp phạm vi ỏp dụng khung giỏ đất do Nhà nước ban hành. Bởi giỏ đất trong cỏc quan hệ phải do cỏc bờn tự quyết định, Nhà nước khụng can thiệp vào việc xỏc định giỏ của cỏc bờn. Khung giỏ đất Nhà nước đưa ra chỉ mang cú ý nghĩa tham khảo đối với cỏc bờn và chỉ cú giỏ trị trong việc xỏc định nghĩa vụ tài chớnh người sử dụng đất phải thanh toỏn cho Nhà nước như thuế, lệ phớ.
- Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất hoặc nộp tiền sử dụng đất cú quyền tự mỡnh hoặc yờu cầu tổ chức định giỏ xỏc định giỏ đất để làm căn cứ so sỏnh với giỏ đất do Nhà nước ỏp dụng trong quỏ trỡnh đền bự hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chớnh.
- Cần bổ cần bổ sung quy định cụ thể về việc điều tiết phần giỏ trị tăng thờm từ đất đai khụng do đầu tư của người sử dụng đất mang lại gúp phần tăng thu cho ngõn sỏch nhà nước và phục vụ cỏc mục tiờu phỏt triển kinh tế - xó hội.
- Hoàn thiện cả thể chế thị trường đất đai để điều tiết cung - cầu theo hướng tớch cực, minh bạch và cú lợi cho nền kinh tế và cỏc cỏ nhõn tổ chức tham gia thị trường bất động sản.
- Củng cố và phỏt triển hoạt động của cỏc sàn giao dịch đất đai và bất động sản.
3. Triển khai cỏc quy định được bổ sung trong Luật đất đai số 45/2013 nhằm hạn chế khắc phục và giải quyết được những tồn tại, hạn chế phỏt sinh trong quỏ trỡnh thi hành Luật Đất đai năm 2003 như:
- Nõng cao trỏch nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất bao gồm nghĩa vụ của cụ thể của Nhà nước trong việc bảo đảm cỏc quyền lợi hợp phỏp của người sử dụng đất. Trỏch nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất đối với đồng bào dõn tộc thiểu số, theo đú Nhà nước cú chớnh sỏch về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dõn tộc thiểu số phự hợp với phong tục, tập quỏn, bản sắc văn húa và điều kiện thực tế của từng vựng. Trỏch nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thụng tin cho người dõn, theo đú Nhà nước xõy dựng, quản lý hệ thống thụng tin đất đai và bảo đảm quyền tiếp cận của tổ chức, cỏ nhõn đối với hệ thống thụng tin đất đai. Đồng thời, cụng bố cụng khai, kịp thời thụng tin thuộc hệ thống thụng tin đất đai cho tổ chức, cỏ nhõn (trừ những thụng tin thuộc bớ mật theo quy định của phỏp luật); thụng bỏo quyết định hành chớnh, hành vi hành chớnh trong lĩnh vực quản lý đất đai cho tổ chức, cỏ nhõn bị ảnh hưởng quyền và lợi ớch hợp phỏp. Bờn cạnh đú, cơ quan nhà nước, người cú thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai cú trỏch nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thụng tin về đất đai cho tổ chức, cỏ nhõn theo quy định của phỏp luật.
- Đẩy nhanh quỏ trỡnh điều tra cơ bản về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Luật Đất đai chỉ quy định về cỏc vấn đề chung của thủ tục hành chớnh đất vỡ vậy chớnh phủ cần sớm cú quy định cụ thể trỡnh tự, thủ tục để đỏp ứng yờu cầu cải cỏch thủ tục hành chớnh và điều kiện ứng dụng cụng nghệ thụng tin trong quỏ trỡnh thực hiện.
- Hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với đất sử dụng cho khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao và khu kinh tế.
- Hoàn thiện cỏc quy định cụ thể trỡnh tự, thủ tục để đỏp ứng yờu cầu cải cỏch thủ tục hành chớnh và điều kiện ứng dụng cụng nghệ thụng tin trong quỏ trỡnh thực hiện.
- Tăng cường hoàn thiện cụng tỏc giỏm sỏt, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cỏo và xử lý vi phạm về đất đai. Theo đú cụng dõn cú quyền tự mỡnh hoặc thụng qua cỏc tổ chức đại diện phản ỏnh cỏc sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai đến cơ quan cú thẩm quyền. Luật cũng đổi quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo hướng đối với cỏc tranh chấp mà đương sự khụng cú giất chứng nhận hoặc giấy tờ theo quy định thỡ đương sự cú thể nộp đơn yờu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tũa ỏn nhõn dõn cú thẩm quyền theo quy định của phỏp luật tố tụng dõn sự. Luật bổ sung quy định về trỏch nhiệm của người đứng đầu Ủy ban nhõn dõn cỏc cấp trong việc phỏt hiện, ngăn chặn và xử lý trỏch nhiệm của người thực thi cụng vụ vi phạm phỏp luật đất đai và người đứng đầu cơ quan, tổ chức để xảy ra vi phạm phỏp luật đất đai (người đứng đầu tổ chức, thủ trưởng cơ quan cú thẩm quyền quyết định về quản lý đất đau; cỏn bộ cụng chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cỏc cấp và cụng chức địa chớnh cấp xó; người đứng đầu, cỏn bộ, cụng chức, viờn chức, nhõn viờn của tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý thỡ tựy theo tớnh chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật, bồi thường thiệt hại hoặc bị truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự theo quy định của phỏp luật.
