phúng mặt bằng
Việc tớnh toỏn giỏ đất BT hợp lý, khoa học sẽ giải quyết được mối quan hệ hài hũa về lợi ớch giữa người cú đất bị thu hồi và người thu hồi đất, trỏnh được những khiếu kiện xảy ra.
Điều 9, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 đó quy định về giỏ đất để tớnh BT và chi phớ đầu tư đất cũn lại: giỏ đất để tớnh BT là giỏ đất theo mục đớch đang sử dụng tại thời điểm cú quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh cụng bố theo quy định của Chớnh phủ; khụng BT theo giỏ đất sẽ được chuyển mục đớch sử dụng.
Tuy vậy, trước thực tiễn đặt ra, ỏp dụng như trờn là khụng phự hợp, nờn đó sửa đổi, quy định cụ thể như sau:
Giỏ đất để tớnh bồi thường là giỏ đất theo mục đớch đang sử dụng đú được UBND cấp tỉnh quy định và cụng bố; khụng BT theo giỏ đất sẽ được chuyển mục đớch sử dụng; trường hợp tại thời điểm cú quyết định thu hồi đất mà giỏ này chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường thỡ UBND cấp tỉnh quyết định giỏ đất cụ thể cho phự hợp [9, tr.6].
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đớch nào thỡ được BT bằng việc giao đất mới cú cựng mục đớch sử dụng, nếu khụng cú đất để BT thỡ được BT bằng giỏ trị quyền sử dụng đất tớnh theo giỏ đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp BT bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở TĐC hoặc nhà ở TĐC, nếu cú chờnh lệch về giỏ trị thỡ phần chờnh lệch đú được thanh toỏn bằng tiền theo quy định [13, tr.5].
Khoản 1, Điều 11, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định về xỏc định lại giỏ đất trong một số trường hợp cụ thể, trong đú cú nội dung: khi phờ duyệt phương ỏn BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất mà giỏ đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị thường trong điều kiện bỡnh thường thỡ UBND cấp tỉnh căn cứ vào giỏ chuyển quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường để xỏc định lại giỏ đất cụ thể cho phự hợp.
Như vậy, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 đó quy địch về xỏc định mức giỏ BT, HT, TĐC khi thu hồi đất, GPMB như trờn đó tạo nhiều thuận lợi cho người cú đất sử dụng hợp phỏp bị thu hồi.
1.8.4.1. Bồi thường đối với đất nụng nghiệp của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn Đất nụng nghiệp bao gồm: đất trồng cõy hàng năm (đất trồng lỳa, đất trồng cỏ dựng vào chăn nuụi, đất trồng cõy hàng năm khỏc); đất trồng cõy lõu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phũng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuụi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nụng nghiệp khỏc theo quy định của Chớnh phủ [28, tr.7].
BT đối với đất nụng nghiệp của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được quy định như sau: Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất nụng nghiệp khi Nhà nước thu hồi được BT bằng đất cú cựng mục đớch sử dụng; nếu khụng cú đất để BT thỡ được BT bằng tiền tớnh theo giỏ đất cựng mục đớch sử dụng.
Đối với đất nụng nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thỡ việc BT được thực hiện như sau: Trường hợp diện tớch đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khỏc, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt thỡ được BT; diện tớch đất vượt hạn mức mà khụng thuộc trường hợp trờn thỡ khụng được BT về đất, chỉ được BT chi phớ đầu tư vào đất cũn lại.
Trường hợp chỉ được BT chi phớ đầu tư vào đất cũn lại: đất thu hồi là đất nụng nghiệp thuộc quỹ đất cụng ớch của xó, phường, thị trấn thỡ khụng được BT về đất, người thuờ đất cụng ớch này được BT chi phớ đầu tư vào đất cũn lại; hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất do nhận giao khoỏn đất sử dụng vào mục đớch nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản (khụng bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phũng hộ) của cỏc nụng, lõm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thỡ được BT chi phớ đầu tư vào đất cũn lại. Đất nụng nghiệp sử dụng chung của nụng trường, lõm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thỡ được bồi thường chi phớ đầu tư vào đất cũn lại, nếu chi phớ này là tiền khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước [27, tr.150-151].
