* Cỏc quy định về chế độ sở hữu đất đai và cỏc hỡnh thức sử dụng đất
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ sở hữu toàn dõn (sở hữu nhà nước) và chế độ sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xõy dựng thuộc sở hữu toàn dõn, cũn đất ở thuộc khu vực nụng thụn và đất nụng nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nụng dõn lao động.
Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn sử dụng theo cỏc hỡnh
thức: cấp đất (giao đất khụng thu tiền sử dụng đất), xuất nhượng đất (giao đất cú thu tiền sử dụng đất), cho thuờ.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm: đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục đớch cụng cộng, xõy dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đớch quốc phũng, an ninh.
Đất sử dụng vào mục đớch sản xuất - kinh doanh thỡ được nhà nước giao theo hỡnh thức xuất nhượng đất. Điều này cú nghĩa là khi được nhà nước giao đất thỡ người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất. Bờn cạnh đú, loại đất này cũng cú thể được nhà nước cho thuờ đất.
Người được nhà nước giao đất cú quyền sử dụng trong thời hạn sử dụng được xỏc định: một năm đối với đất xõy dựng cụng trỡnh tạm thời; bốn mươi năm đối với đất sử dụng vào mục đớch thương nghiệp, du lịch, vui chơi giải trớ; năm mươi năm đối với đất sử dụng xõy dựng cỏc cụng trỡnh cụng nghiệp, trường học, bệnh viện, khu thể thao; bảy mươi năm đối với đất làm nhà ở.
Trong trường hợp nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đớch cụng cộng, lợi ớch quốc gia... thỡ nhà nước cú chớnh sỏch đền bự và tổ chức tỏi định cư cho họ [34, tr.64].
* Cỏc quy định về bồi thƣờng cho ngƣời cú đất bị thu hồi
Ở Trung Quốc, cú thể núi, mục tiờu bao trựm lờn chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự ỏn đầu tư. Nếu như sự thu hồi đất là khụng thể trỏnh khỏi thỡ sự chuẩn bị cẩn thận phương ỏn đền bự, trờn cơ sở tớnh toỏn đầy đủ lợi ớch của nhà nước, của tập thể và cỏ nhõn, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất cú thể khắc phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi.
Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998 quy định bồi thường cho người cú đất bị thu hồi như sau:
Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất: chỉ cú Chớnh phủ và chớnh quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới cú thẩm quyền thu hồi
đất. Quốc vụ viện (Chớnh phủ) cú thẩm quyền thu hồi đất nụng nghiệp từ 35 ha trở lờn và 70 ha trở lờn đối với cỏc loại đất khỏc. Dưới hạn mức đất này, chớnh quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi. Đất nụng nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Thứ hai, về trỏch nhiệm bồi thường: người nào sử dụng đất thỡ người đú cú trỏch nhiệm bồi thường, phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng trả tiền. Tiền bồi thường này bao gồm lệ phớ sử dụng đất phải nộp cho nhà nước và cỏc khoản tiền trả cho người cú đất bị thu hồi.
Lệ phớ sử dụng đất phải nộp cho nhà nước: theo quy định của phỏp luật, 70% mức lệ phớ này được giữ lại ngõn sỏch cấp tỉnh và 30% cũn lại nộp vào ngõn sỏch Trung ương. Lệ phớ sử dụng đất bao gồm: lệ phớ khai khẩn đất đai (tựy vị trớ cỏc lụ đất mà cỏc địa phương cú mức quy định khỏc nhau); lệ phớ chống lũ lụt, mức thu 20 nhõn dõn tệ/m2; lệ phớ chuyển mục đớch sử dụng, mức thu 32 nhõn dõn tệ/m2 đối với khu vực đồng bằng, 17 nhõn dõn tệ/m2 đối với khu vực miền nỳi, vựng xa xụi, hẻo lỏnh.
