2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐ Sở Việt Nam hiện nay
2.1.1.4. Phân tích SWOT ngành BĐS Việt Nam
a) Lợi thế (S)
Ngành BĐS được đánh giá là trọng điểm phát triển của đất nước khi bộ mặt đô thị sẽ thay đổi, phản ánh những đổi thay - tiến bộ của nền kinh tế. Khi đất nước tiếp tục bước vào con đường hội nhập quốc tế thì vai trị của ngành BĐS càng bức thiết trong việc đảm bảo đời sống và nhu cầu ở không chỉ của người dân trong nước mà còn của những người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Đây sẽ chính là những “sứ giả” truyền đi thơng điệp về Việt Nam phát triển và hội nhập, từ đó tiếp tục thu hút mạnh mẽ hơn những dịng tiền đầu tư từ trong và ngoài nước về Việt Nam. Lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh/thành và các sở/ngành liên quan đều có chủ trương tự tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư. Đối với ngành BĐS, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất càng rộng lớn sẽ càng có lợi thế. Với chính sách và định hướng mở rộng quỹ đất từ các địa phương sẽ tạo rất nhiều cơ hội đầu tư cũng như tăng lợi thế
b) Điểm yếu (W)
Thị trường BĐS Việt Nam còn khá non trẻ cả về quy mơ và q trình hình thành phát triển so với rất nhiều nước trên thế giới. Tỷ lệ đóng góp của các hoạt động ngành BĐS vào GDP của Việt Nam hàng năm vẫn cịn thấp, bình qn đạt khoảng 5,67%. Năm 2016, giá trị hoạt động ngành BĐS chỉ tăng 3,65%/năm, thấp hơn nhiều so với mức tăng 6,21%/năm của GDP. Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam cịn phụ thuộc khá nhiều vào nguồn tín dụng từ các NHTM trong khi ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn vốn cho BĐS khá đa dạng từ các định chế tài chính, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí, hay dịng vốn trực tiếp nước ngoài FDI, vốn gián tiếp nước ngoài FII,...
Theo thống kê của Tổng Cục Thống kê, vốn chủ sở hữu trung bình của doanh nghiệp BĐS chỉ 15 - 20% trên tổng mức đầu tư dự án, số cịn lại là vốn vay ngân hàng. Thêm vào đó, 65% tài sản đảm bảo vốn vay cũng là BĐS. Do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay nên ngành BĐS đang phải đối mặt với những thách thức lớn từ việc trả nợ, hàng tồn kho lớn, thiếu vốn để hoàn thiện dự án... Việc phụ thuộc quá nhiều vào dịng tiền vay ngắn hạn là ngun nhân chính gia tăng nợ xấu của ngành BĐS, vốn luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tỷ lệ nợ xấu của các NHTM. Số dư nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS tính đến hết Quý IV năm 2016 là 22.348 tỷ đồng, chiếm 15,49% tổng nợ xấu của toàn nền kinh tế 4.
Thơng tin thị trường cịn thiếu minh bạch, hệ thống thông tin, dự báo khơng thống nhất, thiếu tin cậy. Vì lợi ích trước mắt nên nhiều người mua thường chấp nhận giao dịch không theo quy định với chủ đầu tư và dẫn đến thua thiệt về quyền lợi và tiền bạc. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ người mua, mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán sản phẩm, thơng qua các hợp đồng góp vốn/cho vay… Theo thống kê về chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu năm 2016 của Jones Lang LaSalle, Việt Nam xếp hạng 68/102 và đang nằm trong nhóm có tính minh bạch thấp, kém hơn nhiều so với các nước trong khu vực là Ấn Độ, Thái Lan, Malaysia, Philiipines,...
c) Cơ hội (O)
Tình hình chính trị, kinh tế, xã hội ổn định. Với đặc thù ngành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn lớn, sự ổn định về tình hình vĩ mơ càng là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư. Chỉ số BCI 5 của Việt Nam tăng mạnh trở lại từ cuối 2013 và đạt đến 78 điểm trong quý IV năm 2016 6, cho thấy niềm tin và triển vọng kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp Châu Âu tại Việt Nam tiếp tục tăng cao. Bên cạnh đó Chính phủ và NHNN đã có nhiều chính sách hỗ trợ tích cực cho ngành BĐS từ cả hai phía, chủ đầu tư và người dân. Về cải cách thủ tục hành chính đã có những bước tiến nhất định khi Chính phủ đặt nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2015 là cắt giảm ít nhất 1/3 thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng.
d) Rủi ro (T)
Trong ngắn hạn, khả năng đi đến một giải pháp tức thời để khai thác các dòng vốn mới cho thị trường BĐS là chưa rõ ràng, các cải cách thủ tục hành chính chưa thể đưa vào thực tiễn và có hiệu quả tức thì. Tuy các giao dịch trên thị trường BĐS đã khởi sắc hơn ở một vài phân khúc nhưng việc phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng vẫn đang là trở ngại lớn trong cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp trong ngành. Trên thực tế, nhiều dự án dở dang hiện vẫn rất khó tiếp cận với các nguồn vốn vay. Nhiều dự án dù đã được phê duyệt nhưng tiến độ triển khai rất chậm làm lãng phí tài nguyên đất và cản trở sự phát triển của địa phương.
Phát triển dự án ồ ạt có thể dẫn đến lệch pha cung - cầu tiếp diễn. Toàn bộ các phân khúc của thị trường BĐS nhìn chung hiện vẫn đang có nguồn cung khá dồi dào và tiếp tục tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Bên cạnh đó thị trường chỉ mới manh nha sơi động ở phân khúc căn hộ bình dân - trung cấp để ở dành cho các đối tượng có nhu cầu thực tế. Phát triển ồ ạt các dự án mà thiếu đi khâu đánh giá thị trường sẽ càng làm tăng mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp nói chung và các dự án nói riêng.