(vi)Phạm vi nội hàm của khái ĐS, theo xu hướng, ngày càng mở
rộng, tạo ra những loại ĐS mới, cần được PL công nhận.
Những nội dung này cho thấy khơng có một biện pháp duy nhất được áp dụng đối với GDBĐ bằng ĐS. Tính đa dạng, khác biệt và tính chuyển động của ĐS đặt ra yêu cầu đối với cho vay nhận BĐ bằng ĐS là: (i) đa dạng trong biện pháp, phương thức xác minh quyền của bên BĐ đối với ĐS; (ii) đa diện trong thẩm định giá trị và tính pháp lý của ĐS (có những ĐS có thể xác định được giá trị dựa trên hình thái vật lý của nó nhưng có những ĐS khơng thể xác định được.Ví dụ giấy tờ có giá, quyền địi nợ); (iii) sử dụng các biện pháp xác lập hiệu lực đối kháng tương ứng với tính chất, đặc điểm của từng loại ĐS; (iv) không đơn nhất thủ tục và biện pháp xử lý ĐSBĐ. GDBĐ bằng ĐS, trong hoạt động NH, không chỉ BĐ hạn chế rủi ro cho NH, mà còn đối với nhu cầu xác lập GDBĐ bằng ĐS của bên vay.
Nghiên cứu của nhóm tác giả do Nguyễn Thị Cành chủ biên khi tiếp cận mơ hình xác suất trong đo lường rủi ro tín dụng của khách hàng doanh nghiệp tại NH thương mại ở VN, đã đưa ra một số kết luận: (i) tỷ lệ tiền mặt của doanh nghiệp càng thấp thì rủi ro càng cao; (ii) tài sản ngắn hạn càng lớn thì doanh nghiệp chỉ đầu tư ngắn hạn, ít đầu tư vào tài sản cố địnhđể phát triển kinh doanh bền vững211. Kết luận cho thấy nhu cầu của bên vay đối với nguồn vốn dài hạn và đầu tư tài sản cố định. Trong các hạng mục tài sản cố định của doanh nghiệp, đất đai, nhà xưởng, chỉ chiếm một tỷ trọng nhất định bên cạnh các tài sản khác như máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, tài sản trí tuệ. Mục tiêu kép của bên vay sẽ được đáp ứng nếu ĐS hiện có được vốn hóa tối ưu và ĐS tương lai có ít “rào cản” để BĐ cho tài trợ vốn dài hạn hoặc tài trợ vốn quay vịng bởi các NHTM.Hồn thiện quy định PL GDBĐ bằng ĐS là một trong những chìa khóa giải mã cho nhu cầu này.
2.3.4 Đặc trưng của động sản và những tác động đến nhu cầu điều chỉnh phápluật giao dịch bằng động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại luật giao dịch bằng động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Từ các phân tích trên đây, cho thấy, GDBĐ có đối tượng là ĐS tạo nên những khác biệt nhất định so với GDBĐ bằng BĐS212. Các đặc trưng này đều đặt ra những yêu cầu tương thích đối với PL điều chỉnh GDBĐ bằng ĐS trong hoạt động của NHTM.
211Tldd (165) tr 280.
212Các đặc trưng của GDBĐ bằng ĐS được thể hiện rõ nhất qua việc phân tích các ưu điểm và nhược điểm của GD GD
bằng loại tài sản này so với BĐS. Vì vậy, phần này tác giả dùng đối tượng so sánh là BĐS, để làm rõ hơn đặc trưng của GDBĐ bằng ĐS trong hoạt động ngân hàng.
