3.4. Kiến nghị NHNN các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS
3.4.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm soát rủi ro từ hoạt động cho
vay kinh doanh BĐS
Đối với hoạt động cho vay kinh doanh BĐS, nếu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt quá sẽ làm thị trường BĐS khó tiếp cận được nguồn vốn để phát triển, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS cũng như các NHTM. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp của các khoản cho vay BĐS nên Ngân hàng nhà nước cần có các biện pháp đặc biệt nhằm kiểm sốt một các thích hợp. Một số biện pháp được đề xuất là:
- Biện pháp truyền thống mà NHNN cần tăng cuờng là thắt chặt hệ thống theo dõi, thanh tra, giám sát, quản lý rủi ro tại các ngân hàng thương mại, xử lý nhanh chóng các dấu hiệu rủi ro...
- Trích lập hệ số rủi ro với cho vay trong lĩnh vực BĐS tuỳ theo đặc điểm của từng loại dự án, từng loại tài sản đảm bảo, hoặc quy định tỷ lệ dư nợ BĐS tối đa trên tổng dư nợ. Với biện pháp này, các Ngân hàng thương mại được tự do kinh doanh trong giới hạn rủi ro cho phép.
- Tăng cường quản lý các khoản trích lập dự phịng rủi ro của các tổ chức tín dụng, nhất là các khoản cho vay kinh doanh đầu tư BĐS nhằm tạo điều kiện hình thành các quỹ dự phịng cho hoạt động tín dụng một cách tập trung và kịp thời. - Về cơ chế cho vay, NHNN cần tập trung ban hành hệ thống văn bản mang tính
chất khung pháp lý chung tổng hợp tất cả các quy định về loại hình hoạt động cho vay. Khơng nên quy định quá chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh của các Tổ chức tín dụng để hạn chế việc can thiệp sâu không phù hợp với cơ chể thị trường và tạo chủ động cho các Tổ chức tín dụng trong kình doanh tín dụng. - Chính sách tín dụng của NHNN phải là cơ sở, định hướng cho các Tổ chức tín
dụng xác định mục tiêu, mức độ, cơ cấu huy động nguồn vốn cũng như đầu tư tín dụng cho nền kinh tể. Trong điều hành chính sách tín dụng, cần nghiên cứu tiến tới tách bạch chức năng cơ quan chủ quản với chức năng giám sát, kiểm tra đảm bảo an tồn tín dụng và an toàn hệ thống của NHNN. Tiếp tục ban hành các văn bản quy định nhằm đảm bảo an toàn cho nghiệp vụ cho vay kinh doanh
BĐS như quy định về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất là tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai).... - Sử dụng linh hoạt các công cụ quản lý như lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân
hàng, thơng tin tín dụng, xử phạt tài chính... để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng đúng hướng, an tồn và hiệu quả, từ đó tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng nhằm mục tiêu của chính sách tiền tệ. Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm sốt, trách nhiệm dân sự và xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo luật để các Tổ chức tín dụng thực hiện.
Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân gây áp lực mạnh mẽ và làm cho hoạt động cho vay của ngân hàng tăng trưởng nóng chính do xuất phát từ nhu cầu vốn đầu tư rất lớn của thị trường BĐS, nhất là vốn trung dài hạn mà thị trường tín dụng chưa giải quyết được quan hệ cung cầu đó.
Vì vậy, để phát triển thị trường vốn cần tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư dài hạn của các tổ chức tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm, các công ty bảo hiểm nhân thọ... đầu tư vào hoạt động kinh doanh BĐS. Vì kênh tài chính này hoạt động dài hạn nên đảm bảo nguồn tài chính ổn định và thị trường BĐS sẽ khơng bị sức ép trong việc đáo nợ, lãi suất vay như từ ngân hàng.