Thi hành Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất , Nghị định 123 ngày 27/7/2007 về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188. Nội dung chính của Nghị định 188 và Nghị định 123 như sau:
+ Phạm vi áp dụng: giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quyết định sử dụng để làm căn cứ: tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hố, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước theo quy định của pháp luật.
+ Phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất: có 04 phương pháp xác định giá đất đó là Phương
pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá; phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất; phương pháp chiết trừ được áp áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá; phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trong khi khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Căn cứ vào tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, UBND tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp trên để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể.
+ Khung giá các loại đất bao gồm:
Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, các loại đất nông nghiệp khác.
Đối với nhóm đất phi nơng nghiệp: khung giá đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị. Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, UBND tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận do UBND tỉnh quyết định và phương pháp định giá đất ở quy định để định mức giá đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sử
dụng vào mục đích cơng cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tơn giáo sử dụng; đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nơng nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; UBND tỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề do UBND cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất liền kề để định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Đối với nhóm đất chưa sử dụng: bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá khơng có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, UBND tỉnh quyết định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định để định mức giá đất phù hợp.
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương UBND tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại.
Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng, gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lến so với giá tối đa hoặc giảm 30% so với giá tối thiểu trong khung giá quy định thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng lại khung giá đất mới trình Chính phủ.
Để thực hiện Nghị định 188 và Nghị định 123 của Chính phủ, Bộ Tài chính có Thơng tư số 114 ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188; Thông tư số 80 ngày 15/9/2005 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định 188; Thông tư 145 ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định 188 và Nghị định 123 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo thông tư số 122 ngày 12/8/2010 của Bộ Tài chính quy định: phương pháp xác định giá đất, khung giá đất do Bộ Tài nguyên và Mội trường xây dựng, trình Chính phủ ban hành sau khi có ý kiến tham gia bằng văn bản của các Bộ, Ngành có liên quan, UBND các tỉnh và ý kiến thẩm định của Bộ Tài chính.
Theo Nghị định 69 ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định việc xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể: khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hố lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định trên không bị giới hạn bởi các quy định về khung giá đất theo Nghị định 123.