1.3. Hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM
1.3.2. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
1.3.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mơ tín dụng
a) Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS
Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS là số tiền mà ngân hàng đã cho vay và chưa thu về tại một thời điểm xác định nào đó. Đây cũng là khoản mà ngân hàng cần phải thu về trong tương lai. Dư nợ cuối năm được tính bằng dư nợ đầu năm cộng với doanh số cho vay và trừ đi doanh số thu nợ trong năm. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng càng lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng được đáp ứng tốt hơn, đồng thời cho thấy một phần khả năng tạo ra lợi nhuận từ hoạt động này của ngân hàng.
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS là chỉ tiêu dùng để so sánh tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS qua các năm, qua đó phản ánh năng lực tìm kiếm khách hàng, tình hình thực hiện kế hoạch của ngân hàng. Tỷ lệ này càng cao thì hoạt động của ngân hàng càng ổn định và có hiệu quả. Ngược lại, ngân hàng đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng và thực hiện kế hoạch chưa hiệu quả. Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS được tính bằng cơng thức:
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑡ă𝑛𝑔 𝑡𝑟ưở𝑛𝑔 𝐷𝑁 𝐶𝑉𝐾𝐷 𝐵Đ𝑆 =
𝐷𝑁 𝐶𝑉𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑛𝑎𝑦 − 𝐷𝑁 𝐶𝑉𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑡𝑟ướ𝑐
𝐷𝑁 𝐶𝑉𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑡𝑟ướ𝑐 × 100%
b) Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS
Doanh số cho vay kinh doanh BĐS là số vốn mà ngân hàng đã giải ngân để tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS trong một khoảng thời gian nào đó, khơng kể món cho vay đó đã được thu hồi về hay chưa. Doanh số cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng càng lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng được đáp ứng tốt hơn, đồng thời cho thấy một phần khả năng tạo ra lợi nhuận từ hoạt động này của ngân hàng.
Bên cạnh đánh giá doanh số tuyệt đối, người ta còn sử dụng chỉ số tương đối để đánh giá tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS (DSCV KDBĐS) của ngân hàng qua các năm:
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑡ă𝑛𝑔 𝑡𝑟ưở𝑛𝑔 𝐷𝑆𝐶𝑉 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 =
𝐷𝑆𝐶𝑉 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑛𝑎𝑦 − 𝐷𝑆𝐶𝑉 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑡𝑟ướ𝑐
𝐷𝑆𝐶𝑉 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑛ă𝑚 𝑡𝑟ướ𝑐 × 100%
Chỉ tiêu này càng cao thì chứng tỏ sự ổn định trong việc tìm kiếm khách hàng và hiệu quả trong việc thực hiện kế hoạch của ngân hàng trong dài hạn.
c) Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ
Là chỉ tiêu sử dụng để so sánh mức độ tập trung vốn cho hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của từng ngân hàng và so sánh với mức bình quân của các nhóm hay của cả hệ thống ngân hàng. Chỉ tiêu này càng cao thể hiện ngân hàng càng tập trung nhiều nguồn lực của mình để tài trợ cho dự án kinh doanh BĐS, và căn cứ vào diễn biến trên thị trường BĐS, có thể đánh giá được hiệu quả của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng.
Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ được tính bằng cơng thức: 𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑑ư 𝑛ợ 𝐶𝑉𝐾𝐷 𝐵Đ𝑆/𝑇ổ𝑛𝑔 𝐷𝑁 = 𝐷ư 𝑛ợ 𝐶𝑉 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆 𝑇ổ𝑛𝑔 𝑑ư 𝑛ợ × 100% 1.3.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng
a) Tỷ lệ Nợ quá hạn/Tổng dư nợ trong hoạt động kinh doanh BĐS
Nợ quá hạn trong cho vay kinh doanh BĐS là khoản nợ kinh doanh BĐS đến hạn mà khách hàng chưa có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Vấn đề nợ quá hạn là một điều khó tránh khỏi trong hoạt động ngân hàng. Tuy nhiên nếu nợ quá hạn ở mức cao sẽ khiến doanh số thu nợ của ngân hàng giảm xuống, làm giảm lợi nhuận và nguồn vốn quay vịng, đồng thời ngân hàng phải trích lập dự phịng nhiều hơn theo quy định của Nhà nước và phù hợp với nguyên tắc quản trị rủi ro của ngân hàng.
