rộng quyền của người sử dụng đất trờn nguyờn tắc bảo đảm sự bỡnh đẳng giữa cỏc chủ thể sử dụng đất
Cần tiếp tục mở rộng cỏc quyền cho nhúm chủ thể sử dụng đất là cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong nước trong quỏ trỡnh sử dụng đất, cụ thể là:
- Nghiờn cứu, sửa đổi cỏc điều từ Điều 109 đến Điều 117 Luật Đất đai năm 2003 theo hướng ghi nhận quyền được thực hiện cỏc giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, thuờ đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn, tặng cho của chủ thể thuờ đất trả tiền hàng năm. Theo đú, cỏc chủ thể thuờ đất với phương thức thuờ đất trả tiền hàng năm hay thuờ đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuờ đều được thực hiện cỏc giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất nếu đất đú đó tiến hành đầu tư, khai thỏc trờn đất sau khi thuờ. Cũn việc xỏc định giỏ trị của quyền sử dụng đất cựng với tài sản đó đầu tư trờn đất thuờ như thế nào, phỏp luật cần tụn trọng sự thoả thuận và quyết định của cỏc bờn theo nguyờn tắc tự quyết định và tự chịu trỏch nhiệm.
- Cần ghi nhận và bổ sung quy định về quyền được thực hiện cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cỏc tổ chức kinh tế sử dụng đất mà đất đú cú nguồn gốc từ việc Nhà nước cụng nhận quyền sử dụng đất, chứ khụng chỉ là tổ chức kinh tế sử dụng đất cú nguồn gốc từ hỡnh thức giao, cho thuờ, nhận chuyển nhượng hoặc chuyển mục đớch sử dụng đất như hiện nay. Cựng với ghi nhận này, Luật Đất đai năm 2003 cũng cần ghi nhận và cho phộp cỏc tổ chức trong nước khụng phải là tổ chức kinh tế cũng được quyền thực hiện cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nếu đất đú cú nguồn gốc là được tặng cho hợp phỏp từ cỏc tổ chức, cỏ nhõn khỏc. Đương nhiờn, cần phải cú quy định ràng buộc rằng, việc thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cú
nguồn gốc được tặng cho là để phục vụ cho mục đớch cụng cộng chung mà khụng nhằm mục đớch kinh doanh kiếm lời.
- Cần sửa đổi quy định về điều kiện thế chấp đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khi vay vốn chỉ với mục đớch để sản xuất, kinh doanh theo quy định tại khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003, thay vào đú là quyền được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn nhằm phục vụ cho nhu cầu khỏc nhau của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn. Cụ thể, khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 cần sửa đổi lại theo hướng quy định: “Hộ gia đình, cỏ nhõn sử dụng đất khụng phải là đất
thuờ cú quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, cỏc tổ chức kinh tế hoặc cỏ nhõn để vay vốn sản xuất, kinh doanh và phục vụ đời sống” nhằm đảm bảo tớnh linh hoạt, phản ỏnh
đỳng nhu cầu và nguyện vọng chớnh đỏng của cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong thực tế khi vay vốn. Mặt khỏc, sự thay đổi này cũng nhằm thống nhất và đảm bảo sự phự hợp giữa Luật Đất đai năm 2003 với Luật Cỏc tổ chức tớn dụng (Điều 50) sử dụng về quyền được cho vay của cỏc tổ chức tớn dụng đối với tất cả cỏc mục đớch và nhu cầu khỏc nhau của đời sống.
- Cần nghiờn cứu bỏ quy định khoản 4 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ- CP của Chớnh phủ về việc yờu cầu cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước cho Nhà nước trong trường hợp ghi nhận nghĩa vụ tài chớnh khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu muốn thực hiện cỏc quyền chuyển quyền sử dụng đất. Đõy là quy định quỏ cứng nhắc, khiờn cưỡng và là sự ràng buộc khụng cần thiết bởi, sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỳng khụng tạo ra bất kỡ sự thay đổi nào về quyền khai thỏc cỏc lợi ớch kinh tế của người sử dụng đất so với trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu phỏp luật cho phộp những người đang ghi nhận nợ nghĩa vụ tài chớnh được quyền chuyển quyền sử dụng đất, chẳng những tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khớch người cú quyền sử dụng đất tăng khả năng khai thỏc cỏc giỏ trị tiềm năng của đất, mà họ cũng khụng phải chi phớ
cho những khoản nợ với lói suất cao mà họ phải vay nếu Nhà nước buộc họ phải thực hiện việc trả nợ trước khi thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất. Với những phõn tớch trờn, nờn chăng Nhà nước cần xoỏ bỏ điều kiện ràng buộc trong khoản 4 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, thay vào đú cho phộp người sử dụng đất đang ghi nợ nghĩa vụ tài chớnh của Nhà nước được chuyển quyền sử dụng đất và chuyển điều kiện phải trả nợ thành điều kiện ràng buộc phải thực hiện trong quỏ trỡnh thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, quy định của phỏp luật đất đai sẽ trở nờn mềm dẻo, linh hoạt hơn, vừa thuận lợi cho Nhà nước trong việc truy thu thuế, nhưng cũng khụng mất đi quyền chủ động trong quỏ trỡnh khai thỏc quyền sử dụng đất của người dõn.