* Ưu điểm của tài sản BĐ là ĐS trong hoạt động cho vay của NHTM.Thứ nhất, ở khía cạnh của quản trị rủi ro NH, nhận BĐ bằng ĐS, trong một số Thứ nhất, ở khía cạnh của quản trị rủi ro NH, nhận BĐ bằng ĐS, trong một số trường hợp, có mức độ rủi ro tín dụng thấp hơn so với BĐS. Nhiều nghiên cứu kinh tế áp dụng với các NHTM ở VN đã chỉ ra điều này. Từ kết quả định lượng hóa trong nghiên cứu: “Sử dụng mơ hình KMV- Merton lượng hóa mối quan hệ giữa bảo đảm tài sản, tỷ lệ phân bổ vốn vay với rủi ro tín dụng” năm 2009213, một số kết luận đã được khẳng định: (i) người vay thực hiện phương án càng trễ trong chuỗi các phương án thì rủi ro tín dụng càng tăng. Rủi ro tín dụng sẽ lớn nhất trong trường hợp người vay thực hiện phương án trễ nhất trong chuỗi các phương án có thể lựa chọn. Trong trường hợp đầu cơ xảy ra, người vay tìm cách nắm giữ càng nhiều tài sản nhằm chờ sự tăng giá của tài sản thông qua hoạt động vay vốn nhiều lần thì nguy cơ rủi ro càng tăng; (ii) rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay trên cơ sở nhận thế chấp BĐS không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào biến động giá cả thị trường mà còn vào hành vi sử dụng vốn của người vay. Đây lại là thị trường có khả năng xảy ra hoạt động đầu cơ cao, đặc biệt ở VN. Do đó nguy cơ rủi ro tín dụng tăng cao; Nghiên cứu của nhóm tác giả Nguyễn Thị Cành cũng kết luận tương tự khi xác định ngành BĐS- xây dựng là ngành gây rủi ro tín dụng lớn nhất đối với hệ thống NHTM VN214.
Các nhược điểm này có thể được khắc phục nếu quy định PL được xây dựng trên cơ sở mở rộng tính “sẵn sàng” của các NHTM trong nhận BĐ bằng ĐS vì tính đầu cơ đối với ĐS có tỷ lệ thấp hơn so với BĐS. Hài hịa hóa tỷ lệ, mức độ BĐ bằng ĐS và BĐS trong hệ thống NH VN là mục tiêu kép của PL về GDBĐ bằng ĐS trong hoạt động NH.
Thứ hai, NH nhận BĐ bằng tài sản là ĐS có thể có tính thanh khoản cao hơn so với BĐS nên việc tìm kiếm chủ thể có nhu cầu có xác suất cao hơn215. Ở khía cạnh thị trường và góc độ kinh tế, tính thanh khoản của ĐS là cơ sở để NH có thể rút ngắn thời gian xử lý tài sản BĐ. Trong thực tiễn NH, tiền và thời gian là hai mặt của yếu tố lợi nhuận216. Hệ quả của đặc điểm này là: nhu cầu xây dựng quy định về xử lý ĐSBĐ phù hợp, với các nguyên tắc thận trọng nhưng rút gọn về quy trình.
213Lâm Chí Dũng và Phan Đình Anh (2009), “Sử dụng mơ hình KMV- Merton lượng hóa mối quan hệ giữa bảođảm tài sản, tỷ lệ phân bổ vốn vay với rủi ro tín dụng”, Tạp chí Khoa học và Cơng nghệ, Đại học Đà Nẵng số 2(31). đảm tài sản, tỷ lệ phân bổ vốn vay với rủi ro tín dụng”, Tạp chí Khoa học và Cơng nghệ, Đại học Đà Nẵng số 2(31). 2009. Cơng trình này đã sử dụng mơ hình KMV để định lượng rủi ro tín dụng trong việc sử dụng tài sản bảo đảm gắn với hành vi sử dụng vốn của người vay thông qua khảo sát các biến: tỷ lệ vốn cho vay tối đa trên giá trị tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn vay, số lần vay vốn của người vay hay độ trễ của các phương án, số lần người vay sử dụng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản bảo đảm.
214Tldd (165) tr 283.
215
Trong năm 2019, 2020, có rất nhiều NH xử lý nợ bằng việc rao bán các tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp, nhưng việc bán này, gặp khơng ít khó khăn. Xem thêm hai bài phỏng vấn tác giả Nguyễn Trí Hiếu và Châu Đình Linh về các nhận định, lý giải của việc khó xử lý tài sản bảo đảm là BĐS. https://mekongsean.vn/ngan-hang-o-at-ban-no-xau-bat-dong- san-canh-bao-dau-hieu-bat-thuong.html, truy cập lúc 23: 40 ngày 17/2/2020 và https://cafef.vn/vi-sao-kho-mua-ban-bat- dong-san-dien-xu-ly-no-xau-20190315104805257.chn, truy cập lúc 21: 55 ngày 15/4/2019.