Để dễ dàng so sánh nợ quá hạn trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS qua các năm và giữa các ngân hàng, người ta sử dụng Tỷ lệ nợ quá hạn trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS:
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑞𝑢á ℎạ𝑛
𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑑𝑜𝑎𝑛ℎ 𝐵Đ𝑆 =
𝑁ợ 𝑞𝑢á ℎạ𝑛 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑑ư 𝑛ợ 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆× 100%
Chỉ tiêu này phản ánh độ rủi ro và chất lượng nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng. Tỷ lệ càng cao thể hiện chất lượng hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng càng kém và ngược lại.
b) Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/04/2005 của NHNN, các khoản dư nợ tín dụng khách hàng của ngân hàng được phân loại từ Nhóm 1 đến Nhóm 5, tương ứng với các loại: (1) Nợ đủ tiêu chuẩn; (2) Nợ cần chú ý; (3) Nợ dưới tiêu chuẩn; (4) Nợ nghi ngờ; (5) Nợ có khả năng mất vốn.
Các khoản nợ phân loại từ Nhóm (3) - (5) được xem là nợ xấu. Cụ thể, nợ xấu được xác định căn cứ theo hai yếu tố là các khoản nợ quá hạn trên 90 ngày và khả năng trả nợ đáng lo ngại của khách hàng.
Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS là chỉ tiêu phản ánh chất lượng và rủi ro cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng:
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢
𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑑𝑜𝑎𝑛ℎ 𝐵Đ𝑆=
𝑁ợ 𝑥ấ𝑢 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑑ư 𝑛ợ 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆× 100%
Nếu tỷ lệ này cao so với trung bình ngành và có xu hướng tăng lên có thể là dấu hiệu cho thấy ngân hàng đang gặp khó khăn trong việc quản lý chất lượng các khoản cho vay. Ngược lại, tỷ lệ này thấp so với các năm trước cho thấy chất lượng các khoản tín dụng được cải thiện. Hoặc cũng có thể ngân hàng có chính sách xóa các khoản nợ xấu hay thay đổi các phân loại nợ.
c) Mức độ tập trung cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn
Chỉ tiêu này là cơ cấu nguồn vốn tín dụng của ngân hàng để cho vay kinh doanh BĐS, theo đó tỷ trọng nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS sẽ được phân chia theo các hình thức tín dụng: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để qua đó đánh giá mức độ rủi ro hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng.
Nếu ngân hàng sử dụng càng nhiều vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, nguy cơ mất cân đối cơ cấu nguồn vốn là rất cao, gây rủi ro thanh khoản trong ngắn hạn và tạo áp lực huy động vốn trong tương lai cho ngân hàng. Ngược lại, nếu ngân hàng không sử dụng quá nhiều vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn thì áp lực huy động vốn để đảm bảo tính thanh khoản là khơng cao, nguy cơ mất cân đối cơ cấu vốn là thấp nhưng ngân hàng có thể sẽ bỏ lỡ cơ hội mở rộng quy mô cho vay, hạn chế lợi nhuận thu về, chưa tối ưu được hiệu quả từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS.
Do đó, có được một mức độ tập trung cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn hợp lý sẽ giúp ngân hàng đạt được hiệu quả trong hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng.
1.3.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời
NHTM là một tổ chức kinh doanh tiền tệ nên mục tiêu sinh lời luôn phải đặt lên hàng đầu, NHTM thu được từ lãi cho vay kinh doanh BĐS chính là khoản chênh lệch giữa lãi suất đi vay và lãi suất cho vay. Chỉ tiêu này đặc biệt quan trọng đối với những NHTM có nguồn thu từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng lớn. Nếu hoạt động cho vay kinh doanh BĐS khơng đạt chất lượng tốt thì khơng những khơng thu được nợ gốc và lãi mà cịn tăng về chi phí của NHTM, làm giảm lợi nhuận.