Ngoài ra, phỏp luật Trung Quốc cũn quy định mức nộp lệ phớ trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nụng dõn cao tuổi khụng thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nụng nghiệp từ 442.000 - 1.175.000 nhõn dõn tệ/ha.
Cỏc khoản BT cho người sử dụng đất bị thu hồi theo quy định, khi thu hồi phải trả cho người bị thu hồi cỏc loại tiền: tiền bồi thường đất đai; tiền trợ cấp về tỏi định cư; tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trờn đất đai. Theo đú, cỏch tớnh tiền BT đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giỏ trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đõy rồi nhõn với một hệ số do Nhà nước quy định. Cũn đối với tiền BT hoa màu và tài sản trờn đất thỡ xỏc định theo giỏ thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Thứ ba, về nguyờn tắc bồi thường: khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho người dõn bị thu hồi đất cú chỗ ở bằng hoặc cao
hơn so với nơi ở cũ. Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng được hưởng chớnh sỏch mua nhà ưu đói của nhà nước, song trờn thực tế họ thường mua nhà ngoài thị trường.
Thứ tư, về thời điểm bồi thường: thời điểm được xỏc định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất được tớnh theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ năm, cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý tài nguyờn đất đai tại cỏc địa phương thực hiện việc quản lý mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuờ một đơn vị xõy dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đú (thụng thường là cỏc đơn vị chịu trỏch nhiệm thi cụng cụng trỡnh trờn khu đất giải tỏa). Thứ sỏu, về đối tượng được BT khi giải tỏa mặt bằng: trường hợp nhà ở, nhà riờng của người dõn nào thỡ người đú được bồi thường thiệt hại. Đối với nhà tập thể, nhà khụng cú người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thụn, xó nhưng khụng thuộc sở hữu của cỏ nhõn thỡ số tiền bồi thường được sử dụng để xõy dựng xớ nghiệp, hương, trấn (thụn). Khoản tiền này được xỏc định là phần vốn gúp cổ phần của thụn trong xớ nghiệp. Người đầu tư xõy dựng xớ nghiệp trờn mảnh đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thụn cú mảnh đất đú.
Thứ bảy, về quản lý đất đai sau khi giao đất, thuờ đất: đất được giao, chuyển nhượng quỏ thời gian hoặc quỏ giới hạn quy định thỡ sẽ bị nhà nước ra quyết định thu hồi. Nếu đất này khụng bị giải tỏa hoặc nhận đất mà khụng sử dụng trong một thời gian ngắn thỡ nhà nước cú thể thu phớ khụng đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử dụng sai mục đớch, thỡ nhà đầu tư phải thay đổi mục đớch sử dụng phự hợp với mục đớch đó được ghi trong quyết định giao, cho thuờ đất; đồng thời, họ phải cú nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đớch sử dụng cho nhà nước.
Thứ tỏm, về cỏch thức bồi thường nhà ở: thực hiện bằng phương thức trả tiền. Số tiền này được xỏc định bao gồm: giỏ cả xõy dựng lại nhà ở, sự
chờnh lệch giữa giỏ xõy dựng nhà mới và nhà cũ; giỏ đất tiờu chuẩn; trợ cấp về giỏ cả.
Giỏ xõy lại nhà mới được xỏc định là khoản chờnh lệch giữa giỏ trị cũn lại của nhà cũ và chi phớ xõy dựng nhà mới. Cũn giỏ đất tiờu chuẩn do nhà nước xỏc định căn cứ theo giỏ đất của những nhà thương phẩm trong cựng một khu vực, rồi quyết định. Trợ cấp về giỏ cả cũng do chớnh quyền xỏc định. Khoản tiền đền bự này được tớnh theo một vuụng cộng lại và nhõn với diện tớch xõy dựng nhà ở. Người dõn sẽ được nhận số tiền đú và cú thể đi mua nhà trờn thị trường. Trường hợp nhà nước cú diện tớch nhà TĐC thỡ nếu người được bồi thường cú nhu cầu sẽ được phõn nhà với diện tớch tương đương số tiền họ đó được nhận bồi thường [34, tr.65-76].
