- Thu từ giao đất
1.3.2. Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội tại Thượng Hải Trung Quốc
kinh tế xã hội tại Thượng Hải - Trung Quốc
Để hiểu rõ cách thức khai thác, sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai của một thành phố của Trung Quốc, chúng ta cần quan tâm đến vấn đề quản lý để huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của Trung Quốc nói chung.
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu tồn dân với hai hình thức sở hữu là Nhà nước và tập thể. Đất đai ở thành thị luôn thuộc sở hữu Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc sở hữu tập thể. Thị trường đất đai được xây dựng trên cơ sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao quyền sử dụng đất có thời hạn cho các tổ chức, cá nhân. Việc giao đất được chia làm 2 loại: cấp đất cho người sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất.
Đất thuộc sở hữu Nhà nước:
- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan nhà nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng; đất của nơng lâm trường quốc doanh giao khoán cho các hộ là thành viên của nông lâm trường;... khi các đối tượng này được giao đất nhà nước sẽ không thu tiền nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Các đối tượng này phải sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, khơng được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp. Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước thì được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và đây là vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hoá; trong trường hợp doanh nghiệp khơng sử dụng hết đất được giao thì có thể mang
thế chấp vay vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích khơng sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60% số tiền thu được.
- Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất theo phương thức thoả thuận giá, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất; việc này do chính quyền nhân dân cấp tỉnh quy định. Các đối tượng được giao đất theo hình thức này có quyền bán, cho th lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ít nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30 – 60% phần thu nhập do bán quyền sử dụng đất.
Đất do nhà nước giao cho tập thể quản lý:
- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ nông dân đã có đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thuộc sở hữu tập thể. Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giao khốn để canh tác cho hộ nông dân trong 30 năm.
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thu tiền trong trường hợp đối tượng thuê đất là hộ gia đình, cá nhân trong và ngồi tập thể, các doanh nghiệp với thời hạn giao quyền sử dụng đất là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đích phi nơng nghiệp. Giá giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp và phi nông nghiệp khác nhau và do tập thể nông dân quyết định. Trong trường hợp chuyển đổi từ đất nơng nghiệp sang phi nơng nghiệp thì phải được chính quyền cấp huyện chấp thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nông nghiệp, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể.
Đất nhận khốn của hộ nơng dân được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao khốn. Đối với đất nơng nghiệp của tập thể cũng được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thể nhưng không được chuyển nhượng
hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích cơng thì tập thể, cá nhân sử dụng đất được đền bù, hỗ trợ và tái định cư.
Để huy động tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đã thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: xác định cụ thể một số mục đích sử dụng đất khi giao đất khơng thu tiền sử dụng, các mục đích khác đều phải trả tiền sử dụng đất; quy định thời hạn giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ như đất ở giao 70 năm, đất cơng nghiệp giao 60 năm, văn hố, giáo dục, thể dục, thể thao giao dài nhất là 50 năm, sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch là 40 năm; khi giao đất cho các mục đích trên phải thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất 1 lần. Đối với đất Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả tiền th đất hàng năm... Từ đó đã hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hoàn thiện, công khai, minh bạch và giá cả ổn định trên cơ sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền sử dụng của các tổ chức cá nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và ổn định cho NSNN mà vẫn không mất đai quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Các biện pháp và quá trình phát triển cụ thể là:
- Xây dựng chính sách để hình thành thị trường đất đai ổn định qua 3 giai đoạn:
+ Giai đoạn 1: thay đổi, điều chỉnh chuyển từ chế độ sử dụng đất đai của thời kỳ bao cấp là sử dụng không phải trả tiền, sử dụng khơng có thời hạn và khơng có giao dịch sang sử dụng có trả tiền, sử dụng có thời hạn và có giao dịch về đất đai.
+ Giai đoạn 2: phát triển thị trường bất động sản, trong đó chủ yếu là đất đai trở thành một biện pháp chính để tạo vốn cho đầu tư phát triển, khôi phục và phát triển kinh tế (một số địa phương như Thượng Hải, Thẩm Quyến phát triển mạnh một phần cũng là nhờ việc sử dụng đất có hiệu quả).
+ Giai đoạn 3: xây dựng hệ thống kinh tế thị trường XHCN, trong đó thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành trong hệ thống kinh tế thị trường XHCN.
- Phân công, phân cấp quản lý đất đai: đất đai do cơ quan quản lý đất đai nhà nước quản lý tại 2 cấp trung ương và tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Nội dung quản lý chủ yếu là xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đai, xét duyệt dự án chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng, thu hồi đất, thanh tra và giám sát việc quản lý, sử dụng đất đai. Cấp huyện chủ yếu thực hiện việc đăng ký, chuyển nhượng, xử lý vi phạm đất đai. Ngồi ra, chính quyền các cấp cũng tích cực tạo điều kiện để phát triển thị trường đất đai như thành lập và cấp phép thành lập các tổ chức định giá, môi giới, tư vấn, giao dịch bất động sản (trong thị trường đất đai thì cũng quy định rõ là đất nông nghiệp không được tham gia vào thị trường).
