VI Cộng dồn dũng tiền thuần chiết khấu
2.3.3. Hạn chế của kết quả định giỏ
Trờn cơ sở cỏc dữ liệu thụng tin thu thập được. Căn cứ theo cỏc văn bản phỏp luật của Nhà nước liờn quan đến định giỏ bất động sản, tư vấn đầu tư xõy dựng, cỏc kết quả khảo sỏt nghiờn cứu, phõn tớch thụng tin trờn thị trường, đồng thời căn cứ vào tỡnh hỡnh, điều kiện hiện nay trờn thị trường bất động sản tại tỉnh Quảng Ninh, quyền sử dụng đất khu III và khu VII dự ỏn khu đụ thị phớa Nam thành phố Uụng Bớ của Tập đoàn cụng nghiệp than - khoỏng sản Việt Nam là: 30.526.000.000đồng (Ba mươi tỷ, năm trăm hai mươi sỏu triệu đồng ).
Tuy nhiờn kết quả định giỏ vẫn cũn một số hạn chế như sau:
- Do đặc điểm thị xó Uụng Bớ được chuyển thành Thành phố Uụng Bớ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đỏp ứng với quy mụ thành phố nờn giỏ của bất động sản của khu vực sẽ khụng đạt được giỏ mong muốn của Chủ đầu tư.
- Hiện nay trờn địa bàn thành phố Uụng Bớ chưa cú bất kỳ một dự ỏn khu đụ thị cũng như chung cư nào. Vỡ vậy thụng tin thu thập giỏ bất động sản so sỏnh mặc dự đó được điều chỉnh nhưng vẫn cú độ vờnh nhất định do thụng tin bất động sản so sỏnh được thống kờ trờn địa bàn tỉnh Quảng Ninh nhưng vẫn cú độ chờnh lệch về khoảng cỏch, mụi trường kinh tế, xó hội dõn cư với bất động sản định giỏ.
- Cỏc chi phớ xõy dựng, chi phớ hạ tầng kỹ thuật, chi phớ khỏc … vẫn chỉ đang ở dạng khỏi toỏn, chưa cú dự toỏn chi tiết cụ thể nờn trong tổng chi phớ phỏt triển sẽ chưa chớnh xỏc và cũn cú thể thiếu một số chi phớ trong chi phớ khỏc như chi phớ rà phỏ bom mỡn, chi phớ thớ nghiệm nộn tải trọng, chi phớ đăng kiểm, chi phớ kiểm toỏn, quyết toỏn… sẽ ảnh hưởng đến kết quả định giỏ.
- Dự ỏn được thực hiện trờn địa bàn thành phố Uụng Bớ cú diện tớch đất trống cũn lớn nờn khả năng nhu cầu về nhà chung cư khú nắm bắt, do đú cần phải đỏnh giỏ thực tế nhu cầu về nhà ở cao tầng để trỏnh rủi ro cho dự ỏn.
- Tổng doanh thu phỏt triển được xỏc định dựa trờn phương phỏp so sỏnh trực tiếp cỏc dữ liệu bất động điều tra trờn thị trường tại thời điểm định giỏ, vỡ vậy cỏc dữ liệu cú tớnh lịch sử dễ trở nờn lạc hậu khi thị trường biến động.
- Phương phỏp thặng dư phụ thuộc vào cỏc giỏ trị và tầm tin cậy của cỏc giả thuyết và dự kiến sử dụng của dự ỏn trong tương lai, khú xỏc định được chớnh xỏc cỏc biến động và rủi ro.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI DỰ ÁN KHU Đễ THỊ