BLDS 1995 không thừa nhận tài sản hình thành trong tương lai. Chỉ đến NĐ 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999, khái niệm này lần đầu xuất hiện với phạm vi hẹp là tài sản hình thành từ vốn vay243 đến NĐ 85/2002/NĐ- CP ngày 25/10/2002, thuật ngữ “tài sản hình thành từ vốn vay” tiếp tục được sử dụng. BLDS 2005 lần đầu tiên ghi nhận khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai”, nhưng ở phạm vi hẹp hơn. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai chỉ gồm vật hình thành trong tương lai244. Sau đó, NĐ số 163/2006-NĐ-CP ngày 29/12/2006 về GDBD và NĐ 11/2012/ NĐ- CP ngày 22/0202012 sửa đổi bổ sung một số điều của NĐ 163/NĐ- CP đã mở rộng nội hàm của khái niệm tài sản hình thành trong tương lai ở mức cao nhất so với các định nghĩa trước đó. Trong điều chỉnh mới nhất (NĐ 21/2021/NĐ-CP về BĐ thực hiện nghĩa vụ dân sự), khái niệm tài sản hình thành trong tương lai khơng được định nghĩa chi tiết. Đây có thể là một chủ ý của nhà làm luật nhằm tránh chi tiết hóa khái niệm này, tơn trọng sự tự dự liệu của các bên245. Song song với đó, thuật ngữ “hình thành” được tiếp tục sử dụng khi trong tiểu mục 1 (về hiệu lực của hợp đồng BĐ, biện pháp BĐ)246.
Tài sản hình thành trong tương lai có thể được nhìn nhận thơng qua thuật ngữ “hình thành” ở hai phương diện (i) vật lý hoặc (ii) pháp lý với căn cứ là: thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản và thời điểm xác lập GDBĐ. Ở phương diện vật lý, bên BĐ đã sở hữu các nguyên vật liệu (đối với vật đang hình thành), giấy phép đầu tư hoặc các thỏa thuận tiền hợp đồng nhưng chưa xác lập hợp đồng (đối với quyền tài sản) nên ĐS được gọi là đang được hình thành. Ở phương diện pháp lý, ĐS có thể đã tồn tại về yếu tố vật
243Điều 2 khoản 4 Nghị định số 178/ 1999/NĐ- CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng quyđịnh: “Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ định: “Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín dụng.” Sau đó, NĐ số 85/2002/ NĐ- CP ngày 25/12/2002 sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 178/1999/NĐ-CP quy định: “tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật tư hàng hố, thì ngồi việc có đủ các điều kiện này, tổ chức tín dụng phải có khả năng quản lý, giám sát tài sản bảo đảm”.
Xét về phạm vi, tài sản hình thành từ vốn vay hẹp hơn so với khái niệm tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản có giá trị được tạo từ/ có nguồn gốc từ một phần hoặc tồn bộ vốn vay. Trong khi đó, tài sản hình thành trong tương lai là bất kỳ tài sản nào được tạo lập từ bên bảo đảm, mà bên này cam kết sẽ dùng tài sản đó để bảo đảm cho khoản vay hiện tại.