II Khu dõn cư số V 21.616.567.537
2.2.2.1. Doanh thu từ bỏn căn hộ chung cư
- Doanh thu từ bỏn căn hộ chung cư của dự ỏn được tớnh theo từng năm dựa trờn tiến độ kinh doanh và hỡnh thức thanh toỏn theo từng đợt của khối lượng căn hộ chung cư bỏn ra. Thời gian bỏn căn hộ bắt đầu từ năm thứ 3 sau 2 năm xõy dựng dự ỏn. Năm thứ 3 bỏn hết khu 3 và năm thứ tư bỏn hết khu VII.
- Do trờn địa bàn thành phố Uụng Bớ chưa cú khu đụ thị nào cũng như khụng cú dự ỏn chung cư tương tự nào nờn tỏc giả dựa trờn thụng tin khảo sỏt giỏ nhà chung cư cao tầng trờn địa phận tỉnh Quảng Ninh mà ở đõy là thành phố Hạ Long.
Bảng 2.14: Thụng tin khảo sỏt giỏ nhà chung cư trờn địa phận tỉnh Quảng Ninh Tiờu chớ
TSSS So sỏnh 1 So sỏnh 2 So sỏnh 3
Địa chỉ Chung cư Ligogi 18.1 Tower
CHCC Green Bay
Hạ Long Chung cư xanh cột 8 Vị trớ Hồng Hà, Hạ Long Hoàng Quốc Việt,
Hạ Long
Nguyễn Văn cừ, Phường Hồng Gai
DTXD 96 63 66
Phỏp lý Sổ hồng Đang xõy dựng Đang xõy dựng
Giỏ bỏn bỡnh
quõn (đồng/m2) 17.000.000 15.000.000 14.000.000 Đặc điểm Đó hoàn thiện Nhỡn ra vịnh Đang xõy dựng Nguồn thụng tin Batdongsan.com.vn Batdongsan.com.vn Batdongsan.com.vn
- Phõn tớch, tớnh toỏn dự kiến đơn giỏ nhà chung cư:
Điều chỉnh cỏc tài sản so sỏnh là giỏ bỏn căn hộ chung cư tại cỏc Khu đụ thị trờn địa phận tỉnh Quảng Ninh về tài sản định giỏ với cỏc đặc điểm về vị trớ, giao thụng và cỏc đặc điểm kỉnh tế kỹ thuật tại khu vực tài sản định giỏ với dự ỏn nhà chung cư.
Tiờu chớ điều chỉnh: Dựa trờn cỏc đặc điểm về Vị trớ, phỏp lý, quy mụ, hạ tầng, mụi trường, căn hộ đó hoàn thiện nội thất giữa căn hộ so sỏnh và căn hộ định giỏ để điều chỉnh. Mức điều chỉnh tớnh theo thang điểm từ 1% đến 5%. Căn cứ theo mức độ kộm thỡ giảm điểm, mức độ tốt thỡ tăng điểm.
Bảng 2.15: Bảng phõn tớch điều chỉnh giữa giỏ BĐS so sỏnh và BĐS định giỏ
Đơn vị: % TT Chỉ tiờu điều chỉnh So sỏnh 1 So sỏnh 2 So sỏnh 3 1 Vị trớ -2 -3 -2 2 Phỏp lý -3 -1 -1 3 Quy mụ, kớch thước dự ỏn -1 -1 -1 4 Hạ tầng dự ỏn -2 -2 -2
5 Mụi trường kinh tế -3 -3 -2
6 Mụi trường xó hội -1 -2 -1
7 Đó hoàn thiện nội thất -2 0 0
8 Tổng mức điều chỉnh -14 -12 -9 9 Giỏ bỏn (đồng/m2) 17.000.000 15.000.000 14.000.000 10 Giỏ bỏn đó được điều chỉnh (đồng/m2) 14.620.000 13.200.000 12.740.000 11 Giỏ bỏn bỡnh quõn (đồng/m2) 13.520.000
Nguồn: Do người viết thu thập và xử lý dữ liệu
Giỏ bỏn căn hộ dao động trong khoảng từ 12.5/m2 triệu đến 14.5 triệu đồng/m2. Mức giỏ bỡnh quõn là 13,5 triệu đồng/m2. Sau khi điều chỉnh, định giỏ viờn đỏnh giỏ mức giỏ bỏn chung cư tại khu đụ thị Phớa Nam thành Phố là 13,5 triệu đồng/m2.
Dựa trờn mức tiờu thụ của căn hộ chung cư ở năm thứ 3 và năm thứ 4 dự ỏn, xỏc định được doanh thu từng năm và doanh thu toàn dự ỏn:
Bảng 2.16: Doanh thu dự ỏn từ bỏn căn hộ chung cư
Đơn vị: Triệu đồng
TT Nội dung Diện tớch
bỏn Giỏ bỏn DT năm 3 DT năm 4 DT DA
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)=(5)+(6 )
1 Khu chung cư III 1.765.680 13,5 23.836.680 0 23.836.680 2 Cỏc khu cũ cải tạo, chỉnh
trang ( thuộc Khu III) 110.526 13,5 1.492.101 0 1.492.101 3 Khu chung cư VII 1.873.025 13,5 0 25.285.838 25.285.838
Tổng cộng 25.328.781 25.285.838 50.614.619
Nguồn: Do người viết thu thập dữ liệu và tớnh toỏn
Doanh thu dự ỏn từ việc bỏn căn hộ được phõn chia đều trong hai năm, việc phõn chia đều như thế giỳp chủ đầu tư khụng bị ỏp lực quỏ cao trong quỏ trỡnh phõn phối sản phẩm.