+ Quản lý nghiêm việc sử dụng đất, đặc biệt là quản lý chặt chẽ việc chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng; khống chế diện tích sử dụng đối với các loại đất. Nhà nước được quyền can thiệp vào thị trường đất đai bằng cả hai biện pháp kinh tế và hành chính (trên thị trường, Nhà nước có những đặc quyền riêng mà các thể nhân khác khơng có).
+ Việc cung cấp đất xây dựng đô thị theo quy hoạch thống nhất, dưới sự giám sát chặt chẽ của chính quyền.
+ Thực hiện giao dịch công khai về quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các mục đích kinh doanh, du lịch, vui chơi giải trí... phải thực hiện bằng hình thức đấu giá hoặc treo biển nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng; với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do 2 bên tự thoả thuận, thì Trung Quốc cũng yêu cầu người bán phải công khai với xã hội giá bán của mình; chính quyền thúc đẩy việc giao dịch đất đai công khai trên thị trường, do thị trường quyết định giá cả. Chính dựa vào những biện pháp này
mà giá đất của chính quyền quy định luôn sát với thực tế trên thị trường, khó thất thốt, tham nhũng từ đất (việc này ở ta chưa làm được, luận văn sẽ phân tích ở phần sau).
+ Nhà nước công bố công khai giá đất và thay đổi theo định kỳ 3 năm đối với đất thành thị hoặc khi có sự biến động giá lớn. Trước khi định giá một khu đất, chính quyền địa phương uỷ nhiệm một cơ quan trung gian môi giới tiến hành đánh giá, xác định giá trị, giá cả của khu đất làm cơ sở cho chính quyền quyết định (Trung Quốc đã có Luật đánh giá, xác định giá trị đất đai).
Trên cơ sở pháp luật chung của nhà nước trung ương, các địa phương tại Trung Quốc tự xây dựng cho mình cơ chế quản lý để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho có hiệu quả nhất, phù hợp với thực tiễn địa phương.
* Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại thành phố
Thượng Hải:
Thượng Hải đặt mục tiêu huy động nguồn lực tài chính từ đất đai theo hướng thúc đẩy phát triển ngành bất động sản vận động theo cơ chế thị trường.
Việc huy động nguồn lực tài chính thơng qua thị trường bất động sản tại Thượng Hải có vai trị rất quan trọng, đã trở thành một ngành trụ cột, nòng cốt của thành phố. Đồng thời thị trường bất động sản đóng vai trị rất to lớn trong việc cải thiện điều kiện nhà ở cho dân Thượng Hải, thay đổi bộ mặt của Thành phố. Sự thay đổi cơ bản của Thượng Hải trong những năm qua được chính quyền đánh giá chính là sự thay đổi về thị trường bất động sản. Nhìn chung, thị trường bất động sản Thượng Hải phát triển lành mạnh, bình ổn, dần dần đi tới hoàn thiện từng bước. Tuy nhiên, kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại Thượng Hải cũng cho thấy mặt trái của việc thực hiện thơng qua thị trường bất động sản.
Đó là vấn đề giá nhà đất cao và tăng quá nhanh; việc này có tác dụng tích cực cho chính quyền về nguồn thu từ nhà đất, nhưng về mặt xã hội thì lại
là gánh nặng cho nhiều gia đình có thu nhập thấp, trung bình. Để giải quyết vấn đề này, Thượng Hải đã tập trung giữ giá nhà được bình ổn, lành mạnh và giải quyết nhà ở cho những gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống.
Để huy động nguồn lực tài chính từ đất đai, việc xây dựng và phát triển thị trường đất đai ở Trung Quốc đã thúc đẩy sự phát triển về kinh tế và xã hội, góp phần hồn thiện xây dựng thể chế kinh tế thị trường XHCN của Trung Quốc. Trong 10 năm vừa qua, kể cả khi bị tác động của khủng hoảng tài chính khu vực, Trung Quốc vẫn giữ được thị trường bất động sản ổn định. Hiện nay, thị trường bất động sản có ảnh hưởng rộng rãi trong xã hội. Giá trị sản lượng của ngành nhà đất tăng hàng năm, chiếm khoảng 7% nền kinh tế quốc dân. Ngành nhà đất hiện nay trở thành ngành trụ cột của nền kinh tế quốc dân. Trung Quốc quy định các khoản tiền thu từ đất chủ yếu phục vụ xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng, không sử dụng cho các mục đích khác.