nhận quyền sử dụng đất
Thứ nhất, cần thống nhất cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu và
quyền sử dụng cho tất cả cỏc bất động sản theo cỏch thức mà Luật Đất đai năm 2003 đó quy định.
Xột về nguyờn tắc, nhà ở, cỏc cụng trỡnh xõy dựng, rừng cõy, cỏc tài sản khỏc chỉ thực sự cú ý nghĩa và giỏ trị đớch thực khi nú gắn liền với tài sản bất động sản là đất đai, cỏc tài sản đú khụng thể lơ lửng trong khụng gian. Đất đai, dẫu cú biến động thường xuyờn về mục đớch, về diện tớch, về chủ thể và thậm chớ cả hiện trạng sử dụng, cũng như sự biến dạng về hỡnh thể của đất thỡ vẫn cũn cỏi khụng thể thay đổi, khụng thể biến động, đú là “tớnh cố định về vị trớ”, “tớnh khụng thể di dời” - thuộc tớnh cố hữu của đất đai - tiờu chớ bản chất nhất để phõn biệt sự khỏc nhau giữa bất động sản và động sản. Ngay cả cỏc tài sản là nhà cửa, vật kiến trỳc và cỏc cụng trỡnh khỏc khi được định nghĩa là cỏc bất động sản thỡ điều kiện bắt buộc là tài sản đú phải gắn liền với đất, tồn tại trờn đất. Đất đai trong mọi trường hợp đúng vai trũ là tài sản trung tõm, quan trọng, yếu tố đầu tiờn làm cơ sở nền tảng để cỏc tài sản khỏc tồn tại, gắn liền và theo đú được xỏc định là bất động sản. Vỡ vậy, khi đăng ký bất động sản,
khụng thể tỏch rời giữa đất đai với cỏc tài sản đó cú được thõn phận và giỏ trị đớch thực nhờ đất đai; ngay cả khi tài sản trờn đất đú cú bị thay đổi, bị mất đi hoặc tài sản đú chưa cú tại thời điểm đăng ký mà nú mới được phỏc thảo trong tương lai thỡ tài sản đú cũng phải được xỏc định trờn nền của cỏi tài sản mà nú đó cú trước, nú đó hoặc sẽ làm nền cho cỏc bất động sản gắn liền tồn tại - đú chớnh là đất đai. Vỡ vậy, việc đăng ký bất động sản nhằm xỏc lập quyền, cụng khai hoỏ thụng tin và hướng tới việc bảo hộ cỏc quyền và lợi ớch trong quỏ trỡnh thực hiện cỏc giao dịch dõn sự về bất động sản đều phải thực hiện đồng thời và thống nhất cả đăng ký đất và cỏc tài sản trờn đất. Hay núi khỏc đi, cỏc nhà làm luật trong quỏ trỡnh xõy dựng Luật Đăng ký bất động sản cần phải xuất phỏt từ vấn đề mang tớnh nguyờn tắc là gắn cỏi “vạn biến” lờn trờn cỏi “bất biến” khi xỏc lập quyền sở hữu bất động sản là đất đai và cỏc tài sản trờn đất.
Thứ hai, cần nghiờn cứu loại bỏ cỏc loại giấy tờ khỏc nhau về quyền sở
hữu và quyền sử dụng bất động sản lưu hành trờn thực tế hiện nay để tiến tới quản lý theo một loại giấy thống nhất trong cả nước.
Hiện nay, cỏc loại “sổ đỏ”, “sổ hồng”, “sổ xanh” hay “sổ trắng” đó và đang tồn tại trờn thực tế được coi là sản phẩm của một quy trỡnh đăng ký nhằm xỏc lập quyền sở hữu bất động sản cho một chủ thể. Bản chất và ý nghĩa phỏp lý của cỏc loại giấy tờ nờu trờn suy cho đến cựng cũng đều nhằm mục đớch là ghi nhận quyền sử dụng hay quyền sở hữu hợp phỏp đối với một tài sản là bất động sản cụ thể thuộc về một chủ thể nào đú. Tuy nhiờn, phỏp luật hiện hành về vấn đề này đó thể hiện nhiều điểm mõu thuẫn, chồng chộo và khụng nhất quỏn, gõy nhiều khú khăn và vướng mắc khi triển khai trờn thực tế. Cú địa phương thực hiện cấp sổ cho đất riờng, cấp sổ cho nhà riờng, song cú địa phương chỉ cấp một sổ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cho cả nhà và đất, cú địa phương thỡ hoạt động cấp giấy trong tỡnh trạng “nửa vời”, “vừa làm, vừa chờ” cỏc hướng dẫn mới của Nhà nước. Đú cũng là lý do tại sao hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và cỏc tài sản trờn đất trong thời gian qua đó khụng thể thực hiện theo đỳng tiến độ đề ra. Xuất phỏt từ thực trạng trờn, chỳng tụi cho rằng, trong thời gian tới cần phải sửa đổi cả Luật Đất đai năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005 trờn cơ sở thống nhất về nội dung và cỏch thức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cũng như cần phải thống nhất vấn đề đú khi xõy dựng Luật Đăng ký bất động sản. Theo đú, nờn thống nhất một mẫu giấy chung để cấp cho người sử dụng đất và sử dụng cỏc tài sản gắn liền với đất, trong đú khụng chỉ cụng nhận quyền sử dụng đất mà cụng nhận cả quyền sở hữu hợp phỏp tài sản đầu tư trờn đất. Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cú tài sản trờn đất theo Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 hiện hành là chưa đầy đủ và chưa bảo vệ quyền lợi hợp phỏp về tài sản trờn đất cho người dõn bởi khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ quyền sử dụng đất được Nhà nước “cụng nhận” quyền sử dụng hợp phỏp, trong khi tài sản trờn đất thỡ Nhà nước lại chỉ ghi nhận sự tồn tại trờn đất đú. Vỡ vậy, cú nờn chăng tiếp tục hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở theo Luật Nhà ở, cũng như cỏc tài sản khỏc gắn liền trờn đất theo hướng cấp một loại giấy chung mang tờn gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cỏc tài sản trờn đất”. Mặt khỏc, Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi trong thời gian tới cũng cần xỏc định rừ rằng, tất cả cỏc loại giấy tờ được cấp theo cỏc Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định số 60/1994/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đều cú giỏ trị phỏp lý như nhau và đều được tham gia cỏc giao dịch về bất động sản.