* Phõn biệt bồi thƣờng về nhà ở giữa khu vực thành thị và nụng thụn
Do cú sự khỏc nhau về hỡnh thức sở hữu đất đai ở khu vực thành thị và khu vực nụng thụn, nờn cú sự phõn biệt về BT nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với trường hợp BT nhà ở cho người dõn ở thành thị chủ yếu nhà nước BT bằng tiền. Giỏ tiền BT do cỏc tổ chức tư vấn về giỏ đất xỏc định căn cứ vào giỏ thị trường bất động sản tại thời điểm thu hồi. Cũn việc BT nhà ở cho người dõn ở khu vực nụng thụn cú những đặc điểm riờng như sau:
Thứ nhất, nhà nước quan tõm tới người nụng dõn, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả của quỏ trỡnh cụng nghiệp húa, đụ thị húa khi thu hồi đất: đất nụng nghiệp ở Trung Quốc thuộc sở hữu tập thể của nụng dõn. Vỡ vậy, người nụng dõn sử dụng đất nụng nghiệp theo hỡnh thức nhận khoỏn ruộng đất của tập thể. Khu vực nụng thụng thường thành lập cỏc xớ nghiệp hương, trấn. Cỏc xớ nghiệp này cú quyền sử dụng đất đai. Cũn đối với đất xõy dựng nhà ở của người nụng dõn thỡ họ cú quyền sử dụng đất. Khi chớnh quyền thu hồi đỏt nụng nghiệp vào mục đớch khỏc, phải chỳ ý đến lợi ớch của nụng dõn và cú sự bồi thường hợp lớ.
Thứ hai, cỏch thức BT linh hoạt: nếu nhà nước cần thu hồi ruộng đất của nụng dõn thỡ tựy đối tượng mà ỏp dụng cỏch thức BT khỏc nhau: tiền BT về sử
dụng đất đai (chỉ BT cho tập thể); tiền BT về hoa màu (người nụng dõn hoặc người nhận khoỏn ruộng đất được hưởng); tiền BT về tài sản cho tập thể như tường, kho tàng của thụn... (thụn hoặc tập thể người lao động được hưởng).
Thứ ba, gắn cụng tỏc BT với việc giải quyết cỏc vấn đề xó hội. Khi bị thu hồi ruộng đất, thụng thường người nụng dõn khú tỡm được việc làm thớch hợp với khả năng của mỡnh. Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc thực hiện chớnh sỏch như sau:
Đối với người già thỡ thực hiện chế độ dưỡng lóo cho họ. Theo quy định, phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lờn được trả từ 90.000- 110.000 nhõn dõn tệ/ 1 lần cho Cục bảo hiểm xó hội. Cục bảo hiểm xó hội cú trỏch nhiệm trả tiền dưỡng lóo hàng năm cho những người này.
Đối với những người trong độ tuổi lao động thỡ trả cho họ một khoản tiền khoảng từ 100.000- 120.000 nhõn dõn tệ để cỏc đối tượng này tự đi tỡm việc làm mới.
Thứ tư, đối với việc BT về tỏi tạo đất canh tỏc: trường hợp nhà đầu tư sử dụng ruộng đất vào cỏc mục đớch phi nụng nghiệp, theo quy định họ phải BT phần đất nụng nghiệp tương đương với diện tớch đất bị thu hồi. Tuy nhiờn, họ cũng cú thể BT bằng tiền với giỏ trị tương đương với phần đất nụng nghiệp sử dụng vào mục đớch khỏc để tỏi tạo đất canh tỏc [34, tr.67].
Trờn đõy là một số quy định của phỏp luật Trung Quốc về chế độ sở hữu đất đai và cỏc hỡnh thức sử sụng đất; về chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi nhà nước thu hồi đất, GPMB.