- Hiện thực húa hướng quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cụng lập, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn...) phự hợp với hỡnh thức giao đất, thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất và quy định cỏc điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất như mục đớch thế chấp quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất; quyền của tổ chức kinh tế nhận gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất; quyền tự đầu tư trờn đất của hộ gia đỡnh
hoặc cỏ nhõn, cho phộp doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giỏ trị quyền sử dụng đất, quyền của đồng bào dõn tộc thiểu số sử dụng đất theo chớnh sỏch hỗ trợ đất ở, đất sản xuất của Nhà nước để duy trỡ quỹ đất đó hỗ trợ nhằm bảo đảm ổn định đời sống, sản xuất cho đồng bào, Mở rộng hỡnh thức người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Theo đú, ngoài được nhận chuyền quyền sử dụng đất thụng qua hỡnh thức mua, thuờ mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành, cũn được nhận quyền sử dụng đất ở trong cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở.
KẾT LUẬN
Đối với một dự ỏn đầu tư xõy dựng khu đụ thị, định giỏ quyền sử dụng đất là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng đối với cơ quan Nhà nước cú chức năng xỏc định nghĩa vụ tài chớnh của Chủ đầu tư dự ỏn đối với khu đất xõy dựng dự ỏn cũng như chớnh bản thõn Chủ đầu tư thực hiện dự ỏn. Với Nhà nước tiền thu sử dụng đất là nguồn thu khụng nhỏ vỡ vậy việc định giỏ chớnh xỏc quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước thực hiện quyền và nghĩa vụ cỏc bờn liờn quan, trỏnh thất thu và đảm bảo cụng bằng. Đối với Chủ đầu tư dự ỏn việc định giỏ quyền sử dụng đất là căn cứ để kiểm tra, đối chiếu kết quả định giỏ mà cơ quan Nhà nước đưa ra nhằm bảo vệ quyền lợi của mỡnh khi thực hiện nghĩa vụ tài chớnh, đồng thời cũng giải quyết được một số vấn đề trong quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn. Với việc nghiờn cứu đề tài “ Định giỏ quyền sử dụng đất tại khu III và khu VII tại dự ỏn khu đụ thị phớa nam thành phố Uụng Bớ của Tập đoàn cụng nghiệp Than – khoỏng sản Việt Nam ”, luận văn đó hoàn thành một số nghiờn cứu sau:
Gúp phần làm rừ cỏc vấn đề về bất động sản, định giỏ bất động sản, định giỏ quyền sử dụng đất khu đụ thị, đỏnh giỏ được tầm quan trọng và vai trũ của định giỏ quyền sử dụng đất trong quỏ trỡnh thực hiện đầu tư dự ỏn khu đụ thị.
Đối với định giỏ quyền sử dụng đất khu III và khu VII tại dự ỏn phớa nam thành phố Uụng Bớ, đó xỏc định được quyền sử dụng đất khu III và khu VII đồng thời qua đú cũng xỏc định được chi phớ, doanh thu bỏn hàng, giỏ bỏn bất động sản dự kiến, cỏc vấn đề cần thiết phải xỏc định trước khi ra quyết định đầu tư như tổng mức đầu tư, nguồn vốn, lói vay, tiến độ thực hiện, NPV, doanh thu dự ỏn…
Đưa ra một số giải phỏp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giỏ quyền sử dụng đất nhằm nõng cao hiểu quả cụng tỏc định giỏ cũng như tớnh chớnh xỏc của kết quả định giỏ.
Đưa ra một số kiến nghị với Tập đoàn Than và thành phố Uụng Bớ cũng như tỉnh Quảng Ninh để giỳp dự ỏn được hoàn thành đạt hiệu quả cao nhất, nõng cao giỏ trị của bất động sản tại dự ỏn từ đú tăng nguồn thự cho ngõn sỏch từ quyền sử dụng đất.
Kiến nghị một số vấn đề với Nhà nước với mong muốn hoàn thiện hệ thống phỏp luật liờn quan đến đất đai và định giỏ bất động sản.
Cỏc giải phỏp, đề xuất và kiến nghị được trỡnh bày trong luận văn đều cú tớnh khả thi vỡ chỳng dựa trờn việc nghiờn cứu về mặt lý luận và phõn tớch, đỏnh giỏ thực hiện quỏ trỡnh triển khai thực hiện dự ỏn đầu tư xõy dựng khu III và khu VII tại khu đụ thị phớa Nam thành phố Uụng Bớ của Tập đoàn cụng nghiệp Than – khoỏng sản Việt Nam.
Trờn đõy là những đúng gúp của luận văn, phự hợp với mục tiờu nghiờn cứu đề tài của tỏc giả. Tuy nhiờn do vấn đề định giỏ bất động sản hết sức phức tạp, thị trường bất động sản Việt Nam khỏ đặc thự, chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, hệ thống phỏp luật đang được hoàn thiện theo hướng phự hợp với nền kinh tế thị trường, dự ỏn đầu tư khu đụ thị phớa Nam thành phố Uụng Bớ thực hiện xong giai đoạn lập quy hoạch 1/2000 và đang trong giai đoạn lập quy hoạch 1/500 nờn số liệu vẫn chưa chi tiết cụ thể nờn kết quả chưa thể chớnh xỏc được và cần cú những điều chỉnh theo tiến trỡnh thực hiện dự ỏn.