VI Cộng dồn dũng tiền thuần chiết khấu
PHÍA NAM THÀNH PHỐ UễNG BÍ
3.2.1. Hoàn thiện cơ sở và phương phỏp định giỏ quyền sửdụng đất
Đối với việc định giỏ quyền sử dụng đất, mặc dự Nhà nước đó ra nhiều văn bản phỏp luật như Luật đất đai 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP hướng dẫn xỏc định quyền sử dụng đất, tuy nhiờn nội dung hướng dẫn vẫn chưa được chi tiết và nờn cú hướng dẫn cụ thể trong thụng tư, cụ thể:
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về quy định giỏ đất đó nờu ra cỏc phương phỏp định giỏ đất nhưng chưa hướng dẫn cụ thể việc ỏp dụng cỏc phương phỏp với từng loại hỡnh bất động sản, cú được phộp kết hợp cỏc phương phỏp hay sử dụng linh hoạt cỏc phương phỏp trong quỏ trỡnh định giỏ hay khụng. Đõy cũng là cơ hội và thỏch thức đối với người làm cụng tỏc định giỏ bởi nếu cứng nhắc chỉ ỏp dụng 1 phương phỏp theo hướng dẫn của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thỡ cú kết quả định giỏ sẽ khụng tận dụng hết những dữ liệu đầu vào và phản ỏnh hết được giỏ trị của bất động sản cần định giỏ. Vỡ vậy trong cụng tỏc định giỏ, định giỏ viờn nờn tựy thuộc vào loại hỡnh bất động sản để linh hoạt sử dụng cỏc phương phỏp định giỏ sao cho vừa tuõn thủ phỏp luật nhưng cũng đảm bảo tớnh nghệ thuật và khoa học trong cụng tỏc định giỏ.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 cú định nghĩa về giỏ đất phổ biến trờn thị trường như sau: “ Giỏ đất phổ biến trờn thị trường là mức giỏ xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong cỏc giao dịch trờn thị trường, trỳng giỏ đấu giỏ quyền sử dụng đất, giỏ đất xỏc định từ chi phớ, thu nhập của cỏc thửa đất cú cựng mục đớch sử dụng tại một khu vực trong một thời gian nhất định”. Tuy nhiờn trong thực tế mức giỏ bỏn đất trờn thị trường thường khụng được đưa vào hệ thống hoặc khụng được cụng khai minh bạch vỡ vậy việc xỏc định giỏ phổ biến sẽ tựy thuộc vào chủ quan, kinh nghiệm, mối quan hệ với cỏc kờnh thụng tin của định giỏ viờn khi thực hiện nghiệp vụ định giỏ dẫn tới kết quả cú thể bị sai lệch, khụng sỏt thực tế dẫn đến
kết quả định giỏ giảm độ tin cậy. Trong trường hợp này người làm định giỏ nờn xõy dựng ngõn hàng dữ liệu về giỏ đất và cú sự liờn kết chia sẻ thụng tin với nhau. Đối với việc chọn số lượng bất động sản so sỏnh khụng nờn chọn quỏ ớt, cũng khụng nờn chọn quỏ nhiều mà cú thể dựa trờn hệ thống thụng tin thu thập được lựa chọn ra những bất động sản so sỏnh cú thụng tin phự hợp nhất để làm đối tượng so sỏnh. Hiện nay giỏ bất động sản điều chỉnh trong phương phỏp so sỏnh thường dựng mức giỏ bỡnh quõn, tuy nhiờn nờn sử dụng khung mức giỏ và định giỏ viờn tựy theo đặc điểm bất động sản định giỏ thỡ cú thể lựa chọn từ thấp nhất, trung bỡnh đến cao nhất để xỏc định được kết quả phự hợp nhất. Áp dụng trong trường hợp khu đụ thị, thỡ tổng doanh thu phỏt triển phụ thuộc vào giỏ của bất động sản bỏn ra, chỉ cần một thay đổi nhỏ cũng cú thể ảnh hưởng rất lớn đến quyền sử dụng đất, vỡ vậy nếu trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thỡ định giỏ viờn cú thể để giỏ bỏn bất động sản chạy từ giỏ thấp nhất đến giỏ cao nhất trong kết quả điều chỉnh để xỏc định được quyền sử dụng đất khu đụ thị trong trường hợp bỏn được bất động sản với giỏ cao nhất hay thấp nhất để từ đú đề ra được nhiều phương ỏn kinh doanh và xỏc định được cỏc yếu tố rủi ro trong quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn.
