2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐ Sở Việt Nam hiện nay
2.1.1.2. Tình hình pháp lý trên thị trường BĐS Việt Nam
Thị trường BĐS ln chịu sự điều tiết từ Chính phủ các quốc gia thơng qua các cơ chế, chính sách pháp lý. Tuy nhiên, tùy vào mức độ phát triển của từng nền kinh tế khác nhau mà mức độ can thiệp của Chính phủ vào thị trường cũng khác nhau. Ở Việt Nam, ngành BĐS có tiềm năng phát triển to lớn nhưng thực trạng từ phát triển sơ khai đến nay vẫn tồn tại rất nhiều hạn chế, đặc biệt là vấn nạn thông tin không minh bạch khiến Chính phủ phải ln quan tâm và quản lý chặt chẽ bằng các cơng cụ chính sách. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan ngành BĐS của Việt Nam hiện vẫn rất phức tạp và chồng chéo nên chưa thật sự phát huy được vai trò điều tiết thị trường. Bên cạnh đó sự rườm rà, nhiêu khê trong q trình đầu tư dẫn đến dự án chậm khởi cơng, tăng chi phí khiến giá nhà buộc phải tăng. Thủ tục mất thời gian nhất là ở khâu thỏa thuận quy hoạch bởi quyền lợi giữa nhà đầu tư và người quản lý luôn ngược nhau, dễ dấn đến chuyện “xin - cho”, kéo dài thời gian. Tiếp đến là sự phức tạp trong thủ tục định giá đất và giao đất, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm của dự án, cộng thêm khó khăn trong cấp phép xây dựng cũng khiến các chủ đầu tư mệt mỏi.
Hiện nay doanh nghiệp BĐS phải mất từ 2 - 4 năm để có thể hồn thành xây dựng dự án, đây là thời gian quá dài dẫn đến chi phí đầu tư tăng cao. Nhiều chuyên gia nhận định rằng, nếu giảm thủ tục hành chính 30 - 50% tức là giảm được 1 - 2 năm làm thủ tục cho doanh nghiệp thì sẽ giảm được chi phí đầu tư khoảng 20%, theo đó giá nhà cũng có thể giảm được 20%. Nhận thấy được điều đó, Chính phủ đã đặt ra mục tiêu trọng tâm trong cải cách thủ tục hành chính đối với ngành Xây dựng - BĐS trong thời gian tới đó là cắt giảm ít nhất 1/3 thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng.
2.1.1.3. Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành BĐS Việt Nam
Qua hơn 25 năm chính thức bắt đầu nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều biến động thăng trầm. Nó thể hiện quy luật cung cầu trên thị trường và phản ánh tác động từ các chính sách vĩ mơ nhằm điều tiết nền kinh tế. Cho đến nay, thị trường BĐS Việt Nam đã ba lần phát triển bùng nổ và nhanh chóng rơi vào trạng thái đóng băng trong một thời gian dài (Chi tiết xem Phụ lục 01).
Đến nay ở Việt Nam có khoảng 4.480 cơng ty BĐS đang hoạt động. Trong số này có thể chia thành 2 nhóm theo chuỗi giá trị là nhóm phát triển BĐS và nhóm mơi giới, trong đó các cơng ty phát triển BĐS thường có nhu cầu về vốn cao hơn để hoạt động và là đối tượng chính nhận tài trợ tín dụng của các NHTM.
Về hoạt động kinh doanh, có thể phân chia các cơng ty này theo 3 nhóm bao gồm: BĐS kinh doanh và phát triển nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng và BĐS cho thuê (Văn phịng, khu cơng nghiệp, bán lẻ). Mỗi nhóm ngành này bị chi phối bởi các yếu tố khác nhau làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, qua đó tác động tới cấu trúc ngành.
BĐS kinh doanh và phát triển nhà ở: Chu kỳ kinh doanh thường khá thấp, trung
bình sau 3 - 6 năm, các BĐS này sẽ được tiêu thụ hết và ngưng đem lại doanh thu.
BĐS nghỉ dưỡng: Dịng tiền đem lại có tính ổn định tương đối hơn và trong thời
gian lâu hơn. Tuy nhiên, số lượng địa điểm có thể được khai thác cho các BĐS loại này lại thường bị hạn chế. Ngồi ra, doanh thu của nhóm này bị ảnh hưởng rất lớn bởi thu nhập người dân (GDP) cũng như số lượng khách du lịch vãng lai.
BĐS cho thuê: Các yếu tố liên quan đến dòng tiền đầu tư như FDI đóng vai trị
quan trọng trong việc bảo đảm nguồn thu của các doanh nghiệp trong ngành.
Ngồi các yếu tố đặc thù của từng nhóm được nêu ở trên thì các doanh nghiệp BĐS cịn có điểm chung là bị chi phối bởi yếu tố đầu vào là quỹ đất, vốn chỉ có thể được cung cấp duy nhất bởi Chính phủ. Bên cạnh đó thị trường BĐS Việt Nam còn bị chi phối bởi nhiều rào cản pháp lý. Trong đó, có nhiều quy định tương đối bất cập liên quan đến các hoạt động mua bán chuyển nhượng BĐS cũng như các hoạt động góp vốn làm ảnh hưởng đến sự phát triển của tồn ngành. Hơn nữa chi phí đền bù đất ngày càng gia tăng đã tạo ra một rào cản về tài chính cho bất kỳ doanh nghiệp nào muốn tham gia vào thị trường BĐS.
Ngồi ra, mảng kinh doanh cũng đóng vai trị quan trọng trong việc duy trì tỷ suất lợi nhuận cao trong dài hạn. Trên thực tế, mặc dù lĩnh vực phát triển và kinh doanh BĐS đem lại lợi nhuận cao hơn so với các mảng BĐS khác, nhưng sau khi mỗi chu kỳ kinh doanh hoàn tất, những doanh nghiệp trong mảng này sẽ phải tìm kiếm quỹ đất khác để tiếp tục phát triển và tạo ra doanh thu.