1.4.1.1. Khỏi niệm:
Phương phỏp thặng dư cũn gọi là phương phỏp phỏt triển giả thiết, hay phương phỏp tớnh ngược. Xột từ quan điểm phỏt triển, sở dĩ đất đai cú giỏ là do cú thể phỏt triển, sử dụng, xõy dựng nhà cửa và cú thể tạo ra thu nhập. Giỏ đất phải trả để cú được đất đai, rừ ràng là phần cũn lại sau khi đó trừ đi chi phớ và thu nhập định kỳ bỡnh quõn xó hội trong tổng giỏ cả bất động sản được dự tớnh. Nghĩa là giỏ đất bằng giỏ bỏn ra của đất đai và cụng trỡnh trừ đi giỏ cả của bản thõn cụng trỡnh. Như vậy phương phỏp thặng dư là một loại phương phỏp trờn cơ sở tớnh toỏn giỏ cả giao dịch bỡnh thường của bất động sản đó hoàn thành việc phỏt triển, sau khi khấu trừ chi phớ xõy dựng cụng trỡnh và cỏc chi phớ như chi phớ nghiệp vụ liờn quan đến xõy dựng, mua bỏn, lợi tức, thuế... Phần cũn lại là giỏ cả của đất đai thuộc đối tượng định giỏ.
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thỡ định giỏ đất theo phương phỏp thặng dư được định nghĩa như sau: “ Phương phỏp thặng dư là phương phỏp định giỏ đất đối với thửa đất cú tiềm năng phỏt triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xõy dựng hoặc được phộp chuyển mục đớch sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cỏch loại trừ tổng chi phớ ước tớnh ra khỏi tổng doanh thu phỏt triển giả định của bất động sản.”
Như vậy phương phỏp thặng dư được ỏp dụng để định giỏ đối với thửa đất cú tiềm năng phỏt triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đớch sử dụng đất khi xỏc định được tổng doanh thu phỏt triển giả định và tổng chi phớ ước tớnh. Theo đú phải xỏc định mục đớch sử dụng đất cao nhất và tốt nhất căn cứ vào đặc điểm của thửa đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xõy dựng và cỏc quy định về xõy dựng được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt.
1.4.1.2. Nguyờn lý của phương phỏp thặng dư
Nguyờn lý của phương phỏp thặng dư dựa trờn cơ sở lý luận: Giỏ trị vốn hiện tại của bất động sản chớnh là giỏ trị cũn lại sau khi lấy giỏ trị ước tớnh của sự phỏt triển giả định trừ tất cả cỏc chi phớ phỏt sinh tạo ra sự phỏt triển đú. Cú nghĩa nếu
cú một nhà đầu tư muốn mua một thửa đất để tiến hành phỏt triển, hy vọng cú được một mức lợi nhuận khụng ớt hơn lợi nhuận bỡnh thường khi đầu tư số tiền đú vào chỗ khỏc, lỳc đú giỏ cả cao nhất mà nhà đầu tư tỡnh nguyện chi cho thửa đất đú là mức cũn lại sau khi lấy giỏ nhà (giỏ hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tớnh) trừ đi chi phớ xõy dựng, chi phớ nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.
Ngoài ra, phương phỏp thặng dư cũn cú thể thụng qua việc tớnh ra thu nhập để cú được giỏ cả của đất đai hoặc nhà ở.
Phương phỏp thặng dư ngoài việc dựng để định giỏ đất đai ra, cũn được sử dụng nhiều trong định giỏ cỏc hạng mục phỏt triển tài sản nhà đất và quyết sỏch đầu tư, cụ thể cú thể ứng dụng ở 3 khớa cạnh như sau:
- Xỏc định giỏ cả cao nhất mà nhà đầu tư cú đất chờ nhà phỏt triển cú thể chi trả. Đối với mỗi hạng mục phỏt triển, nhà đầu tư phải phõn tớch và dự toỏn giỏ cả bất động sản sau khi đó hoàn thành phỏt triển, giỏ thành phỏt triển và lợi nhuận bỡnh thường mà nhà đầu tư thu được, từ đú để xỏc định giỏ cao nhất của khu đất mà nhà đầu tư chi trả được và giỏ mua thực tế của nhà đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giỏ đú để đảm bảo được thu nhập bỡnh thường.
- Xỏc định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phỏt triển cụ thể. Sau khi cú được đất đai, chi phớ để cú được đất lỳc đú là chi phớ đó biết , lấy tổng giỏ trị phỏt triển đất đai, trừ chi phớ mua đất, chi phớ phỏt triển thỡ phần cũn lại là lợi nhuận thu được từ hạng mục phỏt triển đú. Nếu khoản lợi nhuận đú cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư thỡ hạng mục đú là khả thi, nếu khụng thỡ hạng mục đú phải tiến hành chậm lại hoặc tạm thời hủy bỏ.
- Xỏc định chi phớ giỏ thành cao nhất cú thể phỏt sinh trong cỏc hạng mục phỏt triển. Khi đó xỏc định được chi phớ mua đất và lợi nhuận mong muốn, thỡ cú thể dựng phương phỏp thặng dư để tớnh toỏn số khống chế cao nhất của cỏc chi phớ giỏ thành trong quỏ trỡnh phỏt triển để đảm bảo chi phớ giỏ thành cỏc hạng mục trong quỏ trỡnh phỏt triển được khống chế một cỏch cú hiệu quả.
Độ tin cậy của phương phỏp thặng dư quyết định trờn cỏc yếu tố sau:
- Xỏc định chớnh xỏc phương thức sử dụng đất tốt nhất bao gồm: mục đớch sử dụng, cường độ sử dụng, cường độ sử dụng, kiến trỳc của cụng trỡnh, mụi trường cảnh quan bờn ngoài, trang thiết bị nội ngoại thất.
- Phỏn đoỏn chớnh xỏc giỏ tiờu thụ của đất đai và cụng trỡnh sau khi hoàn thành xõy dựng trờn cơ sở nắm chắc tỡnh hỡnh thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu.
- Xỏc định chớnh xỏc chi phớ phỏt triển đất đai và lợi nhuận bỡnh thường của cụng trỡnh.
1.4.1.4. Phạm vị ỏp dụng:
- Phương phỏp thặng dư được ỏp dụng để đỏnh giỏ giỏ trị bất động sản cú tiềm năng phỏt triển.
- Phương phỏp cú thể sử dụng cho đất trống để xõy dựng hoặc đất cú cụng trỡnh trờn đú để cú thể cải tạo hoặc phỏ dỡ xõy dựng cụng trỡnh mới trờn đất.
- Phương phỏp thặng dư giả thiết người mua cú thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dựng tổng doanh thu phỏt triển trừ đi tổng chi phớ đầu tư để tạo ra doanh thu phỏt triển.