𝑇ỷ 𝑙ệ sinh 𝑙ờ𝑖 𝑡ừ 𝐶𝑉𝐾𝐷 𝐵Đ𝑆 =
𝑇ℎ𝑢 𝑡ừ 𝑙ã𝑖 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆
𝐷ư 𝑛ợ 𝑏ì𝑛ℎ 𝑞𝑢â𝑛 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝐾𝐷𝐵Đ𝑆× 100%
Tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS càng cao chứng tỏ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng càng có chất lượng, đạt hiệu quả tốt. Ngược lại, tỷ lệ này càng thấp thì NHTM cần có những giải pháp để làm tăng hiệu quả của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS hoặc cơ cấu lại danh mục cho vay để tập trung nguồn vốn vào những ngành có tỷ lệ sinh lời cao hơn.
1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
Để có thể nâng cao hiệu quả cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng, cần phải hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS để từ đó phát huy những ảnh hưởng tích cực cũng như hạn chế những ảnh hưởng tiêu
cực. Có như thế thì ngân hàng mới đưa ra được giải pháp đúng đắn, cụ thể phù hợp với chiến lược kinh doanh của mình một cách tốt nhất.
1.3.3.1. Nhân tố khách quan
a) Các chính sách điều tiết vĩ mơ của Nhà nước
Trên góc độ điều hành kinh tế vĩ mơ, có hai mục tiêu cơ bản được hầu hết các nhà nước quan tâm đó là mục tiêu ổn định và tăng trưởng, trong đó mục tiêu ổn định thường xét trong ngắn hạn còn mục tiêu tăng trưởng lại đặt ra trong dài hạn. Để đảm bảo thực hiện tốt hai mục đích này, Nhà nước cần sử dụng bốn loại cơng cụ chính sách, đó là: chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, chính sách thu nhập và chính sách kinh tế đối ngoại. Tuy nhiên mỗi chính sách đều có một số nhược điểm riêng, làm ảnh hưởng bất lợi đến một số yếu tố kinh tế khác, gián tiếp kìm hãm sự tăng trưởng thậm chí gây mất ổn định trên thị trường BĐS nói chung và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có thể ban hành những chính sách trực tiếp liên quan tới hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển hoặc ngăn chặn những tác động tiêu cực khi thị trường rơi vào tình trạng tăng trưởng nóng hoặc đóng băng, thiết lập sự ổn định và phục hồi cho thị trường.
b) Tình hình kinh tế trong và ngồi nước
Tình hình của nền kinh tế là một nhân tố vĩ mô tác động đến mọi hoạt động trên thị trường BĐS nói chung và hiệu quả của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng nói riêng. Căn cứ vào các chỉ số kinh tế trong cả ngắn hạn và dài hạn, các ngân hàng tiến hành phân tích và đưa ra chính sách tài trợ cho kinh doanh BĐS phù hợp với nội lực và định hướng phát triển của bản thân ngân hàng đó. Khi có sự biến động của tình hình kinh tế trong và ngồi nước, các chỉ số kinh tế phù hợp với những phân tích của ngân hàng trước đó sẽ buộc ngân hàng phải thay đổi để ổn định và phát triển đúng định hướng.
Trong điều kiện nền kinh tế phát triển hưng thịnh, các hoạt động trên thị trường BĐS, thị trường tài chính diễn ra sôi nổi sẽ là cơ sở để ngân hàng mở rộng quy mô,
ngân hàng tập trung cạnh tranh để phát triển nên mục tiêu ổn định không phải là quan trọng nhất, q trình mở rộng quy mơ sẽ đi kèm với việc tích lũy rủi ro cho ngân hàng và đến một lúc nào đó những rủi ro này sẽ trở thành vấn đề kìm hãm sự hiệu quả trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng. Khi nền kinh tế không ổn định, các cơ hội đầu tư bị thu hẹp, khả năng hoàn trả vốn và lãi của khách hàng không ở mức cao, thị trường BĐS ảm đạm chỉ dành cho những người thực sự có nhu cầu… Do đó ngân hàng sẽ chuyển hướng tín dụng sang những lĩnh vực khác an tồn và có lợi nhuận hơn kinh doanh BĐS.