- Cụng tỏc xỏc định giỏ quyền sử dụng đất khu đụ thị cú liờn quan khụng chỉ đến hoạt động về đất đai mà cũn liờn quan đến lĩnh vực đầu tư xõy dựng nờn đồng thời là đối tượng chịu sự điều chỉnh của hệ thống phỏp luật cú liờn quan, định giỏ viờn cần cú kiến thức sõu rộng về phỏp luật trong hoạt động đất đai, đầu tư xõy dựng, tài chớnh. Cần cú quy trỡnh hướng dẫn ỏp dụng luật phỏp trong định giỏ quyền sử dụng đất trong khu đụ thị.
- Tập đoàn cụng nghiệp Than – khoỏng sản Việt Nam với tư cỏch là chủ đầu tư khu III và khu VII dự ỏn khu đụ thị phớa Nam thành phố Uụng Bớ sẽ phải trả tiền quyền sử dụng đất cho tỉnh Quảng Ninh thỡ việc định giỏ chớnh xỏc quyền sử dụng đất khu III và khu VII là yếu tố tối quan trọng để ra cỏc quyết định đầu tư, với giai đoạn chuẩn bị đầu tư thỡ đõy là yếu tố cần để xỏc định cú nờn thực hiện đầu tư hay khụng, ở cỏc giai đoạn tiếp theo khi đó cú số liệu cụ thể hơn thỡ việc xỏc định quyền sử dụng đất là cơ sở để thực hiện và điều chỉnh dự ỏn cho phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế, giỏ trị quyền sử dụng đất cuối cựng sẽ dựa vào tổng doanh thu phỏt triển và
tổng chi phớ phỏt triển đó được kiểm toỏn để xỏc định quyền sử dụng đất cuối cựng. Thụng thường Nhà nước sẽ tớnh toỏn giỏ trị này, tuy nhiờn về phớa Chủ đầu tư nờn tớnh lại để xỏc định xem giỏ trị này đó chớnh xỏc chưa. Việc định giỏ cú thể do Chủ đầu tư thực hiện hoặc thuờ tổ chức định giỏ hoặc cú thể thuờ tổ chức định giỏ và Chủ đầu tư sẽ thẩm định lại. Vỡ vậy trong bất cứ trường hợp nào thỡ Tập đoàn cụng nghiệp than – khoỏng sản Việt Nam cũng cần xõy dựng hệ thống định giỏ bất động sản bao gồm một quy chuẩn định giỏ chuyờn nghiệp, đội ngũ cỏc định giỏ viờn am hiểu nghiệp vụ sõu sắc và hệ thống dữ liệu phục vụ cụng tỏc định giỏ.
Mặt khỏc Tập đoàn Cụng nghiệp Than - Khoỏng sản Việt Nam là chủ đầu tư của nhiều dự ỏn bất động sản lớn như dự ỏn khu đụ thị mới phớa Nam Thành phố Uụng Bớ, dự ỏn khu đụ thị Cọc sỏu lấn biển, dự ỏn 95 A Lờ Thỏnh Tụng, Dự ỏn Cao Xanh - Hà Khỏnh nờn việc xõy dựng, hoàn thiện cụng tỏc định giỏ trong bất động sản là rất cần thiết để quỏ trỡnh đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản của Tập đoàn đạt được hiệu quả trỏnh thiệt hại, rủi ro. Quỏ trỡnh hoàn thiện định giỏ tại dự ỏn khu đụ thị Nam Uụng Bớ sẽ là cơ sở để Vinacomin xõy dựng, hoàn thiện quy trỡnh định giỏ bất động sản tại cỏc dự ỏn do Vinacomin làm chủ đầu tư.