Đối với đất đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt quy hoạch rừng phũng hộ, rừng đặc dụng mà cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhận khoanh nuụi tỏi sinh rừng, chăm súc, bảo vệ rừng hoặc trồng rừng bằng nguồn vốn ngõn sỏch nhà nước theo hợp đồng khoỏn thỡ chỉ được bồi thường về cõy trồng trờn đất. Mức bồi thường tương đương với mức phõn chia sản phẩm theo quy định tại Thụng tư liờn tịch số 80/2003/TTLT/BNN- BTC ngày 03/9/2003 của Bộ Nụng nghiệp và Phỏt triển nụng thụn và Bộ Tài chớnh hướng dẫn thực hiện Quyết định số 178/2001/QĐ-TTg ngày 12/11/2001 của Thủ tướng Chớnh phủ về quyền hưởng lợi, nghĩa vụ của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao, được thuờ, nhận khoỏn rừng và đất lõm nghiệp [3, tr.3-4].
1.8.4.2. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất đối với đất ở Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được BT bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc BT bằng tiền theo đề nghị của người cú đất bị thu hồi và phự hợp với thực tế ở địa phương.
Diện tớch đất BT bằng giao đất ở mới cho người cú đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi cú diện tớch lớn hơn hạn mức giao đất ở thỡ UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhõn khẩu của hộ gia đỡnh bị thu hồi đất, xem xột, quyết định giao thờm một phần diện tớch đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng khụng vượt quỏ diện tớch của đất bị thu hồi [7, tr.7].
1.8.4.3. Nhà nước bồi thường thiệt hại về nhà và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất
Theo Điều 24, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định về BT nhà, cụng trỡnh xõy dựng trờn đất, như sau:
Đối với nhà ở, cụng trỡnh phục vụ sinh hoạt của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, được bồi thường bằng giỏ trị xõy dựng mới của nhà, cụng trỡnh cú tiờu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xõy dựng ban hành. Giỏ trị xõy dựng mới của nhà, cụng trỡnh được tớnh theo diện tớch xõy dựng của nhà, cụng trỡnh nhõn
với đơn giỏ xõy dựng mới của nhà, cụng trỡnh do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chớnh phủ.
Đối với nhà, cụng trỡnh xõy dựng khỏc khụng thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này được BT:
Thứ nhất, mức BT nhà, cụng trỡnh bằng tổng giỏ trị hiện cú của nhà, cụng trỡnh bị thiệt hại và khoản tiền tớnh bằng tỷ lệ phần trăm theo giỏ trị hiện cú của nhà, cụng trỡnh được xỏc định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng cũn lại của nhà, cụng trỡnh đú nhõn với giỏ trị xõy dựng mới của nhà, cụng trỡnh cú tiờu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyờn ngành ban hành.
Khoản tiền tớnh bằng tỷ lệ phần trăm theo giỏ trị hiện cú của nhà, cụng trỡnh do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức BT tối đa khụng lớn hơn 100% giỏ trị xõy dựng mới của nhà, cụng trỡnh cú tiờu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, cụng trỡnh bị thiệt hại.
Thứ hai, đối với nhà, cụng trỡnh xõy dựng khỏc bị phỏ dỡ một phần, mà phần cũn lại khụng cũn sử dụng được thỡ được BT cho toàn bộ nhà, cụng trỡnh; trường hợp nhà, cụng trỡnh xõy dựng khỏc bị phỏ dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần cũn lại thỡ được BT phần giỏ trị cụng trỡnh bị phỏ dỡ và chi phớ để sửa chữa, hoàn thiện phần cũn lại theo tiờu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, cụng trỡnh trước khi bị phỏ dỡ.
Đối với cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội đang sử dụng thỡ mức bồi thường tớnh bằng giỏ trị xõy dựng mới của cụng trỡnh cú tiờu chuẩn kỹ thuật cựng cấp theo tiờu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyờn ngành ban hành; nếu cụng trỡnh khụng cũn sử dụng thỡ khụng được bồi thường.
Trong trường hợp cụng trỡnh hạ tầng thuộc dự ỏn phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiờu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nõng cấp tiờu chuẩn kỹ thuật thỡ UBND cấp tỉnh thống nhất với cơ quan cú thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự ỏn để xỏc định cấp tiờu chuẩn kỹ thuật để BT.
Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong cỏc trường hợp quy định tại cỏc khoản 4, 6, 7 và 10, Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003 thỡ khụng được BT.
Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong cỏc trường hợp quy định tại cỏc khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12, Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003 thỡ việc xử lý tài sản theo quy định tại Điều 35, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.