c) Thông tin bất cân xứng trên thị trường bất động sản
Sự cân bằng về thông tin là một tiêu chí quan trọng để đánh giá sự minh bạch trong hoạt động kinh doanh BĐS. Để có một thị trường BĐS phát triển và ổn định, các bên tham gia thị trường đều phải được tiếp cận với nguồn thông tin đầy đủ, đáng tin cậy về các sản phẩm BĐS. Nếu một trong số các đối tượng nêu trên không nắm bắt được thông tin một cách đầy đủ và chính xác thì những rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS sẽ gia tăng. Trong khi đó, các ngân hàng lại dựa vào khả năng sinh lời và mức độ rủi ro để ra các quyết định cho vay đối với BĐS. Như vậy có thể nói, thông tin là rất quan trọng, ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh BĐS của các nhà đầu tư. đồng thời cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các ngân hàng cả về quy mô và tốc độ.
d) Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS
Như đã phân tích ở trên, kinh doanh BĐS là một hoạt động yêu cầu có quy mô lớn về vốn, mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Các ngân hàng cần phải đánh giá được tiềm năng lợi nhuận và mức độ rủi ro của hoạt động kinh doanh BĐS để đưa ra những quyết định tài trợ đúng đắn. Khi thị trường BĐS phát triển thuận lợi, các ngân hàng sẽ cạnh tranh cho vay với những điều kiện ưu đãi nhất để mở rộng khách hàng, gia tăng doanh số cho vay của mình. Ngược lại, khi thị trường BĐS đóng băng, ngân hàng sẽ siết chặt cho vay đối với các dự án kinh doanh BĐS, cũng đồng nghĩa làm giảm lợi nhuận và quy mô cho vay của ngân hàng cho hoạt động này.
e) Biến động lãi suất trên thị trường
Như đã phân tích ở trên, lãi suất là một biến số của nền kinh tế có thể bị thay đổi do các chính sách điều tiết của Chính phủ, qua đó gián tiếp tác động tới hiệu quả hoạt động của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng. Ở một khía cạnh khác, khi lãi suất biến động do các tác nhân của thị trường sẽ tác động trực tiếp tới hoạt động huy động vốn và tài trợ vốn của ngân hàng. Ngân hàng phải trả lãi khi huy động vốn và thu lãi khi tài trợ vốn, nên khi lãi suất biến động có thể làm gia tăng hoặc làm giảm lợi nhuận của ngân hàng. Đặc biệt là đối với cho vay kinh doanh BĐS, thời hạn cho vay thường là rất lâu, BĐS là tài sản có giá trị lớn. Trong thời hạn đó, căn cứ vào việc nghiên cứu và dự báo lãi suất trong tương lai, ngân hàng đã tính tốn các khoảng thời gian đặt lại lãi suất theo sự biến động của thị trường cũng như có các chính sách lãi suất có lợi nhất. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp ngân hàng khơng thể dự báo chính xác mức độ biến động của lãi suất, khiến cho hoạt động ngân hàng trong tương lại có thể xuất hiện những tổn thất, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định và bền vững của ngân hàng.
1.3.3.2. Nhân tố chủ quan
a) Năng lực tài chính và chính sách phát triển kinh doanh của NHTM
Các ngân hàng căn cứ vào năng lực tài chính của mình, phản ánh ở các chỉ tiêu quy mô nguồn vốn huy động; cơ cấu nguồn vốn là ngắn hạn hay trung dài hạn; lợi nhuận và tăng trưởng hàng năm; tính thanh khoản trên tài sản; chất lượng tín dụng và các khoản đầu tư, để xác định quy mô cho vay kinh doanh BĐS cũng như chiến lược cho vay kinh doanh BĐS trong từng giai đoạn cụ thể. Năng lực về tài chính của ngân hàng càng lớn, càng có điều kiện mở rộng hoạt động kinh doanh như nâng cao cơ sở hạ tầng, máy móc, áp dụng cơng nghệ tiên tiến, tiếp cận được nguồn nhân lực chất lượng cao trong ngành... từ đó làm tăng sức cạnh tranh trong ngành, nâng cao hiệu quả kinh doanh của ngân hàng và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS không phải là một ngoại lệ.
rủi ro hoạt động ngân hàng… Tất cả các yếu tố này có tác dụng trực tiếp và mạnh mẽ