- Chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất:
2.2.2 Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đối với việc huy
động nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Nam Định
Về những hạn chế
Bên cạnh những kết quả tích cực đạt được, việc huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn Nam Định có những tồn tại yếu kém sau:
Thứ nhất, vấn đề quản lý sử dụng đất đai còn một số hạn chế: hệ thống
bản đồ, hồ sơ địa chính tại các xã, thị trấn trên địa bàn tỉnh còn nhiều bất cập việc chỉnh lý, cập nhật biến động không được truy cập thường xuyên. Công tác dồn điền đổi thửa một số xã, thị trấn còn chưa làm dứt điểm, tình trạng manh mún ruộng đất vẫn còn tồn tại. Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, lấn chiếm, chiếm dụng đất đai vẫn còn diễn ra ở một số nơi chậm được xử lý. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật trong quản lý sử dụng đất đai chưa được thường xuyên.
Công tác quản lý quy hoạch hiệu quả chưa cao, tình trạng quy hoạch treo, dự án treo, giao đất không đúng mục đích sử dụng vẫn còn tồn tại. Đất đai là nguồn lực vô cùng quý giá, cần phải được sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, trong những năm vừa qua, do công tác tổ chức quy hoạch và xây dựng quy hoạch sử dụng và huy động nguồn lực đất đai chưa tốt đã dẫn đến tồn tại các khu quy hoạch treo, đất đai không được sử dụng đúng mục đích, giao đất cho những chủ thể sử dụng đất không đúng mục đích, tình trạng đất công còn bị để hoang hoá rất nhiều. Việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa chú trọng sử dụng đất theo hướng bền vững đảm bảo đồng bộ giữa phát triển đô thị, công nghiệp, phát triển du lịch sinh thái và bảo vệ môi trường. Việc khai thác các dự án có sử dụng đất chưa được giám sát chặt chẽ, nhiều dự án chỉ quan tâm đến việc đầu tư xây dựng nhà ở bán mà chưa
quan tâm đến hạ tầng xã hội và khớp nối hạ tầng kỹ thuật tới các khu vực lân cận. Chưa hoàn toàn chủ động quỹ nhà tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn, nhất là các dự án giao thông lớn của các Bộ ngành trung ương; thiếu các giải pháp hữu hiệu mang tính chiến lược đảm bảo cho người di chuyển có cuộc sống ổn định. Tình hình đó gây hệ quả làm giảm hiệu quả công tác huy động cũng như sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ hai, về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Hoạt động quản lý
sau đấu giá còn kém dẫn đến không thu được toàn bộ số tiền mà các đơn vị trúng đấu giá phải nộp. Đến nay, số tiền thu được từ hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất mới chỉ đạt nhiều nhất là 90%. Một nguyên nhân là do các huyện được tỉnh giao cho tổ chức đấu giá nhưng chậm hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật khu đất để bàn giao cho các tổ chức, cá nhân trúng giá nên chưa thu đủ tiền thu đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc sử dụng tiền thu được từ bán đấu giá quyền sử dụng đất cũng chưa thật sự minh bạch. Hiện nay, theo quy định của Thủ tướng Chính phủ và của Uỷ ban nhân dân tỉnh, số tiền thu được từ bán đấu giá quyền sử dụng đất được nộp vào ngân sách và sử dụng phục vụ đầu tư cơ sở hạ tầng và các dự án đầu tư khác. Mặt khác, do không có tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất nên dẫn đến một bộ phận cán bộ có tâm lý không khẩn trương, không nhất quán trong thực hiện đấu giá thu lợi về cho ngân sách và từ đó phục vụ đầu tư phát triển.
Thứ ba, việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa được thống kê đầy đủ. Tình hình này dẫn đến việc tỉnh không biết đích xác số tiền mà tất cả các doanh nghiệp trên địa bàn đã thực hiện góp vốn vào các liên doanh là bao nhiêu. Thậm chí, nhiều dự án đem quyền sử dụng đất tham gia góp vốn vào liên doanh đã không phản ánh
đúng giá của quyền sử dụng đất tại các địa điểm có vị thế thuận lợi, gây lãng phí nguồn lực tài chính đáng kể.
Nguyên nhân của những hạn chế
Thứ nhất, cơ chế chính sách mặc dù có nhiều cải thiện song nhìn chung
hệ thống các chính sách về huy động nguồn lực tài chính và sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ đất đai còn thiếu đồng bộ và tính khả thi chưa cao, nhất là chính sách về giá đất vẫn chỉ là chính sách khung làm cho việc vận dụng khá tuỳ tiện. Với hệ thống chính sách như vậy đã giảm đi tính hiệu quả của việc huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ sự phát triển kinh tế xã hội. Hiện tại, nguồn thu này vẫn được coi là một trong những nguồn thu ngân sách bình thường và được sử dụng với tư cách như những nguồn ngân sách khác.
Thực tế của việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tư cách là cơ sở cho việc huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai đối với quỹ đất chưa mang tính dự báo, vẫn mang tính chất “bóc ngắn cắn dài”, việc quy hoạch chi tiết và lập dự án đầu tư thực hiện chậm, các ngành các cấp trên địa bàn khi báo cáo nhu cầu sử dụng đất không tính toán kỹ, thiếu tính khả thi của dự án. Một số chủ dự án đăng ký nhu cầu sử dụng đất mang tính chủ quan, chưa lường hết khó khăn trong công tác chuẩn bị đầu tư, về nguồn vốn, lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết nên cũng góp phần làm cho kế hoạch sử dụng quỹ đất và nguồn vốn đầu tư đạt hiệu quả chưa ngang tầm với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội.
Thứ hai, trình độ năng lực của đội ngũ cán bộ tham gia vào hoạt động
huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu. Ví dụ như đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất, hệ thống cơ quan quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tính chuyên nghiệp chưa cao, hoạt động không bài bản. Mặt khác phần lớn cán bộ trong số đó được thuyên chuyển từ các bộ
phận khác sang nên chưa nắm chắc được quyền hạn và trách nhiệm cũng như yêu cầu nghiệp vụ trong thực hiện công việc, thiếu tính kiên quyết khi ra các quyết định trong điều hành.
Thứ ba, công tác lập và phê duyệt quy hoạch tổng thể và chi tiết về đất
đai và dự án còn chưa đáp ứng được yêu cầu và tiến độ. Hoạt động này còn nhiều chồng chéo và kém tính hiệu quả đã làm cho việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai thêm rối và kém hiệu quả hơn. Vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng không theo kịp yêu cầu các dự án do còn nhiều bất cập trong hoạt động này nên đã làm chậm hoặc làm trì trệ hoạt động huy động nguồn lực tài chính từ đất đai, nhất là các dự án đưa vào để khai thác nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và cho thuê đất.
Thứ tư, thị trường bất động sản cũng vận động bất thường, khi “sốt” lúc
lại đình trệ, dẫn đến việc thực hiện định giá để làm căn cứ xác lập cơ sở số lượng nguồn thu gặp nhiều khó khăn, phức tạp.
Thứ năm, sự phối hợp giữa các cấp, các ngành hữu quan trong hoạt
động huy động và sử dụng nguồn lực từ đất đai chưa thật ăn khớp với nhau. Đây là nguyên nhân làm cho hoạt động đấu giá nói riêng và huy động nguồn lực tài chính từ đất đai nói chung lúc hiệu quả, khi lại kém hiệu quả.